WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 121 | 122 || 124 | 125 |   ...   | 130 |

Бурный рост фондового рынка, привлечение ресурсов путем размеще ния корпоративных облигаций и IPO акций в идеальной ситуации должны спо собствовать росту инвестиций и экономическому подъему. Однако для того, чтобы эта связь работала, привлекаемые компаниями на фондовом рынке ин вестиции должны становиться инвестициями реальными, т.е. направляться на создание новых мощностей, основных фондов и производственных запа сов. Подчеркивая данную связь между инвестициями и экономическим рос том, лауреат Нобелевской премии по экономике неокейнсианец П. Самуэль сон отмечал, что «инвестиции … осуществляются только тогда, когда создается реальный капитал»120. Другими словами, генератором экономиче ского роста выступает основной капитал.

В этом смысле загадка российского фондового рынка 2005–2006 гг., для которого характерен бурный рост IPO и размещений корпоративных облига Самуэльсон Пол Э., Нордхаус Вильям Д. Экономике: Пер. с англ.: 16 е изд.: Издательский дом «Вильямс», 2005. – с. 389.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы ций, состоит в том, что его работа пока не приводит к росту реального капи тала. На рис. 16 и 17 приводятся сводные данные о капитализации, ликвид ности и объемах эмиссии акций и корпоративных облигаций российских ком паний.

Капитализация (908 000 млн долл.; 100%) Вторичный рынок – перераспределение Привлечение капитала в виде IPO собственности (17 040 млн долл.; 1,9%) (881 920 млн долл.; 97,1%) Инвестиции в основной капитал за счет выпуска Российские Зарубежные акций (2 500 млн долл.; 2,8%) биржи биржи (596 964 млн (284 956 млн долл.; 65,8%) долл.; 31,3%) Примечание. * Оценка с учетом данных фондовых бирж за 2006 г. и отчета Росстата по итогам 9 месяцев 2006 г.

Рис.16. Параметры рынка долевых ценных бумаг российских компаний в 2006 г.* Рыночная стоимость КО в обращении (32 800 млн долл.; 100%) Вторичный рынок – перераспределение Первичный рынок – собственности размещения КО (133 300 млн долл.; 406,4%) (16 921 млн долл.; 51,5%) Инвестиции в основной капитал за счет выпуска КО (60 млн долл.; 0,2%) Примечание. * Оценка с учетом данных фондовых бирж за 2006 г. и отчета Росстата по итогам 9 месяцев 2006 г.

Рис. 17. Параметры рынка рублевых корпоративных облигаций (КО) в 2006 г.* Раздел Институциональные проблемы В 2006 г. в процессе IPO компании из России привлекли порядка 17 млрд долл., а путем размещения рублевых облигаций – еще около 17 млрд долл.

При этом, согласно данным Росстата из 17 млрд долл., полученных от разме щения акций только 2,5 млрд долл., или 14,7% от собранных средств были направлены на инвестиции в основной капитал. Еще более парадоксальной является статистика использования 17 млрд долл., вырученных от размеще ния корпоративных облигаций. Только 60 млн долл. из указанной суммы, или 0,4%, пошло на увеличение основного капитала. Конечно, можно сделать скидку на неточности в данных официальной статистики, однако в целом это вряд ли скорректирует основной вывод: средства, получаемые путем эмис сии акций и облигаций, не инвестируются в основной капитал и соответст венно не влияют на экономический рост.

О направлении использования данных ресурсов можно высказать гипо тезу. Основной поток данных средств направляется на рефинансирование долгов и приобретение активов у их действующих владельцев. На современ ном российском фондовом рынке происходят процессы, которые в конце 1980 х годов имели место на рынке США, известные как финансирование сделок LBO (leverage buy out) за счет эмиссии мусорных облигаций и IPO.

Суть сделок состояла в массовом заимствовании средств на фондовом рынке с использованием кредитного рычага в целях скупки компаний и приобрете ния их активов. Главный риск подобных сделок – низкая эффективность при обретаемых компаний, которая может оказаться недостаточной, чтобы рас платиться с долгами на их покупку. В США рынок мусорных облигаций завершился громким крахом компаний заемщиков в 1989 г.

* * * Таким образом, можно более конкретно сформулировать суть «дилеммы Клода Фролло», с которой сталкиваются иностранные и российские инвесто ры, принимая решение об инвестировании в акции и облигации российских эмитентов. За несколько лет российский фондовый рынок показал выдаю щиеся результаты по доходности, росту ликвидности и капитализации. Это не может не привлекать внимания и не будоражить воображение инвесторов.

Однако всякий раз, принимая решение об инвестировании, они должны по нимать, что, при покупке финансовых инструментов российских компаний они часто приобретают не умение менеджеров, а способность государства поддерживать высокие доходы контролируемых им корпораций за счет ажио тажного спроса на энергоносители и иные сырьевые ресурсы. При этом рост доходности финансовых инструментов нередко подогревается притоком но вой ликвидности, нежели повышением эффективности деятельности корпо раций.

Применительно к крупным иностранным инвесторам из такой ситуации возможны два основных пути. Первый, оптимистичный, состоит в том, что рост доли иностранных стратегических и портфельных инвесторов в акциях и облигациях российских компаний трансформирует в позитивную сторону мо РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы дель корпоративного управления, что в итоге будет способствовать станов лению конкурентных рыночных отношений в российской экономике. Второй, пессимистичный, – история LTCM может повториться.

Другой интересный вопрос – какое решение о целесообразности инве стирования в ценные бумаги российских эмитентов в марте апреле 2007 г.

примет фонд CalPERS Наше предположение – будет дано добро инвестици ям на российском фондовом рынке. Это было бы важным позитивным сигна лом при оценке перспектив развивающихся рынков в целом и России в част ности. В конце концов перед красотой Эсмеральды было трудно устоять.

5.5. Рынок жилья Общим фоном для процессов, происходивших в прошлом году на рынке жилья, стали в целом позитивные итоги социально экономического развития страны в 2006 г.

В целом макроэкономическая ситуация характеризовалась замедлением темпов инфляции, предсказуемостью обменного курса рубля, продолжением постепенной дедолларизации экономики, укреплением бюджетной системы страны, высокими темпами роста ВВП. В течение большей части прошедшего года значительную поддержку экономике в целом и рынку недвижимости в частности оказывали высокие мировые цены на нефть, зафиксирована ре кордная величина показателя чистого ввоза капитала частным сектором.

К этому необходимо добавить активное развитие фондового рынка и рынка коллективных инвестиций, что определенным образом влияло на со стояние рынка жилья. В условиях падения курса доллара, низких процентных ставок по депозитам в банковской системе, недоступности и рискованности вложений в недвижимость (включая долевое строительство) довольно боль шие группы населения трансформировали накопленные сбережения в появ ляющиеся на рынке ценные бумаги и стали пайщиками в паевых инвестици онных фондах (ПИФах).

Этому способствовал рост количества публичных размещений акций (IPO), к которым стали прибегать и крупные компании с долей государства в капитале (в 2006 г. – «Роснефть», в 2007 г. – Сбербанк и Внешторгбанк), при влекая часть средств населения, которые потенциально могли быть инвести рованы в жилье. В последнем случае люди, как правило, ориентируются на долгосрочное владение ценными бумагами, выбирая стратегию низкой до ходности при большей надежности, которая может достигаться за счет непо средственного (минуя посредников и коллективных инвесторов) обладания правом собственности на акции компаний, с преобладающей долей государ ства в их капитале, что рассматривается как дополнительная гарантия со хранности вложений.

В отличие от фондового рынка рынок коллективных инвестиций отчасти связан с жильем. По оценкам Национальной лиги управляющих, на октябрь 2006 г. в России было зарегистрировано 610 ПИФов с 300 тыс. пайщиков и суммарной стоимостью активов 404,9 млрд руб. 16% этой величины (или Раздел Институциональные проблемы 64,9 млрд руб.) приходится на долю закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПФН), которые, появившись три года назад, направляют аккумулированные средства на вложение в недвижимость, включая жилье121. Ежегодно количест во закрытых фондов удваивается. По данным за 10 месяцев 2006 г., большую часть появившихся с начала года 158 новых ПИФов составили именно ЗПФН, хотя по темпам притока средств они несколько уступали открытым. Средний размер закрытого ПИФа имеет тенденцию к снижению (634 млн руб. на конец III квартала 2006 г.), а открытого – к росту (266 млн руб. на ту же дату)122. Сни жается в закрытых ПИФах и порог для вхождения в него, что делает их более доступным для инвестирования физических лиц.

Доходность ЗПФН зависит от их специализации и соответствующих рис ков. Наименее прибыльны рентные фонды, занимающиеся сдачей недвижи мости в аренду, гораздо выше доходность у девелоперских и строительных фондов, ведущих строительство жилья на собранные средства. Свою нишу занимают ипотечные фонды, работающие с такими финансовыми инструмен тами, как закладные, операции с которыми начало также Агентство по ипо течному жилищному кредитованию (АИЖК). Таким образом, ЗПФН, будучи связанными с рынком жилья, могут выступать и в качестве его конкурента, от влекая средства от основного сегмента реальных сделок в натуральном виде.

В ближайшие годы фактор развития финансовых рынков (в широком смысле), безусловно, необходимо учитывать для оценки перспектив развития рынка жилья.

Сложившаяся стабильность макроэкономических параметров явилась позитивным сигналом для операторов и клиентов рынка недвижимости.

5.5.1. Общая ситуация на рынке жилья и динамика цен в 2005–2006 гг.

Обобщенной характеристикой ситуации на рынке жилья могут служить данные табл. 20, где представлена величина средней цены предложения квартир в городах России в конце 2004 г., 2005 г. и 2006 г. (в долларовом ис числении), рассчитанной по данным сертифицированных Российской гиль дией риэлторов (РГР) аналитиков рынка недвижимости123.

Крол Н. Инвестор спит, а денежки идут // Квартирный ряд. 1–7 февраля 2007 г. № 4 (627).

С. 10.

Удвоение ПИФов // СНИП. Строительство. Недвижимость. Инвестиции. Проекты. № 02 (02).

Декабрь 2006. С. 67.

Расчеты проведены по данным Г.М. Стерника и данным сертифицированных РГР аналити ков рынка недвижимости: А.Г. Бекетова, А.Ю. Сапожникова (независимые аналитики), В.М. Луц кова, Л.М. Казимир, Н.А. Ащеуловой (АКЦ «МИЭЛЬ Недвижимость» (Москва и Московская область)), М.З. Бимона, С.В. Бобашева («Бюллетень недвижимости» (Санкт Петербург)), М.А. Хорь кова, А.А. Антасюка (Екатеринбург), А.А. Степановой (САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа)), А. Черемных (УК «АССА Строй» (Ижевск)), П.Л. Смелова, М.В. Высоцкой («Сибакадемстрой Недвижи мость»), Е.А. Ермолаевой (RID Analitik (Новосибирск)), А.А. Чемоданова («Триумф» (Нижний Новгород)), В.М. Трошиной (КГ «ЛЕКС» (Тюмень)), А.М. Чумакова («Титул» (Ростов на Дону)), Р.М. Давлетшиной («Перспектива консалтинг» (Пермь)), В.Н. Каминского (ТИТАН (Тверь)), С.В. Таруты («Омскмедиа» (Омск)), С.В. Блинковой (ИКПКГ «Жилье» (Пенза)), Е.Р. Гамовой, РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Таблица Динамика средней цены предложения квартир в 2004–2006 гг.

долл. за 1 кв. м Индекс декабрь декабрь декабрь Город (регион) декабрь декабрь декабрь 2005 г./ 2006 г./ 2006 г./ 2004 г. 2005 г. 2006 г. декабрь декабрь декабрь 2004 г. 2005 г. 2004 г.

Москва 1953 2658 4828 1,361 1,816 2,Санкт Петербург 1083 1180 2593 1,090 2,197 2,Московская область 908 1121 2522 1,235 2,250 2,Екатеринбург 882 1062 2415 1,204 2,274 2,Уфа 766 997 2074 1,302 2,080 2,Ижевск – – 1837 – – – Новосибирск 748 1012 1658 1,353 1,638 2,Нижний Новгород 579 720 1650 1,243 2,292 2,Тюмень – 864 1600 – 1,852 – Ростов на Дону 656 861 1550 1,313 1,800 2,Пермь 680 882 1430 1,297 1,621 2,Тверь 542 688 1370 1,269 1,991 2,Омск 518 676 955 1,305 1,413 1,Пенза – 543 890 – 1,639 – Ульяновск 405 486 859 1,20 1,768 2, Шахты (Ростовская область) – – 480 – – – Города Московской области Химки 1237 1589 3254 1,285 2,047 2,Одинцово 1128 1474 3228 1,307 2,190 2,Красногорск 1050 1365 3071 1,300 2,250 2,Подольск 832 1081 2461 1,299 2,276 2,Раменское 753 979 2215 1,300 2,263 2,Солнечногорск 697 902 1922 1,294 2,131 2,Наро Фоминск 705 843 1901 1,196 2,255 2,Серпухов 571 695 1317 1,217 1,895 2,Можайск 486 604 1110 1,243 1,838 2,На протяжении 2004–2006 гг., как и можно было ожидать, лидерство по ценам на жилье в абсолютном измерении удерживали столичные регионы (Москва, Московская область и Санкт Петербург). Не намного от них отставал Екатеринбург. Далее шла целая группа городов, являющихся центрами ре гионов. С ними вполне были сопоставимы цены на жилье в городах Подмос ковья, среди которых явно выделялись наиболее территориально близкие к Москве Химки, Одинцово, Красногорск, где уровень цен (более 1 тыс. долл./ кв.м) уже в декабре 2004 г. превышал средний по Московской области, а в конце 2005 г. и 2006 г. превысил и уровень Санкт Петербурга.

Если в 2005 г. психологически важный рубеж в 1 тыс. долл./ кв. м был превзойден только в Московской области (в целом и в Подольске), в Екате ринбурге и Новосибирске, то в 2006 г. к ним присоединилось подавляющее большинство городов, представленных в выборке городов, представленных в табл. 20. Исключение составили Омск, Пенза и Ульяновск. В Санкт Петербурге, Екатеринбурге, Уфе, Подмосковье (в целом), а также в Подоль ске и Раменском цены на жилье перешагнули отметку 2 тыс. долл./кв.м, в Н.А. Ярсиной («Центр недвижимости»), М.А. Исаевой («Золотой ключ» (Ульяновск)), Г.Ю. Эйд линой («Риэлти» (Шахты, Ростовская область)).

Раздел Институциональные проблемы Химках, Одинцове, Красногорске – 2 и 3 тыс. долл./кв.м, а в Москве – 3 и 4 тыс. долл./кв.м.

Необходимо отметить, что в Москве, Московской области, Санкт Петербурге, Нижнем Новгороде и Твери цены по прежнему номинируются в долларах. В Екатеринбурге и Ростове на Дону в 2006 г. произошла дедолла ризация рынка жилья. В остальных городах выборки цены традиционно номи нируются в рублях.

По итогам 2006 г. более чем вдвое выросли цены на жилье в Нижнем Новгороде, Уфе, Екатеринбурге, Санкт Петербурге и Московской области (не только в целом, но и почти во всех городах, кроме наиболее отдаленных от Москвы Серпухове и Можайске). В этих двух городах, как и в Твери, Тюмени, Москве, Ростове на Дону, Ульяновске, прирост цен находился в интервале между 70 и 100%. Более умеренная динамика наблюдалась в Пензе, Новоси бирске и Перми (62–64%). Наконец, наименьшая величина увеличения цен на жилье была отмечена в Омске (41%).

Pages:     | 1 |   ...   | 121 | 122 || 124 | 125 |   ...   | 130 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.