WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 | 3 |
Глава 12. Рынки городской земли, жилья и производственных помещений.

Ключевые термины и выражения Генеральные схемы благоустройства города (местные схемы землепользования), рынок городской земли (РГЗ), рынок жилья и нежилых помещений, рента и цена городской земли; факторы цены земли, факторы местоположения, затраты на обустройство участка территории, потребительная ценность участка; правовые ограничения на землепользование (режимы землепользования), муниципальная политика землепользования; теоретические и эмпирические модели цены земли;

рынок несовершенной конкуренции, типы экономических агентов РГЗ, асимметричность информации;

12.1 Рынок городской земли и концепция ренты 12.1.1 Зависимость РГЗ от рынка недвижимости Земельный участок по существу не является товаром конечного потребления. Этот тип товара можно рассматривать как весьма типичный пример “полуфабриката”, т.е. некоторого товара, занимающего промежуточное положение в производственно-сбытовой цепочке. В конечном счете, экономическая ценность участка зависит от 452 потребительной стоимости городских объектов, которые могут быть на нем построены. Продажная цена жилых зданий, офисных помещений, производственных корпусов определяет привлекательность участка земли для его потенциального покупателя-застройщика. Цена предложения подрядных фирм-застройщиков определяется возможностями последующей продажи или сдачи в аренду готовых построек (целиком или по частям).

Таким образом, формируется спрос на городскую землю. В настоящее время эта подчиненность рынка земли рынкам городской недвижимости является общепризнанным положением в экономике города. При этом конкретный тип использования земли определяется прежде всего конъюнктурой соответствующих сегментов рынка городской недвижимости. В зависимости от уровня рентабельности данный участок земли (с учетом преимуществ его местоположения и прочих локальных факторов) будет использован для постройки здания офисного типа, промышленного комплекса, торгового центра, жилого многоквартирного дома или престижного малоэтажного жилья. Достаточно подробно факторы, определяющие преимущества участка были рассмотрены нами выше (см. 10.2 и гл. 11).

При этом функции, описывающие доходность участка в зависимости от удаленности от центра, различаются не только при переходе от одного вида деятельности к другому, но и с учетом вариантов застройки для одного и того же вида деятельности (например, вариантов жилья, см.

выше). Более того, даже для одного и того же типа застройки можно различать подварианты в зависимости от степени участия в процессе освоения территории городских властей. Различаются также и доли расходов на покупку земельного участка в составе продажной цены соответствующих помещений (жилых или производственных). При этом, как правило, жилые здания, построенные без содействия органов власти, располагаются в престижных кварталах центра города и в престижных пригородных зонах. Муниципальный фонд жилья - в периферийной части мегаполиса. Жилье для среднего класса, построенное в рамках муниципальных программ освоения территории - в срединных зонах.

В современных городах огромную роль играют земли коллективного пользования, приобретенными городскими властями и полуобщественными организациями. Так, например, во Франции их доля в общем земельном фонде городов интенсивно возрастала в послевоенный период, достигнув во второй половине 70-х годов уровня 50%. К этому типу территорий относятся, в частности, земельные участки, используемые для городских автомагистралей общественных зданий, больниц, школ и т.д. При этом исследователи отмечают эффект весьма значительного скачкообразного повышения цен на земельные участки после обязательной официальной публикации планов градостроительного развития, предусматривающих будущую покупку участков земли муниципалитетом.

Нередко, цены на такие участки в результате удваиваются.

12.1.2 Концепция ренты (местоположение и другие факторы) В рамках стандартного курса микроэкономики рассматривается тема экономической ренты, в которой речь идет о определенных видах платежей за использование ограниченных ресурсов (с/х земли, месторождений полезных ископаемых и т.п.). Фиксированность объема “запасов” отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Именно ограниченность предложения городской земли заставляет нас рассматривать соответствующие доходы землевладельца как рентные платежи.

При этом, однако, необходимо иметь в виду, что на определенных фазах развития города общее предложение земли под застройку с учетом резервов окружающей город с/х местности превышает платежеспособный спрос (граница которого определяется ценой прилежащих с/х земель).

Таким образом, мы учитываем потенциальную возможность смены функций, перехода от сельскохозяйственного использования земли к ее использованию в качестве урбанизированной территории (с выполнением городских функций). Соответственно мы можем рассматривать предложение наименее удобных для использования, но потенциально пригодных для урбанизации территорий как практически не ограниченное.

В таких ситуациях для существенной части рынка земли под застройку можно говорить об отсутствии рентной компоненты в составе цены земли.

Принимая во внимание принципиальную неоднородность экономического пространства, высокий уровень концентрации экономической жизни в городах, площадь которых составляет, как правило, весьма малую часть общей территории страны (см. гл. 1 и 2), можно говорить о типичности ситуации практической неограниченности предложения на рынке “потенциально городских” земель.

Терминологически удобно рассматривать сегмент земель, потенциально пригодных для урбанизации, в одном ряду с уже урбанизированными территориями (которые естественно называть собственно городской землей) как единый “рынок городской земли” (РГЗ), чтобы каждый раз не оговаривать потенциальный характер урбанизированности соответствующих участков. Эта практическая неограниченность предложения, типичная для такого (обобщенно рассматриваемого) РГЗ, отличает его от существенной ограниченности предложения на рынке сельскохозяйственных земель.

В то же время возможны исключительные ситуации, когда природные условия или политические ограничения делают принципиально невозможным выход города за некоторые границы. Наиболее наглядным примером является ситуация расположения города на небольшом острове на достаточно большом расстоянии от ближайшей земли (что характерно, например, для Сингапура). Возможны варианты ограниченности и другими особенностями рельефа (высокие горы и т.п.), или наличием национальных границ для очень малого высокоурбанизированного государства (быть может, единственным примером является Ватикан). Теоретически, даже мелководные акватории могут рассматриваться как резервы урбанизации.

Выше мы уже упоминали один из проектов освоения токийской бухты, в рамках концепции развития Большого Токио.

Однако, освоение периферийных территорий существенно удаленных от общегородского центра, как правило, экономически представляется малопривлекательным из-за этой удаленности. В то же время может существовать избыточный (по сравнению с предложением) спрос на участки земли, характерной чертой которых является высокая доступность центральных функций. Именно преимущество местоположения является причиной такого превышения. В этих весьма типичных для города ситуациях мы можем говорить об ограниченности предложения. Это позволяет рассматривать соответствующую компоненту дохода землевладельцев к качестве рентных платежей. Соответственно, в качестве важнейшего фактора, выделяющего подобный сегмент рынка городской земли (РГЗ), выступает фактор местоположения. Более подробно он будет рассмотрен ниже (в п. 12.2) при анализе факторов, определяющих цену земельных участков.

В то же время следует отметить относительный характер этой ограниченности. Рентные платежи приводят к росту цены земли, что стимулирует проведение градостроительных мероприятий, повышающих эффективность ее использования. Например, строительство небоскребов на территории Манхеттена позволило резко увеличить предложение производственных помещений офисного типа и жилья. Подобная конкуренция продавцов способствует снижению арендной платы этих помещений. Все это, в конечном счете, стимулирует сокращение спроса на земельные участки в такой зоне. Подробнее вопрос о взаимодействии рынков производственных и жилых помещений с РГЗ был рассмотрен нами выше (см. 12.1.1).

Аналогичным образом преодолению ограниченности предложения участков с высоким уровнем доступности центра способствует конкуренция со стороны несколько более удаленных участков. По существу, мы можем рассматривать равные по площади участки земли с более или менее одинаковым уровнем преимуществ местоположения и прочих характеристик как единицы товара некоторого особого типа.

Соответственно более удаленные участки выступают как единицы товаразаменителя другого, но близкого по потребительским свойствам, типа.

Некоторая потеря в транспортной доступности может вполне компенсироваться соответствующим снижением цены земли (см. 12.1.1).

Таким образом, формальная ограниченность предложения в сегменте РГЗ, соответствующем высокому уровню потребительских характеристик, нередко преодолевается конкуренцией близких по свойствам других сегментов. Это может свести на нет рентные платежи.

Другим направлением преодоления рентных эффектов является развитие транспортной системы, повышающее доступность центра для отдаленных участков. Это усиливает конкуренцию тем участкам, которые имели преимущество местоположения на предыдущем этапе развития этой системы (см. 11.2.1).

В теорию экономического пространства тема ренты местоположения входит с работами фон Тюнена, который в явном виде рассматривает ее в своей модели (см. 6.4). Изучение проблематики преимуществ местоположения в экономическом пространстве города начинается с послевоенных работ Колина Кларка. Подробный теоретический анализ ренты, обусловленной преимуществами местоположения участка на территории города, был осуществлен в рамках неоклассической “новой экономики города” (NUE), начиная с работ Уинго и Алонсо (см. [Alonso, 1964], [Wingo, 1961]), развивающих микроэкономический подход фон Тюнена.

Наряду с преимуществами местоположения причиной ограниченности предложения для конкретного сегмента РГЗ могут являться преимущества, связанные с высокой степенью готовности участков к застройке. Например, наличие на данной территории базовых элементов городской инфраструктуры (возможность подключения к сетям электо-, водо-, газоснабжения, канализации и т.п.), проведение предварительных муниципальных работ по сносу ветхих строений, планировки местности и т.п. Нередко, даже при относительно благоприятном местоположении участка (хорошая транспортная доступность общегородского каркаса и т.п.) его рейтинг среди потенциальных инвесторов крайне низок из-за слишком высокого уровня первоначальных затрат на обустройство территории. В таких случаях практически весь потенциальный спрос оказывается сосредоточенным на остальной, весьма ограниченной части РГЗ, что порождает компоненту рентных платежей в составе цены городской земли.

Таким образом, олигополистическая власть землевладельцев весьма относительна, дальнейшее вовлечение в РГЗ окружающих с/х земель позволяет городу преодолеть эту олигополию. На практике же подобное расширение территории города весьма часто наталкивается на слишком высокий инвестиционный барьер. Нередко, в такой ситуации оказывается экономически вполне разумным (с позиций общественного благосостояния, применительно ко всему населению города) освоение территориальных резервов урбанизации. Однако “провалы” рыночного механизма (market failure; echec du marche), не обеспечивающего Паретооптимального использования ресурсов, препятствуют такому освоению.

Это обусловлено наличием некомпенсируемых для конкретного частного инвестора положительных внешних эффектов масштаба и агломерации (см. 2.1 и 2.2). Подобные локальные преимущества отдельных территорий города рассматривались еще в предвоенный период в трудах американской школы.

В условиях “провала” рынка целесообразно подключение муниципальных властей к этапу первоначального освоения территории в рамках нормального функционирования общественного сектора. Именно подобные соображения обосновывают масштабные муниципальные программы предварительного обустройства больших пригородных зон.

Такие программы, играющие принципиальную роль в системе управления городом, весьма типичны для Западной Европы, например, для городов Франции (формирование и постепенное освоение различных по правовому статусу зон типа Z.A.C., Z.A.D., Z.U.P.). Аналогичная ситуация характерна и для первоначальных инвестиций необходимых для реализации инвестиционных проектов, направленных на развитие транспортной системы города (см. выше).

Таким образом, история эволюции городов демонстрирует на определенных фазах их развития возникновение олигополистических ситуаций, связанных с временной ограниченностью предложения на РГЗ.

Соответственно в рамках краткосрочного анализа мы фиксируем в таких случаях наличие рентной компоненты в составе показателя цены земли. В то же время существует устойчивая долгосрочная закономерность достаточно своевременного преодоления подобной ограниченности, благодаря эффективному вмешательству муниципальных властей.

12.2 Типология факторов, определяющих цены земельных участков При изучении цены городской земли называют самые различные факторы. По территориальному охвату их можно разбить на три основные группы, соответствующие общему подходу, предложенному нами выше при рассмотрении инструментария экономики города (см. 2.3.1). 1.

Факторы общей экономической конъюнктуры на территории города, представляющие экономическую роль города как целого и те возможности, которые он предоставляет частному бизнесу и всему населению. 2.

Факторы местоположения участка на территории города, которые характеризуют доступность центра, расположение участка относительно транспортной сети, а также особенности землепользования в отдельных крупных зонах города. 3. Локальные факторы, учитывающие природные и социально-культурные особенности участка и окружающей его территории, его связь с ближайшими центрами обслуживания.

12.2.1 Факторы общей экономической конъюнктуры В качестве наиболее укрупненных показателей этой группы, дающих некоторое предварительное представление о роли города и его перспективах, называют группы показателей размера города.

Pages:     || 2 | 3 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.