WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 123 | 124 || 126 | 127 |   ...   | 130 |

Серьезные проблемы возникают при внедрении таких инструментов на ционального проекта, как открытые аукционы по реализации земельных уча стков и государственные гарантии на обустройство инженерной инфраструк туры городов. Широко известны факты игнорирования местными властями требований законодательства о выделении земельных участков под строи тельство только на конкурентной основе, что потребовало активного вмеша тельства Федеральной антимонопольной службы (ФАС). Хотя с 2006 г. ФЦП «Жилище» – важнейший государственный инструмент реализации нацио нального проекта получила подкрепление в виде нового раздела «Обеспече ние земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», планировавшаяся помощь федерального центра муниципа литетам в виде гарантий по кредитам (12,5 млрд руб.) и субсидий (1,7 млрд руб.) на оснащение земельных участков под строительство инфраструктуры не нашла адресата. Несмотря на то что по итогам конкурсов было отобрано Новости. Крупными мазками // СНИП. Строительство. Недвижимость. Инвестиции. Проек ты. № 02 (02). Декабрь 2006 г. С. 74–80, 88–91.

Социально экономическое положение России. 2006 год. М.: Росстат. С. 21, 50–51; Россий ский статистический сборник. 2004. Стат. cб. М.: Ростат, 2004. С. 395.

Новости. Ценные прутья // СНИП. Строительство. Недвижимость. Инвестиции. Проекты.

№ 02 (02). Декабрь 2006 г. С. 74, 82–86.

Раздел Институциональные проблемы 110 проектов, соглашений на предоставление гарантий Минфином РФ не за ключалось, выявилось всего 5 претендентов на субсидии. Надежды на меха низм госгарантий не оправдались, поскольку муниципалитеты имеют боль шие долги и не могут оформлять на себя гарантии. Напряженность бюджетов на локальном уровне не позволяет рассчитывать на требуемое софинансиро вание мероприятий по подготовке участков под строительство132.

Негативным фоном для развертывания национального проекта по жилью стала проблема обманутых дольщиков. По информации заместителя главы Минрегионразвития РФ Ю. Тыртышова, не исполнены свыше 70 тыс. догово ров долевого строительства, выявлено около 500 проблемных объектов бо лее чем в 60 регионах133. По фактам обмана участников долевого строитель ства возбуждено более 80 уголовных дел в отношении юридических лиц и свыше 4,5 тыс. в отношении физических лиц134. Однако и эти впечатляющие данные, вероятно, не в полной мере отражают размах проблемы. Так, круп нейший застройщик – товарищество «Социальная инициатива», руководите ли которого были арестованы в конце прошлого года, не выполнил свои обя зательства в 71 регионе в отношении более 50 тыс. человек.

Работа по разрешению данной ситуации во многом остается на предва рительной стадии (создание рабочих групп, проведение мониторинга, со ставление списков и т.п.). Перспектив комплексной помощи дольщикам со стороны органов власти всех уровней пока не просматривается. Во многом это объясняется мотивацией лиц, вкладывавших денежные средства в такие проекты. По оценке Ю. Тыртышова, лишь 10% дольщиков вкладывали средст ва с целью получения единственного жилья, примерно 40% инвестировали свободные средства, остальные – хотели улучшить свои жилищные усло вия135. Очевидными барьерами на пути оказания помощи дольщикам со сто роны властей являются дополнительная незапланированная нагрузка на бюджетную систему (особенно в случае региональных и местных бюджетов) и опасения дать негативный сигнал строительному рынку, если государство возьмет на себя риски инвестирования частных лиц.

Позитивные примеры в основном есть там, где имелись готовые дома и проблемы были только с оформлением прав. Предложение привлекать в та ких ситуациях других инвесторов, компенсируя им потери предоставлением иных земельных участков, находится в противоречии с нормами законода тельства, утвердившими конкурсный порядок выделения земельных участков.

Большую роль в разрешении данной ситуации могут сыграть региональ ные и муниципальные власти, однако в подавляющем большинстве случаев они стоят в стороне. К числу редких исключений можно отнести Москву и Мо сковскую область, где острота ситуации спала и большинство «проблемных» новостроек достраивается новыми застройщиками. Готовность оказать под Нужны не гарантии, а деньги // Квартирный ряд. 9–15 ноября 2006 г. № 45 (616). С. 17.

Помогут, чем могут // Квартирный ряд. 1–7 марта 2007 г. № 9 (632). С. 1.

Печальные цифры // Квартирный ряд. 30 ноября – 6 декабря 2006 г. № 48 (619). С. 2.

Там же.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы держку обманутым дольщикам высказало также руководство Нижегородской области.

Возможно, смягчить эту проблему могут готовящиеся поправки в дейст вующий закон о банкротстве, позволяющие продлить на год производство по делам о банкротстве должников, которые привлекали средства дольщиков для строительства жилья. Инициаторы поправок считают, что за это время компания банкрот сможет привлечь дополнительные инвестиции или пройти процедуры финансового оздоровления136. Рабочей группой Общественной палаты предложен также законопроект о реструктуризации строительных ор ганизаций, предусматривающий в числе прочего создание государственного агентства, призванного заняться реструктуризацией строительных организа ций, не способных выполнить обязательства перед дольщиками.

Как позитивный пример в данном отношении можно рассматривать дол гожданные поправки к Закону № 214 ФЗ, принятые Федеральным законом от 18 июля 2006 г. № 111 ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Они облегчают процедуру для застройщиков и соз дают условия для увеличения объемов жилищного строительства, включая следующее:

- изменение порядка расторжения договора участия в долевом строитель стве как дольщиками (ограничение возможностей одностороннего отказа от договора), так и застройщиками (упрощение порядка расторжения до говора) c установлением для последних порядка возврата средств в слу чае расторжения договора;

- освобождение застройщика от безусловной ответственности за недостат ки объекта долевого строительства;

- исключение солидарной ответственности банка и застройщика по обяза тельствам, обеспеченным залогом, при сохранении равных прав банков кредиторов и дольщиков при удовлетворении их требований в случае взы скания предмета залога;

- отмена обязательств публиковать в СМИ проектную декларацию с инфор мацией о застройщике и строительном объекте при сохранении обязанно сти застройщика предоставлять декларацию любому лицу и информиро вать о предыдущих реализованных проектах;

- введение облигаций (жилищных сертификатов с двойным номиналом по цене и площади), закрепляющее право владельцев на получение от эми тентов во владение помещений, при возможности продажи этих ценных бумаг и обязанности застройщиков выкупить их с индексацией;

Негативным моментом такого варианта станет еще большая мозаичность законодательст ва о банкротстве, в котором уже предусмотрены особенности при реализации процедур не состоятельности в отношении стратегических предприятий, градообразующих, сельскохо зяйственных, финансовых организаций, субъектов естественных монополий.

Раздел Институциональные проблемы - ограничение размера привлекаемых денежных средств дольщиков (в со вокупности с полученными от банков кредитами) стоимостью строитель ства дома, указанной в проектной декларации;

- снижение размеров неустойки сторонами – участниками долевого строи тельства за нарушение взаимных обязательств.

Новая редакция закона создает более благоприятные условия для на сыщения рынка жилья посредством активизации инвесторов, которые ранее не рисковали вкладывать средства в новое строительство. Можно рассчиты вать и на улучшение финансирования строительных проектов, поскольку от мена солидарной ответственности застройщиков и банков станет для по следних побудительным мотивом возобновить кредитование застройщиков в прежнем масштабе. Большие надежды возлагаются на эмиссию облигаций.

В то же время ряд серьезных проблем остается нерешенным. Многие застройщики по прежнему игнорируют нормы, регламентирующие порядок приобретения физическими лицами квартир в домах новостройках. Сохраня ется риск двойных продаж жилья, поскольку договора предварительной про дажи не подлежат государственной регистрации и являются подобно век сельным схемам еще более уязвимыми, чем договора долевого участия.

Поэтому правоприменение Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и в новой редакции, вероятно, будет иметь ограниченный характер137.

Другой, важной правовой новацией стали поправки в Градостроитель ный кодекс, вступившие в силу с 1 января 2007 г., направленные на устране ние административных барьеров и совершенствование механизмов вовлече ния в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Разрешая многочисленные конфликтные ситуации, возникшие вокруг выделения земли под строительство, они позволяют предоставлять земель ные участки без проведения торгов в случае, если до конца 2004 г. были за ключены соответствующие соглашения или до 1 октября 2005 г. было согла совано размещение объектов на земельном участке. Такая мера позволяет застройщику получить право на освоение ранее замороженных земельных участков. Вводятся критерии признания территории, подлежащей развитию для жилищного строительства. Право заключения договора о развитии тер ритории инвестор может получить на аукционе или без него, если жилье бу дет строиться на основе размещения заказа для государственных и муници пальных нужд. Органы местного самоуправления получают право использовать земельные участки, находящиеся в муниципальной или нераз граниченной собственности, в качестве залога при получении кредитов для строительства инфраструктуры. Для стимулирования строительства предла гается ввести повышенную арендную плату за землю через 3 года после ее предоставления.

Про «серые» схемы и квартиры в новостройках // Квартирный ряд. 7–13 декабря 2006 г.

№ 49 (620). С. 16–17.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Помимо этого, поправками в Градостроительный кодекс предусмотрено формирование единой системы государственной экспертизы проектной до кументации и единого надзора в строительной сфере138, создать которую должны Росстрой и Минрегионразвития. Эта мера нацелена на снижение се бестоимости строительства (в части затрат на согласование и разрешение) и сокращение времени проведения экспертизы.

В таких условиях государство по прежнему ставит задачу наращивания объемов ввода жилья, которые продолжают отставать от дореформенных.

Помимо ипотеки, ставится вопрос о развитии накопительной системы приоб ретения жилья через стройсберкассы, где не будет требований по ликвидной залоговой недвижимости. Часть госгарантий будет переадресована от муни ципалитетов напрямую застройщикам в виде банковских кредитов. В парла менте предстоит рассмотрение документа о переходе в строительстве от го сударственного лицензирования, продленного на 1 е полугодие 2007 г., к саморегулированию, наиболее проблемным аспектом которого, вероятно, станет вопрос о размерах взносов участников саморегулируемых организа ций (СРО) в компенсационный фонд для удовлетворения возможного ущерба лиц, пострадавших от недобросовестных действий. На модернизацию объек тов коммунальной инфраструктуры планируется потратить 5 млрд руб. и бо лее 1 млрд руб. – на переселение граждан из непригодного жилья. Одним из источников средств для модернизации инфраструктуры ЖКХ станут средства Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) в размере 200 млн долл. В целях развития индустрии стройматериалов рассматриваются меры по выделению площадок под новые производства и отмене импортных по шлин на ряд видов оборудования.

Подобно некоторым другим отраслям экономики, строительство может оказаться полем экспансии государства не только как регулятора рынка, но и как игрока на нем. Большая роль в реализации национального проекта по жи лью принадлежит контролируемым государством Сбербанку и Внешторгбан ку, поглотившему в конце 2005 г. Промышленно строительный банк (Санкт Петербург). С поглощением Промстройбанка, в состав которого входило де велоперское подразделение «ПСБ инвест групп», Внешторгбанк переходит от привычной роли кредитора крупных строительных компаний к реализации собственных девелоперских проектов, что уже имеет место в Санкт Петербурге и анонсировано в Ленинградской, Костромской и Калужской об ластях, Чувашии. Стоит вопрос о создании девелоперского подразделения Внешторгбанка федерального масштаба139. Высказано и предложение о соз дании государственной строительной корпорации для распределения зака зов на строительство среди подрядчиков при оговоренной норме прибыли.

Необходимую конкретику национальному проекту должна придать Про грамма социально экономического развития Российской Федерации на При этом отменяются около 10 экспертиз и все прочие виды государственного надзора при строительстве, что вызывает весьма неоднозначную оценку.

Фрумкин К. Чеболь по русски // Компания. № 48 49 (444–445). 25 декабря 2006 г. С. 25–26.

Раздел Институциональные проблемы среднесрочную перспективу (2006–2008 гг.), утвержденная распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38 р, где имеется специальный раздел «Формирование рынка доступного жилья».

В нем указывается, что на первом этапе приоритетный национальный проект будет реализовываться по 4 направлениям:

- повышение доступности жилья;

- выполнение государственных обязательств перед отдельными категория ми граждан;

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация комму нальной инфраструктуры.

Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной поддержки расши рения как спроса, так и предложения на рынке жилья, а также выполнение го сударственных обязательств по обеспечению жильем определенных катего рий граждан.

Механизмом реализации государственной поддержки остается Феде ральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 гг. и входящие в ее со став подпрограммы.

Для повышения доступности жилья молодым семьям и молодым спе циалистам на селе, нуждающимся в обеспечении жильем или в улучшении жилищных условий, предусматривается реализация следующих мер:

Pages:     | 1 |   ...   | 123 | 124 || 126 | 127 |   ...   | 130 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.