WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 |

Универсальным, хотя далеко не самым точным показателем размера города является численность его населения. В 60-70-е годы проводились специальные исследования, где изучалась связь численности населения городов как с ценой земельных участков в центральных зонах, так и со средней ценой по основной части территории городов. Эти исследования показывают высокую коррелированность всех этих показателей.

Соответственно рост города стимулирует общий рост цены земельных участков, что наиболее ярко проявляется в ЦДР.

Усиление или падение экономической роли города, несомненно, способствует росту или, соответственно, падению цен земли по всей территории города. Однако специалисты отмечают существенную инерционность цен земельного рынка и определенную асимметричность их динамики (с преимущественной тенденцией к росту). Некоторое общее влияние на систему земельных цен оказывают налоги на земельную собственность и мероприятия, регламентирующие землепользование.

12.2.2 Факторы местоположения Как мы неоднократно отмечали выше, важнейшая группа факторов этого типа характеризует доступность ЦДР и других важнейших элементов каркаса. В целом анализ зависимости цены городской земли от расстояния выявляет убывающую зависимость экспоненциального типа. Однако статистическая надежность этой экспоненциальной функции недостаточно высока для центральных кварталов города, что объясняется малым количеством сделок для участков, расположенных в этих кварталах.

Отмечаются характерные отклонения от стандартного зависимости, в связи с возрастом города. На территории достаточно старых городов в центральной зоне в большинстве случаев обнаруживаются кварталы, где цена земли относительно невысока. Там же, как правило, наблюдается и низкая плотность населения. Однотипность этих двух зависимостей подтверждается высокой коррелированностью показателя цены и показателя плотности населения. В то же время для многих городов США, где наблюдается стагнация исторического центра, выявляются фокусы более высоких цен в пригородной зоне.

При формировании показателей доступности центра возникает ряд методологических проблем. Ранее мы отмечали особую привлекательность ЦДР (см. 10.2.3), связанную, в частности, с высокой концентрацией рабочих мест, общественных услуг, индустрии досуга и т.п. В упрощенных теоретических моделях ЦДР описывают точкой-фокусом. однако в реальности речь идет о многих кварталах города, часто обладающих своей функциональной спецификой. Поэтому, по существу для каждой конкретной группы центральных функций выявляется свой фокус активности в центральной зоне, а иногда даже несколько таких фокусов (квартал зрелищ, квартал биржи и т.п.).

Существуют различные подходы для выявления той особой точки на плане города, которую можно считать центральной с учетом взаиморасположения всех этих кварталов. Эмпирические исследования распределения значений цены земли выявляют определенную устойчивость этих распределений и, в частности, устойчивость местоположения кварталов, для которых характерны наиболее высокие значения цены земли. По существу речь идет об исследовании функций двух переменных, соответствующих координатам текущей точки на плане города. В некотором приближении график этой функции имеет форму холма, вершина которого соответствует максимальным значениям цены.

Во многих прикладных исследованиях именно она рассматривается в качестве точки центра города, которая является точкой отсчета при определении удаленности участка от ЦДР. В то же время для длительных периодов времени отмечается определенный дрейф такой центральной точки по территории города.

Используется несколько показателей, замеряющих расстояние (геометрическое, по дорожной сети, по минимальному ожидаемому времени проезда, по минимальным издержкам, связанным с поездкой).

Более подробно вопросы измерения экономического расстояния рассматривались нами выше (см. 6.3.2, 6.4.2 и 7.2.3), в частности, упоминались виды метрики, отражающей специфику транспортной сети.

Наиболее явно влияние политики землепользования выявляется при рассмотрении нормативного показателя максимально допустимого значения коэффициента использования территории. Этот коэффициент вычисляется как отношение суммарной площади пола (во всех зданиях построенных на данном участке) к общей площади участка. Высокая привлекательность территориальной зоны стимулирует рост плотности застройки и этажности зданий, что в свою очередь приводит к росту цены земли. Однако введение градостроительных ограничений в рамках муниципальной политики землепользования сдерживает стихийный рост коэффициента использования и, тем самым, ограничивает рост цены земли.

12.2.3 Локальные факторы Мы уже отмечали несомненную роль природных особенностей участка, в частности, характерной для данной территории уровня загрязненности воздуха. Однако, по-видимому, не менее велика и роль социально-культурных факторов, описывающих обстановку на этой территории. В то же время, относительно этих факторов также существует проблема информированности участников земельного рынка. Рядовой покупатель квартиры или коттеджа редко располагает достаточно полной информацией о реальной социально-культурной ситуации.

Именно поэтому здесь работает социальный механизм, определяющий общепризнанную престижность той или иной территориальной зоны в глазах населения города. В целом уровень престижности соотносится с реальными особенностями зон. Однако здесь отмечаются, во-первых, существенная инерционность подобных социальных оценок, и, во-вторых, кумулятивные эффекты, связанные с престижными зонами. Высокий престиж приводит к росту цен на земельные участки. Это в свою очередь затрудняет переселение в такие зоны средних слоев населения. С другой стороны становится особенно привлекательным переселение туда богатых семей, так как в их систему пространственных предпочтений входит и социальная репутация зоны.

Для привлекательности участка и, соответственно для его цены весьма существенна близость школ, магазинов и прочих предприятий повседневного или периодического общественного обслуживания.

Важнейшей является близость к системе общественного транспорта.

Проводились специальные исследования, которые выявили определенную достаточно устойчивую иерархию прочих видов обслуживания. На втором месте (после транспорта) идут магазины, далее школы и детские игровые площадки, за ними следуют скверы и парки, далее аптеки, отделения почты и т.п.

12.3 Прикладные исследования факторов цены земли В 60-70-е годы проводились многочисленные исследования по конкретным статистическим данным, характеризующим территорию многих городов. Разные авторы предлагали свои наборы основных показателей, представляющих ведущие факторы цены. Тем не менее, можно выявить некоторую общность в этих списках факторов. На первое место практически все авторы ставят фактор доступности, который иногда представлен весьма агрегированным показателем обобщенной доступности всей совокупности рабочих мест города. Это позволяет перейти от упрощенной моноцентрической теоретической модели к реалистичной модели, учитывающей пространственную распределенность деловой активности.

В то же время многие авторы используют для той же цели некоторый набор показателей, т.е. многомерное описание фактора доступности.

Ведущим показателем подобного набора является традиционный фактор расстояния до ЦДР. Представляется весьма обоснованным использование в этих случаях экономически более значимого показателя ожидаемого времени проезда. Далее учитывают расстояние до системы общественного транспорта и расстояние до местного торгового центра, иногда подключают также показатель, описывающий расстояние до ближайших престижных зон рекреации.

Другие авторы больше внимания уделяют дополнительному показателю доступности промышленных зон. В то же время, в качестве показателей типа доступности, отрицательно влияющих на цену, иногда включают расстояние до ближайших городских гетто или до ближайших источников неблагоприятных экологических воздействий (например, до аэропорта).

Среди локальных факторов, положительно влияющих на цену, важнейшим является показатель плотности населения. Он нередко явным образом включается в модель, хотя его поведение во многом объясняется фактором доступности центра. Мы отмечали при рассмотрении этой зависимости плотности от расстояния до центра ее обобщенный характер.

При этом на основную тенденцию накладываются многочисленные деформирующие воздействия локальных факторов. Показатель реальной плотности, таким образом, представляет в основном уравнении и эту группу факторов.

Наряду с плотностью нередко учитывают более конкретные экономические показатели, отражающие уровень благосостояния.

Например, средний доход семей в данной территориальной зоне, или среднюю стоимость застройки (в расчете на гектар), или уровень занятости трудоспособного населения. Иногда в рамках этой группы учитывается плотность транспортной сети и ширина улицы, на которую выходит участок. В качестве отрицательных факторов этой группы рассматривают, например, долю домов, находящихся в состоянии перенаселенности, долю цветного населения (или долю конкретной национальной группы), долю промышленных рабочих в составе активного населения. Иногда в явном виде учитывают и локальные природные факторы, отражающие тип рельефа, состояние почвы, уровень загрязненности воздуха.

В третью, реже исследуемую группу попадают общие факторы экономической конъюнктуры города, что объясняется отнюдь не их маловажностью. Дело в том, что исследования ориентируются преимущественно на сопоставление цены участков внутри одного города, в то время как факторы данной группы проявляют свое действие лишь в рамках межгородских сопоставлений. Эти факторы представлены в соответствующих уравнениях показателями численности населения города или темпов его роста.

Интересны исследования по временным сериям данных, которые позволяют проследить динамику изменения относительной значимости факторов. Большинство из них подтверждает снижение роли показателя расстояния до ЦДР, обусловленное масштабными изменениями в системе пассажирского транспорта, и, прежде всего, массовой автомобилизацией населения развитых стран. Помимо повышения доступности центра, автомобилизация стимулирует создание периферийных фокусов городской активности, что снижает относительную привлекательность ЦДР. Мы отмечали этот феномен при подробном рассмотрении территории города в гл. 11 (см. 11.1 и 11.2). Отмечается характерный для последних десятилетий рост относительной значимости социо-культурных показателей (отражающих, в частности, национальный состав территории).

Значимость подобных исследований по динамике зависимостей объясняет повышенный интерес к созданию обширных баз данных, охватывающий длительные периоды времени. Однако здесь возникают трудные вопросы финансирования предварительных работ по сбору этих данных.

Остановимся кратко на математической форме уравнений, описывающих функцию цены земли. Часто используют простые линейные зависимости, однако многие исследователи нередко прибегают к предварительному преобразованию отдельных показателей. Например, производят логарифмирование переменных или используют обратные величины для факторов, отрицательно воздействующих на цену. Во многих случаях удается получить статистически весьма значимые уравнения, с достаточно высоким уровнем согласованности изменения расчетных и модельных значений цены. При этом, однако, как правило, возникают трудности при определении относительной значимости отдельных групп факторов. Эти трудности объясняются высокими уровнями коррелированности отдельных показателей, входящих в уравнение. В частности, это характерно для такой весьма “популярной” пары показателей, как ожидаемое время проезда до ЦДР и плотность населения квартала.

Вопросы и учебные задания 1. Покажите взаимосвязь рынка городской земли и рынков жилья и производственных помещений.

2. Опишите основные факторы, определяющие цену городской земли.

3. Поясните особую роль факторов местоположения участка.

4. Охарактеризуйте кратко прикладные эконометрические модели, ориентированные на выявление основных факторов цены городской земли.

Литература Мерлен П. 1977; Жилищная экономика. 1996; Перцик Е.Н. 1991; Якобсон Л.И. 1995; Alonso, 1964; Derycke P.H. 1979; Dumont G.F. 1993; Fujita M.

1990; Granelle, 1970; Granelle, 1976; Lena H., 1976; Urban Land Markets...

1992; Wingo, 1961.

Резюме IV.

Изучение экономической ситуации на отдельных участках территории города требует выявления преимуществ и недостатков, связанных с его общим положением на территории города, прежде всего относительно доминирующего фокуса (центральное, срединное или периферическое). Необходимо также принять во внимание локальные особенности участка: ставки арендной платы за жилые и производственные помещения и цену земли в данной части города, близость к важным объектам города, экологическую обстановку и т.д.

Таким образом, морфологический подход к изучению территории города в явном виде учитывает неоднородность экономического пространства. Он ориентируется на реальную протяженность урбанизированной территории, с учетом основных взаимосвязей ее фрагментов, определяющих город как экономическую целостность. В урбанистических исследованиях реальный город определяется размахом ежедневных маятниковых миграций.

Важным инструментом морфологического анализа является зонирование территории, главнейшим аспектом которого является функциональное зонирование (выделение на карте города участков, выполняющих однотипные функции). Укрупненно выделяются зоны:

проживания, инженерной инфраструктуры, производства товаров и услуг, резервные. В дальнейшем происходит детализация описания, например, в отдельный тип выделяется экологически грязные виды промышленного производства. Развитие техники зонирования привело к ее усложнению. В частности, в явном виде учитываются особые фокусы активности на территории отдельных зон (например, торговые центры, размещенные в жилых кварталах) и зоны линейного типа (например, транспортные магистрали, проходящие через промышленную зону).

Классическая техника функционального зонирования сталкивается с проблемой описания центра города, для которого характерна полифункциональность. Преодоление методологического кризиса приводит к формированию двух новых понятий. “Функция центра” соответствует некоторому комплексному набору функций, реализуемых общегородским центром. “Городской каркас” соответствует территориям, ориентированным на этот набор функций. Это понятие обобщает рассмотренное выше понятие каркаса территории, как системы городов.

Pages:     | 1 || 3 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.