WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 122 | 123 || 125 | 126 |   ...   | 130 |

Такой стремительный рост продолжается, по крайней мере, уже два го да, причем во всех (без исключения) городах выборки темпы роста цен на жи лье в 2006 г. были выше, нежели в 2005 г. В итоге за 2005–2006 гг. цены вы росли более чем в 2 раза во всех городах выборки (кроме Омска, где этот показатель составил 1,84 раза). В группу городов с наиболее высокими тем пами роста цен (в 2,6–3 раза) входят Нижний Новгород, Екатеринбург, Уфа, Московская область (в целом и большинство ее городов, кроме Серпухова и Можайска). Наименьший рост цен наблюдался в Перми и Ульяновске (при мерно в 2,1 раза). Между указанными полюсами находились Тверь, Москва, Санкт Петербург, Ростов на Дону, Серпухов, Можайск, Новосибирск, где темп роста цен по итогам двух лет составил 2,2–2,5 раза.

Напомним, что в ушедшем году потребительские цены выросли на 9%.

Средний номинальный курс доллара в декабре 2005 г. составил 28,81 руб., тогда как в декабре 2006 г. – 26,29 руб. Следовательно, индекс девальвации рубля к доллару в 2006 г. составил 0,91. Соответственно, индекс инфляции доллара в России за 2006 г. составил 1,195. Таким образом, в истекшем году доллар в России продолжал обесцениваться, причем темпы падения его по купательной способности заметно возросли, оказавшись в 2006 г. вдвое больше (более 16%), чем в 2005 г. (около 7%), превзойдя аналогичный пока затель за 2004 г. (15%). Если рассматривать двухлетний период 2005– 2006 гг., то индекс девальвации рубля к доллару составил 0,94, а индекс ин фляции доллара за эти 2 года – 1,286, покупательная способность доллара упала более чем на 22%.

Что касается индекса реальных цен (очищенных от инфляции как рубля, так и доллара) на жилье (индекс IGS)124, то его величина по итогам 2005 г., Расчет индекса IGS производится по следующей формуле: IGS = Iцр / Iир = Iцд / Iид, где Iцр – индекс цены на жилье в рублях; Iир – индекс потребительских цен; Iцд – индекс РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы 2006 г., 2005–2006 гг. относительно декабря 2004 г. для городов выборки представлена в табл. 21.

Таблица Динамика средней цены предложения квартир в 2004–2006 гг.

Индекс номинальных цен Индекс IGS декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь Город (регион) 2005 г./ 2006 г./ 2006 г./ 2005 г./ 2006 г./ 2006 г./ декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь декабрь 2004 г. 2005 г. 2004 г. 2004 г. 2005 г. 2004 г.

Москва 1,361 1,816 2,472 1,265 1,520 1,Санкт Петербург 1,090 2,197 2,394 1,013 1,838 1,Московская область 1,235 2,250 2,778 1,148 1,882 2,Екатеринбург 1,204 2,274 2,738 1,119 1,903 2,Уфа 1,302 2,080 2,708 1,210 1,741 2,Новосибирск 1,353 1,638 2,216 1,257 1,371 1,Нижний Новгород 1,243 2,292 2,849 1,155 1,918 2,Тюмень – 1,852 – – 1,550 – Ростов на Дону 1,313 1,800 2,363 1,220 1,506 1,Пермь 1,297 1,621 2,102 1,205 1,356 1,Тверь 1,269 1,991 2,527 1,179 1,666 1,Омск 1,305 1,413 1,844 1,212 1,182 1,Пенза – 1,639 – – 1,274 – Ульяновск 1,200 1,767 2,120 1,115 1,479 1, Города Московской области Химки 1,285 2,047 2,630 1,194 1,713 2,Одинцово 1,307 2,190 2,862 1,215 1,832 2,Красногорск 1,300 2,250 2,925 1,208 1,883 2,Подольск 1,299 2,276 2,957 1,207 1,905 2,Раменское 1,300 2,263 2,942 1,208 1,894 2,Солнечногорск 1,294 2,131 2,757 1,203 1,783 2,Наро Фоминск 1,196 2,255 2,696 1,111 1,887 2,Серпухов 1,217 1,895 2,306 1,131 1,586 1,Можайск 1,243 1,838 2,284 1,155 1,538 1,В 2006 г. в наибольшей степени (более чем в 1,9 раза) индекс IGS вырос в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Подольске. В Санкт Петербурге, Уфе, Московской области в целом, а также в Раменском, Наро Фоминске, Красно горске, Одинцове, Химках величина индекса IGS находилась в интервале от 1,7 до 1,9. Несколько отстала от этой группы городов Тверь, где реальные це ны на жилье выросли в 1,67 раза. В Серпухове, Тюмени, Можайске, Москве, Ростове на Дону реальные цены на жилье выросли в 1,5–1,6 раза, в Ульянов ске, Новосибирске, Перми, Пензе и Омске – менее чем в 1.5 раза. Наимень шее значение индекса IGS зафиксировано в Омске (1,182).

Если же брать итоги двухлетнего периода 2005–2006 гг., то можно кон статировать более чем двукратный рост реальной стоимости жилья в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Уфе и Московской области (в целом и в большин стве городов, кроме Серпухова и Можайска). Чуть меньше 2 было значение индекса IGS для рынка жилья Твери и Москвы. Во всех остальных городах (кроме Омска) выборки цены на жилье с поправкой на долларовую инфляцию выросли более чем в 1,5 раза. В Омске величина индекса IGS составила цены жилья в долларах; Iид = Iир / Iдрд – индекс инфляции доллара в России (относитель но динамики потребительских цен); Iдрд – индекс девальвации рубля относительно доллара.

Раздел Институциональные проблемы 1,433. Этот город по показателям и номинальной, и реальной стоимости жи лья является нижним полюсом выборки. Возглавляют же ее подмосковные Подольск, Раменское и Красногорск, вследствие чего Московская область по темпам роста стоимости жилья по итогам 2006 г. и 2005–2006 гг. обогнала Москву, тогда как в 2003 и 2005 гг. индекс IGS был выше в Москве, а в 2002 и 2004 гг. темпы роста этих показателей в обоих субъектах РФ были примерно одинаковыми.

Говоря об особенностях динамики рынка жилья в столичном регионе, необходимо отметить, что он переходит к новой стадии своего развития – к стабилизации.

Предшествующий момент слома тенденций пришелся на июнь 2005 г., когда возобновился рост цен после стагнации на рынке, начавшейся с июня 2004 г. Напомним, что в Москве подъем цен наметился уже в 1 м полугодии 2005 г., а во 2 м полугодии он перешел в стремительный рост, продолжав шийся нарастающими темпами (8–10% в месяц) все 1 е полугодие 2006 г. и снижающимися темпами – 2 е полугодие (вплоть до прекращения роста в но ябре – декабре). В Московской области рост цен начался в сентябре – октяб ре 2005 г., темпы роста увеличивались до 12–14% до сентября 2006 г. и пере стали расти в декабре.

Причины и факторы возобновления роста цен на столичном рынке не движимости стали ясны уже в ноябре – декабре 2005 г. Основная причина резкого увеличения темпов роста цен с лета 2005 г. была связана, с одной стороны, с повышением платежеспособного спроса на рынке, вызванного общим повышением совокупного спроса, а также с бурным развитием ипоте ки и других форм жилищного финансирования, а с другой – со снижением предложения, вызванного уменьшением объема строительства, которое, в свою очередь, отражает отдаленные последствия микрокризиса 2004 г. на рынке строительства, усиленные дезорганизацией строительного процесса после вступления в силу в апреле 2005 г. Федерального закона № 214 «О до левом строительстве…»).

На 2006 г. предсказывалось продолжение роста цен с повышающимся темпом в 1 м полугодии и с понижающимся (вплоть до нуля) – во 2 м. С этим соглашались большинство аналитиков, но таких темпов роста, как в январе – мае – 8–10% в месяц, – не ожидал никто.

Во 2 м полугодии темпы роста цен стали постепенно снижаться, хотя в Подмосковье понижающий тренд проявился только осенью. Абсолютная ве личина средних цен на жилье в последние два месяца года превысила 4800 долл./кв.м в Москве и 2500 долл./кв.м в Подмосковье, стабилизировав шись на этом уровне.

Причинами начавшегося в июле – августе снижения темпов роста цен и постепенного перехода к стабилизации являются:

- уменьшение количества покупателей, способных приобрести квартиру по столь выросшим ценам;

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы - ухудшение условий ипотечного кредитования, вызванного дефицитом предложения;

- снижение доходов владельцев квартир от сдачи их в аренду, вызванное более низкими темпами роста арендных ставок по сравнению с ценами покупки.

С августа – сентября стало вносить свой вклад и снижение цен на энер гоносители.

В конце осени ожидались и реально проявились последствия снижения темпов роста цен на жилье, которые одновременно могли стать причиной возможной стагнации и даже корректировки цен:

- снижение мотивации к инвестиционному приобретению квартир, осно ванной на высоких темпах роста цен;

- возможность оттока инвестиционных капиталов в более доходные сектора для вложений;

- выход на рынок квартир, приобретенных со спекулятивными и инвестиционными целями;

- продолжение воздействия снижения цен на энергоносители.

5.5.2. Жилье в ряду приоритетных национальных программ Истекший 2006 г. стал первым полным календарным годом реализации 4 национальных проектов, в числе которых в сентябре 2005 г. был выделен и Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Первое впечатление от его итогов представляется достаточно позитивным.

В 2006 г. было введено в действие 50,2 млн кв.м общей площади жилья, что более чем на 15% превысило итоги 2005 г. Объем ввода жилья индивиду альными застройщиками вырос в несколько меньшей степени (13,1%), в ре зультате чего их доля в общем объеме ввода жилья составила 39,5%, мало отличаясь от аналогичного показателя 2005 г. Всего было построено почти 605 тыс. квартир и почти 140 тыс. индивидуальных жилых домов. В числе улучшивших жилищные условия оказались почти 22 тыс. молодых семей и око ло 13 тыс. семей ветеранов, инвалидов и семей с детьми инвалидами125. В рамках реализации Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» выда но ипотечных кредитов на сумму более 220 млрд руб., что в 4,4 раза превысило общую сумму ипотечных кредитов, выданных в Российской Федерации в 2005 г., исходя из данных, содержащихся в Программе социально экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2006–2008 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38 р126.

Паденко О. Всплеска цен не ожидается // Квартирный ряд. 15–21 февраля 2007 г. № (629). С. 2.

Можно дать и более скромную оценку роста объемов ипотечного кредитования в 2006 г. – 2,9 раза, поскольку имеются данные об объеме выданных банками ипотечных кредитов за 2005 г. в 76,5 млрд руб. См.: Жить стало ипотечнее! // Квартирный ряд. 7–13 декабря 2006 г.

№ 49 (620). С. 6.

Раздел Институциональные проблемы Таблица Ввод в действие жилых домов в России в 1999–2006 гг.

Темпы роста, % Год Общая площадь, млн кв.м к предыдущему году к 2000 г.

1999 32,0 104,2 105,2000 30,3 94,7 100,2001 31,7 104,6 104,2002 33,8 106,6 111,2003 36,4 107,7 120,2004 41,0 112,6 135,2005 43,6 106,3 143,2006 50,2 115,2 165,Источник: Росстат, расчеты авторов.

Достигнутый в 2006 г. прирост объемов ввода жилья действительно яв ляется рекордным не только с начала 2000 х гг. (табл. 22), но и за более дли тельный период. Так, в целом по СССР увеличение объемов жилищного строительства на 9,6% в 1987 г. в ходе попытки ускорения темпов экономиче ского развития казалось очень заметным на фоне итогов предыдущих лет.

Однако нельзя забывать о существующей сегодня невысокой исходной базе и о том, что в настоящее время во многом реализуются строительные заделы, сделанные ранее, до начала реализации национального проекта.

Несмотря на достигнутые успехи, как отмечалось на заседании Госсове та в Казани в конце января 2007 г., даже такое заметное увеличение ввода жилья не компенсирует общее старение жилищного фонда в условиях обост рения ситуации с капитальным ремонтом жилья. Опережающий (по отноше нию к динамике доходов населения) рост цен на жилье снижает его и без того невысокую доступность для граждан с невысокими и средними доходами.

Вопреки большому потенциалу российского рынка ипотечного кредитования, который может составить к 2010 г. от 700–900 млрд руб., по оценке Междуна родной финансовой корпорации (МФК), до 1,3 трлн руб., по оценкам россий ских экспертов, только 10% населения могут воспользоваться ипотечным кредитом. Сейчас на российском ипотечном рынке присутствует около 600 банков, но более половины объема формируется 10–12 участниками127.

Количество семей, которые до 2010 г. должны получить жилье за счет бюдже та, составляет всего 18% численности тех, перед кем государство имеет обя зательства по его предоставлению128.

Неоднозначное положение складывается в индустрии строительных ма териалов. Несмотря на серьезный прирост выпуска по большинству их видов в минувшем году, на заседании президиума Совета по реализации приори тетных национальных проектов при Президенте РФ 24 ноября 2006 г. отмеча лось, что к 2008 г. стране может угрожать дефицит стройматериалов. Уже имели место проявления дефицита по отдельным видам материалов (кирпич, Жить стало ипотечнее! // Квартирный ряд. 7–13 декабря 2006 г. № 49 (620). С. 6.

Домнин С. Скромное обаяние национального приоритета // Квартирный ряд. 14–20 декаб ря 2006 г. № 50 (621). С. 2.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы арматура, лесоматериалы) в ряде регионов, что вело к всплескам цен на них129.

С одной стороны, это вызывает вопросы, поскольку объемы жилищного строительства, не говоря уже о производственных инвестициях, пока не вы шли на дореформенный уровень. С другой стороны, по итогам 2006 г. объемы производства цемента, сборных железобетонных изделий и конструкций, строительного кирпича, крупных стеновых блоков, мягких кровельных и изо ляционных материалов, шифера, асбестоцементных труб и муфт были ниже, чем в 1970 г., нерудных строительных материалов – ниже, чем в 1975 г., тогда как объемы выпуска керамических и сантехнических изделий превысили уро вень 1990 г.130.

Причиной такой ситуации является, вероятно, выбытие многих произ водственных мощностей в промышленности строительных материалов в пе риод трансформационного спада в 90 е гг. при существовании проблемы обеспечения должного качества продукции. Из примерно 500 домострои тельных комбинатов (ДСК) в целом по стране относительно полноценно функционирует менее трети. Многие ДСК и заводы ЖБИ за последние 15 лет прекратили работу, перепрофилировались, а действующие – отстали в тех ническом развитии. Именно поэтому во многих регионах (Карелия, Ленин градская, Калужская, Тверская, Нижегородская, Ульяновская, Ростовская об ласти, Краснодарский край, Башкортостан, Свердловская, Новосибирская, Иркутская области) прорабатываются проекты запуска новых производств, в том числе за счет привлечения иностранных инвестиций, средств крупных фирм застройщиков в расчете на вертикальную интеграцию131.

Pages:     | 1 |   ...   | 122 | 123 || 125 | 126 |   ...   | 130 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.