WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 114 | 115 || 117 | 118 |   ...   | 130 |

Таким образом, никаких оснований полагать, что цена земельного участ ка была заложена в стоимость предприятий при приватизации, нет. Установ ленные законодательством условия передачи предприятий в собственность при приватизации предприятий не содержали землю в качестве объекта прав собственности. Цена, заплаченная при покупке предприятия (вне зависимо сти от ее формы: аукцион, конкурс), не включала в себя стоимость земельно го участка. Иными словами, оснований для утверждения о незаконности ус ловия о платности передачи земли, нет.

Тем не менее помимо законности требований правовых актов существу ют критерии обоснованности (в том числе экономической) и целесообразно сти принимаемых государством решений. Именно этим критериям и не соот ветствует решение о всеобщей платности передачи земли в частную собственность предприятий. Причин тому несколько:

Во первых, выкуп земельных участков в полном объеме непосилен рос сийским предприятиям, а точнее подавляющему большинству из них. По мак симальным ставкам стоимость всей земли, подлежащей выкупу предпри ятиями, составляет от 30 (по оценкам Гильдии риэлторов) до 106 (по оценкам РСПП) млрд долл. или 1/4 ВВП России. По оценкам заместителя министра экономического развития и торговли РФ А.В. Шаронова, стоимость земли, Пункт 1.4. Временного положения о приватизации государственных и муниципальных пред приятий в РФ по конкурсу (приложение № 5 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 г. № 66).

Действовал в период с 20.02.1992 г. по 29.03.2003 г.

Пункт 1.5. Временного положения о приватизации государственных и муниципальных пред приятий РФ на аукционе (приложение № 4 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 г. № 66). От менено Указом Президента РФ от 14.07.1998 г. № 832.

Пункт 2.1 Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации, приложение № 2 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 г. № 66.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы подлежащей выкупу предприятиями, составляет 34,8 млрд долл. Эта цифра, по его мнению, является «неподъемной» для российских предприятий87.

Выкуп земельного участка является проблемой даже для самых крупных российских компаний. Так, РАО «ЕЭС России» оценивает стоимость подле жащих приватизации земель холдинга в пределах 800 млн долл. В десятки миллионов долларов может обойтись выкуп территорий под собственным производством для АО «АвтоВАЗ» (площадь участка под заводом более 900 га)88. Даже с учетом значительных сумм валовой годовой прибыли и нали чия свободных средств затраты на приватизацию своих земельных участков для указанных гигантов отечественного бизнеса окажутся весьма ощутимы ми. Для большинства предприятий, страдающих от острого дефицита обо ротных средств либо ориентированных на развитие бизнеса, выкуп земельно го участка на предлагаемых условиях просто невозможен.

Во вторых, невозможность выкупа земли большинством российских предприятий приведет к перераспределению прав на землю и собственности в пользу крупных предприятий, финансовых структур, чиновников и их аффи лированных структур. При этом часть действующих предприятий ликвидиру ется, экономическое положение оставшихся некрупных предприятий сущест венно ухудшится. А если иметь в виду, что производство 2/3 ВВП страны обеспечивают частные предприятия, то можно уверенно утверждать, что это способно существенно повлиять на динамику показателей экономического роста.

В третьих, использование платы за выкуп земли как дополнительного источника пополнения региональных бюджетов будет иметь лишь кратко срочный положительный экономический эффект, за исключением крупных финансово посреднических центров. Это связано, главным образом, с не достаточностью оборотных средств, инвестиционной непривлекательностью значительного количества земель из за неразвитой инфраструктуры терри торий. Следствием всеобщей платности передачи земли станут повышение концентрации капитала, рост коррупции и злоупотреблений в сфере приня тия административных решений, объектом которых является земля.

Таким образом, введение для всех предприятий без исключения платы за передачу предприятиям в собственность земельных участков не противо речит законодательству, однако экономически необоснованно и нецелесооб разно, поскольку препятствует дальнейшему развитию значительного коли чества участников рынка и, как следствие, экономики страны. Взимание платы за землю в размере, сопоставимом с рыночными ценами, способно усугубить и социальные проблемы, нанеся удар по формирующемуся сред нему классу и действительно частному бизнесу, не основанному исключи тельно на государственных активах.

Финанс, 2003, № 18, с. 4.

Новости рынка недвижимости, выпуск № 43, 10.11.2003 г. См.: www.nrm.ru.

Раздел Институциональные проблемы При существующей конъюнктуре цен на энергоносители, отсутствии созданной государством системы мер поддержки предприятий малого и среднего бизнеса, но высоким налоговым ставкам для этих предприятий, а также развитой банковской системы, способной предоставить финансовые инструменты для выкупа земли, целесообразна бесплатная передача в соб ственность земельных участков действующим мелким и средним предпри ятиям. При этом обязательными условиями передачи земли должны быть:

запрет на определенный срок на перепрофилирование (либо за дополни тельную плату) производства и изменение назначения использования зе мельного участка, отчуждение земельного участка, а также сокращение про изводства.

В качестве альтернативного промежуточного варианта может быть осу ществлена передача земли по номинальной цене либо рассрочка оплаты на длительный срок с тем, чтобы собственники предприятий имели реальную возможность для выкупа земли и преимущество перед иными лицами.

3) Высокая цена выкупа земельных участков.

Цена выкупа земельных участков, а вернее ее высокий размер, является одной из ключевых проблем, препятствующих формированию рынка земли.

Можно указать несколько наиболее значимых причин сложившейся ситуации:

а) наделение субъектов РФ правом устанавливать цену выкупа земель ных участков.

Законодатель, определив, что цена выкупа земельных участков будет ус танавливаться субъектами РФ (п. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г.

№ 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и п. 7 ст. 28 Фе дерального закона от 21.12.2001 г. № 178 ФЗ «О приватизации государст венного и муниципального имущества в РФ»), создал исключительно благо приятную почву для принятия экономически неоправданных решений, направленных на получение максимальных доходов от продажи земли, а так же злоупотреблений и обогащения чиновников субъектов РФ.

Так, субъекты Российской Федерации были наделены правами по уста новлению цены земли в поселениях в размере, кратном ставке земельного налога, в зависимости от численности населения:

- свыше 3 млн человек в размере от 5 до 30 кратного размера ставки зе мельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от 5 до 17 кратного размера став ки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от 3 до 10 кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

(При этом до установления субъектом Российской Федерации цены земли должна применяться минимальная ставка земельного налога).

В условиях, когда значительная часть регионов России являются дота ционными и испытывают острый недостаток бюджетных средств, получение права взимать плату за выкуп земли было расценено как возможность увели РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы чить доходную часть регионального бюджета. Результатом такой политики становится практически повсеместное установление максимально высокой цены, допустимой законом для городов и иных поселений с соответствующей численностью населения.

Так, в подавляющем большинстве областей, в которых численность на селения городов и других поселений, включая областной центр, не превыша ла 500 тыс. человек, цена земли была установлена из расчета 10 кратной ставки земельного налога. В значительной части регионов, где численность населения в областном центре превышала 500 тыс. человек, для областного центра устанавливалась цена выкупа земли, соответствующая верхней план ке ценовой шкалы, т.е. исходя из 17 кратной ставки земельного налога, а для остальных городов и поселений – исходя из 10 кратной ставки. К таким ре гионам (по состоянию на начало второй половины 2002 г.) относились облас ти Рязанская, Тульская, Волгоградская, Ростовская, Нижегородская, Орен бургская, Самарская, Саратовская, Ульяновская, Омская, Кемеровская, края Краснодарский, Алтайский, Хабаровский, а также Удмуртская Республика.

В последующем неадекватно высокие цены выкупа в некоторых регио нах были снижены. В одних регионах это было связано с влиянием местных предпринимателей (например, в Томской области, когда цена земли при выкупе была снижена с 10 кратной до 3 х кратной ставки земельного нало га). В других – причиной изменения выкупной цены стало стремление ре гионов оставить максимальное количество средств от выкупа земли в бюд жете субъекта РФ.

б) изменение порядка распределения сумм, полученных от продажи земли между бюджетами разных уровней.

В те периоды, когда государственный бюджет на будущий год преду сматривал изменение в распределении сумм, полученных от продажи земли, в пользу федерального бюджета, в регионах на оставшийся период устанав ливались относительно низкие цены выкупа земли, стимулирующие рост продаж с тем, чтобы наибольшая сумма от продажи земли осталась в регио не. В результате такой политики регионы обеспечили значительное увеличе ние поступающих в региональный бюджет сумм.

Такие методы использовались, например, в Кемеровской области, в ко торой с момента введения в действие нового Земельного кодекса ставка вы купа земельных участков за 15 месяцев менялась 6 раз. Сходной тактики при держивались Новосибирская область (цена по Новосибирску была снижена с 17 до 6 кратного размера), Вологодская область (цена была снижена с до 3 кратной ставки налога на землю, а потом опять поднята до 10 кратной).

в) установление цен выкупа земельного участка в размерах, кратных ставке земельного налога.

Ставка земельного налога, начиная с 01.01.2005 г. (п. 2 ст. 7 Федераль ного закона от 29.07.2004 г. № 95 ФЗ «О внесении изменений в части 1 и Налогового кодекса РФ ») также «устанавливается нормативно правовыми актами, принимаемыми представительными органами муниципальных обра Раздел Институциональные проблемы зований, а в городах федерального значения – Москве и Санкт Петербурге – законами. Законодателем определено только, что размер налоговой ставки не может превышать в отношении земель предприятий 1,5% (ст. 394 Налого вого кодекса РФ). На практике субъектами РФ устанавливаются (по причи нам, рассмотренным ранее) максимально высокие ставки.

г) исчисление ставки земельного налога и, как следствие, стоимости вы купаемой земли, исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

По оценкам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) М. Мишустина, кадастровая стоимость земель России составила 23,6 трлн руб. При этом 82% кадастровой стоимо сти земель в России приходятся на земли поселений, однако они занимают не более 1,9% территории страны89.

Проведенная с 2000 по 2006 годы кадастровая оценка городских земель привела к увеличению стоимости земельных участков, связанному с приме нением методики кадастровой оценки, в которой учитывается не только рас положение участка в определенном кадастровом квартале, но и виды функ ционального использования земельного участка.

Так, например, в результате кадастровой оценки земли в Москве 2000– 2002 гг. вместо 100 оценочных земельных зон появилось 1516 кадастровых кварталов, а сама кадастровая стоимость земли в Москве, только в пределах Центрального округа варьируется в диапазоне от 60 501 до 1 331 руб. за кв м90. По данным руководителя Департамента земельных ресурсов города Мо сквы В. Дамурчиева, к началу 2006 г. средняя кадастровая стоимость земли в Москве составляла 180 тыс. руб. за один гектар в год, причем минимальная – 1 800 руб., а максимальная достигает 900 тыс. руб. за один гектар в год91.

Кадастровая стоимость земли в Ленинградской области, по данным Кон трольно счетной палаты (КСП) Ленинградской области, была определена выше рыночной стоимости земли. В различных районах области это превы шение, по данным аудитора КСП Ленинградской области С. Гнилицкого, со ставляет от 15 до 560 долл. за сотку92.

Все эти причины в совокупности определили высокий размер стоимости выкупа земельных участков предприятиями. Так, в Москве стоимость земель ных участков при продаже определяется исходя из 30 кратного размера ставки земельного налога за единицу площади93 и ставки земельного налога, составляющей 1,5% от кадастровой стоимости земли. Это максимальный размер выкупа, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Для произ водств, признанных важными для экономики города, стоимость земельных участков снижена до 20% от их кадастровой стоимости.

См.: realty.rbc.ru/regions/news.shtml/url=2006/04/10/4303841@region=msk.

Приложение № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 24.05.2005 г. № 356 ПП.

См.: www.bpn.ru/service/neus/13711.

См.: novgorod.osean.ru/commercia/articles/articl_id=15096@PHPSESSID= 014b3b10caf6ab 74de7a57d2eb172e40.

Постановление Правительства Москвы от 19.07.2005 г. № 532 ПП.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Особого внимания заслуживает право установления поправочных коэф фициентов в размере от 0,7 до 1,3, используемых при продаже земельных участков и утверждаемых Правительством РФ (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137 ФЗ). Применение этой нормы, в условиях тотальной кор рупции, станет новым крупным источником доходов чиновников.

В настоящее время в Государственной Думе находится на рассмотрении законопроект, внесенный Минэкономразвития РФ, который предусматривает снижение цены выкупа земли только для приватизированных предприятий до 5% от кадастровой стоимости для всех поселений, кроме Москвы и Санкт Петербурга, где она составит 20%94. Для остальных предприятий цена выкупа, согласно законопроекту, будет равна кадастровой, т.е. рыночной стоимости.

При таком подходе приоритетный доступ к покупке земельных участков будут иметь либо крупные предприятия, либо предприятия, так или иначе контро лируемые государством, или лояльные по отношению к действующей власти.

Pages:     | 1 |   ...   | 114 | 115 || 117 | 118 |   ...   | 130 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.