WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 91 | 92 || 94 | 95 |   ...   | 112 |

Если в первой половине года темпы роста цен в Москве составляли «ин фляционные» 1,0–1,5% в месяц, то с июля они выросли до 2,0–2,5%, а в сен тябре декабре до 4,5–5,5%, что говорит о неожиданно начавшемся ажиотаж ном спросе. В Московской области до сентября 2005 г. цена практически не менялась, колебания как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения находились в интервале 0,7–0,8% в месяц. Сентябрь 2005 г. показал прирост средней удельной цены на 1,2%, в октябре, ноябре и декабре наметившаяся тенденция повышения подтвердилась (+5,2%, +3,1% и +7,2% соответственно) (рис. 14).

Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы $/кв. м Москва Московская область Рис. 14. Динамика средней удельной цены предложения квартир в Москве и Московской области в 1990–2005 гг.

Во втором полугодии 2005 г. средняя удельная цена предложения квар тир на вторичном рынке жилья Москвы выросла на 26,9%, а с учетом роста цен за первое полугодие – на 7,3%.

Таблица Динамика темпов прироста и индексов роста цен предложения жилья в Москве в 2002–2005 гг. (декабрь 2002 г. – базовый период) Москва Московская область 12.2002 1096 1,0 559 1,12.2003 1610 1,469 46,9 748 1,338 33,12.2004 1954 1,783 21,4 908 1,624 21,06.2005 2095 1,911 7,3 954 1,707 5,12.2005 2658 2,425 26,9 1121 2,005 17,12.2005* 2658 2,425 36,0 1121 2,005 23,* – величины, характеризующие прирост в декабре 2005 г. по сравнению с декабрем 2004 г.

Цены на жилье в Москве по итогам 2005 г. выросли на 36%, что хотя и ус тупало показателю 2003 г. (46,9%), более чем в полтора раза опережало го довой прирост предыдущего 2004 г. (21,4%). Номинальный индекс цен отно дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.дек.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.июн.риоду), % риоду), % Месяц, год долл./кв. м минальный) минальный) Темп прироста (к Темп прироста (к предыдущему пе предыдущему пе вому периоду (но Средняя удельная вому периоду (но цена предложения квартир, долл./кв. м Индекс роста к базо Индекс роста к базо предложения квартир, Средняя удельная цена РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы сительно декабря 2003 г. – 1,651, относительно декабря 2002 г. – 2,425. В Московской области в прошедшем году цены на жилье выросли на 23,5%, что мало отличалось от итогов 2004 г. (21,4%), но заметно уступало ценовой ди намике 2003 г. (33,8%) (табл. 10).

Напомним, что в 2005 г. потребительские цены выросли на 10,9%. Сред ний номинальный курс доллара в декабре 2005 г. составил 28,81 руб., тогда как годом ранее – 27,92 руб. Следовательно, индекс девальвации рубля к доллару составил в 2005 г. 1,031. Соответственно, индекс инфляции доллара в России за 2004 г. составил 1,076. Таким образом, в истекшем году доллар в России продолжал обесцениваться, хотя темпы падения его покупательной способности заметно снизились, составив около 7% против 15% в 2004 г.

Что касается индекса реальных (очищенных от инфляции как рубля, так и доллара) цен на жилье (индекс IGS)92, то его величина по итогам 2005 г. отно сительно декабря 2004 г. составила 1,264 в Москве и 1,148 в Московской об ласти. Таким образом, в 2005 г. повторилась ситуация 2003 г., когда и номи нальная, и реальная стоимость жилья в Москве росла быстрее, чем в Подмосковье, тогда как в 2002 г. и 2004 г. темпы роста этих показателей в обоих субъектах РФ были примерно одинаковыми.

С начала 2004 г. на вторичном рынке жилья Москвы и Московской облас ти наблюдался достаточно устойчивый рост объемов предложения квартир, что легко объяснимо стагнацией цен и сокращением оборотов рынка. До марта апреля 2005 г. такая тенденция продолжалась, за исключением янва ря, когда двухнедельная продолжительность новогодних праздников привела к сокращению деловой активности населения и отразилась на общем объеме предлагаемых в этом месяце к продаже квартир. С марта апреля произошел перелом, и количество предлагаемых на вторичном рынке квартир начало снижаться – с 30–35 тыс. в Москве и 9–11 тыс. в Московской области ежеме сячно до 17–20 тыс. и 7–8 тыс. соответственно.

Это изменение может быть объяснено двумя причинами:

- увеличением темпов ухода с рынка квартир (в первую очередь за счет продажи, а также за счет снятия с реализации);

- сохранением темпов выставления квартир на продажу (количество вновь выставляемых ежемесячно квартир устойчиво составляет в Москве 8–тыс. в месяц. В декабре оно традиционно несколько снизилось.

В свою очередь, уменьшение объема предложения при увеличившимся спросе послужило дополнительным толчком к повышению темпов роста цен.

Если темпы продажи квартир не уменьшатся, то ожидать увеличения объ ема предложения за счет дополнительного поступления квартир можно лишь с Расчет индекса IGS производится по следующей формуле: IGS=Iцр/Iир=Iцд/Iид, где Iцр – индекс цены на жилье в рублях, Iир – индекс потребительских цен, Iцд – индекс цены жилья в долларах, Iид = Iир/ Iдрд – индекс инфляции доллара в России (относительно ди намики потребительских цен), Iдрд – индекс девальвации рубля относительно доллара.

Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы задержкой на 3–6 месяцев, когда владельцы и продавцы жилья осознают но вую ситуацию и перестанут выжидать дальнейшего роста цен на рынке.

Динамика объемов продажи квартир на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья оказалась во многом аналогична динамике предложения жи лья. В результате повышения спроса в II–III кварталах начали расти обороты вторичного рынка жилья Московского региона (рис. 15).

шт.

Москва Московская область Рис. 15. Динамика количества зарегистрированных сделок на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области в 1999–2005 гг.

87,84,82,79,77,53 77,87 77,76,70,82 71,69,63,-объем продаж прирост за год, % Рис. 16. Ежегодный объем продаж квартир на вторичном рынке жилья Москвы в 1994–2005 гг.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

кв. г.

тыс.

шт.

( оценка ) РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы Ежегодный оборот вторичного рынка жилья Москвы, достигший макси мума в 2003 г. (87,53 тыс. квартир, прирост на 12,4%), в период стагнации 2004 г. снизился до 77,6 тыс. (падение на 11,3%). В 2005 г. обороты рынка со ставили 82,38 тыс. квартир (прирост 6,2%) (рис. 16).

Таким образом, улучшение макроэкономической ситуации в стране при вело к повышению платежеспособного спроса на рынке недвижимости сто личного региона. Начавшееся летом осенью 2005 г. повышение оборотов вторичного рынка жилья и цен на квартиры вызвало вымывание объектов и сокращение объема предложения, что в свою очередь подстегнуло темпы роста цен.

4.9.2. Первичный рынок жилья Основным фактором, определявшим состояние первичного рынка жилья в Москве и Подмосковье, были объемы и темпы роста жилищного строитель ства.

Информация об этом, приводимая в различных источниках, несколько отличается (табл. 11).

Таблица Объемы ввода жилья в Москве и Московской области в 2000–2005 гг.

Московскими строи В г. Москве телями в г. Москве и По г. Москве По Московской области (по данным Прави за ее пределами (по (по данным Росстата) (по данным Росстата) тельства Москвы) Год данным Росстата) тыс. % к предыду тыс. % к предыду тыс. % к предыду тыс. % к предыду кв. м щему году кв. м щему году кв. м щему году кв. м щему году 2000 3530,2 104,8 3342,3 109,5 33342,3 … 2610,9 95,2001 3821,5 108,3 3690,6 110,4 3706,1* 110,9 2827,8 108,2002 4469,6 116,9 4274,1 115,8 4310,9* 116,3 3414,8 120,2003 4703,2 105,2 4443,0 103,9 4441,9* 103,0 4136,4 121,2004 4794,7 101,9 4578,6 103,1 4576,8* 103,0 5738,2 138,2005 5224,1 108,9 4644,3 101,4 4644,3 101,5 5271,4 91,* – построено в Москве строительными организациями города, для 2001 г. имеется также оценка объема ввода жилья в 3824,9 тыс. кв. м., соответственно темп роста по сравнению с 2000 г. можно оценить в 114,4%.

Источник: Российский статистический ежегодник. 2004: Стат. сб./ Росстат, М., 2004, c. 463;

Инвестиции в России. 2003: Стат. сб. / Росстат, М., 2003, c. 163, 165; Инвестиции в России.

2005: Стат. сб. / Росстат, М., 2005, c. 256, 258; www.mos.ru; Социально экономическое поло жение России, 2005 год, М., Росстат, с. 365–366, расчеты авторов.

Тем не менее, говорить об основных тенденциях возможно. Объемы ввода многоквартирного жилья на территории Москвы в последние годы уве личивались, составив в 2005 г. более 4,6 млн кв. м. При этом темпы роста объемов жилищного строительства в столице, судя по всем источникам, но сили явно затухающий характер. Рекордный прирост 2002 г. (около 16%) сменился умеренными (3–4%) темпами в последующие два года. Прирост объемов ввода жилья в 2005 г. оказался еще более скромным (около 1,5%).

Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы Несколько более высокие показатели прироста (9%) наблюдаются по итогам всей деятельности московских строительных организаций, которые помимо собственно Москвы ведут работу и в других регионах. Отметим, что если в 2001–2004 гг. за пределами столицы ими было выполнено не более 4–6% ра бот, то в 2005 г. эта доля превысила 11%. Что касается обратного явления, участия строительных организаций из других регионов в жилищном строи тельстве в Москве, то его, как свидетельствуют данные за 2003–2004 гг. прак тически не наблюдалось93.

В Московской области темпы роста объемов жилищного строительства после 2001 г. стабильно опережали московские. В 2004 г. они выросли почти на 38% против 20–21% в 2002–2003 гг. В 2004–2005 гг. абсолютный объем ввода жилья в Подмосковье, измеренный в тыс. кв. м, стал превышать ввод жилья в столице, чего не было все предыдущие годы.

Однако при этом необходимо учесть, что с 2004 г. резкое увеличение ежегодных объемов жилищного строительства по данным Мособлстата и Росстата отчасти объясняется переходом от учета объемов строительства предприятими строительного комплекса области к учету объемов ввода на территории региона всеми застройщиками, включая московских. Последнее обстоятельство хорошо согласуется с данными Росстата за 2005 г., согласно которым у строительных организаций Москвы практически удвоилась доля жилья, введенного вне пределов города. Тем не менее, объемы ввода жилья в Московской области в прошедшем году впервые за 5 лет сократились, уменьшившись по сравнению с 2004 г. на 8%. О причинах этого будет сказано ниже.

Вкратце остановимся на структуре вводимого жилья94 (табл. 12 и 13).

Таблица Объемы и структура ввода жилья по типам домов в Москве в 2002–2005 гг.

коттеджи / кирпич панель монолит Всего, таун хаусы Год тыс. кв. м тыс. тыс. тыс. тыс.

% % % % кв. м кв. м кв. м кв. м 2002 4469,6 88,6 2,0 2555,8 57,2 1785,0 39,9 40,2 0,2003 4474,4 88,7 2,0 2558,5 57,2 1786,9 39,9 40,3 0,2004 4597,4 45,6 1,0 2549,4 55,4 1965,6 42,8 36,8 0,2005 4700,0 94,0 2,0 1696,7 36,1 2876,4 61,2 32,9 0,Источник: Мосгорстат, расчеты авторов.

По данным столичного правительства за 2001–2002 гг. объемы ввода жилья в Москве строи тельными организациями города превышали совокупный показатель ввода жилья, который приводился в данных Росстата, что можно объяснить только недостатками и погрешностями учета.

Анализ структуры ввода жилья в Москве и Подмосковье базируется на данных об общих объемах ввода жилья, которые незначительно отличаются от данных, вышеприведенных в табл. 2.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы В Москве в 2002–2004 гг. более половины всего вводимого жилья прихо дилось на панельные дома, около 40% – на монолитные. По предварительным данным в 2005 г. удельный вес последних, начав расти еще в 2004 г. (около 43%), резко увеличился, составив более 61%. Доля же панельных домов со кратилась до 36%, две другие категории домов (кирпичные и коттеджи) большой роли в совокупном вводе жилья не играли, занимая 2% и менее 1% построенных объемов. Отметим, что величина ввода монолитного и кирпич ного жилья выросла в 2005 г. почти в 1,5 и 2 раза соответственно при сокра щении введенных площадей панельных домов и таун хаусов.

В Московской области в многоквартирных жилых домах в 2004 г. было введено 3,23 млн кв. м общей площади, а в индивидуальных – 2,44 млн кв. м.

В 2005 г. эти объемы снизились и составили 2,78 млн и 2,27 млн кв. м соот ветственно. Таким образом, глубина падения объемов ввода в многоэтажном строительстве (почти 14%) вдвое превосходила падение объемов индивиду ального строительства (около 7%).

Таблица Объемы и структура ввода жилья по типам домов в Московской области в 2002–2005 гг.

Год Всего, Многоэтажное строитель Индивидуальное строитель тыс. кв. м ство ство тыс. кв. м % тыс. кв. м % 2002 3414 1783 52,2 1631 47,2003 4136 2022 48,9 2114 51,2004 5671 3231 57,0 2440 43,2005 5048 2776 55,0 2272 45,Источник: Мособлстат, расчеты авторов.

Как следует из табл. 13, структура ввода жилья в Подмосковье в 2002– 2005 гг. была относительно стабильной: более половины ввода приходится на площади в многоэтажных домах, остальное – на индивидуальное строитель ство. Единственным исключением был 2003 г., когда доля последнего соста вила 51%.

По объявленным предварительным планам в 2006 г. объем жилищного строительства в Москве будет на уровне предыдущего года и составит 4,млн кв. м, а в Московской области – несколько выше, достигнув 5,2 млн кв. м.

Однако вероятность этого мала, о чем свидетельствуют некоторые заявления представителей городской и областной власти.

Причины сокращения объемов нового строительства лежат в первую очередь в последствиях кризиса 2004 г. на рынке новостроек, вызванного от током покупателей, сокращением объема средств у застройщиков и их воз можностей продолжать строительство и необходимостью возврата кредитов, и одновременно – снижением ликвидности у банков в первой половине г., сокращением объема кредитования застройщиков. Замораживание стро ек, разорение застройщиков носит выборочный характер, тем не менее, это отразилось на объемах строительства и ввода жилья.

Pages:     | 1 |   ...   | 91 | 92 || 94 | 95 |   ...   | 112 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.