WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 126 | 127 || 129 | 130 |

Стабилизация, как правило, была кратковременной, новый рост начался в середине 2005 г. и продолжается до сих пор (лишь в Твери отмечаются при знаки стабилизации). В Пензе высокие темпы роста цен наблюдаются с вес ны, в Екатеринбурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Твери – с лета, в Омске, Уфе – с конца 2005 г., в Перми – с весны 2006 г. В Ульяновске колеба ния темпов роста цен не выявляются, плавный рост проходил до августа 2006 г., а затем начался бурный рост с темпом 10–12% в месяц.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы $/кв. м Екатеринбург Уфа Новосибирск 1600 Омск Пенза Ульяновск Шахты Рис. 18. Динамика средней цены предложения квартир в 7 городах России в 2001–2006 гг.

$/кв. М Ижевск Нижний Новгород 1400 Тюмень Ростов Пермь Тверь Рис. 19. Динамика средней цены предложения квартир в 6 городах России в 2001–2006 гг.

авг.авг.авг.авг.авг.авг.дек дек.дек.дек.дек.дек.окт.окт.окт.окт.окт.апр.апр.апр.апр.фев.фев.фев.фев.фев.июн.июн.июн.июн.июн.авг.авг.авг.авг.авг.авг.дек.дек.дек.дек.дек.дек.окт.окт.окт.окт.окт.апр.апр.апр.апр.фев.фев.фев.фев.фев.июн.июн.июн.июн.июн.Раздел Институциональные проблемы Интересна была динамика соотношения средних цен на жилье в различ ных городах России и Москвы (табл. 26).

В Московской области и Санкт Петербурге это соотношение, меняясь во времени, долгие годы находилось в диапазоне 40–55% для области и 40–60% для Санкт Петербурга. С середины 2005 г., когда Москва раньше других го родов начала новую стадию роста, Подмосковье и Санкт Петербург резко снизили свой уровень относительно Москвы. Затем, с начала 2006 г. – Мос ковская область, с середины года – Санкт Петербург ускорили темпы роста и (на фоне снижающихся темпов роста в Москве) преодолели отставание, вер нувшись к привычному уровню, составляющему около половины от москов ских цен.

В Екатеринбурге уровень цен относительно Москвы изменялся в диапа зоне 35–55%, в Новосибирске – 30–50, в Уфе – 30–40, в Перми – 25–45, в Тю мени – 25–35, в Нижнем Новгороде – 20–35, в Твери – 25–30, в Ульяновске – 15–25%.

Как и в столичных регионах, несинхронность изменения ценовой ситуа ции на рынках приводит к тому, что амплитуда колебаний уровня цен относи тельно Москвы в конкретном городе достигает значительных величин. В кон це 2006 г. достигли своего среднего уровня Екатеринбург и Тверь, слегка превысили Нижний Новгород и Уфа, но еще не достигли своего среднего уровня Новосибирск, Пермь, Ростов на Дону, Ульяновск. Очевидно, что в це лом ряде городов существует определенный потенциал для роста цен, по добного тому, что имел место в последние год – полтора в Москве и Подмос ковье. Однако реализация этого потенциала во многом зависит от характера и социально экономического развития на локальном уровне и от политики местных властей.

Таблица Соотношение уровня цен на жилье в 2001–2006 гг., % (Москва = 100%) 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г.

Город г.

(регион) де де де де де де июнь июнь июнь июнь июнь кабрь кабрь кабрь кабрь кабрь кабрь Москва 940 965 1096 1241 1610 1950 1953 2094 2658 4072 (долл./кв.м) Санкт 49,9 54,2 53,6 55,6 52,2 56,2 55,5 52,5 44,4 38,8 53,Петербург Москов ская об 50,1 52,5 51,0 48,3 46,5 46,1 46,5 45,6 42,2 48,3 52,ласть Екатерин 51,5 52,8 47,4 41,7 35,4 38,7 45,2 45,3 40,0 34,7 48,бург Уфа 36,6 32,3 39,2 40,2 37,5 38,3 42,Новоси 48,0 45,6 39,6 40,4 32,5 30,7 38,3 41,6 38,1 28,5 34,бирск Нижний 32,0 36,7 34,7 30,9 28,4 27,4 29,6 29,0 27,1 21,9 34,Новгород Тюмень 36,7 32,5 27,5 33,Ростов на 36,8 39,5 37,7 35,0 30,7 30,9 33,6 35,8 32,4 25,1 32,Дону Пермь 43,5 38,4 35,9 30,6 25,5 23,3 34,8 37,9 33,2 26,1 29,Тверь 28,5 31,8 28,6 26,3 22,4 27,2 27,8 27,7 25,9 25,6 28,Ульяновск 23,0 23,7 23,7 22,8 18,6 17,4 20,7 20,8 18,3 13,5 17, РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Еще одной характеристикой развития рынка жилья на втором этапе является динамика цен относительно двух базовых периодов (декабрь 2001 г. и декабрь 2004 г.). Что касается динамики относительно декабря 2004 г., то она отражена в табл. 20, а динамика относительно декабря 2001 г. представлена в табл. 27.

Таблица Динамика цен на жилье в городах России в 2001–2006 гг.

Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь Декабрь 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2006 г.

% к % к % к % к Город (регион) долл./ долл./ декаб долл./ декаб долл./ декаб долл./ декаб кв.м кв.м рю кв. м рю кв.м рю кв.м рю 2001 г. 2001 г. 2001 г. 2001 г.

Москва 940 1096 116,6 1610 171,3 1953 207,8 4828 513,Санкт Петербург 469 588 125,4 841 179,3 1083 230,9 2593 552, Московская об 471 559 118,7 748 158,8 908 192,8 2522 535,ласть Екатеринбург 484 519 107,2 570 117,8 882 182,2 2415 499,Новосибирск 451 434 96,2 524 116,2 748 165,9 1658 367,Нижний Новгород 301 380 126,2 458 152,2 579 192,4 1650 548,Ростов на Дону 346 413 119,4 494 142,8 656 189,6 1550 448,Пермь 409 394 96,3 410 100,2 680 166,3 1430 349,Тверь 268 313 116,8 360 134,3 542 202,2 1370 511,Ульяновск 216 260 120,4 300 138,9 405 187,5 859 397,Если же отталкиваться от цен декабря 2001 г., то цены за 5 лет выросли в 3,5–4,0 раза в Перми, Новосибирске, Ульяновске, в 4,5–4,8 раза – в Ростове на Дону и Екатеринбурге, в 5,1–5,5 раза – в Твери, Москве, Московской об ласти, Нижнем Новгороде, Санкт Петербурге.

Таким образом, эти данные подтверждают отмеченную выше законо мерность второго этапа развития рынка жилья России – не прекращающийся с 2000 г. рост цен, без явных падений и кризисов. Выявляется также еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием отмеченной несинхрон ности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов, а в конце, при переходе к стабилизации, – кон солидация трендов. Тренд первого типа наблюдался в 1990–1995 гг., 1998– 1999 гг. (при падении цен), летом – осенью 2003 г. и осенью 2005 г.; тренд второго типа – в 1996–1997 гг., в конце 2000 г. – начале 2001 г., в начале 2005 г. и в конце 2006 г. Это является дополнительным свидетельством обще го начала стабилизации цен на жилье в городах России.

5.5.5. Прогнозы развития рынка жилья С 1995 г. ежегодное прогнозирование тенденций изменения цен на рын ке жилья Москвы и других городов России осуществлялось на основе эконо мико математических моделей145. И эти модели до 2001 г. (включая стадию Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Журнал РАН «Эко номика и математические методы». Т. 34. Вып. 1. 1998. С. 85–90.

Раздел Институциональные проблемы послекризисного восстановления рынка) обеспечивали высокую точность прогнозов. Однако непрерывный рост цен на втором этапе развития рынка жилья России, особенно взрывной рост в 2003 и в 2005 гг., в рамках этой мо дели не предсказывался. Последствия этих стадий рассматривались как предпосылки для назревания и схлопывания «пузыря» на рынке жилья Москвы по аналогии со сценарием такого же рода в отношении рынков жилья Велико британии, США, Канады, Австралии и других стран, который рассматривался в качестве наиболее вероятного тамошними аналитиками.

В связи с вышесказанным закономерно встает вопрос о том, что пред ставляет собой этот новый, второй этап развития рынка, как соотносятся имеющиеся тенденции с явлениями цикличности, характерными для рыноч ной экономики, насколько вероятной является возможность нового снижения цен на московское жилье.

При сохранении сегодняшней ценовой конъюнктуры на мировых рынках энергоносителей, являющихся главной статьей российского экспорта, при продолжении укрепления национальной финансовой системы, запас прочно сти которой придает растущий Стабилизационный фонд, при постепенной диверсификации отечественной экономики, окончательном формировании политических механизмов, обеспечивающих преемственность проводимого государством социально экономического курса, форс мажорные обстоя тельства (мировой финансовый кризис, война цивилизаций, политический кризис в России и т.п.) не исключены, однако вероятность их минимальна.

Поскольку поведение рынка недвижимости сегодня в значительной сте пени определяется внешними факторами – развитием общеэкономических условий, то можно утверждать, что основная закономерность, базовый тренд рынка на эти годы – устойчивый рост цен на жилье. Рынок недвижимости – как один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов экономи ки – будет расти вместе с ней, причем темпы роста цен на жилье в Москве бу дут превышать общие темпы экономического роста.

Против возможности многократного роста цен на жилье в Москве обыч но выдвигается несколько аргументов.

Первый аргумент сводится к тому, что согласно базовым постулатам теории рыночной экономики при отсутствии каких то экстраординарных об стоятельств цены на рынках не могут расти более чем на 20% в год (следуя в основном за динамикой реальных доходов населения, или даже в 2–3 года), поскольку растущие цены стимулируют увеличение предложения, после чего цены прекращают рост. Однако для рынка недвижимости характерна большая степень инерции, и увеличить предложение можно только за несколько лет.

Именно это наблюдается в последние полтора года при реализации нацио нального проекта по доступному жилью: государство всячески стимулирует рост платежеспособного спроса (общий рост доходов населения, ипотека, прямая поддержка отдельных социальных групп), но вложения в стимулиро вание роста объемов строительства и предложения могут дать эффект лишь через 3–4 года, поэтому проект пока буксует, а цены растут.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Второй аргумент исходит из того, что цены на жилье имеют свой естест венный предел роста, диктуемый уровнем доходов населения, платежеспо собным спросом. Когда население не может угнаться за таким ростом цен, спрос на рынке снижается, что оказывает известное давление на продавцов, заставляя их если не снижать, то, по крайней мере, не повышать цены. С тео ретической точки зрения вероятность такого развития событий действитель но велика. В то же время данная закономерность подобно другим действует лишь в определенных границах, за пределами которых начинаются исключе ния из общего правила. Одним из них, безусловно, является столичный рынок жилья. Москва – это центр притяжения для жителей всех регионов России и стран ближнего зарубежья, и с ними приходят новые источники инвестиций в московское жилье. Платежеспособный спрос на него мало зависит от уровня цен – он лишь берет кратковременные (от 6 до 12 месяцев) передышки, когда рост цен прекращается – до следующего взлета. К тому же намного более высокая стоимость жилья в столицах по сравнению с другими городами на блюдается и в развитых странах мира.

Потенциальное ослабление давления платежеспособного спроса на сто личный рынок жилья возможно лишь в отдаленной перспективе в случае по явления иных экономических и культурных центров, способных обеспечить определенное качество жизни146 граждан, по меньшей мере, сопоставимое с имеющимися сегодня в российской столице. Необходимо признать это край не маловероятным в условиях реализовавшейся на постсоветском простран стве рыночной модели, характеристиками которой стали социальная и меж региональная дифференциация по основным показателям, концентрация деловой активности в столице, где переплетение власти и бизнеса в условиях переходной экономики открыло гигантские возможности для извлечения больших доходов, в том числе на путях рентоориентированного поведения.

Разумеется, нельзя отрицать возможность того, что со временем ближнее Подмосковье (Химки, Красногорск, Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Ре утов) будет постепенно подтягиваться к Москве по привлекательности для вложений в недвижимость с перспективой возникновения большой агломе рации. Однако и в этом случае Москва останется ориентиром, ей будет при надлежать роль ведущего, а Подмосковью (главным образом ближнему) – роль ведомого при том, что все это практически никак не будет связано с возможностью возникновения в России центров, сопоставимых по своему значению с Москвой.

Третий аргумент, отрицающий возможность многократного роста цен на недвижимость в Москве в долгосрочной перспективе, опирается на тезис о том, что цены на недвижимость не могут бесконечно расти, как и в остальном мире, они должны остановиться, а далее и откатиться вниз. Тем не менее Качество жизни, являясь сложным комплексным понятием, включает не только уровень жизни, определяемый текущими денежными доходами и накопленным имуществом, но и уро вень развития разных видов инфраструктуры, доступность качественных услуг образования и здравоохранения, экологическую и криминогенную ситуацию и т.д.

Раздел Институциональные проблемы опыт развитых стран свидетельствуют скорее об обратном, подтверждая за кономерность роста цен на столичном рынке недвижимости. Так, в Москве цены за 6 лет устойчивого роста выросли в 6 раз, в Калифорнии – за 10 лет в 10 раз, в Лондоне, Париже, Берлине, Мельбурне – за 10–12 лет в 8–10 раз.

Весь мир, давно ожидая начала «лопания пузырей», отката цен на рынке недвижимости по аналогии с фондовым рынком, столкнулся за последние десятилетия лишь с единственным примером такого рода. В Японии, которая оказалась вовлечена в орбиту азиатского кризиса 1997–1998 гг. и столкну лась с относительно продолжительной экономической стагнацией, произош ло некоторое понижение цен.

Возвращаясь к динамике цен на столичном рынке жилья за последние 6 лет, необходимо отметить, что наблюдавшиеся на нем тенденции вызывают иллюзию отсутствия цикличности на рынке. Поэтому общепринятый метод изучения динамических рядов цен ограничивает наше понимание тенденций рынка, в связи с чем предлагается новый метод изучения динамики рынка, названный методом негармонического разложения ценового тренда147.

Сущность предлагаемого метода сводится к переходу от изучения дина мики исследуемой величины (собственно цен) к исследованию первой (при росты, или скорость роста), затем второй (скорость роста приростов, или ус корение роста цен) и т.д. производной – динамических рядов темпов прироста величин относительно аппроксимирующей функции предыдущего уровня.

Pages:     | 1 |   ...   | 126 | 127 || 129 | 130 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.