WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 105 | 106 || 108 | 109 |   ...   | 123 |

Определенное значение для перспектив развития ситуации на рынке жилья и формирования последующего спроса на ипотечные жилищные кредиты может иметь вступившая в силу с начала 2009 г. программа их реструктуризации, принятая Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), но она касается очень небольшого круга лиц и адресована тем, кто уже приобрел жилье, что естественным образом исключает ее из мер по формированию будущего спроса на жилье202. Само же АИЖК получает млрд руб. для выкупа ипотечных кредитов в региональных банках в рамках мер государственной финансовой поддержки в числе прочих банков и компаний. В дополнение к этому ЦБ РФ предложил создать на базе Агентства по страхованию вкладов и Сбербанка специальное государственное агентство по выкупу жилья, находящегося в залоге у банков по ипотечным кредитам. Имеется в виду, что несостоятельные заемщики смогут и дальше проживать в таких квартирах, внося арендную плату в размере, ниже рыночного203.

В целом же реализуемые властями намерения сохранить социальные программы затрагивают преимущественно только те группы населения (пенсионеры, бюджетники, военнослужащие и т.д.), которые и раньше практически не выходили на рынок жилья, выступая, как правило, в роли получателей социального жилья от государства. Сохранение или снижение доходов основных контингентов покупателей жилья – работников коммерческого сектора (разумеется, далеко не всех), находится в зависимости от финансового состояния предприятий, часть из которых может обанкротиться. Дополнительные меры по снижению налогового бремени на граждан (налоговый вычет при покупке жилья увеличивается вдвое) и предпринимателей (налог на прибыль снижается на 4% и др.) могут смягчить, но не предотвратить масштабные сокращения персонала и падение доходов граждан.

В целом же, по оценке главы Минэкономразвития РФ Э. Набиуллиной, мировой финансовый кризис показал исчерпанность модели роста российской экономики, стро Цит. по: Квартирный ряд, 5–11 февраля 2009 г., № 4 (731), с. 11.

www.ahml.ru.

Цит. по: Гавриш А. Поворот сюжета. В: Квартирный ряд, 5–11 февраля 2009 г., № 4 (731), с. 16.

Раздел Институциональные проблемы ившейся на высоких ценах на нефть и поступлении дешевых иностранных кредитов для банков и предприятий.

События декабря 2008 г. и начала 2009 г. (продолжение девальвации рубля, дальнейшие снижение цены на нефть, гигантский отток капитала по итогам 2008 г., плачевное состояние фондового рынка, проблемы с доведением до реального сектора экономики государственной финансовой поддержки, снижение объемов промышленного производства на 6% в IV квартале и на 16% в январе 2009 г., рост безработицы) позволяют говорить о реальности более пессимистического развития событий по сравнению с осенним прогнозом.

Исходя из всего сказанного выше, с учетом реальной динамики экономической ситуации в стране в последнем квартале 2008 г. и ее влияния на рынок жилой недвижимости оказалась целесообразна корректировка оценки вероятности сценариев № 2 с 75% до 0 и № 3 с 20 до 95%, соответственно.

Полученный в результате взвешивания наиболее вероятный сценарий № 5 фактически содержит все предпосылки для сценариев № 3 и № 5, и включает прогноз на 2009 г. цены барреля нефти в 40–45 долларов, курса доллара в 35 руб., инфляции в 13– 14% (рис. 36).

При этом в нижней точке (к концу 2009 г.) цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40–45%, а в пределах 2009 г. – на 30–35%.

Рублевые цены в 2009 г. также понизятся, но степень снижения существенно зависит от общей инфляции. Если инфляция удержится в прогнозируемых правительством пределах 13–14%, то цены на жилье снизятся не более чем на 10–15%. Если потребительская инфляция вырастет до 20–40%, то рублевые цены на жилье могут сменить тренд и перейти в повышение. И тогда цены в долларовом эквиваленте в 2009 г. также снизятся до 20–25%.

В отличие от кризиса 1998 г., форма ценового тренда которого имела вид U, в сегодняшней ситуации восстановление рынка начнется в 2011–2012 гг. и не будет столь быстрым, как это ожидалось в первоначальном прогнозе (форма тренда – L), сделанном осенью 2008 г.

Полученный прогноз близок к прогнозу, рассчитанному в декабре 2008 г. Центром макроэкономических исследований Сбербанка России (ЦМЭА СБ РФ), оценки которого приводятся ниже.

В случае «мягкого» развития событий цены на жилье Москвы упадут в 2009 г. на 20% в рублях и около 30% в долларах, а с учетом падения в IV квартале 2008 г., когда квартиры уже начали дешеветь, – на 20–30% в рублях и до 46% в валюте. В случае развития событий по худшему сценарию цены на столичные квартиры по состоянию на конец 2009 г. по отношению к III кварталу 2008 г. упадут на первичном рынке примерно на 40% в рублях и на 60% в долларах, а на вторичном рынке – на 25% в рублях и на 50% в долларах. В обоих вариантах развития событий прогнозируется, что падение цен на новостройки (первичный рынок) будет куда более серьезным, чем на вторичном рынке жилья.

В целом по России, согласно прогнозу ЦМЭА СБ РФ, снижение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости будет менее значительным, чем в Москве. В сценарии № 1 снижение цен (в номинальных рублевых ценах) на первичном и вторичном РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы рынках в конце 2008 г. должно было составить около 2,5%, а в 2009 г. – порядка 5–5,3%.

В долларах суммарное снижение должно было составить 25%. В сценарии № 2 общее снижение цен с конца 2008 г. по конец 2009 г. составит в среднем около 10–12% в рублях и около 40–42% в долларах. Меньшее снижение цен в регионах объясняется, прежде всего, менее значительным их ростом в период подъема, что связано с меньшим влиянием притока капитала в страну на региональные рынки жилья.

1,1,1,1,предыстория 0,0,сценарий № 1 консервативный (0) 0,сценарий № 2 умеренно-пессимистический 0,(0,40) сценарий № 3 кризисный (0,60) Рис. 36. Сценарный прогноз динамики цен на жилье в Москве * * * В 2008 г. рынок жилья, как и вся российская экономика, оказался под прессингом мирового финансово-экономического кризиса, который прервал очередную фазу роста в момент, когда она начала завершаться.

Год распался на два разнонаправленных по тенденциям временных отрезка. Если до конца лета в большинстве городов наблюдался рост цен на жилье, то с началом осени и особенно в IV квартале произошло заметное снижение цен, следствием которого стало и их падение по итогам 2008 г.. Однако оно не было повсеместным: образовалась целая группа городов, где уровень и номинальных, и реальных (с учетом коррекции на инфляцию) цен по сравнению с концом 2007 г. вырос. Ее состав (Москва, Подмосковье, СанктПетербург, Тверь) дает основание говорить о влиянии столичного фактора, об особо весомой роли столиц в экономике страны. Наиболее сильное падение цен произошло в городах Урала и Сибири. Основными факторами снижения цен на жилье стали отток капитала, кредитное сжатие и резкое замедление роста доходов населения, увеличение размеров задолженности по заработной плате.

Также можно констатировать, что пока текущий кризис отразился на рынке жилья слабее кризиса 1998 г. В частности, в жилищном строительстве в 2008 г. произошло резкое падение темпов роста объемов ввода, но не их абсолютное сокращение, хотя в Москве объемы ввода снизились по итогам года на 1/3.

Вместе с тем общая ситуация в российской экономике оставляет мало шансов на мягкое преодоление кризиса на рынке жилья. Предпринятые государством регулятивные авг.авг.авг.дек.дек.дек.дек.окт.окт.окт.апр.апр.апр.фев.фев.фев.июн.июн.июн.Раздел Институциональные проблемы меры почти не затронули рынок жилья и строительную отрасль. Механизм ипотечного кредитования закономерно оказался сжатым вследствие проблем, испытываемых всей российской финансовой системой, а замещающие его механизмы не возникли. В таких условиях оказывается под вопросом достижение целевых ориентиров, предусмотренных национальным проектом по жилью. Между тем срок действия организационнофинансового механизма его реализации, федеральной целевой программы «Жилье» истекает в 2010 г. Имеющиеся же прогнозы предполагают возможность восстановления рынка жилья не ранее 2010 г. Соответственно, новая программа должна принимать во внимание реалии сегодняшнего кризиса, исходя из возможных сценариев посткризисного восстановления.

5. 7. 2. Рынок ипотеки Первичный рынок ипотеки Объем предоставленных за первых 3 квартала 2008 г. жилищных ипотечных кредитов составил 537 463 млн руб. при объеме задолженности в 974 596 млн руб. Объем ипотечного жилищного кредитования за это время вырос в 1,48 раза относительно объема кредитования за соответствующий период 2007 г. при двукратном увеличении объема задолженности на 1 октября 2008 г. по сравнению с объемом задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 1 октября 2007 г. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам на 1 января 2008 г. составила 1,85% ВВП, а на 1 октября 2008 г. – 2,35% ВВП 2008 г. Соответственно, задолженность по всем кредитам на покупку жилья – 2,30% ВВП на 1 января 2008 г., и 2,77% ВВП 2008 г. на конец III квартала 2008 г. Объем ипотечных кредитов, предоставленных в 2007 г., составил 1,69% ВВП, а за 3 квартала 2008 г. – 1,75% ВВП 2008 г.

Как следует из рис. 37, в III квартале практически остановился рост выдачи кредитов физическим лицам на покупку жилья, но сохранился рост выдачи ипотечных кредитов при более низкой, чем во II квартале, динамике.

Рост количества кредитных организаций, выдающих ипотечные жилищные кредиты, остановился после достижения максимального значения в 587 организаций на 1 января 2007 г. На 1 апреля число кредитных организаций упало до 552, а затем вновь выросло до 586 организаций на 1 октября. По данным печати и мнениям экспертов, в IV квартале кредиторы не только уменьшили объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов, но и многие из них полностью прекратили их выдачу.

Продолжился рост доли задолженности по жилищным ипотечным кредитам в общем объеме потребительских кредитов. За 3 квартала 2008 г. доля задолженности по жилищным ипотечным кредитам составила 24,31% от объема кредитов, выданных физическим лицам, тогда как за соответствующий период 2007 г. – 18,23%.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы Источник: данные ЦБ РФ.

Рис. 37. Объем предоставленных ипотечных кредитов и кредитов на покупку жилья.

Источник: по данным ЦБ РФ.

Рис. 38. Средневзвешенные ставки В первом полугодии 2008 г. процентные ставки по данным ЦБ по рублевым и валютным ипотечным жилищным кредитам в России (рис. 38) сохраняли тенденцию к снижению и только в III квартале продемонстрировали рост. Ставка рублевых ипотечных жилищных кредитов выросла на 0,3 п.п. с 12,4% в I квартале до 12,7% в III квартале Раздел Институциональные проблемы 2008 г. Ставка по валютным кредитам прибавила 0,1 п.п. от 10,8% во II квартале до 10,9% в III квартале.

Источник: компания Кредитмарт.

Рис. 39. Средневзвешенные ставки предложения по ипотечным кредитам Особенности поведения ставок ипотечного жилищного кредитования в IV квартале 2008 г. демонстрируют средневзвешенные ставки предложения по ипотечным кредитам (рис. 39), рассчитанные по программам 25 банков (расчеты и мониторинг Кредитмарт).

Фиксированная ставка в рублях в IV квартале превысила 18%, а плавающая в рублях была выше 28%. На конец декабря средневзвешенные ставки предложения по ипотечным кредитам, рассчитанные по программам 25 банков (расчеты и мониторинг Кредитмарт) составили:

- фиксированная в рублях – 18,15%;

- фиксированная в долларах – 14,13%;

- плавающая в рублях – 28,50%;

- плавающая в долларах – 10,39%.

Средневзвешенные ставки по ипотечным жилищным кредитам имеют существенный региональный разброс. На 1 октября 2008 г. средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в Ханты-Мансийском автономном округе составляла 11,8%, в Волгоградской области – 13,0% и 13,3% – в Чеченской Республике. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на 1 октября 2008 г. в Ненецком автономном округе – 6,5% и 12,3% – в Курганской области.

Средневзвешенные сроки ипотечных жилищных кредитов демонстрируют устойчивую тенденцию роста. По данным ЦБ, в III квартале 2008 г. средневзвешенные сроки ипотечных жилищных кредитов достигли 213,9 месяцев для кредитов в рублях и 206,месяцев для кредитов в валюте.

В первой половине 2008 г. сохранилась тенденция увеличения доли задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях в суммарном объеме задолженности по РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы кредитам в рублях и в иностранной валюте: от 78,7% на начало 2007 г. до 86,7% на июля 2008 г. при снижении на 0,7% на 1 октября 2008 г. Однако в IV квартале в связи со снижением курса рубля и соответствующим ростом валютного риска уменьшилась доли валютных кредитов. В частности, по данным «Коммерсанта» от 25.12.08, Сбербанк ввел мораторий на выдачу кредитов физическим лицам в иностранной валюте на неопределенный срок, а также отменил выдачу кредитов в иностранной валюте по ипотеке Росбанк.

Ведущие позиции по объемам выданных кредитов в первом полугодии 2008 г. у Сбербанка (157 млрд руб. и 167 тыс. выданных кредитов), группы ВТБ (51 млрд руб. и 19,5 тыс. кредитов), Уралсиба (14 млрд руб. и 8,6 тыс. кредитов), Дельтакредита и др.

Продолжилась концентрация ипотечных портфелей у ведущих кредитных организаций рынка: от 54% выданных ипотечных кредитов в 2007 г. на 10 ведущих организаций до 83% в первом полугодии 2008 г. На начало IV квартала 2008 г. объемы ипотечных портфелей российских банков распределились следующим образом (см. табл. 18):

Таблица Объемы ипотечных портфелей российских банков Сбербанк 243 млрд руб.

ВТБ24 Нет информации УРАЛСИБ 46,4 млрд руб.

КИТ-Финанс ИБ 42,4 млрд руб.

Абсолют Банк 34,775 млрд руб.

Райффайзенбанк 28,6 млрд руб.

Банк Москвы 21,7 млрд руб.

Росбанк 16,323 млрд руб.

РИБ 11,3 млрд руб.

Газпромбанк 5,6 млрд руб. (на 07.08.2008) Промсвязьбанк 2,151 млрд руб.

Источник: RealEstate.ru.

Неплатежи заемщиков по ипотечным кредитам повышенного риска и инициировали ипотечный кризис в США. В России просроченная задолженность по всем видам кредитов физическим лицам в 2008 г. нарастала и достигла в конце года 3,7% (табл. 19).

Таблица Динамика роста задолженности по всем видам кредитов в России 01.01.07 01.01.08 01.07.08 01.09.08 01.10.08 01.11.08 01.12.08 01.01.Кредиты физ. лицам, 1877 2963,6 3580,7 3880 4007,5 4072,8 4043,9 4005,млрд руб.

Просроченная задолжен- 50,3 96,4 119,1 123,3 131,2 133,7 143,3 148,ность, млрд руб.

Pages:     | 1 |   ...   | 105 | 106 || 108 | 109 |   ...   | 123 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.