WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 94 | 95 || 97 | 98 |   ...   | 112 |

– устанавливающие возможность обращения взыскания на жилое по мещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение;

– ограничивающие возможность необоснованного вмешательства орга нов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования;

– обеспечивающие правовую базу системы страхования кредитных рис ков в ипотечном жилищном кредитовании.

• Изменения в Федеральном законе «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 г. (№ 218 ФЗ), имеющие целью создание системы раскрытия ин формации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств пе ред кредиторами (коммерческими банками) через регулирование дея тельности бюро кредитных историй.

В связи с принятием данного закона внесены изменения в ГК РФ (внесе но уточнение понятия банковской тайны), в Кодекс РФ об административных правонарушениях (предусматривает санкции за нарушение порядка ведения и хранения кредитных историй, порядка распространения информации), Фе деральный закон «О банках и банковской деятельности» (установлена обя занность кредитных организаций предоставлять информацию хотя бы одному бюро кредитных историй).

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы • Поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 29 де кабря 2004 г. (№ 193 ФЗ), которыми:

- установлена процедура реализации ипотечного покрытия в случае несо стоятельности (банкротства) эмитента облигаций с ипотечным покрытием;

- установлены требования о том, что размер ипотечного покрытия облига ций с ипотечным покрытием, выпущенных кредитной организацией, может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20%;

- введены жилищные ипотечные облигации;

- кредитным организациям предоставлено право выдачи ипотечных серти фикатов участия;

- обеспечена возможность выпуска ипотечных облигаций с переменными процентными ставками.

В связи с принятием данного закона об ипотечных ценных бумагах были внесены изменения в ГК РФ в части установления величины ипотечного по крытия в качестве верхнего ограничения на объем выпуска облигаций с ипо течным покрытием акционерными обществами, а также в Федеральные зако ны «О несостоятельности (банкротстве)» и «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» в части установления требования об исключении из конкурсной массы при банкротстве эмитента облигаций с ипотечным покрытием имущества, входящего в состав ипотечного покрытия.

• Изменения в Законе РФ «О государственной пошлине» в части отмены го сударственной пошлины за государственную регистрацию договора ипо теки, выдачи документа о данной регистрации и предоставления выписки из реестра о государственной регистрации договора ипотеки, которая дублирует плату за регистрацию.

Однако, несмотря на пристальное внимание и поддержку формирования рынка доступного жилья со стороны государства, существует ряд проблем, обусловленных ситуацией на рынке недвижимости, выступающих в роли не гативного фактора для развития ипотечного кредитования.

В целом можно отметить, что в настоящее время рынок ипотечного кре дитования переживает замедление темпов роста и сокращение объемов от носительно общего рынка купли продажи жилья в Московском регионе. Реа лизация новостроек с помощью ипотеки ограничена только объектами, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г.

Другие строящиеся объекты – не соответствуют требованиям банков (не имеют необходимой или правильно оформленной документации и не могут быть проданы по ипотеке). Это может способствовать перемещению спроса потенциальных ипотечных покупателей с первичного на вторичный рынок жи лья, еще более повышая спрос на нем, что, в свою очередь, не способствует увеличению числа ипотечных сделок на рынке. В условиях ограниченного предложения и растущего спроса продавцы жилья на вторичном рынке отда Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы ют предпочтение покупателям, уже имеющим необходимую сумму наличных денежных средств.

В этой ситуации предложение квартир, которые могут быть проданы по ипотеке в крупных риэлторских компаниях на рынке новостроек, ограничено лишь объектами, согласованными с банками и собственными объектами новостройками. Так, к концу 2005 г. на рынке жилья Москвы и Московской об ласти можно было наблюдать ситуацию, когда число одобренных банками за емщиков неуклонно росло, а число квартир, купленных по ипотеке, сокраща лось. По данным Компании «МИЭЛЬ Недвижимость», поквартальные индексы объемов ипотечных операций, рассчитанные относительно объемов анало гичных периодов прошлых лет, начиная с Ш квартала 2004 г., имеют тенден цию к сокращению.

Развитие ипотечного кредитования сдерживается и отсутствием дейст вующего механизма секьюритизации кредитов, который является наиболее оптимальным способом привлечения средств для банков. Секьюритизация широко применяется за рубежом, например, в Дании ипотечные ценные бу маги занимают 70% фондового рынка страны, в Германии – 36%, в Швеции – 45%. В России соответствующий закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят еще в ноябре 2003 г., однако не работал, поскольку требовал приня тия 15 подзаконных актов, включая внесение следующих изменений:

• поправок, регулирующих страхование ипотечных кредитов. Сейчас со гласно законодательству ипотечный кредит, который попадает в ипотеч ное покрытие, при выпуске ипотечных облигаций должен быть застрахован в пользу заемщика. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) считает это требование излишним, так как ипотечные бумаги и так доста точно надежны;

• поправок, предусматривающих возможность направления денежных средств, полученных в качестве платежа за кредит от заемщика на выпла ты процентов по ипотечным облигациям. На сегодняшний день такой воз можности не предусмотрено;

• поправок, предусматривающих возможность «транширования выпусков ипотечных ценных бумаг». На сегодня не прописан механизм действия и не указан размер возможных траншей.

Первый транш ипотечных облигаций на сумму 1,5 млрд руб. планирует разместить в первом квартале 2006 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По прогнозам экспертов к 2008 г. российские банки ежегодно смогут выпускать ипотечные бумаги на 60 млрд руб., а к 2010 г. – более чем на 200 млрд руб. Появление такого инструмента, как секьюритиза ция, может привести к существенному снижению ставок по кредитам.

В будущем развитию ипотеки во многом должно способствовать реали зация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Следствием значительного увеличения объема выдаваемых ипотеч ных кредитов к 2010 г. должно стать снижение ставок по ним с нынешних 14– РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы 15% годовых до не более чем 8% в рублях. Отражением указанного нацио нального проекта на уровне столицы можно считать утвержденную трехлет нюю программу развития ипотечного жилищного кредитования в Москве, рассчитанную на 2006–2008 гг. На ее реализацию в ближайшие три года пла нируется потратить 72,4 млрд руб., в том числе 51,1 млрд руб. – из бюджета города.

В связи с тем, что в 2006 г. на рынке Москвы ожидается двукратный рост объемов ипотечного кредитования (в том числе субсидированной ипотеки в соответствии с приоритетной национальной программой доступного жилья), можно прогнозировать значительный прирост ипотечных операций на рынке.

4.9.5. Перспективы развития рынка недвижимости Макроэкономическую ситуацию в РФ в 2005 г. и ее влияние на рынок не движимости в целом можно оценить положительно. Состояние и развитие экономики поддерживает платежеспособный спрос и обеспечивает нормаль ные условия ведения бизнеса профессиональными участниками рынка. Ак тивную поддержку спроса может оказать государство в рамках реализации национального проекта в сфере жилья, что будет способствовать росту цен недвижимости.

Вместе с тем, угрозы и риски рынку недвижимости со стороны макро экономических тенденций существуют. Ближайший из них может быть вызван ростом социального напряжения. Инфляция и рост тарифов на услуги ЖКХ ухудшат положение бюджетополучателей, что обусловит снижение поддерж ки ими действующей власти. В то же время открытие рынков для иностранно го капитала после возможного вступления России в ВТО и рост курса рубля ухудшат конкурентоспособность среднего и малого бизнеса. С точки зрения настоящей работы указанные угрозы выходят за рамки горизонта прогнози рования и потому не рассматриваются.

В 2006 г. локомотивом рынка жилья в столичном регионе будет рынок новостроек. Камнем преткновения остается закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде рации» (№ 214 ФЗ).

Будут предприняты попытки изменить закон и отложить как минимум на год вступление в силу предлагаемых нормативов по ежеквартальной отчетно сти застройщиков, утвержденных Постановлением Правительства РФ № от 27 октября 2005 г. «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуще ствлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участ ников долевого строительства». Уже сейчас обозначилось противостояние между застройщиками, банками и стремлением ряда бизнес групп изменить с помощью вмешательства органов власти соотношение сил на рынке, сло мав силовым образом нормальные условия ведения бизнеса профессио нальными игроками. Правила игры на рынке долевого строительства по этому Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы закону не устраивают ни застройщиков, ни банки. Застройщикам стало не возможно, не нарушая закона, привлекать дольщиков, банки не могут креди товать застройщиков и выдавать ипотечные кредиты (причины были описаны выше). В любом случае, следствием воздействия данного фактора на рынок будет сокращение объемов жилищного строительства и объемов предложе ния на рынке новостроек.

Тем не менее, несмотря на приобретшие широкий общественный резо нанс скандалы, активность рынка восстановилась. Неуклонно сокращающее ся предложение в домах новостройках с оформленным до вступления в силу указанного закона разрешением на строительство будет подталкивать цены вверх. Проблемы организации финансирования новых проектов выведут на рынок новых игроков, и 2006 г. пройдет под знаком слияний и поглощений.

Увеличение объемов жилищного строительства в таких условиях маловеро ятно, более того, ранее заявленные планы будут, скорее всего, скорректиро ваны в сторону понижения. В условиях ограниченного объема предложения часть покупателей перетечет на вторичный рынок жилья. Прессинг отложен ного спроса, а затем образовавшийся «провал» в объемах строительства и спад объема предложения, а также увеличение числа потребителей, будут стимулировать повышение цен.

Уменьшение объемов предложения на первичном рынке Москвы и Мос ковской области продолжится, вследствие чего при высоком уровне спроса мы ожидаем, что годовой оборот рынка в натуральном выражении вырастет не более чем на 2,5–3%.

На этом фоне активный спрос на вторичное жилье Москвы и Подмоско вья, возможно подстегнутый негативной ситуацией на первичном рынке, а также развитием системы ипотечного кредитования, ведущим к росту числа реальных покупателей на вторичном рынке недвижимости (в первую очередь обусловленным тем, что банки охотнее выдают кредиты под готовое жилье), в 2006 г. может привести к росту объемов продаж до уровня 2004 г. либо пре высить этот уровень на 3–5%, что составит примерно 84–86 тыс. квартир в Москве и 49–51 тыс. квартир в области.

Высокий спрос и снижение объемов предложения, которое, возможно, по инерции продлится до середины 2006 г., может привести к росту цен на квартиры вторичного рынка Москвы и Московской области до конца года: при высоких темпах уменьшения объема предложения – на 30–35% (экспертный прогноз 1), при возможном восполнении дефицита предложения во второй половине года – на 20–25% (экспертный прогноз 2). Таким образом, прогно зируемая средняя удельная цена до конца 2006 г. может достигнуть уровня в Москве 3100–3500 долл./кв. м, в области 1350–1500 долл./кв. м (рис. 18).

С учетом прогнозируемых показателей объема продаж в натуральном выражении и средней удельной цены предложения, в 2006 г. можно ожидать увеличения денежного объема продаж на вторичном рынке жилья Москвы и РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы Московской области на 30–45% по сравнению с 2005 г., что составит около 15,0 и 3,3 млрд долл. соответственно.

С учетом прогнозируемых среднегодовых цен (2625 долл./кв. м) и объе ма коммерческого жилищного строительства в натуральном выражении (тыс. кв. м) в Москве в 2006 г. относительно 2005 г. ожидается увеличение объема продаж в денежном выражении на рынке новостроек на 15–20%, что составит 6,5 млрд долл. Для Подмосковья аналогичные расчеты дают величи ну 2,6 млрд долл.

$/кв.м МО факт МО экспертный прогноз МО экспертный прогноз Рис. 18. Динамика и прогноз средней удельной цены предложения на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области Таким образом, на 2006 г. можно прогнозировать:

- уменьшение объемов строительства и ввода жилья;

- уменьшение объемов предложения квартир в новостройках до конца года, а на вторичном рынке – на 3–6 месяцев с последующим увеличением;

- увеличение объема продаж в натуральном выражении на первичном рынке на 2–3% и на вторичном рынке на 3–5%;

- рост цен на первичном и вторичном рынках на 25–30%;

- рост денежного оборота первичного рынка на 15–20% и вторичного на 30–45%;

- продолжение снижения темпов роста ипотечных операций, объем ипотеч ных операций в столичном регионе, тем не менее, увеличится на 60–80%.

сен.сен.сен.сен.авг.авг.авг.авг.дек.дек.дек.дек.дек.окт.окт.окт.окт.ноя.ноя.ноя.ноя.апр.апр.апр.апр.янв.янв.янв.янв.фев.фев.фев.фев.мар.мар.мар.мар.май.май.май.май.июл.июл.июл.июл.июн.июн.июн.июн.Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы 4.10. Эффективность банковских операций в 2005 г.

2005 г. оказался весьма благоприятным для банковской системы Рос сии. По итогам первых 3 кварталов показатель отношения прибыли к активам (ROA) в годовом выражении составил 3,6% в среднем по действующим бан кам без учета Сбербанка100, в то время как за аналогичный период 2004 г. этот показатель составил всего 3,3%, а в целом по итогам 2004 г. – 3%. Еще более значительным был рост показателя прибыли к капиталу (ROE). Если в 2004 г.

Pages:     | 1 |   ...   | 94 | 95 || 97 | 98 |   ...   | 112 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.