WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 92 | 93 || 95 | 96 |   ...   | 112 |

Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы Ситуацию усугубили нормы нового Градостроительного кодекса и вступ ление в силу с 1 апреля 2005 г. Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде рации» (№ 214 ФЗ от 30 декабря 2004 г.). Направленные на упорядочение и развитие рыночных отношений в отрасли, на защиту прав застройщиков и на селения эти законодательные акты в долгосрочной перспективе нацелены на значительное увеличение темпов роста жилищного строительства и объемов предложения на рынке, что должно оказать сдерживающее влияние на дина мику цен на жилье. Однако в краткосрочной перспективе произошло тормо жение строительного процесса, дезорганизация деятельности девелоперов.

В законе допущен явный крен в сторону защиты интересов участника до левого строительства. Штрафные санкции очень завышены. Расторгнув дого вор в одностороннем порядке, частный инвестор, кроме внесенной за квар тиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30–процентов прибыли. Одностороннее расторжение договоров под надуман ными предлогами в целях извлечения прибыли может стать настоящим биз несом. При этом застройщик может расторгнуть договор с участником, не исполняющим, либо ненадлежащим образом исполняющим свои обязатель ства по договору, только через суд.

Участники долевого строительства являются залогодержателями части заложенного имущества. Банки не могут обладать всей залоговой массой при кредитовании долевого строительства. Если застройщик не выплачивает кредит, то банк не может удовлетворить свои требования за счет недвижимо сти. Это одна из причин того, что банки перестают кредитовать застройщи ков. Вторая причина – это солидарная ответственность застройщика и орга низации кредитора перед дольщиками.

Застройщики смогут привлекать кредиты и займы только под залог сво их основных средств или иных ликвидных активов. Это могут себе позволить только достаточно крупные застройщики. Они имеют кредитную историю, мо гут предоставить для банковского залога иное имущество компании. Крупные строительные компании могут полностью или в большей части финансиро вать строительные проекты без привлечения дольщиков. Мелкие и средние компании вынуждены отказываться от дольщиков инвесторов и брать креди ты в банках под достаточно высокие проценты (до 25% годовых). Все это ве дет к невозможности им осуществлять прибыльную строительную деятель ность и последующему банкротству.

Вся совокупность приведенных выше негативных моментов сделала фи нансирование новых проектов практически невозможным. В связи с тем, что новый закон ужесточил порядок и условия заключения договоров, по которым приобретаются права на квартиры в строящихся домах, в настоящее время застройщики не заключают договоры на долевое участие в строительстве но вых объектов, а реализуют объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля. Таким образом, с одной стороны, объемы продаж РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы квартир в «старых» новостройках возросли. С другой стороны, квартиры в «новых» объектах пока не продаются, начало строительства некоторых объек тов отложено из за отсутствия разрешения на строительство.

Компании, которые в силу различных причин не могут финансировать строительную деятельность, обходят Закон путем альтернативных схем при влечения инвестиций. Наиболее распространенными являются: вексельная схема и модель предварительного договора купли продажи недвижимости.

Вексельная схема подразумевает заключение договора, в котором оговари ваются технические характеристики квартиры, ее стоимость и условия оформления, но в котором не сказано о финансовых обязательствах сторон.

После заключения договора застройщик в обмен на внесенные денежные средства выдает вексель, стоимость которого совпадает с ценой квартиры.

Минус этой схемы – риск признания судом данной сделки (например, по за явлению компетентного государственного органа) притворной, то есть при крывающей договор долевого строительства. Согласно модели предвари тельного договора, в нем прописывается обязательство заключить договор после того, как дом будет построен. По такому договору застройщик не мо жет принимать денежные средства – в нем можно лишь указать, что в буду щем будет заключен определенный договор, по которому и должна будет производиться оплата.

Следует заметить, что банки никогда не будут поддерживать альтерна тивные схемы привлечения инвесторов, если возникнут риски, что схема мо жет быть подведена в результате судебного разбирательства под закон о до левом строительстве, либо если будут негативные правовые риски. Эти схемы ударят в конечном итоге по самим застройщикам и инвесторам. Впол не возможно, что увеличится доля застройщиков, которые не будут привле кать средства дольщиков на стадии строительства, а будут продавать объек ты недвижимости после завершения их строительства.

Готовящиеся поправки к указанному закону (Замена пункта о банковской солидарной ответственности введением страхования условий договора, Вве дение обязанности для застройщика предоставлять дольщику не являющую ся коммерческой тайной документацию по дому, в строительство которого он вкладывает деньги, Предоставление застройщику права расторгнуть договор с дольщиком, если тот нарушает сроки выплат)95, предположительно облег чающие бремя девелоперов, а также и банков, к сожалению, распылены по нестыкующимся пакетам предложений, еще не прошли необходимые проце дуры обсуждения, и даже если они будут приняты, однако сложившаяся си туация сохранится, по крайней мере, на полгода год. При этом сохраняются законодательно установленные для застройщика требования наличия хоро шей кредитной истории и отсутствия долгов.

Данная ситуация усугубляется развитием скандалов с застройщиками. В Москве и ряде городов Подмосковья прошли акции протеста горожан, по страдавших от деятельности недобросовестных строительных компаний. Лю Теперь прижмут гражданина // Квартирный ряд, 26 января – 1 февраля 2006 г., N 3 (574), с. 8.

Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы ди, доверившие свои деньги строительным компаниям, требовали не только компенсировать понесенный ущерб. Они добивались вмешательства властей в ситуацию на строительном рынке, предупреждая об угрозе появления в об ществе нового социально ожесточенного слоя граждан – обманутых дольщи ков, которые станут преемниками обманутых вкладчиков финансовых пира мид середины 1990 х годов. Всего в Москве и Подмосковье заморожено строительство около двухсот жилых домов. По данным вице губернатора Мо сковской области А. Пантелеева сумма контрактов обманутых соинвесторов в Подмосковье составляет около 240 млн долл.Прокуратура Москвы возбудила ряд уголовных дел в отношении руково дителей строительных организаций ФК «Социальная инициатива», ООО «Ин вестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау – М», ООО «Уют Компания», ООО «МИТА 2000», ООО «Принт Капитал» и др., не выполняющих свои обязательства перед инвесторами. По данным прокуратуры Московской области, возбуждены уголовные дела в от ношении руководителей 23 строительных организаций и должностных лиц администраций Мытищинского, Щелковского и Раменского районов, которые во многих случаях подписывали двухсторонние контракты с юридическими лицами, инвесторами, покрывая недобросовестных застройщиков.

Власти обоих субъектов РФ пытаются найти выход, передавая права на строительство благонадежным застройщикам, которые доведут работы до конца за свой счет. За это их ждут различного рода льготы. В Москве город ским руководством создана Комиссия по проверке реализации инвестицион ных проектов по строительству жилых домов, которая взяла под контроль си туацию на рынке новостроек. Даны публичные обещания организовать завершение замороженных строек, начата работа по расторжению контрак тов с прежними инвесторами и привлечению новых, в отдельных случаях зда ния достроят с привлечением бюджетных средств. Менее определенной вы глядит перспектива разрешения данной ситуации в Подмосковье.

Подобное развитие ситуации привело к оттоку покупателей с рынка но востроек – частично на вторичный рынок, частично к объектам, застройщики и продавцы которых не запятнали себя (хотя бы и непреднамеренно) участи ем в подобных историях. Следствием всех указанных причин стало то, что, начиная со II квартала 2005 г. стало сокращаться количество объектов (до мов новостроек), выставленных на продажу. Объем предложения на рынке новостроек Москвы в IV квартале 2005 г. составил соответственно 74% от уровня предложения в IV квартале 2004 г.

В свою очередь, сокращение предложения на первичном рынке жилья, вызванное изменениями в законодательстве, обусловило снижение числа предлагаемых объектов и на вторичном рынке жилья, поскольку в связи с па дением предложения на первичном рынке покупатель обратил свой спрос, как отложенный с 2004 г., так и текущий, на вторичный рынок. Этому способ Без квартир не останутся, уверяет подмосковное начальство // Квартирный ряд, 26 января – 1 февраля 2006 г., N 3 (574), с. 3.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы ствовала и скупка риэлторами квартир с целью образования собственного товарного запаса, и начавшиеся с начала осени 2005 г. скандалы, причиной которых стали действия недобросовестных застройщиков. В результате в IV квартале 2005 г. падение предложения на вторичном рынке относительно IV квартала 2004 г. было большим (почти 40%), нежели на первичном (только 26%)97.

На рынке новостроек Московской области объем предложения начал снижаться также со II квартала 2005 г., хотя в IV квартале 2005 г. он все еще превышал величину IV квартала 2004 г. (в условиях недостатка средств за стройщики выставляют на продажу все резервы). Однако уже в августе сентябре 2005 г. в Подмосковье стало наблюдаться явление скупки квартир московскими риэлторскими компаниями. При этом в IV квартале 2005 г. по сравнению с IV кварталом 2004 г. произошло сокращение объема предложе ния на вторичном рынке Подмосковья, хотя и в меньшей степени, чем в Моск ве (на 13%).

Таким образом, можно констатировать, что объем предложения квартир на первичном рынке Москвы и Московской области снижается три квартала подряд. При этом регистрируется высокий спрос, и сегодня существует большой разрыв между спросом и предложением.

По предварительным оценкам за 2005 г. в целом оборот рынка ново строек, измеренный в тыс. кв. м, в Москве превысил показатель 2004 г. на 2,3%, тогда как в Подмосковье уменьшился на 5,4%. Следует подчеркнуть, что указанные обороты первичного рынка были рассчитаны исходя из вышепри веденных данных об объемах многоквартирного жилищного строительства в Москве и Московской области за вычетом доли городских и местных властей, которые используют полученные площади для удовлетворения потребностей очередников, переселенцев из ветхого жилья, молодых семей и бюджетников в рамках реализации принятых социальных программ. В Москве из ежегодно возводимого жилья лишь чуть более половины доходит до рынка. Поэтому при расчетах для определения оборотов первичного рынка исключалась сле дующая доля: Москва – 45%, Московская область – 12% (средняя для городов области).

Что касается цен на первичном рынке, то в IV квартале 2005 г. средняя удельная цена предложения в домах новостройках Москвы составила долл./кв. м, увеличившись на 3,5% по сравнению с III кварталом и на 14,8% по сравнению с IV кварталом 2004 г. В Московской области средняя удельная цена предложения в домах новостройках в IV квартале 2005 г. составила долл./кв. м. При этом показатель роста цены заметно превышал аналогичный показатель по Москве, составив 10,4% относительно III квартала 2005 г. и 19,2% относительно IV квартала 2004 г.

При этом необходимо указать на известную условность прямого сопоставления предложе ния домов новостроек и квартир.

Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы Таким образом, на рынке новостроек Москвы и Московской области в 2004–2005 гг. вследствие прошлогоднего кризиса на рынке недвижимости в сочетании с банковским микрокризисом произошло некоторое снижение объемов строительства и ввода жилья. Этот процесс усиливается под воз действием краткосрочных последствий вышеупомянутого закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, многочисленные скандалы между за стройщиками, местными администрациями и частными инвесторами приве ли к оттоку покупателей с проблемных строек на успешные и частично – на вторичный рынок.

Обобщая приведенные данные, можно констатировать, что основной тенденцией на рынке недвижимости в целом во втором полугодии 2005 г.

было повышение цен и снижение объемов предложения на фоне высокой ак тивности рынка. Покупатель понял, что цены на недвижимость не только не рухнут, но уже не снизятся, государство не намерено искусственно их регули ровать. Период «ожидания», длившийся год, завершился. Повышение актив ности населения, начавшееся в мае июне, сопровождалось увеличением оборотов на рынке жилья. Это привело к вымыванию объектов с рынка, обра зованию товарного дефицита и дальнейшему повышению темпов роста цен.

На первичном рынке эти процессы усиливались уменьшением объемов строительства и ввода жилья. Начиная с сентября 2005 г., осторожный подъ ем активности и цен охватил и рынок загородных домовладений. В отличие от него рынок аренды офисных помещений по прежнему находится в стадии ко лебательной стабильности с тенденцией к незначительному повышению уровня арендных ставок.

4.9.3. Жилье в ряду приоритетных национальных программ Важнейшим событием 2005 г. для всей жилищной сферы страны стало отнесение на уровне высшего руководства страны обеспечения жильем к числу перспективных национальных проектов.

За последние 5 лет, несмотря на недостаточное финансирование, жи лищное строительство сделало большой шаг вперед (табл. 14).

Как показывают данные табл. 14, ввод жилья в стране, достигнув в 2000 г. исторического минимума (30,3 млн кв. м) в современной российской истории, в последующие годы стал расти. В результате в 2005 г. он составил 43,6 млн кв. м, что на 44% больше, чем в 2000 г.

Pages:     | 1 |   ...   | 92 | 93 || 95 | 96 |   ...   | 112 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.