WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Благоприятные результаты социально-экономического развития России, достигнутые в 2000 г., позволяли сделать вывод о том, что 2001 г. на рынке недвижимости будет характеризоваться устойчивым ростом цен на рынке жилья. В его пользу свидетельствовал уже происходивший бурный рост цен на жилье в Екатеринбурге, Перми, Новосибирске и других городах. Однако в Москве и Санкт- Петербурге этот прогноз воспринимался с известным скепсисом, а последовавший с мая 2001 г. резкий взлет цен переживался как кризис. Драматические изменения на рынке связаны были с двумя обстоятельствами: ростом спроса и снижением объема предложения.

В основе начала подъема рынка в 2000 г. лежали продолжение начавшегося в 1999 г. экономического роста, а также социально-политическая и финансовая стабилизация, наступившая после президентских выборов весной 2000 г. В 2001 г. правительство прогнозировало снижение темпов экономического роста относительно предыдущего года, при одновременном снижении темпов инфляции и роста курса доллара.

Однако рекордные цены на мировом рынке энергоносителей в течение трех первых кварталов 2001 г. обеспечили приток денег в экономику, способствовали росту реальных доходов населения и его платежеспособного спроса. Отсутствие других привлекательных направлений инвестирования неизбежно сказалось на состоянии рынка недвижимости. Усилился приток покупателей в агентства недвижимости, принимая местами и временами ажиотажный характер. Так, по данным независимого исследовательского центра "Российское общественное мнение и исследование рынка" (РОМИР - Gallup International), полученным в ходе опроса 500 взрослых москвичей, в августе 2001 г. самой популярной формой хранения сбережений являлась покупка недвижимости (Рис. 1).

Рисунок 1

Предпочтения москвичей по способам хранения сбережений

Источник: По данным РОМИР - Gallup International, август 2001 г.

Реализованный спрос (объем сделок купли-продажи) на вторичном рынке жилья за первое полугодие 2001 г. по сравнению с тем же периодом предыдущего года вырос в Москве на 43%, в Петербурге – на 35%, по итогам 9 месяцев – соответственно на 31% и 30%. Количество инвестиционных договоров на первичном рынке в Москве выросло за первое полугодие на 40%, по итогам 9 месяцев – на 31%. В результате темпы роста цен на жилье в Москве и других городах (кроме Калининграда и Нижнего Новгорода) превзошли ожидаемые, и уже в июне прогноз для ряда городов был пересмотрен в сторону увеличения.

Cо второй половины лета 2001 г. на рынках жилья обоих российских столиц началось неуклонное увеличение объема предложения. В Москве он практически достиг значений конца 2000 г., хотя в Санкт-Петербурге все еще остаются на 10-15% ниже. Одновременно в Москве в октябре-ноябре 2001 г., по данным экспертов и руководителей риэлторских и девелоперских фирм, спрос на вторичном и первичном рынке стабилизировался. В Калининграде, где рост цен задерживается, снижение объемов предложения продолжается (Рис. 2).

Рисунок 2.

Динамика индексов объема предложения квартир на вторичном рынке Москвы, Санкт-Петербурга, Калининграда

Еще раньше достиг уровня середины 2000 г. объем предложения в Перми, Екатеринбурге, Ульяновске (Рис. 3).

Рисунок 3.

Динамика индексов объема предложения квартир на вторичном рынке Екатеринбурга, Перми, Ульяновска

Таким образом, была переломлена начавшаяся в 1999 г. тенденция снижения объемов предложения на рынке жилья, которая в определенные моменты вызывала замешательство у риэлторов (в наиболее острой форме это проявилось в 2000 г. в Екатеринбурге и Перми, в 2001 г. – в Москве и Санкт-Петербурге). Многие эксперты высказывали опасения нового обвала рынка по этой причине.

Более внимательный анализ ситуации в Екатеринбурге показал, что снижение объемов предложения происходило как в 1999 г. (когда цены слабо снижались или были стабильны), так и на протяжении всего 2000 г. (когда цены бурно росли), а в 2001 г. начался рост объемов предложения на фоне продолжающегося роста цен (Рис. 3).

Произошедшая позднее реакция рынка недвижимости в большинстве городов на сигнал в виде повышения цен подтвердила сделанные еще осенью 2000 г. (из опыта Екатеринбурга) следующие выводы о взаимодействии спроса и предложения на рынке жилья:

- причиной снижения объемов предложения в период снижения цен является реакция продавцов, не желающих дешево продавать свое жилье;

- продолжающееся снижение предложения в период роста цен есть проявление инерционности поведения субъектов рынка, создающего временной лаг (около года) между изменением причины и началом изменения следствия;

- причиной перехода к росту объема предложения является реакция продавцов (хотя и запоздалая) на рост цен на рынке;

- в свою очередь, эта причина (рост объема предложения) будет иметь следствием переход рынка к стадии замедления роста цен и стабилизации (только в этой фазе реализуется описанная в макроэкономической теории связь между изменением объема предложения и изменением цен);

- это произойдет с таким же приблизительно временным лагом – полгода-год относительно начала роста объемов предложения.

Макроэкономические параметры и цены на жилье

Макроэкономические параметры, несомненно, являются одним из значимых факторов, влияющих на динамику цен на рынке недвижимости.

В таблице 3 приведены данные за два последних года в виде индексов (относительно базового периода – декабря 1997 г.) следующих параметров:

- индекса потребительских цен (инфляции рубля);

- индекса курса рубля относительно доллара (девальвации рубля относительно доллара);

- инфляции доллара (отношения индекса инфляции рубля к индексу девальвации рубля);

- индекса покупательной способности доллара в России относительно потребительской корзины (отношение индекса девальвации рубля к индексу инфляции рубля).

Таблица 3

Динамика годовых и накопленных макроэкономических индексов

Макроэкономические индексы

Годовые индексы

Накопленные индексы

1998/

1997

1999/

1998

2000/

1999

2001/

2000

1998/

1997

1999/

1997

2000/

1997

2001/

1997

Инфляции рубля

1,844

1,365

1,202

1,186

1,844

2,51

3,03

3,59

Девальвации рубля

относительно доллара

3,365

1,34

1,044

1,076

3,365

4,51

4,71

5,07

Инфляции доллара в России

0,55

1,02

1,15

1,10

0,55

0,56

0,64

0,71

Покупательной способности доллара в России

1,82

0,98

0,87

0,91

1,82

1,80

1,55

1,41

Источник: Госкомстат России, расчеты авторов.

После резкого взлета в августе-сентябре 1998 г. покупательной способности доллара в России относительно потребительской корзины (в декабре 1998 г. – на 82% по сравнению с декабрем 1997 г.), в 1999 г. она практически осталась стабильной, а с марта 2000 г. началось ее снижение. За весь 2000 г. эта величина снизилась на 13%, за 2001 г. еще на 9%. Это явилось источником предположений среди аналитиков о том, что именно инфляция доллара явилась причиной начала роста долларовых цен на жилье. Тем не менее из таблицы 3 видно, что покупательная способность доллара, выросшая в 1998 г. на 82%, к концу 2001 г. все еще превышает докризисный уровень на 41%.

Следовательно, возможное дальнейшее укрепление рубля подобное периоду 2000-2001 гг., будет способствовать росту долларового эквивалента цен (но не обязательно самих цен, как таковых) на все товары и услуги, включая недвижимость. Если исходить из макроэкономических параметров на 2002 г., принятых российским правительством: инфляция рубля на уровне 12-14% и девальвация рубля, определяемая среднегодовой величиной обменного курса в 31,5 руб./доллар – то индекс покупательной способности доллара может уменьшиться за год на 3-5 п.п.

Реакция рынка недвижимости на воздействие макроэкономических параметров, по всей вероятности, будет отличаться в городах с рублевой номинацией цен на жилье (Россия-2) и городах с долларовой номинацией цен на жилье (Россия-1).

В городах России-2 в период всплеска потребительских цен (темпов инфляции) осенью 1998 г. наблюдался аналогичный рост рублевых цен на жилье. При этом динамика цен в долларовом эквиваленте (в сравнении с рублевой динамикой) в рублевых городах полностью определяется изменениями курса доллара. Следовательно, этот фактор при росте потребительских цен в 2002 г. на 12-14% будет способствовать повышению цен на жилье в данной группе городов на 10-14%, а в долларовом эквиваленте (при росте курса доллара на 5-7%) – на 3-6%.

Связь динамики цен с макроэкономическими параметрами в городах России-1 не столь очевидна. Индекс инфляции доллара в России в определенной степени является двигателем динамики долларовых цен, аналогично влиянию инфляции рубля на рублевые цены. Но если сравнить динамику долларовых цен в Москве и инфляции доллара за последние два года, то видно, что в период ослабления доллара между июнем 2000 г. и июнем 2001 г. цены на жилье действительно начали расти, но слабо, во втором же полугодии 2001 г., когда реальный курс доллара был стабилен и снижения его покупательной способности не происходило, наблюдался бурный рост цен на жилье. При темпах падения покупательной способности доллара, вытекающих из официального макроэкономического прогноза на 2002 г., этот фактор, скорее всего, не окажет заметного влияния на динамику цен в городах с долларовой номинацией цен на жилье. Разумеется, возможное отклонение реальной динамики потребительских цен от заложенной в бюджет (на что указывает показатель инфляции в январе текущего года), может способствовать росту цен на жилье в валютном эквиваленте в обеих группах городов.

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в сопоставимые (с учетом инфляции и рубля, и доллара) цены базового периода, то можно получить индекс IGS3 (показатель изменения стоимости жилья относительно декабря 1997 г.) (Таблица 4).

Таблица 4

Индексы изменения номинальной и относительной стоимости (в сопоставимых ценах) жилья в городах России в 1997-2001 гг.

Город

Индексы номинальной стоимости жилья

Индексы стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1997 г. (IGS)

1998/

1997

1999/

1997

2000/

1997

2001/

1997

1998/

1997

1999/

1997

2000/

1997

2001/

1997

Москва

0,94

0,69

0,71*

0,94*

1,71

1,24

1,10*

1,32*

Екатеринбург

0,63

0,41

0,63

0,90

1,14

0,74

0,98

1,28

Новосибирск

0,57

0,43

0,54

0,89

1,04

Pages:     | 1 || 3 | 4 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.