WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 || 4 |

В зависимости от целей реновации и состава участников финан­ совые потоки для различных субъектов следует корректировать по­ правочными коэффициентами – d. В случае d =1 для всех участников n n проекта реновации показатель ЧДДпр = ЧДДинт. То есть выбор наибо­ лее эффективного проекта будет производиться на основе показателя интегральной эффективности. Если, например, для муниципалитета принять d =1, а для остальных участников d =0, то выбор наиболее n n эффективного проекта будет осуществлен на основе показателя бюд­ жетной эффективности.

В зависимости от того, кто является инициатором проекта, или обеспечивает его финансирование, возможны различные варианты вы­ бора проекта:

1. Инициатор проекта – собственники жилья (население). В этом случае проект в целом является эффективным, если он эффек­ тивен для собственника. При этом d = 1 для населения, и d = n n 0 для остальных участников.

2. Инициаторы проекта – сторонние инвесторы. Основным пока­ зателем в этом случае является эффективность проекта для инвестора. Однако при этом должны соблюдаться интересы собственников и арендаторов жилья.

3. Инициатор проекта – государство (муниципалитет). В этом случае наилучший проект отбирается по максимуму показате­ ля бюджетной или интегральной эффективности.

4. Проект реализуют несколько субъектов. Для выбора проекта также может использоваться показатель интегральной эффек­ тивности.

Апробация методики проведена на примере нескольких жилых домов в г. Томске, в частности, на примере реновации 4-этажного кир­ пичного здания, требующего капитального ремонта кровли.

Общая площадь квартир в здании – 1667 м2, физический износ здания по данным БТИ – 24 %. Из 28 квартир объекта – 24 находятся в частной собственности, 4 – в муниципальной собственности.

По базовому варианту эксплуатации здания собственники жили­ ща накапливают средства на ремонт кровли в течение 2-х лет, и ре­ монт производится на 2-й год. Рассматривается 5 проектов реновации здания и один вариант его сноса (таблица 3). При этом проекты капре­ монта кровли по вариантам 1 и 2 отличаются от базового варианта только схемой финансирования.

Базовый вариант соответствует реальной ситуации эксплуатации жилья, когда финансирование и проведение ремонтных работ проис­ ходит после возникновения проблемы (протекание кровли). Вариант отказа от ремонта кровли не рассматривается, так как в этом случае значительно снизится качество жилья, а социальный ущерб для жиль­ цов превысит сэкономленные расходы на ремонтные работы.

Таблица Основные характеристики рассматриваемых проектов № Проекты Характеристики 1. Капремонт кров­ Собственники жилища накапливают средства на ремонт в ли (вариант 1) течение 1-го года. Ремонт кровли производится в 1-й год.

2. 50 % средств на ремонт собственники жилища накаплива­ Капремонт ют в течение 1-го года. Вторая половина средств берется в кровли кредит. Ремонт кровли производится в 1-й год. Расчет с (вариант 2) кредиторами производится в течение 2-го года.

3. Теплоизоляция + Проводится теплоизоляция стен. Расходы разделены меж­ капремонт кровли ду муниципалитетом и населением пропорционально доли (по базовому ва­ собственности. Снижение потерь тепла – 25%.

рианту) 4. Надстройка одного этажа. Расходы по надстройке разде­ Надстройка лены поровну между муниципалитетом и коммерческими здания организациями. Отношение цены к сметной стоимости над­ стройки принято в размере 1,22.

5.

Надстройка + Комплексный проект. Работы по теплоизоляции финанси­ теплоизоляция руются за счет средств муниципалитета.

6. Переселение жильцов, снос здания и подготовка земель­ ного участка финансируются муниципалитетом. После про­ дажи участка коммерческим организациям на месте сноса Снос здания возводится новое 9-ти этажное жилое здание.

Отношение цены квартир нового здания к сметной стои­ мости строительства принято в размере – 1,19.

Горизонт расчета финансовых показателей принят рав­ ным 20 лет. Ремонтно-строительные работы производятся в 1-й год. После реновации (2-19 год) и в конце горизонта расчета (после 20 года) планируется дальнейшая эксплуа­ Для всех тация здания.

проектов В качестве социального результата проекта принимается показатель прироста арендной платы после реновации (как показатель улучшения качества жилища в стоимост­ ной форме).

Показатели эффективности проектов реновации (по сравнению с базовым вариантом) представлены в сводной таблице 4.

Таблица Сводные финансовые показатели по проектам 1. Ремонт кровли (вариант 1) Кр ЧДД ИД Муниципалитет -131 143 1 Население -786 857 90 Коммерческие организации 0 5 ВСЕГО -918 000 97 2. Ремонт кровли (вариант 2) Кр ЧДД ИД Муниципалитет -135 576 Население -813 456 83 Коммерческие организации 0 5 ВСЕГО -949 032 89 3. Теплоизоляция Кр ЧДД ИД Муниципалитет -358 208 -154 086 0,Население -2 149 248 -593 355 0,Коммерческие организации 0 346 ВСЕГО -2 507 456 -401 031 0,4. Надстройка Кр ЧДД ИД Муниципалитет -3 750 750 1 508 358 1,Население 0 474 Коммерческие организации -3 750 750 1 342 439 1,ВСЕГО -7 501 500 3 325 529 1,5. Надстройка + теплоизоляция Кр ЧДД ИД Муниципалитет -6 258 206 -689 329 0,Население 0 1 818 Коммерческие организации -3 750 750 1 688 849 1,ВСЕГО -10 008 956 2 818 445 1,6. Снос и новое строительство Кр ЧДД ИД Муниципалитет -44 449 063 -35 245 786 0,Население 0 8 477 Коммерческие организации -78 140 625 20 013 193 1,ВСЕГО -122 589 688 -6 755 551 0,Примечания к таблице 4:

1. Показатели ЧДД в проектах 1 и 2 отражают: для населения – социальный ре­ зультат, для коммерческих организаций – прирост чистой прибыли, для муни­ ципалитета (бюджета) – прирост налогов, получаемые за счет более раннего проведения ремонтных работ (ремонт кровли) по сравнению с базовым вариан­ том.

2. Индекс доходности (ИД) коммерческих организаций в проектах рассчитан для инвесторов; ИД для проектов 1 и 2 не рассчитывается, так как затраты по проектам (капремонт кровли) такие же как по базовому варианту. Различается только схема финансирования.

3. ЧДД коммерческих организаций в сводной таблице определяется как разница прибыли инвесторов и подрядчиков «с проектом» и «без проекта».

4. Инвестиции муниципалитета – Кр в варианте "Снос здания" рассчитаны с уче­ том получения дохода от продажи земельного участка.

Наиболее эффективным, при заданных условиях, является проект 4 – надстройка здания.

Отметим, что при оценке проектов капремонта и реконструкции ветхих зданий необходимо в середине или в конце горизонта расчета учитывать финансовые потоки по варианту сноса этих объектов.

5. Предложен механизм формирования программы реновации жилищного фонда с учетом целей жилищной политики, различ­ ных форм государственного участия в процессе реновации и рас­ четов эффективности проектов реновации жилья.

Участие государства, региональных и муниципальных органов власти в процессе реновации жилищного фонда осуществляется в двух основных формах – прямом финансовом и нефинансовом уча­ стии. Финансовое участие заключается в следующем:

1. Финансирование целевых жилищных программ.

2. Предоставление субсидий на улучшение жилищных условий и на частичное возмещение затрат населения по обслужива­ нию и ремонту жилищного фонда.

3. Предоставление налоговых льгот (налоговые вычеты по нало­ гу на доходы физических лиц).

4. Организация и обслуживание жилищных займов.

5. Компенсация процентных платежей по кредитам населению.

6. Инвестиции в инфраструктуру жилищного комплекса, фор­ мирование маневренного фонда, реализацию пилотных проек­ тов.

Нефинансовое участие государства (муниципалитета) предусмат­ ривает применение широкого спектра инструментов нормативно-пра­ вового, технического, градостроительного регулирования. В качестве объектов регулирования выступают проекты реновации – новое строительство, реконструкция, капремонт, и субъекты реновации – производители, собственники жилья, арендаторы, кредитные органи­ зации. При этом регулирование распространяется на различные фазы воспроизводства жилищного фонда.

Разработка программы реновации жилищного фонда позволяет подвести под единую нормативно-правовую, организационную, эко­ номическую основу частные задачи обновления жилья, присущие каждому отдельному проекту реновации.

Программа реновации жилищного фонда в работе определяется как согласованный по целям, срокам, ресурсам и составу участников план деятельности, обеспечивающий реализацию процесса сохране­ ния и обновления жилищного фонда.

Реализация программно-целевого подхода в жилищном комплек­ се предполагает оценку и анализ результатов программы реновации жилищного фонда (рис. 3).

Разработка целевой программы реновации жилищного фонда Определение формы участия государства, регионов, муниципалитетов в программе Определение объема Расчет бюджет­ бюджетного финанси­ ной эффективно­ рования программы сти программы Определение общего Привлечение Расчет объема финансирования внебюджет­ интегральной программы реновации ных ресурсов эффективности программы Оценка объема и структуры реновации жилья в стоимостном и натуральном выражении Реализация целей реновационной жилищной политики Расчет результата и Оценка показа­ Оценка показа­ чистого дохода про­ телей улучшения телей улучшения граммы в стоимост­ состояния обеспеченностью ном выражении жилищного фонда жильем В том числе расчет бюджетного результата и чистого дохода Рис. 3. Этапы разработки и экономического обоснования про­ граммы реновации жилищного фонда Экономическое обоснование целевых программ позволяет вы­ брать наиболее эффективные формы участия государственных, регио­ нальных, муниципальных органов власти в процессе реновации жилья и, соответственно, оптимально распределить ограниченные ресурсы.

Эффективность программы реновации в работе рекомендуется определять путем сопоставления финансовых потоков по субъектам при реализации программы реновации с финансовыми потоками, кото­ рые произойдут без программы. Другими словами, реализация про­ граммы реновации должна улучшить базовый вариант функциониро­ вания жилищного фонда.

Для расчета показателя эффективности программы реновации жилищного фонда предлагается следующая формула:

I J N прогр ЧДД = xij dn ЧДДijn, (3) i=1 j=1 n=xij где – целочисленные переменные, xij =, если на i-м объекте реализуется j-й проект реновации;

xij =, если на i-м объекте не реализуется j-й проект реновации;

i = 1,I – совокупность жилых зданий (жилищный фонд);

dn – коэффициент значимости финансовых потоков n-го субъекта в программе реновации, dn 0,1 ;

[ ] ЧДДijn – чистый дисконтированный доход для n-го субъекта про­ граммы при реализации j-го проекта реновации на i-м объек­ те, руб.

Значение коэффициента dn зависит от структуры финансирова­ ния программы реновации, а также – целей и задач программы.

Например, приоритет может отдаваться задачам улучшения качества жилья (эффективность для населения), развития жилищного комплек­ са региона (коммерческая эффективность), снижения жилищных рас­ ходов в бюджете субъектов Федерации (бюджетная эффективность).

Показатель эффективности программы реновации может также использоваться при экономическом обосновании обновления всей тер­ ритории жилой застройки.

В качестве основных показателей программы следует также учи­ тывать: объем привлекаемых внебюджетных ресурсов – средств насе­ ления и коммерческих организаций (формула 4), объем бюджетного финансирования (5), объем реновации жилищного фонда (6).

I J вб Kn = xij Кijn, (4) i=1 j=I J б Бs = xij Кijs, (5) i=1 j=K Sв = xij Sij, (6) j i=вб Кijn где – объем внебюджетного финансирования j-го проекта ренова­ ции на i-м объекте за счет n-го участника проекта, руб.;

Кn – объем финансирования реновации за счет n-го участника про­ граммы, руб.;

n = 1, N – количество участников программы реновации;

б Кijs – объем бюджетного финансирования j-го проекта реновации на i-м объекте при s-м виде государственного участия, руб.;

s = 1,M – вид государственного участия в программе: источники фи­ нансирования программы – федеральный, региональный, му­ ниципальный бюджет и форма финансирования программы – долевое участие в проектах, выдача субсидий, кредитов и т. д.;

Бs – объем бюджетного финансирования по s-му виду государствен­ ного участия в программе реновации жилья, руб.;

Sij – общая площадь реновации i-го объекта по j-му проекту, м2;

Sв – общая площадь ветхого, аварийного или неблагоустроенного j жилья, которая подлежит обновлению по j-му виду проектов в плановом периоде, м2;

i = 1,K I – подмножество ветхих, аварийных или неблагоустроен­ ных зданий.

В рамках разработки муниципальной целевой Программы «Ре­ конструкция жилых домов первых массовых серий» г. Томска. была определена степень финансового участия собственников жилья и му­ ниципалитета в проектах комплексной реконструкции жилых домов с надстройкой мансардного этажа, реализуемых коммерческими орга­ низациями-инвесторами (Рис. 4).

Потребность в со-финансировании проектов строительства мансард в зависимости от рыночной стоимости площадей, (процент от стоимости) Доля со-финансирования (-), % 20,0% 10,3% 5,3% 10,0% 0,3% -4,7% 0,0% 17000 18000 19000 20000 21000 22000 23000 24000 -10,0% -9,6% -14,6% -19,6% -20,0% -24,6% Рыночная стоимость -30,0% -29,5% мансард, руб./м-40,0% Рис. 4 Потребность в со-финансировании проектов строительства мансард (в % от стоимости строительства) При высокой коммерческой эффективности проекта (в данном случае при цене выше 23 тыс. руб./м2), часть доходов коммерческих организаций может быть перераспределена на проведение ремонтных работ, например, на усиление теплоизоляции конструкций зданий, за­ мену и ремонт инженерных сетей, ремонт подъездов. Таким образом, становится возможной реализация проектов комплексной реновации жилых зданий за счет средств коммерческих организаций-инвесторов.

При дифференцированном подходе – для каждого объекта разра­ батывается индивидуальный проект реновации и схема его финанси­ рования с учетом потребности здания в проведении ремонтных работ, суммы накопленных целевых средств собственниками на реновацию жилья, эффективности реновации для субъектов. Затем устанавливает­ ся общий объем реновации жилищного фонда по Программе в нату­ ральном и стоимостном выражении, ее эффективность, сроки реализа­ ции и структура финансирования.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Проблемы реконструкции жилого фонда / В кн.: Труды НГАСУ. Вып. 3.

– Новосибирск, 1998. – С. 88–93. (в соавторстве с Овсянниковой Т.Ю.).– (0,3 п.л., авт.-0,15 п.л.).

Pages:     | 1 | 2 || 4 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.