WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Pages:     | 1 |   ...   | 13 | 14 || 16 | 17 |

- оплата полностью или частично первоначального взноса, т. е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой.

Развитие ипотеки в России значительно сдерживает нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только высокий уровень инфляции, который будет существовать в России еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения. Каждый из типов находит применение в странах с развитой экономикой.

9.1. Постоянный ипотечный кредит Предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока. Такой кредит называют самоамортизирующимся. Это наиболее простая форма кредита. Она используется в странах с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования.

Кредитор устанавливает:

- максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности:

И k = 100%, з С где k – коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, з тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);

И – сумма ипотечного кредита;

С – стоимость объекта недвижимости;

- срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

- процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Пример. Покупка объекта недвижимости обойдется сегодня в $50000, коэффициент ипотечной задолженности равен 80%, срок кредита 4 года, ставка – 10%. Необходимо составить схему погашения кредита (табл.5).

50000 80% И = = 40000, 100% 0,IAO = 40000 = 40000 0,3154708 = 12618,832, 1 (1 + 0,1)где IAO – ежегодный платеж по кредиту.

Таблица Остаток кредита на Ежегодный платеж по Процентный Платеж по основной Год конец года, $ кредиту, $ платеж, $ сумме долга, $ 0 1 31381,168 12618,832 4000 8618,2 21900,453 12618,832 3138,117 9480,3 11471,666 12618,832 2190,045 10428,4 0 12618,832 1147,167 11471,9.2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

9.2.1. Кредиты с “шаровым” платежом Кредиты с “шаровым” платежом предполагают единовременный итоговый “шаровой” платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Пример. И = $40000. Срок кредита 4 года, ставка 10% (табл. 6).

Таблица Процентный платеж, $ Остаток кредита на конец Платеж по основной Год года, $ сумме долга, $ начисленный выплаченный 0 1 44000 4000 0 2 48400 4400 0 3 53240 4840 0 4 58564 5324 0 Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – “шаровой” платеж основной суммы долга.

Пример. И = $40000. Срок кредита 4 года, ставка 10% (табл. 7).

Таблица Остаток кредита на конец года, Платеж по основной сумме Год Процентный платеж, $ $ долга, $ 0 1 40000 4000 2 40000 4000 3 40000 4000 4 0 4000 9.2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы) “Пружинный” кредит предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Пример. И = $40000. Срок кредита 4 года, ставка 10% (табл. 8).

Таблица Остаток кредита на Процентный Платеж по основной Суммарный платеж по Год конец года, $ платеж, $ сумме долга, $ кредиту, $ 0 1 30000 4000 10000 2 20000 3000 10000 3 10000 2000 10000 4 0 1000 10000 9.2.3. Кредит с участием При предоставлении кредита с участием предполагается, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.



При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода приносимого объектом недвижимости.

Пример. И = $40000. Срок кредита 4 года, ставка 10%. Объект недвижимости приносит доход:

1 – 3 год $4 год $По условиям предоставления кредита кредитор должен получать 15% от суммы ежегодного операционного дохода сверх $10000 (табл. 9).

Таблица Остаток кредита на конец Ежегодный платеж по Год Платежи от участия в доходах, $ года, $ кредиту, $ 0 1 31381,168 12618,832 300 [(12000 – 10000)*0,15] 2 21900,453 12618,832 3 11471,666 12618,832 4 0 12618,832 600 [(14000 – 10000)*0,15] Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название “крикер”. В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами.

9.2.4 Канадский ролл-овер Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы; для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации и/или увеличение размера ежегодных выплат, и наоборот.

Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает дополнительные средства, теряемые кредитором.

Пример. И = $40000. Срок кредита 4 года, ставка 10%. Начальная норма процента может корректироваться в конце каждого года. Предположим, что она будет скорректирована в сторону увеличения на 1% в конце 1 года, и на 2 % в конце 2 года (тип кредита – канадский ролл-овер с изменяемым размером платежа) (табл. 10).

Таблица Ставка, Остаток кредита Ежегодный платеж Платеж по Платеж по основной Год % на конец года, $ по кредиту, $ процентам, $ сумме долга, $ 0 1 10 31381,168 12618,832 4000 8618,2 11 21991,511 12841,585 3451,928 9389,3 13 11666,857 13183,55 2858,896 10324,4 13 0 13183,55 1516,691 11666,9.2.5. Ипотека с обратным аннуитетом Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью.

Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом.

9.2.6. Ипотека с регулируемой отсрочкой платежей Институтом Экономики Города (США) специально для России разработан инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП).

Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая более высокая ставка (контрактная) определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка, и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к ней приплюсовывается фиксированная банковская надбавка). По контрактной ставке надлежит оплачивать кредит заемщику. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную, во-первых, с изменением межбанковской процентной ставки, и, во-вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции).

10. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 10.1. Стоимость денег во времени В экономически развитых странах недвижимость – это объект вложения денежных средств с целью создания и получения выгод в будущем, т. е. недвижимость – это объект инвестирования. Инвестор ожидает, что вложенные сегодня деньги вернутся в большей сумме в будущем.

Как оценить экономическую эффективность инвестиций в недвижимость Очевидным является факт, что деньги, полученные через год или несколько лет, имеют меньшую стоимость, чем та же сумма денег в текущий момент времени, независимо от экономической ситуации и прогнозов на ее дальнейшее развитие. Это различие текущей и будущей стоимости денег связано с тем, что сумма, полученная на какойлибо период времени раньше, чем аналогичная сумма, полученная позднее, может быть положена на банковский депозит под проценты и в момент получения второй сравниваемой суммы первая будет больше на величину накопленных за период между получением обеих сумм процентов.

При оценке денежных потоков используется временная теория денег: денежные потоки, возникающие в разные моменты времени приводятся к одному моменту времени.

Процессы преобразования текущей и будущей стоимости называются аккумулированием и дисконтированием. Аккумулирование – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Понятия аккумулирования и дисконтирования базируются на определении сложного процента.

Сложный процент – это процент начислений как на основную сумму, так и на невыплаченные проценты, начисленные за предыдущий период. Логика сложного процента очевидна:

- все деньги, которые оставлены на депозите, должны приносить процент;

- процент приносят только те деньги, которые оставлены на депозите.

Основной предмет финансовой математики – шесть функций денег (или шесть функций сложного процента). Перечислим эти шесть функций и их обозначения в экономических формулах:

1. Будущая стоимость единицы (накопленная сумма единицы) – FV (Future value).

2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) – FVA (Future value of an annuity).

3. Фактор фонда возмещения – SFF (Sinking fund factor).

4. Текущая стоимость единицы (реверсии) – PV (Present value).

5. Текущая стоимость аннуитета – PVA (Present value of annuity).

6. Взнос на амортизацию единицы – IAO (Installment of amortize one).

Эти функции используются в различных финансовых расчетах. В дальнейшем будет подробно рассмотрена каждая из этих функций с точки зрения ее математической формулировки и сферы применения.

10.2. Шесть функций сложного процента Во всех вычислениях с использованием сложного процента используется формула:

Sn = (1+ i)n, где Sn – сумма после n периодов;

i – периодическая ставка дохода;

n – количество периодов накоплений.

10.2.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы) Данная функция позволяет определить будущую стоимость инвестированной денежной единицы, исходя из предполагаемых ставки дохода, срока накопления и периодичности начисления процента:

FV = PV (1 + i)n, где FV – будущая стоимость денег;

PV – текущая стоимость денег.

Справедливость этого утверждения очевидна. Если на депозит положена сумма PV, то через один период начисления эта сумма станет равна:

FV1 = PV + i PV = PV (1 + i), через два периода она станет равна:

FV2 = FV1 + FV1 i = PV (1 + i)2, и так далее:

FV3 = FV2 + FV2 i = PV (1 + i)3, …………………………………..

FVn = FVn-1 + FVn-1 i = PV (1 + i)n.

Пример. $1000 вложено в банк под 10 % годовых. Какая сумма накопится на счете через 5 лет FV = 1000 (1 + 0,1)5 = 1610,5, Правило 72- х.

Иногда при расчетах приходится сталкиваться с задачей определения количества периодов начисления, по истечении которых первоначально депонированная сумма увеличивается вдвое. Очень просто решить эту задачу позволяет известное “Правило 72-х”, в основу которого положены логарифмы.

Количество периодов, необходимое для удвоения первоначальной суммы вычисляется так:

n =.

i Данное правило показывает точные результаты при значениях i: 3 % < i < 18 %. Срабатывает правило и в обратном порядке для определения ставки дохода, при которой депонированная сумма удвоится.

Pages:     | 1 |   ...   | 13 | 14 || 16 | 17 |





© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.