WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 12 | 13 || 15 | 16 |   ...   | 24 |

Несмотря на невысокую достоверность оценок, влияние «нефтяного фактора» на рынок жилья можно поставить на первое место, поскольку, как будет показано ниже, приросты от других факторов еще менее значимы.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2003 году тенденции и перспективы Рисунок Связь между месячными темпами роста цен на жилье в Москве и мировыми ценами на нефть марки «URALS» (с лагом в 2 месяца) в 2002–2003 гг.

4,3,2,1,0,17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 $/баррель Вследствие сложившейся за годы рыночных реформ сильной долларизации российской экономики, что до последнего времени в еще большей степени относилось к номинации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения на мировом валютном рынке оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по отношению к доллару в 2002–2003 гг., снижение курса доллара к рублю в 2003 г.

вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ, направленной на укрепление рубля, явились вторым фактором, который внес свой вклад в ситуацию рынка недвижимости.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае–июне 2002 г. начал расти, в июле «догнал» доллар США, в ноябре–декабре превзошел его на 8–10%, а к маю 2003 г. – на 22%. В феврале ЦБ РФ объявил о политике укрепления рубля относительно доллара как средстве борьбы с инфляцией. В июне–июле 2003 г. ситуация изменилась. Доллар несколько отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09–1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова начало покупать долларов больше, чем продавать. С сентября евро продолжил укрепляться относительно доллара, а в России – относительно рубля (а доллар – слабеть относительно рубля). К концу декабря евро стоил около 37 руб., а доллар – около 29.

В таких условиях располагающие сбережениями группы населения начали постепенную диверсификацию своих активов посредством сокращения доли долларовой компоненты. Для рынка недвижимости Москвы этот фактор был особенно значимым по причине чрезмерной концентрации сбережений и относительно высокого уровня адаптации населения к рыночным условиям, предполагающего отслеживание изменений на финансовых рынках и реакцию на них.

На товарных рынках начался переход к номинации цен на некоторые товары и услуги в евро, а также долгожданный процесс дедолларизации рынков в пользу отечест % Институт Экономики Переходного Периода http://www.iet.ru венной валюты. На рынке недвижимости таких изменений пока не видно (за исключением единичных попыток63).

При отсутствии в достаточном количестве в банках наличных евро и невыгодности конвертации долларовых сбережений ни в евро, ни в рубли обладающие сбережениями группы населения в 2002–2003 гг. переводили их из преимущественно долларовой формы частично в рублевую, но в большой степени – в приобретение недвижимости. Это стимулировало активность покупателей на рынке, рост объема продаж.

Возможно, снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье из-за желания продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее избавиться от слабеющего доллара («бегство от доллара»).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье в Москве, показанная на графиках (рис. 4 и 5), лишь частично подтверждает эту возможность.

Рисунок Динамика курса рубля к доллару и долларовых цен на жилье в Москве в 2002–2003 гг.

1,08 1,1,1,1,1,04 1,1,1,1,1 1,1,0,0,96 0,Индекс девальвации рубля к доллару Индекс долларовых цен на Исходя из полученных графиков, можно предположить, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2:1 (2% прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара).

При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются.

Так, Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Правительства Москвы объявил о переходе с 1 февраля 2004 г. к оценке жилья в рублях (по курсу 1 долл./30 руб.). Однако не ясно, последуют ли за ним остальные застройщики, на долю самого ДИПСа приходится только 15% рынка.

индекс долл индекс деваль РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2003 году тенденции и перспективы Рисунок Связь между месячными темпами прироста цен на жилье в Москве и курсом доллара к рублю в 2002–2003 гг.

-2 -1,5 -1 -0,5 0 0,5 1 1,доллар Если принять эти предположения, то при темпах снижения курса доллара в 2003 г., составивших 7% (около 0,5% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье выражается величиной 1% в месяц или 14–15% за год, что составляет одну треть от общего прироста.

Таким образом, влияние фактора укрепления рубля относительно доллара на рост цен на жилье в Москве в 2003 г. выражается величиной 14–15%, или одна треть от общего прироста цен за год.

Еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве, – приток на рынок недвижимости средств от избирательной кампании. Опыт показывает, что расходы кандидатов в депутаты на проведение избирательной кампании, находящие свое воплощение в высокой оплате услуг политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу, так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости. Как правило, уже располагая жильем высокого качества, перечисленные категории получателей средств «прячут» деньги в жилье, используя его как надежное вложение (лучше падающего доллара) и объект коммерческого инвестирования (в надежде продать через определенное время с прибылью).

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму было собрано до 1 млрд долл. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15–25%. Таким образом, за время избирательной кампании этот фактор обеспечил не менее 15% прироста цен на жилье в Москве из суммарного годового прироста.

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, можно поставить фактор общей экономической ситуации в стране. Несмотря на явный и ус квартиры Институт Экономики Переходного Периода http://www.iet.ru тойчивый рост ВВП, реальных доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Тем не менее экономический рост, приток инвестиций привнесли в 2003 г. до 10% суммарного прироста цен на жилье, поддерживая положительную динамику рынка недвижимости, предохраняя его от обвалов и кризисов.

Далее необходимо рассмотреть влияние внутренних факторов рынка столичной недвижимости.

В этой группе факторов можно отметить, во-первых, снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, что, естественно, способствует повышению цен.

Логично предположить, что основным движущим мотивом такого поведения продавцов являются ожидания дальнейшего роста цен, подкрепленные ослаблением позиций доллара внутри России.

Во-вторых, на ситуацию на жилищном рынке Москвы оказывает влияние растущее рекордными темпами предложение на первичном рынке. В 2003 г. ввод жилья, по оценке руководителя строительного комплекса города В. И. Ресина, составил 4,5 млн кв. м, в том числе предназначенного для коммерческой продажи – более 2,5 млн кв. м.

Вместе с тем сравнительно дешевое панельное жилье представлено на рынке в недостаточных объемах. Существует дисбаланс между структурой спроса и предложения по соотношению «цена–качество». Вследствие этого, в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке.

Что касается оборотов первичного рынка, то, в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики, имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20–25%, а руководитель Москомрегистрации М. А. Скворцов – о резком снижении числа регистраций инвестиционных договоров. Начальник отдела перспективных проектов ДИПС Е. Леонов говорит о снижении в последние два месяца 2003 г. спроса на первичном рынке64.

В этих условиях застройщики осторожно, через новогодние скидки и специальные предложения, консервируют или снижают цены.

В-третьих, среди внутренних факторов рынка недвижимости необходимо учесть новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки.

По данным Банка России, на начало 2003 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 143 банка. В 2002 г. объем таких кредитов вырос почти вдвое – с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. (рис. 6). Средний размер кредита увеличился с 430 тыс. руб. до 530 тыс. руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68% совокупного ипотечного портфеля было номинировано в валюте. В 2003 г. объем ипотечного кредитования вырос еще втрое – до 10,5 млрд руб.65 Хотя в Москве ипотека еще не набрала обороты (в том числе и вследствие достаточного платежеспособного спроса), все же к настоящему времени уже выдано около 2000 ипотечных кредитов. В будущем году эта велиСм.: Леонов В. Когда упадут цены на квартиры // «Недвижимость. Жилой фонд» (приложение к газете «Вести»), декабрь 2003 г. № 4.

По информации агентства недвижимости «Лаурел» (см.: Дыченко О. Зеленый свет на «Улице ипотеки» / Банковское обозрение, 2003 (спецвыпуск)), аналитического портала – Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), Справочно-информационной службы «Ипотека» (www.ipoteka.cosa.ru), сайта www.realty-inform.ru.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2003 году тенденции и перспективы чина может увеличиться вдвое-вчетверо, что окажет дополнительное воздействие на цены в сторону их повышения.

Рисунок Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в 2001–2003 гг.

млрд. руб.

10,3,1,2001 2002 Отдельно необходимо обсудить возможное влияние на цены первичного рынка начавшегося удорожания стоимости строительства, связанного как с ростом издержек производства, так и с повышением требований города к застройщикам и начавшимися аукционными продажами земельных участков под застройку. Очевидно, что покупатели прав застройки участков, соглашающиеся на предельно высокие цены, просчитали свои затраты и не опасаются чрезмерно снизить доходность проекта при существующих ценах реализации. Другими словами, фактор затрат сегодня не формирует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов.

Таким образом, внутренние факторы рынка недвижимости сегодня не подталкивают цены вверх, но и не препятствуют их дальнейшему повышению.

Прогноз динамики цен В середине декабря 2003 г. был опубликован предварительный прогноз динамики цен на рынке жилья Москвы в 2004 г.66 В его основу были положены сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен на рынке жилья, а также прогнозы экономистов, аналитиков нефтяного рынка, Правительства и Центробанка РФ на 2004 г.

Прежде всего был использован прогноз цен на нефть, согласно которому с начала года начнется их снижение, и к лету они снизятся до 19–23 долл./баррель (бюджет РФ на 2004 г. сверстан из условия среднегодовой цены в пессимистическом/оптимистическом вариантах 19,5/22,0 долл./баррель). На протяжении второй половины 2003 г. прогнозы динамики цен на нефть исходили из предположений о скором завершении кризиса в Ираке, восстановлении объемов нефтедобычи в этой стране и росте предложения иракской нефти на мировых рынках. Однако активизация вооруженного сопротивления, которое не прекратилось и после ареста бывшего лидера стра См.: Стерник Г.М. Рынок жилья Москвы: предварительный прогноз на 2004 год. Материалы прессконференции МАГР от 15.12.2003, realtymarket.org.

Институт Экономики Переходного Периода http://www.iet.ru ны С. Хусейна и основных фигур из его окружения, неопределенность перспектив урегулирования ситуации в свете намеченных на ноябрь 2004 г. президентских выборов в США вызвали пересмотр аналитиками нефтяного рынка своих прогнозов в сторону высоких цен на нефть по крайней мере до конца первого полугодия.

Для рынка жилья Москвы, если верны сделанные расчеты и если даже не рассматривать другие значимые факторы повышения цен (избирательная кампания по выборам Президента РФ, курс доллара, общий экономический рост), это означает 3–4% ежемесячного прироста цен, или 20–25% за полгода. Если снижение цен на нефть начнется летом, то в целом наш прогноз на 2004 г. дает величину роста цен в 30–35%.

Ситуация в валютной сфере более противоречива. Одни эксперты (например, Дж. Сорос) прогнозируют падение доллара относительно евро еще в течение года до уровня 1,35–1,40, другие (например, В. В. Геращенко) – начало укрепления доллара в ближайшее время с постепенным выходом на уровень 1,10–1,15 относительно евро в течение года. При принятии за основу второго варианта сближение позиций доллара и евро означает резкое ослабление евро относительно рубля, что снизит его привлекательность для россиян. В таком случае курс доллара к концу года снизится на 5–6%, т.е. до 26,5–27 руб., а курс евро – до 29–30 руб. Это соответствует вкладу в прирост цен на жилье в Москве, выражаемому величиной 10–12%.

Свою небольшую лепту в темпы роста цен на жилье внесут общий рост ВВП и доходов населения, запланированные в бюджете на уровне 5–6%, развертывание ипотеки и, возможно, избирательная кампания по выборам Президента РФ в марте 2004 г.

Объем строительства жилья в Москве планируется сохранить на уровне 4,5 млн кв. м, при этом доля жилья для переселения из сносимого фонда, выделяемая очередникам и другим категориям граждан бесплатно или с субсидиями, должна возрасти.

Следовательно, объем предложения на первичном рынке несколько уменьшится при увеличивающемся платежеспособном спросе.

Таким образом, общий прогноз прироста цен на жилье в Москве в 2004 г. приближается к результатам 2003 г., т.е. составит 40–45%. Из приведенного анализа следует, что никаких фундаментальных угроз макроэкономического и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует.

Исходя из этого вывода, возможны следующие два предварительных сценария развития рынка жилья Москвы.

Первым вероятным сценарием нам представляется постепенный, асимптотический (по терминологии технических систем – «с доползанием») переход к стабилизации в конце 2004 г. – начале 2005 г., при этом в 2004 г. прирост цен составит 40–45%, а в последующие 2–3 года – «инфляционные» 5–10%, т.е. будет примерно соответствовать темпам инфляции. Вероятность такого сценария мы оцениваем в 70–80%.

Pages:     | 1 |   ...   | 12 | 13 || 15 | 16 |   ...   | 24 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.