WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 19 | 20 || 22 | 23 |   ...   | 36 |

Если данную операцию осуществляет банк, то он будет менее заинтересован в ликвидности, так как ожидаемая вялость приведет к снижению спроса на ссуды. По мере снижения процентных ставок банк будет получать выигрыш от переоценки портфеля вследствие роста курсовой стоимости бумаг. К моменту, когда ставки процента достигнут низшей точки, банк распродаст долгосрочные ценные бумаги, реализует прибыль от роста курсов и в тот же день сделает вложения в краткосрочные облигации. Разумеется, стратегия «переключения» может не оправдать себя, и банк понесет убытки. Например, банк начинает скупать долгосрочные ценные бумаги в ожидании снижения процентных ставок, а они продолжают расти. Банк будет вынужден удовлетворять потребность в ликвидных средствах, покупая их на рынке по повышенным ставкам или продавая долгосрочные бумаги с убытком по курсовой стоимости. Такие ошибки могут нанести банку большой урон, поэтому часть портфеля надо хранить в краткосрочных обязательствах, чтобы обеспечить резерв ликвидности.

Отличительной чертой российского рынка ценных бумаг является нестабильность учетной ставки. Поэтому используется метод «предвидения учетной ставки». Он основывается на стремлении удлинить срок действия портфеля, когда учетные ставки снижаются. Это наблюдается в современных условиях. Высокая конъюнктура фондового рынка диктует необходимость сократить срок существования портфеля. чем больше срок действия портфеля, тем стоимость портфеля больше подвержена колебаниям вследствие изменения учетных ставок.

Активный мониторинг представляет непрерывный процесс таким образом, что процесс управления портфелем ценных бумаг сводится к его периодической ревизии, частота которой зависит и от «предвидения учетной ставки».

б) Пассивная модель управления.

Пассивное управление предполагает создание хорошо диверсифицированных портфелей с заранее определенным уровнем риска, рассчитанным на длительную перспективу. Такой подход возможен при достаточной эффективности рынка, насыщенного ценными бумагами хорошего качества. Продолжительность существования портфеля предполагает стабильность процессов на фондовом рынке. В условиях инфляции, а следовательно, существования в основном рынка краткосрочных ценных бумаг, а также нестабильной конъюнктуры фондового рынка такой подход представляется малоэффективным:

1. пассивное управление эффективно лишь в отношении портфеля, состоящего из низкорискованных ценных бумаг, а их на отечественном рынке немного;

2. ценные бумаги должны быть долгосрочными для того, чтобы портфель существовал в неизменном состоянии длительное время. Это позволит реализовать основное преимущество пассивного управления – низкий уровень накладных расходов. Динамизм российского рынка не позволяет портфелю иметь низкий оборот, так как велика вероятность потери не только дохода, но и стоимости.

Примером пассивной стратегии может служить равномерное распределение инвестиций между выпусками разной срочности (метод «лестницы»). Используя метод «лестницы» портфельный менеджер покупает ценные бумаги различной срочности с распределением по срокам до окончания периода существования портфеля. Следует учитывать, что портфель ценных бумаг – это продукт, который продается и покупается на фондовом рынке, а следовательно, весьма важным представляется вопрос об издержках на его формирование и управление. Поэтому особую важность приобретает вопрос о количественном составе портфеля.

Вопрос о количественном составе портфеля можно решать как с позиции теории инвестиционного анализа, так и с точки зрения современной практики.

Согласно теории инвестиционного анализа простая диверсификация, т.е. распределение средств портфеля по принципу «не клади все яйца в одну корзину» ничуть не хуже, чем диверсификация по отраслям, предприятиям и т.д. Кроме того, увеличение различных активов, т. е. видов ценных бумаг, находящихся в портфеле, до восьми и более не дает значительного уменьшения портфельного риска. Максимальное сокращение риска достижимо, если в портфеле отобрано от 10 до 15 различных ценных бумаг. Дальнейшее увеличение состава портфеля нецелесообразно, т.е. возникает эффект излишней диверсификации, чего следует избегать. Излишняя диверсификация может привести к таким отрицательным результатам, как:

- невозможность качественного портфельного управления;

- покупка недостаточно надежных, доходных, ликвидных ценных бумаг;

- рост издержек, связанных с поиском ценных бумаг (расходы на предварительный анализ и т.д.);

- высокие издержки при покупке небольших мелких партий ценных бумаг и т.д.

Издержки по управлению излишне диверсифицированным портфелем не дадут желаемого результата, так как доходность портфеля вряд ли будет возрастать более высокими темпами, чем издержки, в связи с излишней диверсификацией.

Рассматривая вопрос с точки зрения практики отечественного фондового рынка, необходимо прежде всего решить проблему: а имеется ли на нем достаточное количество качественных ценных бумаг, инвестируя в которые можно достигнуть вышеприведенных норм. В частности, на отечественном фондовом рынке разновидностей портфелей не так уж и много, и далеко не каждый конкретный показатель, учитывая состояние рынка ценных бумаг, может себе позволить инвестирование в корпоративные акции. Поэтому приходится констатировать, что на отечественном рынке лишь государственные ценные бумаги являются одним из основных объектов портфельного инвестирования.

Малоприменим и такой способ пассивного управления, как метод индексного фонда. Индексный фонд – это портфель, отражающий движение выбранного биржевого индекса, характеризующего состояние всего рынка ценных бумаг.

Если инвестор желает, чтобы портфель отражал состояние рынка, он должен иметь в портфеле такую долю ценных бумаг, какую эти бумаги составляют при подсчете индекса. В целом рынок ценных бумаг в настоящее время малоэффективен, поэтому применение такого метода может принести убытки вместо желаемого положительного результата.

Определенные трудности могут возникнуть и при использовании метода сдерживания портфеля. Этот вариант пассивного управления связан с инвестированием в неэффективные ценные бумаги. При этом выбираются акции с наименьшим соотношение цены к доходу, что позволяет в будущем получить доход от спекулятивных операций на бирже. Однако нестабильность российского рынка не дает подобных гарантий.

Нельзя утверждать, что только конъюнктура фондового рынка определяет способ управления портфелем.

Выбор тактики управления зависит и от типа портфеля. Скажем, трудно ожидать значительного выигрыша, если к портфелю агрессивного роста применить тактику «пассивного» управления. Вряд ли будут оправданы затраты на активное управление, ориентированное, например, на портфель с регулярным доходом.

Выбор тактики управления зависит также от способности менеджера (инвестора) выбирать ценные бумаги и прогнозировать состояние рынка. Если инвестор не обладает достаточными навыками в выборе ценных бумаг или времени совершения операции, то ему следует создать диверсифицированный портфель и держать риск на желаемом уровне. Если инвестор уверен, что он может хорошо предсказывать состояние рынка, ему можно менять состав портфеля в зависимости от рыночных перемен и выбранного им вида управления.

Оценка эффективности инвестиционного проекта отвечает нескольким фундаментальным принципам:

- учет временной ценности денег, т.е. деньги, полученные в настоящее время, ценятся выше, чем в будущем;

- учет альтернативных издержек, когда инвестор изучает все гипотетически возможные варианты получения дохода. Например, если какой-либо производственный проект прибыльный, нет смысла его осуществлять, если за тот же период можно получить аналогичный доход менее рискованным способом, вложив средства в банк;

- расчет на основе реального поступления и расходования денег, а не бухгалтерских проводок. В отчете о планируемых денежных потоках отражается подробная информация, связанная с движением наличных денежных средств, включающих входящий (input) и исходящий (output) потоки.

Для расчетов эффективности инвестиций используется метод дисконтирования, когда за основу принимается неодинаковая ценность денежных средств во времени. Причиной такого подхода является не столько инфляционный процесс, сколько тот факт, что единица денежных средств, вложенная в коммерческую операцию, способна увеличиться через определенный период времени за счет полученного дохода. Процесс расчета будущей стоимости денег является одной из разновидностей финансовых калькуляций, именуемых дисконтированием.

Для полноценной оценки инвестиционных проектов применяются методы, основанные на дисконтировании денежных потоков. К ним относятся: NPV (net present value), IRR (internal rate of return), PI (profitability index), PP (payback period).

- NPV, или чистый дисконтированный доход (ЧДД), определяется как разность между дисконтированными стоимостями всех денежных поступлений и издержками, включая первоначальные инвестиции.

Денежный поток рассчитывается как сумма всех поступлений и расходов в ходе реализации инвестиционного проекта. Значительное влияние на величину NPV оказывает норма дисконта, которая, как правило, принимается из расчета существующей на момент реализации проекта средней ставки по банковскому депозиту. Инвестиционный проект является приемлемым, если значение NPV положительно. Данный метод дает ответ на вопрос, способствует ли анализируемый вариант инвестирования росту ценности фирмы, однако не говорит об относительной мере такого роста. Для определения относительного значения эффективности инвестиций используется значение рентабельности инвестиций.

- Внутренняя норма прибыли (IRR) – это норма дисконта, при котором дисконтируемая стоимость будущих денежных поступлений равна дисконтируемой стоимости денежных оттоков. В сущности, данный коэффициент отражает уровень окупаемости средств, направленных на цели инвестирования. IRR – это величина нормы дисконтирования, при котором NPV равен 0. При значении IRR = 0 проект не обеспечивает роста ценности предприятия, но в то же самое время и не ведет к ее снижению.

- PI (profitability index) показывает дисконтированную рентабельность проекта и равен отношению дисконтированного потока денежных средств и инвестиций. Данный показатель определяет, в какой мере возрастает ценность предприятия в расчете на 1 руб. инвестиций.

Приемлемым результатом является показатель превышающий единицу.

Проекты с большим значением индекса являются более эффективными. С помощью данного показателя инвесторы в состоянии распределять проекты в зависимости от их привлекательности.

- Срок окупаемости проекта (PP) – это период, необходимый для возмещения начального инвестирования капитала путем денежных потоков, аккумулируемых в ходе реализации проекта. РР может рассчитываться как на основе дисконтированных денежных потоков, так и на основе движения реальных (недисконтированных) средств.

Для оценки недвижимости, приносящей доход, применяются следующие методы:

- затратный;

- рыночный;

- доходный.

1. Затратный метод оценки недвижимости Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Ц", = ПСВ – И + Ц или Ц" = ПСЗ – И + Ц' где Ц" – стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

Ц' – стоимость участка земли.

Причем под полной стоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный метод. Однако же в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный метод.

Применение затратного метода необходимо при:

- анализе нового строительства;

- определении варианта использования земли;

- реконструкции зданий;

- оценке для целей налогообложения;

- оценке для страхования;

- оценке последствий стихийных бедствий;

- оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше или меньше ее.

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

- не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

- большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;

- не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

- трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Последовательность действий при применении затратного метода следующая:

1) осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2) определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

3) расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4) определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

Pages:     | 1 |   ...   | 19 | 20 || 22 | 23 |   ...   | 36 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.