WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 113 | 114 || 116 | 117 |   ...   | 130 |

Результатом более чем 10 летнего срока приватизации земли предпри ятий стала передача в частную собственность только 5% земли79. Основная масса собственников предприятий до сих пор не является собственниками земли, на которой эти предприятия находятся. Такая ситуация в микроэконо мическом аспекте препятствует реализации собственниками своих правомо чий и создает реальную угрозу лишения их имущества в случае отсутствия согласия с собственником государством по условиям пользования земель ным участком, а в макроэкономическом – препятствует экономическому рос ту, притоку инвестиций в экономику.

В период отсутствия у большинства предприятий права собственности на землю, правоотношения между государством и предприятиями регулиро вались институтом постоянного бессрочного (бесплатного) пользования зем лей, закрепленного Земельным кодексом РСФСР 1991 г. Таким правом поль зования предприятия наделялись на основании решения государственного или муниципального органа, которое наряду с законом и определяло ограни чения в сфере пользования земельным участком. Они могли быть определе ны по разному, однако, все действия, направленные на распоряжение зем лей, были либо невозможны (например, отчуждение земли), либо могли осуществляться исключительно с согласия государства, как, например, пере дача земли в аренду или безвозмездное срочное пользование (ст. 268–Гражданского кодекса РФ, отмененные законом от 04.12.2006 г. № 201 ФЗ).

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс законодательно закрепил исклю чительное право предприятий на приватизацию земельного участка, находя Выступление председателя комитета Государственной Думы РФ по собственности В. Пле скачевского на I Конгрессе «Земельно имущественных отношений в России»/ М. Вдовин «Единый налог и кадастровая стоимость участков: новости реформы, 17.10.2006 г. См.:

www.domex.ru.

Раздел Институциональные проблемы щегося в государственной или муниципальной собственности, либо его пре доставление в аренду (ст. 36). Кроме этого, новый кодекс предусматривал отмену бессрочного бесплатного пользования землей c 1 января 2004 г. До этого момента собственники предприятий должны приватизировать земель ные участки, на которых они расположены, или заключить договор аренды земли. Со дня введения его в действие – т.е. c 29 октября 2001 г. – привати зация зданий, строений, сооружений (в том числе зданий, строений, соору жений промышленного назначения) без одновременной приватизации зе мельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Решение вопроса о передаче земельных участков в собственность на толкнулось на целый ряд проблем, касающихся определения круга земельных участков, не подлежащих приватизации, границ земельных участков, опреде ления принадлежности земельных участков к федеральной или муниципаль ной собственности, отсутствия документов, удостоверяющих права на зе мельные участки, условий и порядка определения стоимости земельных участков. Невозможность разрешения этих проблем привела к тому, что в де кабре 2003 г. были приняты поправки к Закону «О введении в действие Зе мельного кодекса РФ», продлевающие срок обязательного переоформления права пользования земельными участками под приватизированными пред приятиями в право собственности или аренды с 1 января 2004 г. до 1 января 2006 г.

В конце 2005 г. срок переоформления прав на землю вновь был продлен – до 1 января 2008 г. (Федеральный закон от 27.12.2005 г. № 192 ФЗ «О внесе нии изменений в статью 3 Федерального закона «О введение в действие Зе мельного кодекса Российской Федерации»).

Рассмотрим наиболее существенные проблемы передачи земельных участков в собственность предприятий и проанализируем, насколько обосно ванны выбранные государством способы их решения.

1) Исключение ряда земельных участков из числа земель, подлежащих приватизации.

По общему правилу отказ в выкупе земельного участка или предостав лении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотрен ных законом. Случаи, в которых земельные участки отчуждению не подлежат, перечислены в п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ».

Большая их часть представляется оправданной, однако включение в этот пе речень «земель, предусмотренных генеральными планами развития соответ ствующих территорий для использования в государственных или обществен ных интересах», разрушает иллюзию справедливости.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Аналогичную норму содержит и Земельный кодекс, предусматриваю щий, что «резервирование земельного участка для государственных и муни ципальных нужд является основанием для отказа в предоставлении в собст венность земельного участка» (п. 4 ст. 28). Очень важно отметить, что процедура резервирования земельных участков Земельным кодексом и Гра достроительным кодексом не регламентирована.

Арбитражная практика содержит значительное количество заявлений предприятий, оспаривающих законность отказа в передаче земельного уча стка в собственность по мотиву необходимости использования земельного участка в государственных или общественных интересах. В основном суд от казывает в их удовлетворении, поскольку администрациями предоставляют ся различные нормативные акты, подтверждающие необходимость использо вания спорных земельных участков в общественных или государственных целях. На сегодняшний день генеральные планы развития территорий при нимаются в некоторых субъектах РФ на очень продолжительные сроки, что позволяет включить в план большее число земельных участков, необходимых для развития города. Так, в Москве принят Генеральный план развития до 2020 г., в Тюмени – до 2040 г. Какие земли в них включены, субъектам рынка зачастую неизвестно. Как правило, факт включения тех или иных земель в Ге неральные планы становится известен только в каждом частном случае при обращении с заявлением о передаче земли в собственность и лишь тогда, ко гда это становится причиной для отказа в приватизации.

Законопроект о порядке резервирования земельных участков80, находя щий на рассмотрении в Государственной Думе, принят в первом чтении. Он дает возможность административным решением зарезервировать любой участок под неопределенные государственные или муниципальные нужды на 3 года. Резервирование исключает возможность выкупа земельного участка.

Предложенный механизм предусматривает возможность изъятия практиче ски любой, в том числе частной, недвижимости для передачи другому част ному лицу под предлогом «создания необходимых условий реализации доку ментов территориального планирования, в частности для развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и создания особо охраняемых природных территорий»81.

При этом решение о резервировании может быть принято как федераль ными органами, так и государственными органами субъектов РФ, а также му ниципальными органами. Особое внимание обращает на себя возможность отмены резервирования тем же органом, который вынес решение о резерви ровании.

Проект федерального закона № 321847 4 «О внесении изменений в некоторые законода тельные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель ных участков для государственных или муниципальных нужд». Редакция, принятая Государст венной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 11.10.2006 г.

Предложенная редакция ст. 43.1 Земельного кодекса, проект федерального закона № 321847 4.

Раздел Институциональные проблемы Рассматриваемый законопроект направлен на ограничение прав поль зования, владения и распоряжения землей, противоречащее п. 3 ст. 55 Кон ституции, допускающей ограничение прав граждан «только в той мере, в ка кой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности и здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспе чения обороны страны и безопасности государства». Кроме того, нарушается п. 2 ст. 36 Конституции, устанавливающий свободу владения, пользования распоряжения землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов граждан.

Действующее законодательство предусматривает возможность изъятия земельного участка только при соблюдении ряда условий, а именно: необхо димо достижение согласия с собственником изымаемого земельного участка по условиям изъятия, размеру выкупной цены (ст. 282 Гражданского кодекса РФ), а в случае отсутствия согласия собственника с изъятием необходимо судебное решение и равноценное возмещение стоимости земельного участ ка (п. 2 ст. 55 Земельного кодекса РФ).

Институт резервирования земли в том виде, в котором он предложен в законопроекте, позволяет ограничивать права собственников, владельцев и арендаторов, без соблюдения каких либо формальностей, связанных с уче том их прав и законных интересов. Такая модель правового регулирования создает условия, благоприятные для передела собственности на землю в тех регионах, где она имеет место, и раздела земли административными мето дами в тех регионах, например в Москве, где ее практически нет.

Необходимо распространить действие института резервирования толь ко на государственные и муниципальные земли с тем, чтобы зафиксировать перечень земель, не подлежащих передаче в частную собственность. При этом должны быть учтены права арендаторов и иных законных владельцев земельных участков, а основания для резервирования должны соответство вать действующим правовым нормам.

Помимо этого, круг собственников недвижимости, имеющих право на выкуп земельных участков, был сужен толкованием права на выкуп, содержа щимся в разъяснениях Пленума Высшего Арбитражного Суда, указавшего, что если собственником объекта недвижимости после 29.10.2001 г. (даты введения в действие Земельного кодекса) был заключен договор аренды зе мельного участка, то он утрачивает право выкупа в связи с тем, что он реали зовал свое право (абз. 3 п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопро сах, связанных с применением земельного законодательства»).

Арбитражная практика уже содержит судебные решения, основанные на применении именно такого толкования ст. 36 Земельного кодекса, преду сматривающей приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности (например, Постанов ление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.06 г., 07.07.06 г.

по делу № А41 К1 3420/06).

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Если учесть количество заключенных за 5 лет (с ноября 2001 по ноябрь 2006 г.) договоров аренды на территории России, уменьшение количества претендентов на выкуп земли будет значительным. Так, например, админист рацией Нижневартовского района Ханты Мансийского округа – Югра за 2005 г. было заключено 233 договора аренды земельных участков82.

Кроме того, в Государственной Думе РФ рассматривается законопро ект, внесенный Минэкономразвития, касающийся условий и порядка приоб ретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муни ципальной собственности83. Он предусматривает, что цена на землю определяется законами субъектов РФ, однако стоимость выкупаемого зе мельного участка не может превышать 20% от кадастровой стоимости. Одна ко при этом правом выкупа по такой цене будут обладать только те собствен ники, право частной собственности которых, или предыдущих собственников этих объектов недвижимого имущества, «возникло вследствие их отчуждения из государственной или муниципальной собственности». «Иные граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооруже ний, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести земельные участки (только) по кадастровой (рыночной) стоимости земельных участков».

В случае принятия такого закона частные предприятия, появившиеся не в результате приватизации, в значительной степени будут отстранены от процесса выкупа земли. Ценовой барьер для многих из них будет непреодо лим.

2) Всеобщая платность передачи земельных участков в собственность предприятий.

Заявления о необходимости бесплатной передачи земельных участков поступают уже давно. Сторонники этой идеи полагают, что цена земли была заложена в стоимость предприятий при их приватизации, поэтому незаконно требовать плату за одну и ту же вещь дважды.

Обоснованность утверждений о незаконности продажи земли зависит главным образом от условий, на которых совершалось отчуждение предпри ятий при приватизации, в частности:

– был ли включен земельный участок в состав продаваемого имущественного комплекса;

– входила ли стоимость земельного участка в общую стоимость пред приятия.

Закон РФ от 03.07.1991 г. № 1531 1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий»определяя в ст. 1, передача каких объектов в собственность граждан и акционерных обществ (товариществ) является соб «Земля и ее использование». См.: nvraion.ru/part=stuff8&sub=zeml.

Проект федерального закона № 347961 4 «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находя щиеся в государственной или муниципальной собственности». Редакция, принятая Государ ственной Думой РФ в первом чтении 22.11.2006 г.

Раздел Институциональные проблемы ственно приватизацией, указывает предприятия, цеха, производства, участ ки, оборудование, здания, сооружения и некоторые другие объекты. Земель ных участков среди них нет.

Принятый 21.07.1997 г. второй закон о приватизации № 123 ФЗ прямо указал, что его действие не распространяется на приватизацию земли (ст. 3).

Что касается реализации этих норм, то следует отметить, что ни при приватизации предприятий по конкурсу84, ни посредством проведения аук циона85 земельные участки не являлись объектами приватизации. При осуще ствлении приватизации собственнику предприятия передавались лишь права пользования земельным участком.

Относительно довода о включении стоимости земли в стоимость прива тизируемых предприятий следует заметить, что действовавший в период с 20.02.1992 г. по 29.03.2003 г. порядок оценки стоимости объектов привати зации, определяя состав оцениваемого имущества предприятия, включает в число основных средств и вложений только права пользования землей 86.

Pages:     | 1 |   ...   | 113 | 114 || 116 | 117 |   ...   | 130 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.