WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 103 | 104 || 106 | 107 |   ...   | 123 |

(табл. 16). Всего, по предварительным данным, в 2008 г. введено в эксплуатацию 765,тыс. квартир общей площадью 63,8 млн кв. м., хотя предполагался ввод 66,0 млн кв. м (прирост 10%).

Таблица Ввод в действие жилых домов в России в 1999–2008 гг.

Темпы роста, % Год Общая площадь, млн кв. м к предыдущему году к 2000 г.

1999 32,0 104,2 105,2000 30,3 94,7 100,2001 31,7 104,6 104,2002 33,8 106,6 111,2003 36,4 107,7 120,2004 41,0 112,6 135,2005 43,6 106,3 143,2006 50,6 116,0 165,2007 61,0 120,6 201,2008 63,8 104,6 210,Источник: Российский статистический ежегодник. 2007: Стат. сб./ Росстат, М., 2007, c. 507; Социальноэкономическое положение России, 2007 год, М., Росстат, с. 87–88, расчеты авторов.

Замедление темпов ввода жилья в стране началось еще в последнем квартале 2007 г., когда они перестали измеряться двузначными величинами, опустившись до значений меньше 10%. Тенденция получила продолжение в I квартале 2008 г. По итогам первого полугодия 2008 г. объем ввода жилья вырос всего на 3,3% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, причем во II квартале оказался даже ниже второго квартала 2007 г.

Речь идет именно о банковской системе и реальном секторе экономики. Значительное уменьшение размеров государственного внешнего долга в 2000-е годы, хотя и было позитивным явлением, но не оказалось фактором, препятствующим росту внешнего долга страны в целом.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы Все это являлось следствием тех постепенно нараставших трудностей и ограничений, которые испытывали девелоперы в ходе организации инвестиционного процесса на рынке жилья начиная с середины 2000-х годов, несмотря на принятие приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» (далее – «Жилье»). В дальнейшем ситуация в строительной отрасли стала существенно ухудшаться вслед за развитием мирового финансового кризисам. В III и IV кварталах объемы ввода выросли чуть более чем на 5%, что почти вдвое уступало величинам, зафиксированным в IV квартале 2007 г. и I квартале 2008 г.

В отличие от 2007 г. индивидуальное жилищное строительство перестало играть роль катализатора строительного процесса в целом. Объемы ввода жилья, построенного за счет средств (собственных и заемных) населения, выросли примерно в той же пропорции, что и в целом показатель ввода жилья. В результате доля жилья, введенного за счет средств населения, осталась на уровне 2007 г. (42,6%), что тем не менее является максимальной величиной за весь период 2000-х годов.

Несмотря на явное замедление темпов прироста жилищного строительства в большинстве регионов России по итогам 2008 г. объемы ввода жилья все же выросли, причем более чем на 25% – в 9 субъектах РФ, включая Башкортостан и Нижегородскую область, т.е. регионы, центрами которых являются города-миллионеры (табл. 17). В этой связи также стоит также отметить Санкт-Петербург и Челябинскую область, где объем введенного жилья увеличился более чем на 20%.

Таблица Ввод жилья в регионах России в 2008 г. (упорядочено по темпам ввода) Регионы с положи- Прирост к тому же Прирост к тому же Ввод, тыс. Регионы с отрица- Ввод, тыс.

тельным прирос- периоду прошлого периоду прошлого кв. м тельным приростом кв. м том года, % года, % Камчатский край 63,4 в 3 раза Ямало-Ненецкий авто- 225,2 –11,номный округ Ингушетия 59,2 +80,7 Саха (Якутия) 280,2 –12,Сахалинская область 146,2 +38,4 Иркутская область 476,2 –17,Калужская область 628,6 +37,2 Тверская обл. 343,8 –17,Тыва 44,7 +34,9 Калмыкия 59,1 –23,Тульская область 417,2 +29,5 Москва 3279,9 –32,Ненецкий автоном- 46,5 +26,9 Мурманская область 7,5 –40,ный округ Башкортостан 2351,3 +26,6 Астраханская область 382,5 –47,Новгородская об- 259,0 +26,6 Чукотский автономный 1,1 –82,ласть округ Нижегородская 1353,3 +26,область Источник: О жилищном строительстве в 2008 году, www.gks.ru.

Вместе с тем в 18 регионах произошло снижение объемов жилищного строительства по сравнению с 2007 г. (в 2006–2007 гг. – всего в 5–6-ти ). Сами по себе эти данные еще мало о чем говорит, поскольку и в 2000-е годы до момента, когда широко развернулась реализация Национального проекта по жилью, в стране ежегодно насчитывалось не менее 20 территорий, где объемы ввода жилья оказывались меньше зарегистрированных в предшествующем году. Гораздо более важным является конкретный ареал распространения спада в жилищном строительстве.

В табл. 17 представлены те регионы, в которых уровень снижения ввода жилья в 2008 г. превысил 10%. Как следует из данного перечня, большинство из них являются сравнительно небольшими по численности населения территориями, где отсутствуют Раздел Институциональные проблемы крупнейшие города, и абсолютная величина объемов жилищного строительства невелика. На этом фоне довольно явно выделяется Москва, где объемы ввода жилья сократились почти на треть. В Подмосковье этот показатель остался на уровне 2007 г. Стоит также упомянуть падение объемов жилищного строительства в Пермском и Красноярском краях, Омской и Иркутской областях, причем в последней более чем на 17%. Следствием этого стала заметная деконцентрация жилищного строительства в столичном регионе. Совокупная доля Москвы (5,1%) и Московской области (12,2%) в общем объеме жилищного строительства в стране составила 17,3%, опустившись ниже уровня 1999 г.

(18%), но тогда и вплоть до 2003 г., включительно, объемы ввода жилья в Подмосковье уступали столичным. Для сравнения: в 2007 г. на долю столичного региона пришлось более 1/5 всего ввода жилья, включая 12,8% – в Московской области и 7,9% – в Москве.

При существенном отставании объемов строительства жилья в Москве от намеченных на год ориентиров городские власти заявили о приверженности выполнению программы по строительству социального жилья. На проведенном в конце 2008 г. аукционе столичное правительство приобрело 378 тыс. кв. м жилья, из них 90 тыс. кв. м в Москве (планировалось 80 тыс. кв. м) и 288 тыс. кв. м в Московской области (планировалось 420 тыс. кв. м). При этом стартовая цена квадратного метра в столице составила 65 тыс. руб., а в Подмосковье – 54 тыс. руб.195 Недостающие для выполнения плана 2008 г. 120 тыс. кв. м предстоит докупить в 2009 г. наряду с 380 тыс. кв. м для выполнения социальных программ 2009 г.

Угрозы и риски, привнесенные финансовым кризисом. Оценка перспектив их преодоления и основные сценарии развития событий на рынке жилья Итак, во второй половине 2008 г., в то время когда рынок жилья России переходил к очередной фазе стабилизации цен, ожидавшейся в 2009 г., российская экономика стала все более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), отразившееся на финансовых рынках, особенно после сентября 2008 г.

Угроза кризиса для рынка недвижимости состояла в снижении ликвидности банковской системы, ограничении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также в возможном падении реальных доходов населения в связи с ростом инфляции. Население стало осознавать дополнительные риски инвестирования в новостройки, оказавшиеся под угрозой прекращения строительства, и спрос на жилье резко снизился.

В свою очередь, банки, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективой обесценивания залогов и невозврата кредитов, взятых ранее компаниямизастройщиками и физическими лицами в рамках ипотечных программ, начали сворачивать объемы их кредитования. Не меньшее влияние оказал и фактор потери капитализации: величина норматива собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Уже в сентябре дочерние компании крупных западных банков и корпораций, располагавшиеся в России, получили сигналы о необходимости срочного прекращения финансирования жилищных проектов.

Симонов В.В контексте нынешних проблем. В: Квартирный ряд, 5–11 февраля 2009 г., № 4 (731), с. 6.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы В результате многие строительные компании лишились необходимого оборотного капитала, темпы строительства замедлились, а новые строительные проекты перестали открываться.

Уже в первом полугодии 2008 г. темпы притока иностранного капитала в Россию по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уменьшились. Приток еще продолжался в июле-августе, но в сентябре, в связи с последовавшими проблемами на финансовых и фондовых рынках, в том числе война в Южной Осетии и Абхазии, начался массовый отток капитала (в основном в части портфельных инвестиций), резко усилившийся в IV квартале. В результате по итогам 2008 г. в целом чистый отток капитала из страны составил около 130 млрд долл., что является максимальной величиной за период с середины 1990-х годов.

Неопределенность и непредсказуемость внешних условий функционирования рынка жилья городов России предопределили необходимость применения сценарного метода прогнозирования с попыткой вычленить несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне просчитывается, а средневзвешенные параметры наиболее вероятного варианта рассчитываются на основе оценок вероятности каждого сценария.

Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке недвижимости можно свести к четырем сценариям. Исходной базой для них могут служить два последних по времени в короткой истории российского рынка жилья сценария перехода к стабилизации, относящиеся к 2007 г. и 2004 г., а основной вопрос заключается в том, будет ли ситуация развиваться преимущественно в их русле, или пойдет по собственной, не имеющей аналогов траектории.

Сценарий № 1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации подобно тому, что наблюдался в конце 2006 г.

На рынке жилья Москвы, Санкт-Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю 2006 г. привел к стабилизации цен. Цены в Санкт-Петербурге практически не росли до осени 2007 г. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3–5% и только к октябрю вышли на уровень декабря предыдущего года. Однако снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.

Этот сценарий был актуален до весны 2008 г., а модельный прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

Сценарий № 2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 г.

Тогда естественный спад спроса на рынке жилья после бурного роста в 2003 г. был усилен макроэкономическими факторами в виде резкого увеличения оттока капитала после обострения конфликта между властью и бизнесом. Это вызвало падение объемов продаж в новостройках на 40–50%, финансовые затруднения у застройщиков и одновременно кризис ликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно дополняли и усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом 2004 г., и были стабильными около года в Москве и полутора лет в Санкт-Петербурге при их кратковременном понижении весной 2005 г. Другими последствиями стали замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, протесты обманутых дольщиков и т.д.

Раздел Институциональные проблемы Первые признаки такого развития событий обнаружились к лету 2008 г.: после трехлетнего уверенного роста объемов ввода жилья практически во всех регионах и по России в целом, в первом полугодии прирост в России относительно того же периода прошлого года составил чуть более 3%, а наиболее проблемными в этом отношении являлись регионы – лидеры по абсолютной величине цен на недвижимость (Москва, Московская область, Санкт-Петербург).

С начала осени 2008 г. казалось, что реализуется именно этот сценарий: в III квартале произошло усиление оттока капитала, потеря ликвидности банками, замораживание ряда строительных проектов, разорение отдельных девелоперов, усиление процесса слияний-поглощений, перераспределение объектов и иных активов, появление новых обманутых дольщиков и т.д.

Финансовые трудности возникли в первую очередь у компаний, которые рассчитывали на быструю окупаемость вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам, т.е. в обход норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что до сих пор достаточно широко распространено. Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком увеличении платежеспособного спроса, что маловероятно.

Между тем, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в соответствии с нормами указанного выше закона в 2007 г. было построено всего 9,2% объектов в Москве, около 11% – в ближнем и 15% – в среднем Подмосковье, в ряде регионов эта доля гораздо выше. Тем не менее многие, даже хорошо известные, крупнейшие и старейшие компании, стараются избежать выполнения норм закона. В то же время договор долевого участия сегодня становится чуть ли не единственной гарантией того, что стройка будет доведена до конца.

Компании, в основном действующие в рамках данного закона, преодолевают организационные трудности начального этапа строительства путем получения средств на проектное финансирование от аффилированных банков (включая варианты покупки банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте), что позволяет в дальнейшем надеяться на смягчение рисков понижения спроса на рынке.

Более высока вероятность разорения у компаний, которые ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков.

Однако была надежда, что принятые осенью меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят обострение этого процесса.

Наибольшие финансовые трудности возникли у компаний, осуществивших в последние годы масштабные заимствования на внешних рынках посредством выпуска векселей, облигаций, через проведение IPO. Девелоперы внесли определенный вклад в резкое увеличение размеров задолженности отечественного корпоративного сектора.

Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок ограничили возможности по дальнейшим заимствованиям и затруднили рефинансирование кредитов, что окончательно подорвало финансовое благополучие таких компаний.

Pages:     | 1 |   ...   | 103 | 104 || 106 | 107 |   ...   | 123 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.