WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 98 | 99 || 101 | 102 |   ...   | 120 |

Ниже для оценки индекса реальных (очищенных от инфляции, как рубля, так и доллара) цен на жилье (индекс IGS)116 приведены показатели макроэко Расчет индекса IGS производится по следующей формуле:

IGS = Iцр/Iир = Iцд/Iид, где Iцр – индекс цены на жилье, руб.; Iир – индекс потребительских цен, Iцд – индекс цены жилья, долл.; Iид = Iир/ Iдрд – индекс инфляции доллара в России (относительно динамики потребительских цен); Iдрд – индекс девальвации рубля относительно доллара.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2004 году тенденции и перспективы номической динамики в России за последние 3 года (2002–2004 гг.) относи тельно декабря 2001 г. и за отдельные периоды (табл. 9).

Таблица Динамика макроэкономических параметров в 2002–2004 гг.

(декабрь 2001 г. – базовый период) Индекс по Средне Индекс поку Темп ин требитель месяч Индекс пательной фляции (от Индекс де ских цен ный об инфля способности Месяц, носительно вальвации (относи менный ции дол доллара от год предыдуще рубля к дол тельно ба курс, лара в носительно го периода), лару зового руб./долл России потребитель % периода). ской корзины 12.2001 1,0 18,6 30,09 1,000 1,000 1,2002 1,151 15,1 1,058 1,088 0,12.2002 1,151 15,1 31,84 1,058 1,088 0,2003* 1,120 12,0 0,925 1,211 0,12.2003 1,289 12,0 29,44 0,978 1,318 0,1 е п/г 1,061 6,1 0,986 1,076 0,2004* 06.2004 1,368 6,1 29,03 0,965 1,418 0,2004* 1,117 11,7 0,948 1,178 0,12.2004 1,44 11,7 27,92 0,928 1,552 0,* Показатели за период (год, полугодие).

Расчеты по данным табл. 8 и 9 показывают, что прирост индекса IGS в Москве, который за 1 е полугодие вырос на 14 пунктов, по итогам 2004 г. в целом составил всего 4,0% (в результате снижения за последующие месяцы).

По сравнению же с базовым периодом (декабрем 2001 г.) рост составил 34%.

В Московской области индекс реальных цен вырос за 2004 г. на 3%, а за 3 го да (2002–2004 гг.) – на 24% (табл. 10).

Из всего этого следует очевидный вывод о том, что в столице России ре альная стоимость жилья росла быстрее, чем в Подмосковье. Однако такой результат был достигнут за счет итогов 2003 г., когда величина годового ин декса IGS в Москве вдвое превосходила аналогичный показатель для Мос ковской области. В 2001 и 2003 гг. темпы роста реальной стоимости жилья в обоих субъектах РФ были примерно одинаковыми.

В целом волатильность макроэкономических параметров не оказала никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона, хотя при продолжении этой тенденции возможно возобновление сценария «бегства населения от доллара в недвижимость».

Последовательность событий, приведших к смене тенденций последних лет на рынке жилья Москвы, была следующей.

Первые тревожные признаки проявились еще в феврале марте 2004 г. в период подготовки к президентским выборам и сразу после них. В марте ряд ру ководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов, в апреле крупные компании зафиксировали сни жение объемов продаж в новостройках на 20–40%, в мае и июне – еще на 10– Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы 20%. В условиях высоких и растущих цен на нефть на мировых рынках были не ясны возможные причины таких событий на рынке жилья Москвы (аналогично – Московской области, Санкт Петербурга). Начавшийся в июне июле банковский кризис также представлялся аналитикам неожиданным и необъяснимым.

Таблица Динамика среднего уровня предложения жилья в Московском регионе в 2002–2004 гг.

Индексы номинальной Индексы реальной стоимости жилья стоимости жилья (IGS) Период Москва Московская Москва Московская область область 12.2001 1,0 1,0 1,0 1,12.2002/2001 1,166 1,187 1,07 1,12.2003/2002 1,454 1,338 1,20 1,12.2003/2001 1,696 1,588 1,29 1,1 2 3 4 06.2004/ 1,223 1,201 1,14 1,12.06.2004/ 2,074 1,906 1,46 1,12.12.2004/2003 1,225 1,214 1,04 1,12.2004/2001 2,078 1,928 1,34 1,В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался от ток валюты за рубеж (5,5 млрд долл. за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата, что традиционно связывается с событиями вокруг нефтяной компании «ЮКОС» и усилиями по снижению инфляции. Следствием этого явился кризис ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт стал фундаменталь ной причиной негативных процессов в банковском секторе и на рынке недви жимости117.

Оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финан сирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Наряду с общим кризисом ликвидности в стране это затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их проблемы. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдель ных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а глав ное – перед частными инвесторами. В результате привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около 2 млрд долл.), не спешили перетекать на рынок Стерник Г.М. Влияние банковского кризиса на рынок недвижимости (доклад на конферен ции). – www.realtymarket.org.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2004 году тенденции и перспективы недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о сни жении в июле цен на жилье в Москве на 10–15%, о наличии списков недобро совестных застройщиков, проблемных банков и т.п.

Таким образом, описанная выше цепочка негативных событий начала реализовываться не с падения цен на энергоносители, как предполагалось в прогнозе на 2004 г., а с усиления чистого оттока валюты из страны по причи нам, лежащим внутри российской экономики. В дальнейшем снижение ак тивности рынка недвижимости и кризис в банковском секторе начали усили вать и поддерживать друг друга.

В результате прирост цен на жилье в Москве в июне был минимальным и обозначил перелом трехлетнего ценового тренда. В июле окончательно про яснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван собы тиями в макроэкономической сфере. Он проходил синхронно в различных от раслях экономики, и поддерживался усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).

Вначале уверенное заявление председателя ЦБ РФ Сергея Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолены, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Мо сквы. Однако по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордного значения (1,1 млрд долл.), в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностран ные инвесторы – в условиях политической нестабильности они не готовы бы ли вкладывать деньги в российскую экономику.

Есть и другие факторы прекращения роста цен. Прежде всего, речь идет о снижении доступности жилья для групп покупателей со средними дохода ми. В 2002–2003 гг. заметный рост цен обеспечивался превышением плате жеспособного спроса над уровнем цен предложения, в результате чего про дажи рекордно росли. В начале 2004 г. объем продаж резко упал.

Сокращение спроса затронуло не только высокодоходные группы населения (как следствие оттока валюты), но и менее состоятельных граждан. Это сви детельствовало о том, что рост цен на жилье стал обгонять возможности на селения в целом. Большое число покупателей не выдержало гонку за ценами и ушло с рынка. Развертывание ипотечного кредитования запаздывает относительно этих процессов. Цены аренды жилья росли гораздо медленнее цен продажи, вследствие чего инвестиционная привлекательность покупки квартир снизилась.

По этим причинам цены на рынке недвижимости прекратили свой рост.

Несмотря на то что 5 месяцев подряд события развивались по сценарию «схлопывания пузыря», с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем стабилизация началась на полгода раньше и на уровне около 90% ранее прогнозируемого уровня. На сегодняшний день рынок не Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы движимости от серьезного обвала удерживают в основном высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта.

В связи с этим ранее выполненный прогноз роста цен во 2 м полугодии 2004 г. был скорректирован (см. рис. 25). Его можно охарактеризовать как умеренно оптимистический: медленное увеличение объемов сделок при ста билизации цен. В целом предполагалась колебательная стабильность с пер спективой ее сохранения на 2005 г. (колебания среднего уровня цен в диапа зоне 1900–2000 долл./кв. м). В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) сохранялась возможность продолжения роста цен с пере ходом к стабилизации в течение полугода. В то же время в отношении других объектов (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Моск вы, коттеджи в некоторых неудачных коттеджных поселках) прогнозировалось снижение цен, не носящее, однако, характер обвала. Фактическая динамика цен во 2 м полугодии соответствовала сделанному прогнозу.

Тенденции 2 го полугодия Как было показано выше (табл. 8), во 2 м полугодии 2004 г. в Москве и Подмосковья цены на жилье были стабильными, лишь в некоторых сегментах первичного и вторичного рынков наблюдалось незначительное повышение или снижение цен. Что касается его оборотов и активности, то, по данным профильных подразделений компании «МИЭЛЬ Недвижимость», динамика количества зарегистрированных ими сделок была следующей (рис. 23).

По данным управления новостроек этой компании, объем продаж в дан ном сегменте столичного рынка, достигший минимума в июне, до конца года повышался и вернулся к уровню апреля – 2,92 относительно декабря 2002 г.

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным соответст вующего управления компании «МИЭЛЬ Недвижимость», после апреля не сколько снижался, затем стабилизировался на уровне 1,25, но к концу года вырос до 2,0 относительно того же базового периода. По данным того же ис точника, объем продажи коттеджей с апреля до августа непрерывно снижал ся (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 г.), но в последние месяцы вырос до июнь ского уровня 1,10. По данным управления аренды, активность в данном сегменте заметно превышала имевшую место в предшествующем году, мак симальный (по сравнению с декабрем 2002 г.) уровень оборотов был достиг нут в ноябре 2004 г. – 3,10, в декабре он снизился до 2,3, при том, что в де кабре 2003 г. он составил 1,5.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2004 году тенденции и перспективы 4,3,3,2,2,1,1,0,0,новостройки вторичное жилье аренда ипотечные сделки коттеджи Рис. 23. Динамика объема сделок на рынке жилья Москвы и на рынке коттеджей Подмосковья (по данным компании «МИЭЛЬ Недвижимость») По данным управления ипотеки, объем ипотечных сделок на вторичном и первичном рынках жилья Москвы в 1 м полугодии резко вырос (в 2,5 раза от носительно декабря 2002 г.), во 2 м полугодии продолжал незначительно по вышаться, и в декабре индекс оборотов достиг 2,9. Совокупная (по первич ному и вторичному рынкам квартир) доля ипотечных сделок выросла с 2% в 2003 г. до 8% в конце 2004 г. (рис. 24).

9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Рис. 24. Динамика доли ипотечных сделок на рынке жилья в Москве в 2003–2004 гг. (%) Таким образом, на рынке недвижимости столичного региона во 2 м по лугодии присутствовали как положительные, так и отрицательные тенденции.

сен.сен.авг.авг.дек.дек.дек.окт.окт.ноя.ноя.апр.апр.янв.янв.фев.фев.мар.мар.май.май.июл.июл.июн.июн.авг.авг.дек.апр.окт.дек.апр.окт.фев.фев.июн.июн.Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы Сказывались отдаленные последствия весенне летних негативных собы тий в финансовой сфере. Вчерашний кризис ликвидности (возможно, почти преодоленный) сегодня имеет своим следствием замедление темпов роста промышленного производства. Не все банки восстановили способность (тем более с учетом повышения норм резервирования средств в ЦБ) и желание кредитовать застройщиков (особенно испытывающих затруднения с обслу живанием ранее выданных кредитов). Ряд застройщиков, особенно крупных, вышедших (в порядке подготовки экспансии в регионы) на рынок заимство ваний, сегодня не могут рассчитаться с кредиторами и подрядчиками, хотя и тщательно скрывают свою неплатежеспособность под дымовой завесой шумной рекламы. Средние же и ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств даже в условиях замедления темпов привлечения частных инвесторов, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. В целом строительная отрасль еще не преодолела падение доходности – доля убы точных предприятий остается высокой, но все же снижается.

Во внешних факторах, воздействовавших на рынок недвижимости во 2 м полугодии, также присутствовали позитивные и негативные составляющие. Тен денции по прежнему определялись в основном неустойчивым балансом валют ных потоков, т.е. соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны. Цены на нефть на мировых рынках оставались достаточно высокими.

Отток капитала за рубеж (чистый вывоз капитала частного сектора по данным платежного баланса России, оцениваемый ЦБ РФ), вызванный ухудшением ин вестиционного климата в России, противостоянием капитала и власти, увели чился в целом за 2004 г. по сравнению с 2003 г. в 4 раза, вернувшись к уровню 2002 г., хотя в последнем квартале имел место чистый приток.

Прогноз тенденций рынка жилья При разработке прогноза уровня цен на жилье в Москве на новый, 2005 г.

(рис. 25) в первую очередь принимались во внимание факторы, способные оказать стимулирующее влияние на рынок недвижимости: уверенность ана литиков в сохранении высоких цен на нефть и объемов экспорта энергоноси телей из России, потенциальная привлекательность страны для возвращения отечественных капиталов и притока иностранных инвестиций, развитие ры ночного законодательства в жилищной сфере, создающее условия для раз вертывания ипотечного кредитования.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2004 году тенденции и перспективы Факт Прогноз от декабря 2003 г.

Прогноз от июля 2004 г.

Pages:     | 1 |   ...   | 98 | 99 || 101 | 102 |   ...   | 120 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.