WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 24 |

единицу товара, в результате чего составляется ряд распределения потребителей Теперь перейдем к выполнению перечисленных условий на рынке недвипо уровню цен. жимости. Для него самые важные из перечисленных параметров – однотипность, – отличается от второго тем, что респондент указывает не только цену одновременность и большое число сделок, одновременно не выполняются. Либо приобретения единицы продукции, но и цену, по которой он приобрел бы ее «почти» однотипность – продажа квартир в новом готовом доме, но растянутая в собственность. По каждому полученному распределению строится регрессион- во времени, т.е. нет фактора одновременности. Либо большое число одновременная модель и исчисляется коэффициент эластичности. ных сделок, но по всей Москве, т.е. нет фактора однотипности товара. Более того, В рамках нашего исследования представляют определенный интерес выво- если рассмотреть ситуацию подробнее, то по своей сути первичный рынок недвиды А.Р. Терентьева в отношении эластичности спроса на строительную продук- жимости является все более олигопольным. Остается фактом – на нем действует цию – объекты недвижимости.22 всего несколько продавцов. Делегирование прав продажи другим организациям, Определение термина рыночной цены, как точки пересечения кривых спро- играющим только на повышение, не увеличивает число реальных свободных проса и предложения, относится к ее классическому пониманию. Такой подход дей- давцов, а только еще больше запутывает ценовую ситуацию. Таким образом, суствительно отражает смысл цены как равновесного значения спроса и предложе- ществующие особенности рынка не позволяют в принципе установить достаточния. Поэтому при пользовании этим термином всегда следует внимательно сле- но определенные или более или менее достоверные рыночные цены, так как это дить, насколько условия, для которых дано определение рыночной цены, выпол- происходит на других рынках, и в которых нуждаются и продавцы, и покупатели.

няются в каждом конкретном случае, и само определение действительно является Тем не менее, имея в виду весьма сомнительную и относительную точность, содержательным. Для рынка недвижимости с его особенностями здесь следует да и саму правомерность применения термина рыночной цены, приходится иметь сделать важные уточняющие замечания, касающиеся важных аспектов самого дело с тем, что есть фактически, представляя, однако, то, что за этим реально стоит.

понятия рыночной цены. Взглянем на предмет с другой стороны. Несомненная особенность рынка Вышеупомянутый классический подход к определению рыночной цены недвижимости заключается в том, что обычный человек не делает частых покувозможен, если мы не будем забывать о сохранении действующими тех условий, пок и продаж на рынке недвижимости. Для непрофессионала покупки и продажи обстоятельств и допущений, при которых подход все еще остается справедливым, недвижимости являются, так или иначе, единичным явлением, а если говорить а само понятие цены не теряет своего содержательного смысла. Перечислим без о ценах в аспекте инвестирования при долевом строительстве, то это для многих комментариев лишь основные из этих предположений. вообще загадка. «Человек с улицы» не владеет природой ценообразования Первое требование – это однотипность предлагаемого рынку товара. и в большей мере ориентируется на свои собственные представления, на свои Второе – товар предлагают много продавцов, отсутствие монополии. приоритеты, и в меньшей мере на то, что он где-то слышал или видел. СреднестаТретье – на рынке много покупателей и, соответственно, много сделок. тистический инвестор или покупатель на рынке недвижимости не обладает никаЧетвертое – сами эти сделки не разделены большими промежутками време- ким опытом приобретения или инвестирования. Здесь сконцентрируем внимание.

ни, на периоде которых могут существенно меняться различные экономические Сравнительно редкие продажи (в смысле статистики больших чисел), отсутствие условия. достоверной информации о номиналах сделок, неоднотипность и даже неповтоТолько в этом случае появляется реальная объективная статистика цен сде- римость недвижимости как товара позволяют констатировать тот факт, что для лок при совершенно одинаковых начальных условиях. Случайные события сде- рынка недвижимости нет классически сформированных непрерывных кривых лок, когда их много, объединяются по параметру цены в набор равновозможных спроса и предложения. Соответственно нет и точки их пересечения. Фактичесзакономерных групп. Можно констатировать, что чем больше отклонение от не- ки кривые спроса и предложения представлены лишь редкими точками, которые коей равновесной цены, тем меньше фактов таких сделок, меньше группа. Если не очень-то хотят «ложиться» на определенную, более или менее непрерывную цена ниже – меньше продавцов, склонных продавать, если цена выше – меньше кривую. Отсюда следует важное обстоятельство – цены на рынке недвижимости, покупателей, склонных покупать. Чем выше статистика, тем меньше разброс (или как точки пересечения классических кривых спроса и предложения, фактически дисперсия) по цене сделок, тем острее пик равновесной цены, тем точнее уста- отсутствуют. Отсутствуют сами кривые, как математически непрерывные.

навливается ее значение. Однако, в принципе, неопределенность для величины В случае рынка недвижимости эта мнимая, несуществующая реально точка пересечения является фактически не точкой, а некой областью со своими законами распределения вероятности. Более того, достоверное, в смысле математически Терентьев А.Р. Адаптивное управление инвестиционно-строительным холдингом. М.: МАКС точное определение цены недвижимости, по-видимому, принципиально невозможПресс, 2006. С. 296.

30 но. Возможными оказываются только разного типа приближения, основанные вать компаративные темпы роста для взаимообусловленных показателей, особенно на статистических распределениях или диапазонах заданных вероятностей. в тех случаях, когда один показатель изменяется быстрее или медленнее другого.

На рынке недвижимости существуют очень разные товары, очень разные Основной тенденцией развития (трендом) называется плавное и устойчипродавцы и очень разные покупатели и сравнительно редкие сделки на душу на- вое изменение уровня явления во времени, свободное от случайных колебаний.

селения, а, следовательно, будет существовать и неопределенность в цене. Для обнаружения основной тенденции развития могут использоваться слеЭто естественное разнообразие природы самого спроса отражает большой раз- дующие основные методы:

брос в человеческих приоритетах и вкусах. – укрупнение интервала динамического ряда;

Важно акцентировать внимание на этом очень существенном обстоятель- – метод скользящей средней;

стве. Его суть заключается в только что упомянутом большом разнообразии чело- – аналитическое выравнивание ряда динамики.

веческих вкусов и приоритетов. Что это значит Это значит, что на один уникаль- К сезонным колебаниям относят все явления, которые обнаруживают в своный товарный объект – недвижимость можно найти много покупателей по сред- ем развитии отчетливо выраженную закономерность внутри годичных измененей (или заниженной – перепродавцы) цене. При этом обязательно найдутся один- ний, т.е. явления, более или менее устойчиво повторяющиеся из года в год колебадва покупателя, которым, в силу разных обстоятельств, хочется приобрести имен- ния уровней.

но эту и только эту недвижимость. Такие покупатели готовы приобрести ее по Для измерения сезонных колебаний статистикой используются различные цене, которая значительно отклоняется от среднестатистической цены в сторону методы. Наиболее простые и часто употребляемые из них:

увеличения! Если продавец не слишком связан скоростью продаж, или такого сорта – метод абсолютных разностей;

покупатель «выпал» с рынка на сделку сразу, то, естественно, сделка будет заклю- – метод относительных разностей;

чена с повышенной ценой (относительно первоначальных намерений продавца). – построение индексов сезонности.

В противоположность этому, в аспекте анализа процесса формирования Применяя способ абсолютных разностей, оперируют непосредственно разпродавцом цены на недвижимость обратим внимание на следующее. В рамках мерами этих разностей, а при использовании метода относительных разностей современных методов управления строительством на сегодня широко применяет- определяют отношение абсолютных размеров указанных разностей к выровненся проектный подход. В этом управленческом подходе к строительным процес- ному уровню.

сам деньги выступают как финансовый ресурс, который необходим в известных Индексы сезонности – это процентные соотношения фактических (эмпириколичествах и в определенное время. Поэтому при потоковых продажах для фи- ческих) внутригрупповых уровней к теоретическим (расчетным) уровням, выстунансирования инвестиционных проектов имеется план финансовых поступлений пающим в качестве базы сравнения. Кроме того, в некоторых случаях можно расинвестиционной компании холдинга, адаптированный к определенным строитель- считывать индекс сезонности по непосредственно эмпирическим данным.

ным фазам, соответствующим планам закупки материалов, расчетам с исполниy телями и подрядчиками. В этом случае работает связка параметров: скорость проi I 100 %, (1.16) s y даж, цена и сложные проценты упущенной выгоды при отсутствии дополнительных операций с накопленными финансами. Так или иначе, установленная цена yi где – средний для каждого месяца минимум за три года, определяет скорость потокового инвестирования. Результатом процесса являются накопленные к определенному сроку финансовые ресурсы. Безусловная необхо – среднемесячный уровень для всего ряда.

y димость выполнения этого требования при проектном подходе становится основСовокупность индексов сезонности отражает сезонную волну. Для наглядным регулятором цены при инвестиционном строительстве. Однако ситуация не ного представления сезонной волны индексы сезонности представляют в виде так однозначна. Если нужный ресурс аккумулирован, то скорость продаж уже не графика. Для выделения сезонного колебания волны приобретения продукции так важна. В этом случае цена может стать свободной и определяться только параможно определить средний уровень. Для нахождения относительных разностей метром максимальной доходности проекта. Этот важный сигнал поступает в инабсолютные отклонения делят на общую среднюю и выражают в процентах. При вестиционную компанию холдинга и меняет ее стратегию инвестирования.

вычислении индекса сезонности средний уровень соответствующего месяца отЦентральным моментом оценки и анализа рыночной конъюнктуры являетносится к общей средней.

ся изучение тенденций и особенностей его развития, его устойчивости. Для опреЦикличность строительного рынка связана также с жизненными циклами деления вектора и скорости его развития строятся динамические ряды показатепродукции – неотъемлемой компонентой рыночного механизма. Данное явление лей-индикаторов рынка и показателей деловой активности. Исчисляются базисизучается в ходе маркетингового исследования, но является также объектом станые, цепные и средние за период темпы роста. Целесообразно также рассчиты32 тистического моделирования и прогнозирования. Различные этапы жизненного цикла – выведение новой продукции на рынок, рост, зрелость и упадок могут быть смоделированы кривой соответствующей конфигурации, чаще всего пара- Глава 2. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ПОДХОД К УПРАВЛЕНИЮ И ПЛАНИРОВАНИЮ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ болоидальной.

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Методика выявления цикличности заключается в следующем. Отбираются рыночные показатели, проявляющие наибольшие колебания, и строятся их дина2.1. Роль стратегического управления в развитии мические ряды за возможно более длительный период. В каждом из них исключапредпринимательской деятельности ется тренд, отражающий единую тенденцию к росту или снижению, а также сезонные колебания. Остаточные ряды, отражающие только конъюнктурные или Стратегическое планирование и управление представляют процесс, опречисто случайные колебания, стандартизуются, т. е. приводятся к единому знамеделяющий последовательность действий организации по разработке и реализанателю, обеспечивающему их сравнимость. Затем устанавливаются синхронность ции стратегии. Он включает постановку целей, выработку стратегии, определеи взаимосвязь показателей (путем расчета коэффициентов корреляции). Многоние необходимых ресурсов и поддержание взаимоотношений с внешней средой, мерность связи обеспечивается разбивкой показателей на однородные кластеркоторые позволяют организации добиваться поставленных задач, тогда как учет ные группы. Нанесенные на график кластерные оценки должны показать послеособенностей управленческой деятельности при реализации стратегии позволяет довательность изменений основных рыночных процессов и их движение.

более надежно достигать поставленных целей.

В зарубежной экономической науке была разработана многофакторная стаВ экономической литературе недостаточно внимания уделяется специфике тистическая прогнозная модель, получившая название экономического барометстратегического управления, что не позволяет в полной мере реализовать миссию ра. В нее включается набор основных факторов, характеризующих уровень разорганизации, которая основана на следующих конечных продуктах стратегичесвития рынка. Естественно, рынок строительной продукции является составной кого управления:

частью рыночной экономики и должен изучаться не только изолированно, – потенциале организации, который обеспечивает достижение целей в буно и в комплексе с другими компонентами рыночной экономики. Однако постродущем;

ение многофакторной модели типа экономического барометра, как показывает мно– адаптации персонала и организационной структуры организации к измеголетний опыт, не исчерпывает проблемы интеграционной характеристики состонениям условий внешней среды.

яния и развития рынка в силу наличия множества неучтенных, случайных и невыВ процессе стратегического планирования важна полнота понимания его явленных факторов. В то же время модель такого рода позволяет дать комплексвозможных источников роста потенциала организации. Так на схеме, представную оценку закономерностей развития рынка. Параллельно решается проблема ленной на рис. 2.1., со стороны «входа» этот потенциал состоит из сырьевых, фиразделения динамического ряда на составляющие: тренд (общая тенденция); внутнансовых и людских ресурсов, информации; со стороны «выхода» – из произверигодовые (сезонные) колебания; циклические (долгие и быстрые) колебания;

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 24 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.