WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 125 | 126 || 128 | 129 |   ...   | 130 |

Так, объем ипотечных операций компании «МИЭЛЬ–Недвижимость», крупнейшего игрока на рынке недвижимости, выросший с начала 2003 г. в 10 раз, до 9% в общем объеме операций купли продажи квартир во II кварта ле 2005 г., прекратил свой рост. В дальнейшем, на протяжении года до II квартала 2006 г. включительно, наблюдалась стагнация объема ипотечных операций в абсолютном исчислении при падении их доли до 6,9% в IV кварта ле 2005 г. Одновременно началось увеличение продолжительности проведе ния ипотечной сделки (до 4 месяцев) за счет увеличения времени на поиск квартиры, которое составило в III и IV кварталах 2005 г. 1,69 месяца и 2,3 ме сяца соответственно (1,46 месяца – во II квартале).

См.: Российская экономика в 2005 году. Тенденции и перспективы. Вып. 27. Март 2006 г.

Раздел Институциональные проблемы Исследования142 показали, что торможение ипотеки в первую очередь было связано с катастрофическим сокращением объема предложения квар тир на рынке и образованием дефицита, вследствие которого продавцы отка зывались работать с ипотечными покупателями.

Причины сокращения объемов нового строительства лежат в первую очередь в последствиях микрокризиса 2004 г. на рынке новостроек, вызван ного оттоком покупателей, сокращением объема средств у застройщиков и их возможностей продолжать строительство и возвращать кредиты, во взаи мосвязи с банковским микрокризисом, со снижением ликвидности у банков, сокращением объема кредитования застройщиков. Ситуация усугубилась в 2005 г. – начале 2006 г. из за скандалов с застройщиками. В Москве и ряде городов Подмосковья прошли акции протеста дольщиков, пострадавших от деятельности недобросовестных строительных компаний.

Дезорганизация строительного процесса закрепилась со вступлением в силу в апреле 2005 г. Федерального закона № 214. В результате неготовности к новым условиям работы на рынке недвижимости строительные компании не смогли начать возведение новых объектов. Работы на старых объектах также приостановились. Произошло сокращение объемов строительства и предло жения жилья. Реализация новостроек с помощью ипотеки была ограничена и осуществлялась только по объектам, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г.

Сокращение предложения на первичном рынке жилья обусловило сни жение количества предлагаемых объектов и на вторичном рынке (в Москве – с 35 тыс. квартир в марте 2005 г. до 12 тыс. в январе 2006 г., в Московской области – с 10–12 тыс. до 6–7 тыс. соответственно).

Сложившаяся ситуация способствовала ускорению роста цен, начавше муся в мае июне 2005 г., что, в свою очередь, еще больше ограничило воз можности граждан воспользоваться ипотечным кредитом для покупки жилья:

за период оформления кредита в банке продавец поднимал стоимость квар тиры, и покупатель не мог за счет кредита обеспечить первоначальный взнос.

Прогноз динамики объемов ипотечных операций компании «МИЭЛЬ– недвижимость» на 2006 г. состоял в том, что благоприятная макроэкономиче ская ситуация, смягчение банками условий кредитования, совершенствова ние законодательной базы, с одной стороны, и продолжающееся снижение объемов предложения (несмотря на сокращение его темпов) вместе с ростом цен – с другой, будут способствовать приросту объемов ипотечных операций компании по сравнению с 2005 г. не более чем на 10–30% (по сравнению с 96% в 2005 г. и 331% в 2004 г.).

Рост абсолютного объема ипотечных операций возобновился лишь с III квартала 2006 г., когда по сравнению с III кварталом 2005 г. прирост объема ипотечных операций составил 21%. Доля же ипотечных операций в общем Стерник Г.М., Луцков В.М., Коробкова М.В. и др. Рынок недвижимости Московского регио на. Анализ развития и прогноз на 2006. Аналитический центр «МИЭЛЬ–Недвижимость». М., 2005.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы объеме операций купли продажи квартир стала увеличиваться уже с I кварта ла 2006 г. и в III квартале 2006 г. достигла 17%.

Новой стадии роста объема ипотечных операций способствовали зако нодательные новации, о которых уже говорилось выше (поправки к Закону № 214 ФЗ и в Градостроительный кодекс РФ).

Помимо этих новаций, действие которых проявится в среднесрочной перспективе, появились факторы, начавшие свое действие в направлении увеличения объема предложения на рынке уже с лета: замедление темпов роста цен на вторичном рынке, приведшее продавцов к решению выйти на рынок, инвесторов – зафиксировать прибыль путем продажи ранее купленных квартир и т.д.

Банки до предела снизили свои требования к заемщику, сумма первона чального взноса многими банками была снижена до нуля. Это способствова ло дополнительному привлечению заемщиков, и в условиях начавшегося в III квартале роста объема предложения с одновременным замедлением темпов роста цен объем ипотечных операций и их доля в общем объеме операций компании «МИЭЛЬ–недвижимость» вновь начали увеличиваться.

Дальнейшие перспективы жилищной политики в городе будут опреде ляться постановлением городского правительства от 23 января 2007 г. № 24 ПП «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010 г.».

В качестве ее основных направлений намечены следующие:

- протекционистские меры по отношению к москвичам, стремящимся при обрести жилье;

- снижение максимального срока пребывания в очереди на улучшение жи лищных условий до 10 лет;

- привлечение к реализации жилищной политики кредитных организаций и профессионалов рынка;

- вовлечение семей с детьми в программы, предполагающие возмездную основу, при оказании им дополнительной социальной поддержки, включая увязку цены приобретения жилья с помощью ипотеки и рассрочки платежа со стажем очередника и смягчение требований к участникам программы «Молодой семье – доступное жилье»;

- создание в городе цивилизованного рынка найма, мены и обмена жилых помещений, включая помощь очередникам, прибегающим к найму в част ном фонде.

Наиболее проблематичным и труднореализуемым выглядит первое из упомянутых направлений.

Согласно программе, объявляя конкурс на предоставление земли для строительства жилья «эконом класса», московские власти будут учитывать, сколько процентов квартир застройщик готов продать жителям города и ка кова льготная цена, по которой он собирается продать квартиры горожанам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, находят ся в очереди и могут воспользоваться своим правом единожды. Исходя из Раздел Институциональные проблемы этого, городские власти намереваются распределять права на строительст во. При несогласии застройщика с предлагаемой схемой городские власти будут забирать себе 80% квартир (обычная квота – 40%), оставляя инвестору 20% для свободной рыночной продажи. Основная мотивация, которой руко водствовались при этом городские власти, – стремление гарантировать пра ва коренных москвичей в условиях преобладания на столичном рынке жилья сторонних покупателей, зачастую приобретающих жилье с инвестиционными целями.

Негативными последствиями реализации данной схемы могут быть:

уменьшение объемов строительства типового жилья с переориентацией час ти инвесторов в элитный сегмент, где нет такого регулирования, снижение прибыли застройщиков, дальнейший рост цен и возникновение различных вариантов перепродажи «льготного» жилья иногородним с последующим возникновением разного рода правовых конфликтов, поскольку намерения московских властей в том виде, как они зафиксированы в анонсированной программе, находятся в определенном противоречии с действующим зако нодательством и имеют высокие коррупционные риски. На практике реали зация протекционистского направления, как и остальных направлений город ской жилищной программы, во многом будет зависеть от конкретных механизмов экономического стимулирования застройщиков, которые могут быть вполне разумны, способствуя в случае их внедрения посредством от дельных нормативно правовых актов демпфированию негативных последст вий.

На 2007 г. ожидаемые объемы строительства жилья для очередников и молодых семей, желающих улучшить свои жилищные условия на возмездной, но льготной основе, должны составить 370 тыс. кв.м против 260 тыс. в 2006 г.

Всего же по городским жилищным программам в 2007 г. планируется по строить около 2 млн кв. м жилья (при предоставлении 400 тыс. кв.м очеред никам), что при ожидаемом объеме ввода в Москве (4,7–4,8 млн кв. м) соста вит более 40% его объема. На предоставление субсидий на строительство и приобретение жилья в городском бюджете заложено 5,8 млрд руб.

5.5.4. Стадии развития рынка жилья в России В ходе мониторинга столичного рынка жилья (Москва и Санкт Петербург), проводившегося с начала 90 х гг.143, динамический ряд средне месячных цен на квартиры дает возможность объективного анализа поведе ния рынка и основных закономерностей его развития. Табл. 25 показывает, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап (с июня 1990 г. по июнь 2000 г.) занял 10 лет. Второй этап, начавшийся с середины 2000 г., длится уже более 6 лет.

Наблюдение за ценами на рынке жилья в Москве началось с июня 1990 г., в Санкт Петербурге – с декабря 1991 г., по Московской области данные имеются – только с июля 2000 г.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Таблица Стадии развития рынка жилья и их продолжительность в столичных ре гионах в 1990–2006 гг.

Наименование стадии Москва Санкт Петербург Московская область Июнь 1990 г. – Декабрь 1991 г. – Старт и взлет … март 1995 г. май 1994 г.

Апрель 1995 г. – Июнь 1994 г. – Стабилизация … август 1998 г.* октябрь 1998 г.** Сентябрь 1998 г. – Ноябрь 1998 г. – Кризис … июнь 2000 г. октябрь 2000 г.

Послекризисное восста Июль 2000 г. – Ноябрь 2000 г. – Июль 2000 г. – новление декабрь 2001 г. январь 2003 г. февраль 2002 г.

Январь 2002 г. – Март 2002 г. – Стабилизация – август 2002 г. июль 2002 г.

Февраль 2003 г. – Юбилейный рост – – август 2003 г.

Сентябрь 2002 г. – Август 2003 г. – Август 2002 г. – «Нефтяной» рост июнь 2004 г. июль 2004 г. сентябрь 2004 г.

Июль 2004 г. – Июль 2004 г. – Октябрь 2004 г. –сентябрь Стабилизация июль 2005 г. июль 2005 г. 2005 г.

Июль 2005 г. – Август 2005 г. – Октябрь 2005 г. – сентябрь Ажиотажный рост июнь 2006 г. сентябрь 2006 г. 2006 г.

Июль 2006 г. – Сентябрь 2006 г. – Сентябрь 2006 г. – Переход к стабилизации декабрь 2006 г. декабрь 2006 г. декабрь 2006 г.

* Колебательная стабилизация («с откатом»).

** Асимптотическая стабилизация («c доползанием»).

Основным содержанием первых 10 лет легального рынка недвижимости стали старт и взлет цен с дальнейшим переходом к стабилизации. Если в Мо скве переход к стабилизации носил колебательный характер, «с перебегом» и снижением до уровня 1000–1100 долл./кв.м, то в Санкт Петербурге – асим птотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 600–650 долл./кв.м.

Затем кризис 1998–1999 гг.

В середине 2000 г., когда рынок жилья Московского региона находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап неста бильного, колебательного развития рынка. Средняя цена квартир в этот мо мент составляла в Москве 640 долл./кв. м, в Петербурге и в Московской об ласти – 335–350 долл./кв. м. Следующие 6 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

К концу 2001 г. завершилась восстановительная стадия развития рынка жилья в столичных регионах: цены достигли докризисного уровня (в Москве – около 1000 долл./кв.м, в Московской области и Санкт Петербурге – 470 долл./кв.м). Наметился переход рынка к стабилизации, которая в Москве и Подмосковье продолжалась совсем недолго.

Уже с середины 2002 г. в Москве и чуть позже в Московской области на чался рост цен, который мы назвали «нефтяным» по результатам проведенно го в начале 2003 г. исследования144, выявившего сильную статистическую См.: Российская экономика. Тенденции и перспективы. Вып. 24, 25. М.: ИЭПП, 2003, 2004;

Стерник Г.М. Прогноз развития рынка жилья Москвы до 2005 года. Отчет АЭКСИП. Апрель 2003 г. www.realtymarket.org Раздел Институциональные проблемы связь мировых цен на нефть с приростом цен на жилье в Москве. В Санкт Петербурге стабилизации цен практически не было, что объяснялось прито ком бюджетных и частных инвестиций в связи с празднованием 300 летнего юбилея города в мае 2003 г. Продолжался плавный рост с последующим пе реходом к стадии «нефтяного» роста в середине 2003 г.

После этой стадии роста цен, в середине 2004 г., на фоне обострения отношений власти и бизнеса, рост цен прекратился. Интересно отметить, что стабилизация цен произошла практически одновременно во всех трех регио нах. Вместе с тем новая фаза роста цен начиналась несинхронно.

В Москве в 1 м полугодии 2005 г. наметился подъем цен, а во 2 м полу годии он перешел в стремительный рост, продолжавшийся c нарастающими темпами (8–10% в месяц) все 1 е полугодие 2006 г. и со снижающимися тем пами – 2 е полугодие (вплоть до прекращения роста в ноябре – декабре). В Московской области рост цен начался в сентябре – октябре 2005 г., темпы роста увеличивались до 12–14% до сентября 2006 г. и затем снизились до ну ля в декабре. В Санкт Петербурге, после бума жилищного строительства в 2003 г. и последующего затоваривания первичного рынка в 2004 г., фаза ста билизации (и даже небольшого снижения) цен затянулась до весны 2006 г., в дальнейшем цены росли с темпом 10–12% в месяц вплоть до ноября – декаб ря 2006 г.

В других городах России из приведенной в табл. 26 выборки городов ди намика цен в основном была аналогична столичной (рис. 18, 19). Различия в темпах и несинхронность развития ценовой ситуации на рынках различных городов определяются различной степенью их социально экономического развития, инвестиционной привлекательности, включая удаленность от Мо сквы, транспортную доступность, степень противостояния региональных вла стей с мэрами городов – центров регионов, и другими факторами.

Стадия «нефтяного» роста в регионах началась на полгода – год позже Москвы, летом – осенью 2003 г., и закончившись в одних городах (Нижний Новгород, Ростов, Тверь) летом 2004 г., а в других (Екатеринбург, Новоси бирск, Пермь, Уфа) – весной – летом 2005 г.

Pages:     | 1 |   ...   | 125 | 126 || 128 | 129 |   ...   | 130 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.