WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 102 | 103 || 105 | 106 |   ...   | 123 |

За период с декабря 2007 г. по сентябрь 2008 г. в долларовом эквиваленте они выросли в большинстве городов, представленных в табл. 13. Достаточно неожиданно лидером ценовой динамики оказалась Тверь, где за 9 месяцев цены на жилье выросли почти на 47%. Внушительным (более чем на 1/3) был и рост цен в традиционно привлекательных для инвестирования в жилье столичных городах (Москва и СанктПетербург) и в Подмосковье. Также в этом отношении можно отметить Ростов-на-Дону (прирост цен почти на 20%), Томск (более чем на 17%), Пенза и Ярославль (почти на 13%), а также Кемерово (на 11%). В то же время наблюдались и все более явные признаки стабилизации цен: в большой группе городов рост цен не превышал 7–8%, а в Тюмени, Екатеринбурге, Ижевске, Омске наблюдалось небольшое понижение цен.

Докатившиеся до России в августе-сентябре 2008 г. волны мирового финансовоэкономического кризиса и серьезно меняющиеся макроэкономические параметры (прежде всего, начавшееся падение обменного курса рубля по отношению к доллару) кардинальным образом повлияли и на ценовой тренд российского рынка жилья.

Домнин С. Не так страшен черт …. В: Квартирный ряд, 20–26 декабря 2007 г., № 51 (674), с. 1.

Стерник Г.М., Печенкина А.В. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход (доклад на Аналитической конференции МАР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» августа 2007 г.). – www.realtymarket.ru, август 2007 г.

Раздел Институциональные проблемы Таблица Динамика средней удельной цены предложения квартир в 2006–2008 гг.

Долл./ кв. м Индекс декабрь сентябрь декабрь декабрь Город (регион) декабрь декабрь сентябрь декабрь 2007 г./ 2008 г./ 2008 г./ 2008 г./ 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2008 г. декабрь декабрь сентябрь декабрь 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2007 г.

Москва 4828 5429 7437 6641 1,124 1,370 0,893 1,Санкт-Петербург 2593 3165 4252 3601 1,221 1,343 0,847 1,Московская об- 2522 2529 3362 3235 1,003 1,329 0,962 1,ласть Самара … 2437 2634 2289 … 1,081 0,869 0,Тверь 1370 1828 2682 2222 1,334 1,467 0,828 1,Екатеринбург 2416 2607 2516 2211 1,079 0,965 0,879 0,Новосибирск 1658 2401 2476 2112 1,448 1,031 0,853 0,Пермь 1431 2271 2429 2069 1,587 1,070 0,852 0,Краснодар 1370 2164 2338 2026 1,580 1,080 0,867 0,Ростов-на-Дону 1563 2115 2536 2005 1,353 1,199 0,791 0,Красноярск 1115 2210 2393 1888 1,982 1,083 0,789 0,Томск … 1892 2215 1881 … 1,171 0,849 0,Ярославль 1758 1913 2157 1866 1,088 1,128 0,865 0,Тюмень 1598 2186 2124 1849 1,368 0,972 0,871 0,Кемерово 1369 1862 2066 1813 1,360 1,110 0,878 0,Уфа 1744 1994 2168 1799 1,143 1,087 0,830 0,Ижевск 1843 1846 1737 1497 1,002 0,941 0,862 0,Омск 1058 1798 1730 1493 1,699 0,962 0,863 0,Пенза 1065 1517 1721 1493 1,424 1,134 0,868 0,Барнаул … … 1677 1415 … … 0,844 … Рязань 990 1498 1523 1330 1,513 1,017 0,873 0,Ульяновск 859 1243 1329 1198 1,447 1,069 0,901 0,Стерлитамак (Баш- 840 1070 1143 1000 1,274 1,068 0,875 0,кортостан) За 3 месяца (сентябрь-декабрь) произошло заметное падение цен в долларовом эквиваленте. В подавляющем большинстве городов, представленных в табл. 13 (включая Москву), они упали на 10–15%, чуть больше – в Уфе и Твери (на 17%). Рекордсменами по падению стали Ростов-на-Дону и Красноярск, где цены уменьшились более чем на 20%. На другом полюсе оказалась Московская область, где падение долларовых цен было минимальным (менее 4%). Произошедший откат почти повсеместно отбросил цены на уровень, более низкий (хотя местами и ненамного), чем в декабре 2007 г. Исключение составили две столицы, а также Подмосковье и Тверь, тогда как в Екатеринбурге и Ижевске уровень цен в декабре 2008 г. оказался даже ниже, чем в декабре 2006 г.

В целом же по итогам 2008 г. цены в долларовом эквивалентевыросли в Подмосковье (почти на 28%), Москве и Твери (на 21–22%), а также в Санкт-Петербурге (менее чем на 14%). Более чем на 10% упали цены в Рязани, Новосибирске, Красноярске, Екатеринбурге, Тюмени, Омске, Ижевске. В остальных городах, представленных в табл. 13, падение составило менее 10%, причем в Томске, Пензе, Ярославле и Кемерово – не более 3%.

При этом стоит отметить, что, несмотря на наблюдавшееся осенью падение цен на жилье, в 2008 г. в Москве они превысили 6 тыс. долл./кв. м, в Московской области – тыс. долл./кв. м, Твери – 2 тыс. долл./кв. м, хотя в Москве в начале осени фиксировался и больший уровень цен (около 7,5 тыс. долл./кв. м). В Санкт-Петербурге по итогам года цены на рынке опустились ниже отметки в 4 тыс. долл./кв. м. В целой группе городов (Томск, Ярославль, Кемерово, Уфа), где к началу осени цены превысили 2 тыс. долл./кв. м, к концу года их уровень упал ниже этой отметки. То же самое можно сказать о Тюмени и РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы Красноярске, но там цены были выше 2 тыс. долл./кв. м. в конце 2007 г. Екатеринбург к концу 2008 г. выбыл из тройки лидеров по уровню цен на жилье, пропустив вперед не только Подмосковье, но и Самару, и Тверь.

С учетом того, что к осени 2008 г., когда стали явно ощущаться кризисные явления, уже произошла дедолларизация большинства рынков (в Москве и Московской области – частично), определенный интерес представляет динамика цен в рублях, поскольку рост курса доллара означал неизбежную потерю части стоимости в валютном эквиваленте.

В Москве и Подмосковье цены в рублях продолжали расти почти до конца года, только в декабре 2008 г. случилось их первое падение. В Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Тюмени то же произошло после небольшой 2-х–3-х месячной стабилизации в сентябре–ноябре. В большинстве остальных городов (Новосибирск, Ростов-на-Дону, Пермь, Красноярск, Томск, Ижевск, Кемерово, Омск, Тверь, Уфа, Пенза) постепенное снижение рублевых цен имело место на протяжении всего IV квартала. Несколько особняком на этом фоне смотрелась динамика цен в Рязани (почти повторившая траекторию, наблюдавшуюся в Москве, Подмосковье и Стерлитамаке), где все второе полугодие цены колебались в незначительных пределах в интервале 28–29 тыс. руб. за кв. м.

Переходя к анализу реальных (исключающих влияние инфляции) цен на жилье, необходимо напомнить о динамике основных макроэкономических показателей. В прошедшем году потребительские цены выросли на 13,3%. Впервые с 2002 г. не только не произошло укрепления номинального курса российской валюты, а напротив, состоялось ее существенное, хотя и относительно плавное, ослабление. Соответственно, индекс инфляции доллара в России за 2008 г. составил 0,989. Таким образом, впервые за 10 лет (с кризисного 1998 г.) прекратилось обесценение доллара в России, а его покупательная способность выросла, правда, всего на 1%.

Индекс реальных (очищенных от инфляции как рубля, так и доллара) цен на жилье (индекс IGS)193 по итогам 2007, 2008, 2007–2008 гг. относительно декабря 2006 г. для городов выборки представлен в табл. 14.

Как следует из табл. 14, рост реальной стоимости жилья в 2008 г. наблюдался только в Московской области (более чем на 29%), Москве и Твери (на 22–23%), СанктПетербурге (на 15%). В Томске она осталась на уровне предыдущего года. Во всех остальных городах реальная (с поправкой на инфляцию) стоимость жилья снизилась. Наиболее весомым (на 14–18%) падение оказалось в Красноярске, Екатеринбурге, Тюмени, Омске и Ижевске. Стоит отметить, что в Москве и Подмосковье, в Санкт-Петербурге и Твери рост индекса IGS превысил значения предшествующего года, причем в столичном регионе в 2007 г. наблюдалось известное падение реальной стоимости жилья. Помимо них лишь в Ярославле величина индекса IGS в 2008 г. оказалась большей, чем в 2007 г., хотя и продолжала указывать на некоторое уменьшение реальной стоимости жилья в этом городе.

Расчет индекса IGS производится по следующей формуле: IGS=Iцр/Iир=Iцд/Iид, где Iцр – индекс цены на жилье в рублях, Iир – индекс потребительских цен, Iцд – индекс цены жилья в долларах, Iид = Iир/Iдрд – индекс инфляции доллара в России (относительно динамики потребительских цен), Iдрд – индекс девальвации рубля относительно доллара.

Раздел Институциональные проблемы Таблица Индексы номинальных и реальных цен на жилье в 2006–2008 гг.

Индекс номинальных цен Индекс IGS декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь Город (регион) 2007 г./декабрь 2008 г./декабрь 2008 г./декабрь 2007 г./декабрь 2008 г./декабрь 2008 г./декабрь 2006 г. 2007 г. 2006 г. 2006 г. 2007 г. 2006 г.

Москва 1,124 1,223 1,375 0,939 1,236 1,Санкт-Петербург 1,221 1,138 1,389 1,020 1,150 1,Московская об1,003 1,279 1,283 0,838 1,293 1,ласть Самара … 0,939 … … 0,949 … Тверь 1,334 1,216 1,622 1,114 1,229 1,Екатеринбург 1,079 0,848 0,915 0,901 0,857 0,Новосибирск 1,448 0,880 1,274 1,210 0,889 1,Пермь 1,587 0,911 1,446 1,326 0,921 1,Краснодар 1,580 0,936 1,479 1,320 0,946 1,Ростов-на-Дону 1,353 0,948 1,283 1,130 0,958 1,Красноярск 1,982 0,854 1,693 1,656 0,863 1,Томск … 0,994 … … 1,005 … Ярославль 1,088 0,975 1,061 0,909 0,985 0,Тюмень 1,368 0,846 1,157 1,143 0,855 0,Кемерово 1,360 0,974 1,324 1,136 0,984 1,Уфа 1,143 0,902 1,031 0,955 0,912 0,Ижевск 1,002 0,811 0,812 0,837 0,820 0,Омск 1,699 0,830 1,411 1,419 0,839 1,Пенза 1,424 0,984 1,401 1,190 0,994 1,Рязань 1,513 0,888 1,343 1,264 0,897 1,Ульяновск 1,447 0,964 1,395 1,209 0,974 1,Стерлитамак (Баш1,274 0,935 1,191 1,064 0,945 1,кортостан) Несколько иная картина складывается, если рассматривать двухлетний период 2007–2008 гг. Индекс девальвации рубля к доллару за это время составил 1,07, а индекс инфляции доллара – 1,185, покупательная способность доллара упала более чем на 15,5%.

В отличие от прошлого 2008 г. реальная стоимость жилья за 2 года выросла в большинстве городов, за исключением Тюмени, Уфы, Екатеринбурга, Ижевска и Стерлитамака. Лидерами роста индекса IGS за 2007–2008 гг. стали Красноярск (прирост почти 43%) и Тверь (почти 37%), в Краснодаре и Перми данный показатель увеличился на 22–25%. Что касается двух столиц, то Москва и Санкт-Петербург по итогам двух лет оказались в довольно большой группе городов, где прирост реальной стоимости жилья составил от 11 до 19%, а в Подмосковье, наряду с Ростовом-на-Дону и Новосибирском, – 7–8%.

Последняя по времени фаза роста цен на жилье в городах России оказалась существенно короче, чем две предыдущие («нефтяной» рост 2002–2004 гг., «ипотечнонефтяной» рост 2005–2006 гг.), еще более важным отличием стало то, что завершилась она не стабилизацией, а кризисом.

В этой связи закономерен вопрос о сопоставлении ситуации на рынке жилья в 2008 г. с тем, что происходило в период кризиса 1998 г. Сравнительная ценовая динамика представлена в табл. 15.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы Таблица Индексы номинальных и реальных цен на жилье в 1997–1998 гг. и 2007–2008 гг.

Индекс номинальных цен Индекс IGS Город (регион) декабрь 1998 г./ декабрь 2008 г./ декабрь 1998 г./ декабрь 2008 г./ декабрь 1997 г. декабрь 2007 г. декабрь 1997 г. декабрь 2007 г.

Москва 0,939 1,223 1,713 1,Санкт-Петербург 1,036 1,138 1,891 1,Московская область 0,893 1,279 1,630 1,Тверь 0,744 1,216 1,358 1,Екатеринбург 0,624 0,848 1,139 0,Новосибирск 0,479 0,880 0,875 0,Пермь 0,356 0,911 0,650 0,Ростов-на-Дону 0,929 0,948 1,695 0,Красноярск 0,431 0,854 0,786 0,Томск 0,368 0,994 0,671 1,Тюмень 0,383 0,846 0,699 0,Кемерово 0,411 0,974 0,750 0,Омск 0,453 0,830 0,827 0,Рязань 0,763 0,888 1,392 0,Ульяновск 0,397 0,964 0,724 0,Как следует из приведенных данных, текущий кризис пока отразился на рынке жилья значительно слабее предыдущего.

Во-первых, 10 лет назад падение цен было практически повсеместным. В 2008 г.

(по итогам года) в столичных городах, являющихся несомненным ядром всего российского рынка, был зафиксирован рост цен, который также имел место в Подмосковье и Твери, территориально примыкающих к Москве и Санкт-Петербургу.

Во-вторых, гораздо меньшей является пока максимальная глубина падения. Если по итогам 1998 г. низшие точки находились в интервале 35–40% от уровня декабря 1997 г., то в 2008 г. падение не превысило 17%.

В-третьих, по всем без исключения городам, по которым возможно сопоставление, падение цен в 2008 г. было меньшим, чем в 1998 г., причем по многим в 2–3 раза. Наиболее близки к повторению траектории 10-летней давности оказались Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Рязань.

Менее однозначна картина, складывающаяся при учете реальных (очищенных от инфляции, как рубля, так и доллара) цен на жилье (индекс IGS). Несмотря на то что в Москве и Санкт-Петербурге, Подмосковье и Твери по итогам 2008 г. наблюдался рост реальных цен на жилье, он оказался меньшим, чем 10 лет назад. В Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Рязани произошло падение индекса IGS, хотя в 1998 г. он вырос. Нельзя не отметить, что во всех этих городах цены тогда номинировались в долларах.

В то же время другая половина выборки, представленной в табл. 15, продемонстрировала рост реальных цен на жилье по сравнению с 1998 г. В 1990-е годы в данной группе городов (Новосибирск, Пермь, Красноярск, Томск, Тюмень, Кемерово, Омск) цены на жилье номинировались в рублях, и, что интересно, эти города (за исключением Перми) представляли Сибирь.

При всех позитивных факторах, которые пока выгодно отличают ситуацию 2008 г.

от того, что происходило в 1998 г., необходимо учитывать и имеющиеся серьезные различия. Несмотря на известное сходство (например, падение цен на энергоносители на мировом рынке) природа и масштаб кризисных явлений различен.

Сегодняшний кризис в той или иной степени поразил все ведущие экономики мира, тогда как в 1998 г. ареалом его распространения помимо России были лишь страны Раздел Институциональные проблемы Юго-Восточной Азии и отчасти Латинской Америки. По сравнению с периодом 10-летней давности российская экономика (включая рынок жилья, строительную отрасль) объем заимствования капитала на внешних рынках значительно больше194.

Еще одно отличие заключается в том, что кризис 1998 г. совпал с периодом завершения затяжного трансформационного спада 1990-х годов и формирования базовых рыночных институтов. Девальвация рубля стала мощным катализатором весьма скорого возобновления роста, для которого в экономике имелись определенные резервы (простаивавшие мощности, персонал и т. п.). К настоящему времени эти факторы роста уже исчерпаны. Протяженность и глубину наблюдаемых сегодня в российской экономике кризисных явлений оценить пока весьма сложно.

Прежде, чем сформулировать возможные сценарии развития ситуации в девелопменте с учетом мирового финансового кризиса, целесообразно рассмотреть более подробно ситуацию 2008 г. в жилищном строительстве.

Замедление объемов строительства и ввода жилья В истекшем 2008 г., как и в предыдущие 7 лет, объемы ввода жилья в России выросли. Однако годовой темп прироста (4,6%) по сравнению с 2007 г. (20,6%) оказался наименьшим за весь период 2000-х годов, сравнявшись лишь с показателем 2001 г.

Pages:     | 1 |   ...   | 102 | 103 || 105 | 106 |   ...   | 123 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.