WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 104 | 105 || 107 | 108 |   ...   | 123 |

Из 17 регионов, города которых были представлены в выборке по динамике цен на жилье в 2004–2007 гг. (табл. 16), в истекшем году в 8 (Краснодарский, Пермский и Красноярский края, Ярославская, Ульяновская, Ростовская, Свердловская и Кемеровская области) темпы роста ввода жилья превышали среднюю величину по стране. В то же время в 8 регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская, Тверская области, Башкортостан, Удмуртия, Тюменская, Новосибирская области) этот показатель был ниже среднероссийского. Причем в наименьшей степени объемы ввода жилья выросли в Москве (1%), тогда как в других «столичных регионах» динамика объемов ввода была гораздо более благоприятной: в Подмосковье они выросли на 17%, а в СанктПетербурге – на 11%. На Камчатке объемы ввода жилья составили менее половины от показателей 2006 г.Отличительной чертой 2007 г. стала некоторая деконцентрация жилищного строительства в столичном регионе (табл. 21).

Решат проблему дольщиков // Квартирный ряд. 1–7 ноября 2007 г. № 44 (667). С. 11.

Социально-экономическое положение России. 2007 год. М.: Росстат. С. 374–375.

Раздел Институциональные проблемы Таблица Объемы ввода жилья в России, Москве и Московской области в 1999–2007 гг.

По России в целом По г. Москве По Московской области Всего по Москве и Мос(по данным Росстата) (по данным Росстата) (по данным Росстата) ковской области Год % от ввода % от ввода % от ввода тыс. тыс. тыс.

тыс. кв.м по России в по России в по России в кв.м кв.м кв.м целом целом целом 1999 32017 3052,5 9,55 2728,6 8,5 5781,1 18,2000 30296 3342,3 11,0 2610,9 8,6 5953,2 19,2001 31703 3690,6 11,65 2827,8 8,9 6518,4 20,2002 33832 4274,1 12,6 3414,8 10,1 7688,9 22,2003 36449 4443,0 12,2 4114,8 11,3 8557,8 23,2004 41040 4578,6 11,2 5720,1 13,9 10298,7 25,2005 43560 4648,5 10,7 5296,5 12,2 9945,0 22,2006 50600 4802,0 9,6 6484,0 12,8 11286,0 22,2007 60350 4827,7 8,0 7586,6 12,6 12414,3 20,Источник: Росстат, расчеты авторов.

Удельный вес Москвы в общем объеме жилищного строительства по всей стране сократился более чем на 1,5 п.п., опустившись до 8%, доля Подмосковья при этом почти не изменилась. В итоге совокупный удельный вес Москвы и Московской области составил в 2007 г. 20,6%, тогда как в предыдущие два года был на 2 п.п. больше (для сравнения: в 2003–2004 гг. – 23–25%).

Далее, в табл. 22 динамика жилищного строительства в Москве и Подмосковье анализируется более детально.

Таблица Объемы ввода жилья в Москве и Московской области в 2000–2007 гг.

Московскими строителя- По г. Москве По г. Москве По Московской области ми в г. Москве и за его (по данным Правительст (по данным Росстата) (по данным Росстата) пределами ва Москвы) Год % к пре- % к пре- % к пре- % к претыс. тыс. тыс. тыс.

дыдущему дыдущему дыдущему дыдущему кв.м кв.м кв.м кв.м году году году году 2000 3530,2 104,8 3342,3 109,5 33342,3 … 2610,9 95,2001 3821,5 108,3 3690,6 110,4 3706,1*# 110,9 2827,8 108,2002 4469,6 116,9 4274,1 115,8 4310,9* 116,3 3414,8 120,2003 4703,2 105,2 4443,0 103,9 4441,9* 103,0 4114,8 120,2004 4794,7 101,9 4578,6 103,1 4576,8* 103,0 5720,1 139,2005 5228,3 109,0 4648,5 101,5 4644,3 101,5 5296,5 92,2006 5318,4 101,8 4802,0 103,3 4804,5 103,4 6484,0 122,2007 5413,8 102,2 4827,7 101,0 4827,7 100,5 7586,6 117,* Построено в Москве строительными организациями города.

# Для 2001 г. имеется также оценка объема ввода жилья в 3824,9 тыс. кв.м, соответственно темп роста по сравнению с 2000 г. можно оценить в 114,4%.

Источник: Росстат, расчеты авторов.

По итогам 2007 г., как и в предшествующие три года, объем ввода жилья в Подмосковье превысил величину аналогичного показателя в столице. Темп прироста ввода жилья в городе (1%) упал более чем втрое по сравнению с 2006 г. и оказался наименьшим за весь период с 2000 г. Его можно сравнить только с итогами 2005 г., когда, как и в прошлом году, около 10% объемов жилья, сданного московскими строительными ор РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы ганизациями, оказалось за пределами собственно Москвы. В Московской области темп прироста объемов жилищного строительства (17%) также оказался меньшим, чем в 2006 г. и 2002–2004 гг.

В настоящее время городские власти столицы ставят амбициозные цели сократить вдвое очередь на жилье в городе к 2010 г., тогда как все последнее десятилетие она составляла около 180 тыс. семей со сроком ожидания около 20 лет. Это неизбежно потребует увеличения объемов жилья, направляемого на реализацию общегородских жилищных программ. В 2008 г. эта величина должна составить 2,5 млн кв.м при общем объеме ввода 5 млн кв.м против 1,8 млн кв.м в 2006–2007 гг. В существующих условиях физического ограничения для ввода нового жилья в городе все большую роль будет играть предоставление жилья на возмездных условиях при использовании различных льготных схем, не исключая приобретение жилья в Подмосковье.

5. 4. 4. Столичный рынок ипотечных сделок с жильем Исследование становления и развития рынка ипотечных сделок с жильем (РИСЖ) проводилось по данным об ипотечных операциях компании «МИЭЛЬ» на рынке жилья Москвы92.

В качестве показателей состояния и развития РИСЖ были приняты объем сделок с квартирами и доля ипотечных сделок от общего числа сделок. Общее состояние РИСЖ иллюстрирует рис. 2.

Индекс объема операций Доля ипотечных операций, % Средняя ставка кредита, % Доля первоначального взноса, % Средний срок кредита, лет Рис. 2. Динамика параметров ипотечного кредитования и показателей рынка ипотечных операций компании «МИЭЛЬ» в 2002–2007 гг.

Стерник Г.М., Коробкова М.В. и др. Рынок жилья Московского региона в 2005 году. Анализ и прогноз.

МИЭЛЬ-Недвижимость, 2005; Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на развитие ипотеки в Москве. Доклад на II Петербургском ипотечном форуме 2 марта 2007 г.

Раздел Институциональные проблемы Как показано на рис. 2, РИСЖ прошел стадию взлета (с 2002 г. до середины 2005 г.), стабилизации (до середины 2006 г.) и далее перешел к новой стадии роста.

Объем ипотечных операций компании, выросший с 2003 г. до II квартала 2005 г. в 10 раз, прекратил свой рост и четыре квартала оставался практически на одном уровне.

В III–IV кварталах 2006 г. он снова начал расти и в IV квартале превысил уровень I квартала 2003 г. в 12,8 раза.

Доля ипотечных сделок в общем объеме операций купли-продажи квартир также росла до II квартала 2005 г. и достигла 9%. Затем в течение года она не росла и даже несколько снижалась (в IV квартале 2005 г. – до 6,9%). В I–II кварталах 2006 г. она восстановила свою величину, в III квартале достигла 15,8%, в IV квартале – 19%.

Ситуация на РИСЖ находилась под влиянием двух групп факторов: с одной стороны, условий рынка ипотечного жилищного кредитования (РИЖК) (банковские кредитные ставки, размер первоначального взноса, сроки кредита, другие особенности банковских ипотечных программ), с другой – собственно рынка жилья (РЖ), включая динамику темпов роста цен, объемов строительства и предложения жилья на первичном и вторичном рынках.

РИЖК в последние 5 лет развивался следующим образом.

В 2003 г. банки были готовы выделить значительные кредитные средства и приступили к массированному развертыванию программ ипотечного кредитования населения. Однако существенного роста числа ипотечных сделок не наблюдалось.

В 2004–2005 гг. банки продолжают снижать процентные ставки и принимать другие меры для улучшения условий кредитования, население стало охотнее обращаться в банки за ипотечными кредитами. И это закономерно сопровождалось ростом объема ипотечных операций и их доли в общем объеме продажи квартир.

Тем не менее во втором полугодии 2005 г. ситуация изменилась: многие банки заявили, что количество реализованных сделок с кредитами составило только 50–80% числа одобренных кредитов, а прирост количества зарегистрированных кредитов составил за 2005 г. всего 5,6%. В этих условиях банки значительно снизили свои требования к заемщику, сумма первоначального взноса многими банками была снижена до нуля. Однако существенных изменений на РИСЖ не происходило вплоть до осени 2006 г.

Необходимо отметить, что с лета 2007 г. отечественные банки, обеспокоенные кризисом субстандартной ипотеки на рынке жилья в США, наконец-то ужесточили андеррайтинг, начали несколько повышать ипотечные рублевые ставки и даже на короткий срок приостановили выдачу кредитов. Благодаря активным действиям ЦБ РФ и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по поддержанию ликвидности банковской системы, американский кризис не распространился на российскую ипотеку и наряду с отмеченными выше негативными последствиями даже оказал некоторое позитивное влияние.

Более пристального внимания заслуживает влияние на РИСЖ факторов, связанных с ситуацией на рынке жилья (РЖ).

Напомним, что за время своего становления и развития с июня 1990 г. рынок жилья Москвы прошел ряд стадий (табл. 4) – это старт и взлет (до весны 1995 г.), колебательная стабилизация (до осени 1998 г.), кризис (до середины 2000 г.), послекризисное восстановление (до конца 2001 г.), стабилизация (большая часть 2002 г.).

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы С осени 2002 г. и до середины 2004 г. рынок проходил стадию «нефтяного» роста.

Средняя удельная цена предложения жилья выросла с 1096 долл./кв.м в декабре 2002 г.

до 1610 долл./кв.м в декабре 2003 г. (прирост 47%) и продолжала расти после начала снижения спроса еще полгода – до 1950 долл./кв.м в июне 2004 г. (прирост за 1,5 года составил 78%). В этот период объем ипотечных сделок до декабря 2003 г. практически не рос, и лишь в последние два квартала рост восстановился: за полгода объем сделок вырос вдвое.

Наступившая стабилизация на рынке жилья продлилась почти год – до середины 2005 г. За этот период цены выросли до 2142 долл./кв.м (на 10%), а объем ипотечных сделок вырос еще в 5 раз. В середине 2005 г. началась новая стадия развития рынка жилья, которую можно обозначить как стадию «ипотечно-нефтяного» роста. Она закончилась в середине 2006 г. За этот период цены выросли до 4072 долл./кв.м (в 1,9 раза), а объем ипотечных сделок колебался вокруг индекса 10,0 (относительно декабря 2002 г.).

Исследования93 показали, что торможение ипотеки в III квартале 2005 г. – II квартале 2006 г. в первую очередь было связано с катастрофическим сокращением объема предложения квартир на рынке и образованием дефицита, а затем и стремительным ростом цен, вследствие чего продавцы отказывались работать с ипотечными покупателями и проводили «аукционы» среди покупателей, готовых платить немедленно.

Сложившаяся ситуация способствовала ускорению роста цен, начавшемуся летом 2005 г. (до 8–10% в месяц в начале 2006 г.), что, в свою очередь, еще больше ограничило возможности граждан воспользоваться ипотечным кредитом для покупки жилья: за период оформления кредита в банке продавец поднимал стоимость квартиры, и покупатель не мог за счет кредита обеспечить первоначальный взнос.

Государством на федеральном и региональном уровнях, операторами рынка строительства и продажи жилья предпринимались серьезные усилия для исправления ситуации на рынке. Эти усилия к середине 2006 г. способствовали прекращению снижения объемов предложения новостроек. Одновременно обозначились факторы, начавшие свое действие в направлении увеличения объема предложения на рынке уже с лета: замедление темпов роста цен на вторичном рынке привело продавцов к решению выйти на рынок, инвесторов – зафиксировать прибыль путем продажи ранее закупленных квартир и т.д. (рис. 3). В результате темпы роста цен снизились с 8–10% в феврале – марте до 6% в июне и до 4% в июле – августе, 2% в октябре и до нуля в декабре, а объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы вырос с 15–16 тыс.

квартир в мае – июле до 23 тыс. в октябре и 30–31 тыс. в ноябре – декабре. К концу 2006 г. рынок перешел к стадии стабилизации, цены достигли уровня 4828 долл./кв.м (на 19%). В это время началась стадия нового роста на РИСЖ, индекс объема ипотечных сделок увеличился до 12,5.

Стерник Г.М., Луцков В.М., Коробкова М.В. и др. Рынок недвижимости Московского региона. Анализ развития и прогноз на 2006. М.: Аналитический центр «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2005.

Раздел Институциональные проблемы 60000 Объем предложения квартир, шт.

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м 35000 10000 -Рис. 3. Динамика объема предложения и цен на рынке жилья Москвы в 2004–2007 гг.

Таким образом, исследование показало, что ситуация на галопирующем рынке недвижимости оказывает существенное воздействие на динамику развития ипотеки, объем и долю ипотечных операций.

На рис. 4 показано, что каждая стадия роста на рынке ИСЖ происходит во время стадии стабилизации на рынке жилья, и, наоборот, при начале стадии роста цен на рынке жилья прекращается рост количества ипотечных сделок.

цены сделки 5 цены объем ипотечных сделок 0 Рис. 4. Индексы цен предложения квартир в Москве и объема ипотечных сделок (по данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость») в 2002–2006 гг.

Однако эти процессы несколько сдвинуты во времени: начало роста объема ипотечных операций на 3–4 месяца опережает наступление стабильности на рынке жилья.

Поэтому на рис. 5 кривая объема операций сдвинута вперед на три месяца, и видно, что Количество квартир Средняя удельная цена апр.авг.окт.апр.авг.окт.апр.авг.окт.дек.дек.дек.дек.фев.фев.фев.июн.июн.июн.апр.авг.окт.апр.авг.окт.апр.авг.окт.апр.авг.окт.дек.дек.дек.дек.дек.фев.фев.фев.фев.июн.июн.июн.июн.РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы объем ипотечных сделок изменяется в противофазе с изменениями цен на рынке жилья (эффект своеобразных «ипотечных качелей»).

сделки цены 6 цены объем ипотечных сделок доля ипотечных сделок -0 -Рис. 5. Индексы цен предложения квартир в Москве и объема ипотечных сделок (с лагом 3 месяца) в 2002–2007 гг.

В результате исследования статистической связи между месячными приростами цен на рынке жилья и месячными приростами объема ипотечных операций была выявлена следующая зависимость. В период, когда цены стабильны (месячные приросты имеют значения +/–1%), месячные приросты объема ипотечных операций составляют в среднем 5–10% (разброс точек велик – от –5 до 20%). Когда темпы роста цен достигают 4–5% в месяц, рост объема ипотечных операций прекращается (приросты лежат между –5 и 5%). Наконец, при темпах роста цен 7–8% и более объем ипотечных сделок несколько снижается – месячные темпы роста лежат в пределах от 0 до –5%.

Таким образом, основными причинами, определявшими поведение РИСЖ, явились изменения ситуации на рынке жилья.

Pages:     | 1 |   ...   | 104 | 105 || 107 | 108 |   ...   | 123 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.