WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 103 | 104 || 106 | 107 |   ...   | 123 |

Такое поведение цен в первую очередь является следствием характерного для развивающихся рынков глубокого отставания предложения от совокупного платежеспособного спроса. С учетом высокой потребности населения страны в жилье очередных удвоений-утроений цен в условиях устойчивого роста платежеспособного спроса можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства, ввода жилья и предложения на рынке, что требует целенаправленного приложения усилий государства.

5. 4. 3. Жилье в ряду приоритетных национальных программ В 2007 г. продолжалась реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». По предварительным данным, в строй было введено 60,4 млн кв.м общей площади жилья, что на 19,4% превышает итоги 2006 г.

(табл. 20). Эта величина перекрывает прирост позапрошлого, 2006 г. (16%). Всего было построено более 714 тыс. квартир.

Таблица Ввод в действие жилых домов в России в 1999–2007 гг.

Темпы роста, % Год Млн кв.м общей площади к предыдущему году к 2000 г.

1999 32,0 104,2 105,2000 30,3 94,7 100,2001 31,7 104,6 104,2002 33,8 106,6 111,2003 36,4 107,7 120,2004 41,0 112,6 135,2005 43,6 106,3 143,2006 50,6 116,0 165,2007 60,4 119,4 199,Источник: Росстат, расчеты авторов.

В целом итоги 2007 г. в жилищном строительстве выглядят достаточно обнадеживающими. В пользу этого свидетельствуют и ускорение годовых темпов ввода в последние два года, и опережение запланированных объемов (56,3 млн кв.м) фактически достигнутыми результатами, и удвоение объемов ввода жилья по сравнению с низшей точкой падения в 2000 г., и приближение величины этого показателя к уровню 1990 г.

Раздел Институциональные проблемы (61,7 млн кв.м)79. В отличие от 2006 г. опережающим темпом рос ввод жилья индивидуальными застройщиками (почти 29%), следствием чего стало увеличение их доли в общем объеме ввода жилья до 42,6% против 39,5% в 2005–2006 гг. Отмечается успех в реализации программы по строительству жилья для военнослужащих, финансируемой на паритетных началах из федерального и региональных бюджетов (по 15 млрд руб.) в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Калининградской областях.

При всех успехах в реализации национального проекта по жилью необходимо отметить явное замедление темпов ввода жилья на протяжении истекшего года: если по итогам I квартала объем жилищного строительства вырос более чем в 1,5 раза, то по итогам 1-го полугодия – примерно на 35% и за январь – сентябрь 2007 г. – менее чем на треть (по сравнению аналогичными периодами 2006 г.). Окончательный прирост по итогам 2007 г. менее 20%, что оказалось примерно на 10% меньше первоначально ожидаемого80.

Такое положение связывают с двумя обстоятельствами. С одной стороны, органы власти, удовлетворенные и без того хорошими итогами 2007 г., могут быть заинтересованы в сохранении определенных заделов, которые составят основу продолжения позитивной динамики уже в текущем году. С другой стороны, стабилизация цен на жилье в 2007 г., переживавших период бурного роста годом ранее, означала потерю прежнего катализатора жилищного строительства. Поэтому вряд ли приходится ожидать падения цен ввиду замедления темпов увеличения предложения.

Определенные успехи были достигнуты в производстве строительных материалов, выпуск которых в 2007 г. вырос по подавляющему большинству позиций. Вместе с тем продолжают сохраняться диспропорции между объемами выпуска керамических и сантехнических изделий, которые превысили уровень 1990 г., и большинства остальных строительных материалов, остающихся ниже показателей 1970 и 1975 гг.

Наиболее выпукло это проявляется в производстве цемента. В 2007 г. его объемы увеличились на 9,4% и, наконец, превысили уровень 1970 г., но остаются много меньше показателей 1980 и 1990 гг. При этом именно на цемент опережающими темпами росли цены в ушедшем году. По официальным данным Росстата, в декабре 2007 г. они выросли более чем на 70% по сравнению с декабрем 2006 г., что явилось рекордной величиной среди всех строительных материалов. То же самое наблюдалось и годом ранее, но в 2006 г. цемент подорожал менее чем на четверть81.

Такие темпы удорожания данного товара поставили на повестку дня принятие специальной подпрограммы по развитию отрасли, включающей запуск около 50 новых При этом необходимо отметить, что уровень 1990 г. отнюдь не является рекордным. Так, в 1988 г. в РСФСР было введено 72,3 млн кв.м, а в 1989 г. – около 71 млн кв.м.

В середине января 2008 г. на совещании в Тюмени, посвященном реализации национального проекта в Уральском федеральном округе, Д. Медведев сообщил о предполагаемом объеме ввода жилья за 2007 г. в размере 66 млн кв.м.

Социально-экономическое положение России. 2007 год. М.: Росстат. С. 176. Имеются и более высокие оценки роста цен на цемент. Так, в докладе президента Ассоциации строителей России (АСР) Н. Кошмана на Международном инвестиционно-строительном форуме говорилось о том, что за год цены выросли на 140% с перспективой роста в 2008 г. до 10 тыс. руб. за тонну. (См.: Демин А. Наращиваем темп // Квартирный ряд. 29 ноября – 5 декабря 2007 г. № 48 (671). С. 10.) Ранее глава АСР приводил данные о росте цены тонны цемента с 1139 руб. в январе 2006 г. до 7 тыс. руб. осенью 2007 г. (См.: Цементная страдательная // Квартирный ряд. 4–10 октября 2007 г. № 40 (663). С. 1.) РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы заводов (14 уже строятся), выделение сырьевых участков, обеспечение свободного перемещения данного товара и специализированного транспорта, включение механизмов частно-государственного партнерства. Естественно, в арсенале государства остаются и такие стандартные для рыночной экономики меры, как таможенное и антимонопольное регулирование, которые на сегодняшний день оказались явно недостаточными82.

Помимо вопросов ресурсного обеспечения жилищного строительства и развития его материально-технической базы, продолжали сохранять свою актуальность проблемы с выделением земельных участков под строительство и реальной доступности жилья для граждан. Только 8 регионов добровольно и в полном объеме выполняют обязательства по выделению земельных участков под строительство. Большая его доля ведется на участках, которые получены еще до введения правовых норм, требующих их обязательного предоставления по итогам аукционов.

Что касается доступности жилья, в отчете думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям признается, что в 2005–2006 гг. рост цен на жилье превысил рост средних доходов граждан на 20%83. Большие группы населения оказались между высокой планкой требований к уровню текущих доходов и имущественной обеспеченности, которые предъявляет ипотека, и ужесточившимися требованиями к самой возможности получить жилье от государства в рамках привычной очереди на улучшение жилищных условий.

К тому же официальная статистика сообщает о сокращении числа семей (включая одиночек), получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия. Так, в 2006 г., т.е. уже после начала реализации национального проекта, таковых было 139 тыс. (или 4% состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилье) против тыс. в 2005 г. (в 2000 г. эта величина достигала 253 тыс.). Параллельно произошло резкое уменьшение числа семей, состоявших на таком учете, что можно связать со вступлением в силу норм нового Жилищного кодекса. В 2005 г. оно сократилось на 19%, в 2006 г. – еще на 8%. Справедливости ради необходимо сказать, что эта тенденция была характерна для всего периода рыночных реформ, но носила более плавный характер84. Так, сокращение количества очередников за последние 2 года (2005– 2006 гг.) оказалось большим, нежели за 4 предыдущих (2001–2004 гг.).

Попытка обеспечить доступность жилья для более широкого круга граждан, как и в первый год реализации национального проекта, связывалась с развитием ипотечного кредитования. К осени 2007 г. удалось добиться некоторого снижения ставок по ипотечным кредитам до 11–11,5% (против 12% в 2006 г.)85 и увеличения срока выдачи кредитов до 16,3 года (против 13,8 в конце 2005 г.). Ипотечная программа получала бюджетную поддержку в размере 260 млрд руб. в 2006 г. и 206 млрд руб. в 1-м полугодии 2007 г. Однако разразившийся летом 2007 г. ипотечный кризис в США оживил высказывавшиеся и ранее большие сомнения в адекватности данного инструмента сегодняшним Домнин С. А «Евроцемент» слушает, да цены повышает // Квартирный ряд. 14–20 февраля 2008 г. № (680). С. 1.

Домнин С. Рано отбивать ладоши // Квартирный ряд. 22–28 ноября 2007 г. № 47 (670). С. 1.

Российский статистический ежегодник. 2007: Стат. сб. М.: Росстат, 2007. С. 219.

Как правило, анонсируемые ставки такой величины не включают дополнительные расходы и комиссии.

Глан И. Неспетая песня Минрегиона // Квартирный ряд. 4–10 октября 2007 г. № 40 (663). С. 10.

Раздел Институциональные проблемы российским реалиям. Массовый отказ американских заемщиков погашать кредиты вызвал нехватку ликвидности в тамошнем банковском секторе, который последние годы в большой степени являлся источником финансирования ипотечных кредитов в России посредством займов, полученных российскими банками при отсутствии большого объема длинных денег внутри страны. В результате произошло определенное ужесточение требований к заемщикам, включая процедуры проверки платежеспособности и прекращение программ для заемщиков, относимых к категории с высокой степенью риска.

Многие банки отказались от программ с нулевым первоначальным взносом и несколько повысили процентные ставки.

Предварительные оценки потерь российской ипотеки вследствие американского кризиса прозвучали в конце года. Так, генеральный директор Международной академии ипотеки недвижимости Т. Никитина отметила сокращение темпа прироста выдаваемых ипотечных кредитов по сравнению с 2006 г. в 7 раз. По сведениям генерального директора КУИ «Ямал» А. Скоморохина, из-за рубежа недополучено около 2 млрд долл., что сократило количество потенциальных заемщиков на 50–100 тыс. чел. По оценке генерального директора компании «Фосборн хоум» В. Белова, рост ставок или прекращение оказания данного вида финансовых услуг коснулись банков, занимавших около 23% рынка, а средневзвешенные ставки выросли на 0,2% в долларах и на 0,7% в рублях.

Вместе с тем влияние американского ипотечного кризиса на жилищную ситуацию в России не стоит переоценивать, поскольку пока роль данного инструмента в стране весьма ограничена (объем ипотечных кредитов в России составляет менее 1% ВВП против более 50% ВВП в США). Большинство игроков придерживается точки зрения о том, что негативный эффект от упомянутых событий будет ощущаться не более 6–9 месяцев. Так, по мнению директора ипотечного кредитования ВТБ 24 А. Печатникова, рост рынка ипотечного кредитования может составить в 2008 г. не менее 80%, а по оценке заместителя председателя правления банка «Хоум кредит» В. Гасяка, – не менее 50%87. По результатам опроса, проведенного холдингом «РОМИР», 3% респондентов выразили твердое намерение взять ипотечный кредит в течение ближайших двух лет, еще 2,5% проявляют такое желание, но не пришли к окончательному решению. Таким образом, потенциальный спрос на жилищные займы оценивается в 1,6–2,8 млн штук при том, что в 2007 г. всего было выдано чуть более 400 тыс. ипотечных кредитов88. Их объем оценивался примерно в 538 млрд руб. (для сравнения: в 2005 г. – 56 млрд, а в 2006 г. – 263 млрд руб.)89.

Другое дело, что все чаще высказывается мнение, что ставка ипотечного кредита не является ключом к обеспечению доступности жилья, а ипотека оказалась одним из факторов, способствующих росту цен на жилье. Гораздо большее влияние на цену жилья могут оказывать субсидии, стимулирование застройщиков, снижение расценок на подключение вводимого жилья к инженерной инфраструктуре и, конечно, объем предложения на рынке. Встает вопрос о развитии альтернативных классическому ипотеч Домнин С. Не так страшен черт... // Квартирный ряд. 20–26 декабря 2007 г. № 51 (674). С. 1.

Народ к ипотеке не готов // Известия. 29 февраля 2008 г. С. 11.

Из выступления министра регионального развития РФ Д. Козака на заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов 28 февраля 2008 г. См.: Квартирный ряд. 6–12 марта 2008 г. № (684). С. 1.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2007 году тенденции и перспективы ному кредитованию механизмов обеспечения доступа к жилью, таких как социальная аренда и ссудно-сберегательные кооперативы и кассы.

В отличие от прошлых лет в законодательстве, регулирующем рынок жилья, не было новаций, сопоставимых по своему влиянию с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», хотя, конечно, вносились отдельные поправки в Градостроительный кодекс, законы об ипотеке, регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Исполнение инвесторами своих обязательств перед обманутыми дольщиками, бывшее в прошлые годы в центре внимания, оказалось в тени новых вопросов. В Москве, по данным городского правительства, насчитывался 3371 обманутый соинвестор.

Озвучены намерения властей обеспечить в 2008 г. квартирами граждан, пострадавших от строительных пирамид, при условии предоставления лицам, приобретавшим сразу несколько квартир, только одной квартиры90. На федеральном уровне никакого цельного решения по этой проблеме не принималось. Определенные надежды на преодоление последствий закона о долевом строительстве связываются с Законом от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», хотя восстановление доверия к таким формам инвестирования потребует немало времени.

Переходя к региональному аспекту в развитии жилищного строительства, стоит подчеркнуть, что увеличение объемов ввода жилья произошло почти во всех регионах страны. Небольшое исключение составили Ивановская и Мурманская области, Чечня, Камчатский край и Чукотский автономный округ. Более чем в 1,5 раза вырос объем ввода жилья в Калужской, Ярославской, Самарской и Иркутской (включая УстьОрдынский Бурятский автономный округ) областях, а также в Адыгее.

Pages:     | 1 |   ...   | 103 | 104 || 106 | 107 |   ...   | 123 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.