WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 6 |
УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ) ИЗДАТЕЛЬСТВО ТГТУ Учебное издание САВИНА Ирина Александровна УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ) Методические рекомендации Редактор Е.С. М о р д а с о в а Компьютерное макетирование М.А. Ф и л а т о в о й Подписано в печать 28.10.05 Формат 60 84 / 16. Бумага офсетная. Печать офсетная Гарнитура Тimes New Roman. Объем: 2,32 усл. печ. л.; 2,44 уч.-изд. л.

Тираж 450 экз. С. 737 Издательско-полиграфический центр Тамбовского государственного технического университета, 392000, Тамбов, Советская, 106, к. 14 Министерство образования и науки Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Тамбовский государственный технический университет" Некоммерческое партнерство «Тамбовская городская жилищная палата» УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ) Методические рекомендации Тамбов Издательство ТГТУ 2005 ББК У9(2)441.2я73-5 С13 Утверждено Редакционно-издательским советом университета Рецензенты:

Кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры «Экономический анализ» Тамбовского государственного технического университета, Председатель правления некоммерческого партнерства «Тамбовская городская жилищная палата» К.Н. Савин Кандидат юридических наук, начальник кафедры Государственно-правовых и гражданско-правовых дисциплин Тамбовского филиала Московского университета МВД России А.Н. Попов Автор-составитель И.А. Савина С13 Условия и порядок создания товариществ собственников жилья (ТСЖ): Метод. рекомендации / Авт.-сост.

И.А. Савина. Тамбов:

Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. 40 с.

Подробно рассмотрены правовые и организационные вопросы создания товариществ собственников жилья.

Предназначены для студентов и преподавателей экономических специальностей и дисциплин строительного цикла, работников муниципальных структур по работе с населением, специалистов ЖКХ, граждан, изъявивших желание управлять жилищным фондом, а также для широкого круга читателей, интересующихся проблемами реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

ББК У9(2)441.2я73-© Тамбовский государственный технический университет (ТГТУ), 1 УСЛОВИЯ СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ: ПРАВОВЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ 1.1 ПРАВООТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ Традиционно жилищный фонд в СССР, а затем и в Российской Федерации классифицировался по формам собственности. До 1990 г. жилые дома и жилые помещения находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственности жилищно-строительных кооперативов.

Закон РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах жилищной политики» исключил понятие общественного, индивидуального жилищного фонда, а также фонда ЖСК, объединив все три вида жилищного фонда в один - частный жилищный фонд, основанный на частной собственности. Частный жилищный фонд включает в себя:

- фонд, находящийся в собственности граждан, индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

- фонд, находящийся в собственности юридических лиц (выступающих в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК, с не полностью выплаченным паевым взносом.

Претерпел изменения и государственный жилищный фонд. С введением в действие Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» у граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, появилась возможность бесплатного приобретения этих помещений в частную собственность.

Государственный жилищный фонд разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд, находящийся в собственности субъектов РФ. Отдельным видом жилищного фонда стал муниципальный.

Реформирование отношений собственности в стране на этом не закончилось. С 1994 г. собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

У собственника квартиры в многоквартирном доме появилась долевая собственность на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Причем эта доля собственности стала не отчуждаемой отдельно от права собственности на квартиру.

Долевая собственность на общее имущество дома согласно Гражданскому кодексу принадлежит только собственнику квартиры. Собственнику нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, право собственности не предоставлялось. Однако с принятием Федерального закона от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» появилось новое понятие домовладелец-собственник помещения в кондоминиуме и участник долевой собственности на общее имущество. Домовладельцем, т.е. собственником жилых и нежилых помещений и участником долевой собственности на общее имущество дома может быть гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.

Недвижимое имущество в многоквартирных домах Объекты недвижимого имущества в многоквартирном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Все помещения в многоквартирном доме разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Так, жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Нежилые помещения имеют другое функциональное назначение и не предназначены для проживания.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

К объектам недвижимого имущества, находящимся в общедолевой собственности, относятся:

• крыши;

• чердачные помещения;

• технические подвалы;

• коридоры;

• мусороуборочные камеры;

• несущие конструкции и наружные части фасадов здания, балконов, козырьков, лоджий, эркеров;

• внеквартирное инженерное оборудование: лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжение, электроснабжение, канализацию, вентиляцию; оборудование общего использования: сантехническое, светильники, инженерные соединения, выключатели;

• внутриквартирное оборудование, работа или состояние которого оказывают влияние на работу или состояние всего инженерного оборудования дома: радиаторы отопления, стояки канализации, иное оборудование;

• придомовые территории и элементы внешнего благоустройства.

Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией, СНиП (строительные нормы и правила), документами БТИ (Бюро технической инвентаризации) и действующим законодательством.

Собственник по закону несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома. Содержание квартиры собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общего имущества дома ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом.

В соответствии со ст. 20, 21 Федерального закона от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы (собственники) вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом на общем собрании домовладельцев и изменить его в любое время.

Управление многоквартирными домами Многоквартирный дом может управляться разными способами:

1 Передача домовладельцем функций по управлению многоквартирным домом уполномоченной государством или органами местного самоуправления Службе Заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Передача производится по договорам, заключаемым домовладельцами со Службой Заказчика в соответствии с гражданским и жилищным законодательством;

2 Образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления домом, либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (Управляющей компании).

Кондоминиум может находиться в управлении только одного физического (управляющий – индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) или юридического (управляющая компания) лица. Контракт с ними заключает ТСЖ. Отдельные функции по управлению кондоминиумом могут выполняться разными «управляющими» при условии четкого разграничения прав и обязанностей, в том числе между ними. Например:

- заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг выполняет ТСЖ, контроль объема и качества услуг ведет управляющий;

- решение о размере обязательных платежей и порядке их внесения принимает ТСЖ, а управляющий производит начисление, выписку счетов, прием платежей, перечисление средств поставщикам коммунальных услуг, при этом другой управляющий ведет все работы по содержанию и ремонту самого кондоминиума, т.е. выполняет работы в объеме средств, внесенных собственниками на ремонт и содержание общей собственности и т.п.

Задачи управления многоквартирными домами следующие:

- обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества дома;

- создание необходимых условий для проживания граждан;

- обеспечение проживающих в доме коммунальными и прочими услугами;

- контроль качества предоставляемых услуг;

- ресурсосбережение;

- обеспечение сохранности общего имущества дома;

- приращение общедолевой собственности;

- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома;

- снижение проживающим в доме размера обязательных платежей.

К функциям управления (позволяющим решать перечисленные задачи) можно отнести:

- ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;

- ведение бухгалтерской и прочей документации;

- проведение финансовых операций в банке;

- заключение и учет договоров найма, аренды общего имущества дома, соглашений о передаче прав по управлению общим имуществом дома и несению расходов по его содержанию, ремонту и управлению (в том числе на поставку коммунальных и прочих услуг);

- хранение документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности;

- расчеты с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги;

- выдача проживающим в доме расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;

- технический осмотр жилых зданий;

- составление перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств;

- планирование и организация работ технического обслуживания, текущего и капитального ремонта дома и его инженерного оборудования;

- организация санитарного содержания здания и придомовой территории;

- контроль содержания домовладения;

- расчет и внесение соответствующие платежей и налогов;

- поставка пользователям коммунальных и прочих услуг, или создание условий для получения пользователями коммунальных услуг;

- аварийно-диспетчерское обслуживание;

- подготовка домов к сезонной эксплуатации;

- прием населения.

Эффективное распределение названных функций между различными организациями является основной проблемой управления собственностью. Большая часть функций управления может довольно успешно осуществляться самими товариществами собственников жилья.

1.2 ГДЕ МОЖЕТ БЫТЬ СОЗДАНО ТСЖ Вначале несколько слов о том, где и как может быть создано ТСЖ. Следует различать понятия «кондоминиум» и ТСЖ. Кондоминиум – это единый имущественный комплекс, в состав которого входит жилой дом с жилыми и нежилыми помещениями, земельный участок, сооружения внешнего благоустройства и иные объекты, объединенные общим землеотводом и элементами инфраструктуры. Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, созданная собственниками имущества в кондоминиуме для управления и обеспечения эксплуатации кондоминиума.

Для регистрации ТСЖ в принципе нужно немного – наличие хотя бы двух собственников помещений и воля большинства собственников, выраженная на их общем собрании. Хорошо, если в доме, где создается Товарищество, более половины квартир приватизированы, и у собственников есть желание создать ТСЖ. В этом случае именно сами жители дома будут определять политику ТСЖ.

Для образования ТСЖ обязательным условием является решение собственников, принятое на общем собрании. Инициаторами создания товарищества могут быть: во-первых, сами собственники жилья, во-вторых, строительная организация, осуществляющая строительство нового дома, в-третьих, муниципальные власти.

На собраниях собственников помещений в кондоминиумах, а также в образованных Товариществах собственников жилья интересы граждан, проживающих на условиях найма, представляет Муниципалитет или уполномоченная им служба.

А что происходит, если несколько собственников на общем собрании голосуют против образования ТСЖ Действительно, любой собственник имеет право выбора – быть ему членом Товарищества или нет. Что и было подтверждено в апреле 1998 г. решением Конституционного Суда Российской федерации.

Но согласно Федеральному Закону «О ТСЖ», решения на собрании собственников принимаются большинством голосов. Если данное условие соблюдается, и собрание правомочно принимать решение, и оно принимает решение о создании ТСЖ, то товарищество будет образовано.

При этом следует отметить, что согласно ст. 15, 16, 17 Федерального Закона «О ТСЖ», собственники, не вошедшие в число членов товарищества, не утрачивают с ТСЖ правовых связей. Они несут равные обязательства по содержанию и ремонту помещений, находящихся в их собственности, а также бремя расходов на содержание, ремонт общего имущества и ответственность за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг.

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 6 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.