WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |

2. Определены основные методические особенности экономи­ ческого обоснования проектов реновации жилых зданий.

Проект реновации жилого здания в работе определяется как ин­ вестиционный проект, предполагающий комплекс практических дей­ ствий – экспертных, проектных, строительных и других работ, направ­ ленных на обновление жилища и решение социально-экономических задач эффективной эксплуатации жилья.

Тип здания Параметры Месторасположение объекта реновации Форма собственности Состав потребителей Методы реновации Источники Параметры финансирования процесса реновации Механизм финансирования Технологическое и организационное обеспечение Проживание Параметры процесса Сдача жилья в аренду использова­ ния жилья Продажа жилья (обмен) Рис. 1. Параметры процесса реновации жилого здания По мнению автора, проект реновации жилого здания как ин­ вестиционный проект имеет целый ряд особенностей, которые необходимо учитывать при оценке эффективности инвестиций:

1. Проект реновации жилья изначально имеет социальное (общественное) значение.

2. В отличие от вновь создаваемых объектов, реконструируемое (ремонтируемое) жилье уже находится на определенном этапе эксплуатации, то есть возникает необходимость в учете фи­ нансовых потоков как «с проектом», так и «без проекта».

3. В некоторых проектах, например, при реновации ветхого и ликвидации аварийного жилья, требуется финансовое и адми­ нистративное участие государства (муниципалитета).

4. Во всех проектах в качестве активного или пассивного участ­ ника выступает население – владельцы и пользователи жилья.

5. В виду значительного срока службы жилых зданий необходим особый подход к установлению горизонта расчета проекта.

Размеры принятого горизонта расчета в значительной степени влияют на результаты оценки инвестиционного проекта. В соответ­ ствии с принятой методологией оценки эффективности инвестицион­ ных проектов расчетный период должен охватывать весь жизненный цикл проекта, вплоть до его прекращения. Однако практически невоз­ можно использовать в качестве расчетного периода продолжитель­ ность жизненного цикла жилых зданий, поскольку она составляет по действующим нормам 100-150 лет.

Поэтому в качестве горизонта расчета проекта реновации, на наш взгляд следует принимать ближайшие критические сроки использова­ ния зданий – время до ближайшего капремонта или прогнозный пери­ од эксплуатации до сноса жилища.

Поскольку объект реновации – жилище – уже находится на опре­ деленной стадии эксплуатации, то для оценки эффективности проекта реновации необходимо сопоставление финансовых потоков по двум сравниваемым вариантам. Первый вариант – базовый (без проекта). В качестве базового варианта может использоваться вариант текущего использования здания в соответствии с плановым графиком выполне­ ния работ. При этом должны учитываться все денежные потоки, кото­ рые могут возникнуть у собственников жилья в случае, если ни один проект реновации не будет реализован. Второй вариант – с проектом – отражает финансовые потоки, возникающие при реализации инве­ стиционных проектов реновации жилья.

3. На основе комплексного подхода разработана методика оценки эффективности проекта реновации жилого здания, позво­ ляющая учитывать экономические интересы основных субъектов процесса реновации.

В настоящее время в экономической литературе представлены различные подходы к оценке эффективности проектов обновления жи­ лья, которые, по-мнению автора, не позволяют в полной мере учиты­ вать особенности проектов реновации и экономические интересы субъектов этого процесса. На основе обобщения различных подходов в работе предложено использование комплексного подхода, при кото­ ром учитываются последствия реализации различных проектов рено­ вации для основных субъектов этого процесса на любом этапе экс­ плуатации жилого здания.

В работе показатели эффективности проекта реновации жилого здания разделены на показатели эффективности проекта в целом и по­ казатели эффективности участия в данном проекте субъектов (рис. 2).

Эффективность проекта реновации жилого здания Эффективность Эффективность проекта в целом участия в проекте Общественная Интегральная Бюджетная Коммерческая эффективность эффективность эффективность эффективность Коммерческая Эффективность эффективность для населения проекта в целом Рис. 2. Показатели эффективности проекта реновации жилого здания Наибольшую сложность, по мнению автора, представляет расчет показателей эффективности участия в проекте субъектов процесса ре­ новации. В работе показано, что в проектах реновации жилого здания участвуют три основных группы субъектов – государство (муниципа­ литеты), население и коммерческие организации. Соответственно, по­ казатели эффективности участия в проекте реновации жилого зда­ ния предлагается определять на основе принятых общей методологией показателей чистого дисконтированного дохода для каждого субъекта по следующим формулам:

T T б ЧДД = jt jt jt j ЧД б atб = ( Рб - Зб ) atб t=0 t=T T н ЧДД =, (1) jt jt jt j ЧД н atн = ( Рн - Зн ) atн t=0 t=T T к ЧДД = jt jt jt j ЧД к atк = ( Рк - Зк ) atк t=0 t=б н к ЧД,ЧД,ЧД – чистый доход, соответственно, муниципалитета, где jt jt jt населения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

Рб,Рн,Рк – результат, соответственно, для муниципалитета, на­ jt jt jt селения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

Зб,Зн,Зк – инвестиционные и текущие эксплуатационные затра­ jt jt jt ты, соответственно, муниципалитета, населения и коммерче­ ских организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

atб,atн,atк – коэффициент дисконтирования, соответственно, для муниципалитета, населения и коммерческих организаций на t-м шаге;

j = 1, J ; где J – совокупность проектов реновации жилого здания;

Т – расчетный период (горизонт расчета), лет.

Предлагаемые формулы расчета экономического результата и затрат для каждого участника проекта реновации жилого здания приведены в таблицах 1 и 2.

Таблица Методика оценки результата от реализации проекта реновации жилого здания По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель Результат для муниципалитета (бюджета) – Рб Доход от реализа­ ции муниципаль­ Sр – прирост общей площади от ной собственности реновации, мSр Цж (дополнительной Рт Цж – цена 1 м2 общей площади площади на рынке жилья, руб./мжилых и нежилых помещений) А – прирост арендной платы по­ Прирост дохода сле реновации, руб./мот аренды A Sa Рд Sа – общая площадь сдаваемая в муниципальной аренду в муниципальных жилых недвижимости домах, мпродолжение таблицы По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель У,У, – объем предоставляемых 0 населению жилищно-комму­ Экономия жилищ­ нальных услуг «без» и «с но-коммунальных проектом», нат. ед.

З0 У0 - З1 У1 З, З Рз расходов 0 1 – бюджетные расходы на (субсидий, единицу жилищно-коммуналь­ дотаций) ных услуг «без» и «с проектом», руб./нат. ед.

С – прирост стоимости жилья Прирост налога на С Ни после реновации, руб.

Ри имущество Ни – ставка налога на имуще­ 100% физических лиц ство, % Б – прирост базы налогообло­ Прирост налогов от Б Н жения (рост выручки, прибыли Рн коммерческих и т. д.) 100% организаций Н – ставка налогообложения, % Доход от продажи Sу – площадь земельного земельных участка, мSу Цу Ру Цу – цена продажи земельного участков при сносе участка, руб./мзданий Результат для населения - Рн А – прирост арендной платы Экономическая (вмененный доход) после рено­ оценка социально­ вации по данному типу жилья, Рс го результата от A S руб./мулучшения S – общая площадь эксплуатиру­ качества жилья емого жилья, мЦ – прирост цены жилья после реновации, руб./мЦ S Прирост S – общая площадь жилья, мt Рт рыночной (1+ i ) i – уровень роста цен на жилье стоимости жилья данной категории за рассматри­ ваемый период – t, в долях Рост доходов от Ц, Ц 0 1 – цена жилья «без» и «с коммерческого реализацией проекта», руб.

Ц1 к1 - Ц0 к0 к0,к1 – коэффициенты капитали­ Рд использования зации «без» и «с проектом», в жилища долях (сдача в аренду) продолжение таблицы По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель У – снижение потребления жи­ Экономия текущих лищно-коммунальных услуг по­ расходов на У Цу Рз сле реновации, нат. ед.

эксплуатацию Цу – цена жилищно-коммуналь­ жилья ных услуг, руб./нат. ед.

Экономия Зу – экономия удельных затрат единовременных на капремонт, руб./мЗу Sр Рр Sр – общая площадь обновляе­ расходов на мого жилья, мкапремонт жилья Результат для коммерческих организаций - Рк Sр – прирост общей площади Доход от реализа­ от Рт ции дополнитель­ Sр Цж реновации, мных площадей и Цж – цена 1 м2 общей площади жилых помещений на рынке жилья, руб./мПрирост дохода А – прирост арендной платы от сдачи жилых и после реновации, руб./мA Sa Рд Sа – общая площадь сдаваемого нежилых помеще­ в аренду жилья, мний в аренду Кр – стоимость работ (услуг) по Доход (прибыль) проекту реновации жилища, Кр Rпр от выполнения руб.

Рр подрядных работ и 100% Rпр – рентабельность продаж по оказания услуг проекту реновации, % Таблица Методика оценки затрат при реализации проекта реновации жилого здания Затраты муниципалитета (бюджета) - Зб По­ Формула каза­ Название Обозначение расчета тель Затраты на ренова­ Sр – общая площадь обновляе­ цию жилья (а мого жилья, мSр Зу Зр также снос Зу – удельные затраты по проек­ ту реновации, руб. /м здания) продолжение таблицы Пока­ Формула за­ Название Обозначение расчета тель У,У, – объем эксплуатацион­ 0 Рост затрат ных затрат «без» и «с (субсидий, проектом», нат. ед.

З1 У1 - З0 У0 0 1 – удельные бюджетные Зз дотаций) на экс­ З, З расходы на эксплуатацию жи­ плуатацию лья «без» и «с проектом», жилья руб./нат. ед.

Sп – общая площадь жилья, подлежащего расселению, мк – коэффициент увеличения об­ Затраты на щей площади жилья под рассе­ Snк Цж Зп переселение ление (с учетом социальных норм и договоренности с жиль­ жильцов цами) Цж – цена жилья, необходимо­ го для переселения, руб./мЗатраты на Sу – площадь земельного обустройство зе­ участка, мSу Цу Зу мельных участков Цу – затраты на обустройство перед их выставле­ земельного участка, руб./мнием на аукцион Затраты населения - Зн Личные затраты на Sр – общая площадь обновляе­ улучшение жи­ мого жилья, мSр Зу лищных условий Зр Зу – удельные затраты населе­ ния на реновацию жилья, (реновацию руб./м жилья) С – прирост стоимости жилья С Ни Рост налога на после реновации, руб.

Зи Ни – ставка налога на имуще­ имущество 100% ство, % Н – прирост платы за наем жи­ Рост платы лья после реновации, руб./мН Sн Зн Sн – общая площадь жилья по за наем жилья социальному найму, мУ – рост потребления жилищ­ Рост затрат на но-коммунальных услуг после У Цу Зз эксплуатацию реновации, нат. ед.

Цу – цена жилищно-коммуналь­ жилья ных услуг, руб./нат. ед.

продолжение таблицы Пока­ Формула за­ Название Обозначение расчета тель Затраты коммерческих организаций - Зк Sр – общая площадь обновляе­ Затраты на ренова­ мого жилья, мSр Зу Зр цию жилья (в том Зу – удельные затраты по проек­ числе снос здания) ту реновации, руб./мSп – общая площадь жилья, подлежащего расселению, мЗатраты на к – коэффициент увеличения об­ Snк Цж Зп переселение щей площади жилья под рассе­ ление.

жильцов Цж – цена жилья, необходимого для переселения, руб./мЗатраты на покуп­ Sу – площадь земельного ку земельных участка, мSу Цу Зу участков под но­ Цу – цена покупки земельного вое участка, руб./мстроительство Бн – база налогообложения (вы­ Б Н Налоговые ручка, прибыль и т. д.) Зн платежи 100% Н – ставка налогообложения, % Для населения – собственников жилья все перечисленные ре­ зультаты (эффекты), учтенные в таблице 1, могут одновременно про­ явиться после реновации жилого здания. В то же время их совместный учет путем нахождения общей суммы представляется некорректным, так как результат проекта зависит от варианта дальнейшего использо­ вания жилого здания. Например, если владелец продает жилье, он по­ лучает результат – Рт, но в то же время отказывается от остальных результатов. Таким образом, оценка эффективности проекта для насе­ ления (собственника) зависит от варианта использования здания после реновации.

4. В целях выбора наиболее эффективного проекта реновации предложены показатели интегральной и коммерческой эффектив­ ности проекта в целом.

Проблема выбора проекта реновации возникает из-за необходи­ мости обеспечения баланса экономических интересов и, соответствен­ но, учета финансовых потоков для нескольких участников проекта.

Для решения этой задачи автор предлагает рассчитывать показатели интегральной эффективности, которые определяются путем сопостав­ ления результатов и затрат всех участников проекта реновации.

Поскольку денежные потоки субъектов являются взаимосвязан­ ными, то интегральный чистый дисконтированный доход (ЧДДинт) проекта реновации жилого здания образуется из чистых дисконтиро­ ванных доходов основных участников проекта реновации.

Распределение интегрального чистого дохода по субъектам проекта реновации зависит от метода реновации жилого здания, коли­ чества участников и схемы финансирования проекта. В свою очередь, чистый доход, получаемый основными участниками проекта – инве­ сторами и собственниками жилья – можно разделить на 2 части:

1. Доход, получаемый за счет внешних (не основных) участни­ ков проекта. Например, доход от продажи дополнительных площадей покупателям на рынке жилья, экономия расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

2. Доход, получаемый за счет других основных участников проекта. В этом случае речь идет о перераспределении инте­ грального дохода между основными участниками проекта ре­ новации жилого здания – муниципалитетом, населением и коммерческими организациями.

Для нахождения интегрального чистого дохода необходимо при­ вести чистый доход всех участников к сопоставимому виду. Для этого чистый доход коммерческих организаций следует рассчитывать так же, как для муниципалитета и населения, то есть найти разницу фи­ нансовых потоков (прибыли) «с проектом» и «без проекта». Таким об­ разом, интегральный чистый дисконтированный доход проекта не все­ гда равен простой арифметической сумме чистых доходов его участ­ ников, рассчитываемых по формуле 1.

Для выбора наиболее эффективного проекта реновации жилого здания предлагается рассчитывать показатель коммерческой эффек­ тивности проекта в целом:

N T пр ЧДД = ЧД ant, (2) dn jnt j n=1 t=dn где - коэффициент значимости финансовых показателей n-го участ­ dn 0, ника проекта реновации, [ ].

ЧД – чистый доход j-го проекта для n-го субъекта на t-м шаге, jnt руб.;

ant – коэффициент дисконтирования для n-го субъекта на t-м шаге.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.