WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 29 |

проведение оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценд) при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за ке по какой-то причине не определен конкретный вид стоимости объекправильностью уплаты налогов в случае возникновения спора та оценки, то предполагается, что установлению подлежит рыночная об исчислении налогооблагаемой базы.

стоимость данного объекта.

Это правило применяется при использовании в нормативном праДействие положений этой статьи закона не распространяется на вовом акте не предусмотренных настоящим стандартом оценки термиотношения, возникающие при распоряжении государственными и мунов, определяющих вид стоимости объекта оценки, как например, «дейниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоством, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или опеимость», «реальная стоимость» и других.

ративного управления, за исключением случаев, когда распоряжение В ряде случаев проведение оценки обязательно.

имуществом в соответствии с законодательством Российской ФедераОбязательной является оценка объектов, принадлежащих полносции допускается с согласия собственника этого имущества.

тью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, если предполагается соверПринципы, подходы и цели оценки шение с этими объектами какой-либо из следующих сделок:

• в случае приватизации объектов, передачи их в доверительное В оценочной деятельности выделяют следующие принципы оценки:

управление либо передачи в аренду;

• принципы, основанные на представлениях пользователя: по• при использовании в качестве предмета залога объектов оценки, лезность, замещение, ожидание;

принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской • принципы, связанные с землей и ее застройкой: предельная Федерации либо муниципальным образованиям;

продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающая отдача, • при продаже или ином отчуждении объектов;

сбалансированность, экономический размер, экономическое раз• при переуступке долговых обязательств, связанных с такими деление;

объектами;

• принципы, связанные с рыночной средой: зависимость, соот• при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, а также в ветствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение;

фонды юридических лиц объектов оценки, принадлежащих Рос• принцип наиболее эффективного использования.

сийской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

Наиболее значимым, по мнению оценщиков, является принцип наи• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том более эффективного использования.

числе:

Определение наиболее эффективного использования: «То использоа) при национализации имущества;

вание, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, такб) при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических же рационально оправданных и правомочных, которое физически возможлиц в случаях возникновения споров о величине стоимости но, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осущепредмета ипотеки;

ствимо, и которое обеспечит или максимальную текущую стоимость объекв) при составлении брачных контрактов и разделе имущества ту, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки».

разводящихся супругов по требованию одной из сторон или Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем обеих сторон при возникновении спора о стоимости этого последовательной проверки соответствия рассматриваемых вариантов имущества;

использования следующим критериям.

10 Физическая осуществимость: рассмотрение рациональных, техно- Методы оценки, используемые в практической деятельности, предлогически реальных для данного участка способов использования, т. е. ставляют собой способы расчета стоимости объекта оценки в рамках анализ несущей способности почв и грунтов, соразмерности и формы одного из подходов к оценке.

участка для разумных видов его использования, доступности и достаточности финансовых, временных, трудовых и прочих необходимых ре- Основные цели оценки:

сурсов. • отражение в финансовой отчетности предприятия;

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, • для купли-продажи, мены, иного отчуждения;

которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям • для проведения конкурсов, аукционов, торгов;

об исторических зонах и памятниках, экологическим нормативам, стро• для заключения договора аренды, доверительного управления, ительным нормам и правилам.

передачи в лизинг;

Финансовая оправданность: рассмотрение тех рациональных, фи• для залога;

зически осуществимых и правомочных вариантов использования, кото• для раздела, наследования, дарения;

рые обеспечат владельцу участка превышение доходов над расходами.

• для страхования;

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застрой• для исчисления налогов, пошлин, сборов;

ки): рассмотрение того, какой из рациональных, физически осуществи• для приватизации;

мых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования • для национализации;

объекта будет приносить максимальный чистый доход или максималь• для выкупа, конфискации, изъятия;

ную текущую стоимость.

• для ликвидации;

Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наивысшей сто• для разрешения имущественных споров;

имости, и есть наиболее эффективное использование. Самая высокая • при передаче прав собственности;

остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее • при переуступке долговых обязательств;

эффективного использования.

• для внесения имущества в уставный капитал;

• при определении доли имущественных прав;

Универсальные рыночные механизмы отражаются в трех класси• при передаче в доверительное управление;

ческих подходах к оценке, указанных в Постановлении Правительства • для инвестиционного проектирования;

РФ от 6 июля 2001 г. № 519:

• для коммерческой концессии;

• затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта • для возмещения ущерба;

оценки, основанных на определении затрат, необходимых для • для хранения;

восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его • для составления брачного контракта.

износа;

• сравнительный – совокупность методов оценки стоимости Виды стоимости объекта оценки объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется В Постановлении Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Станинформация о ценах сделок с ними;

дарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной дея• доходный – совокупность методов оценки стоимости объекта тельности» указаны два вида стоимости: рыночная и отличная от рыоценки, основанных на определении ожидаемых доходов от ночной.

объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке 12 в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, рас- вой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями норполагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не мативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства: имость);

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, • ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта а другая сторона не обязана принимать исполнение; оценки, если объект оценки должен быть отчужден в срок мень• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей- ше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

ствуют в своих интересах; • утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публич- оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он ной оферты; в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение • специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для опреза объект оценки; деления которой в договоре об оценке или нормативном право• не было принуждения к совершению сделки в отношении сто- вом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рырон сделки с чьей-либо стороны; ночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. оценки.

Стоимость, отличная от рыночной стоимости: Процесс оценки • стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозмож- Процесс оценки – это документально и логически обоснованная на или требует дополнительных затрат по сравнению с затрата- процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекми, необходимыми для продажи свободно обращающихся та, основанная на общепринятых подходах и методах оценки. Задача на рынке товаров; оценщика – определить и количественно интерпретировать степень по• стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на созда- лезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных ние объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется существующих на дату проведения оценки, с учетом износа в итоговом суждении.

объекта оценки;

• стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат В ст. 13 ФЗ-135 определены требования к проведению оценки.

в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применени- а) заключение с заказчиком договора об оценке;

ем идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта б) установление количественных и качественных характеристик оценки; объекта оценки;

• стоимость объекта оценки при существующем использовании – в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существую- г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к щих условий и цели его использования; оценке и осуществление необходимых расчетов;

• инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретно- к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

го лица при заданных инвестиционных целях; е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

• стоимость объекта оценки для целей налогообложения – сто- В соответствии со ст. 14 ФЗ-135 оценка объекта оценки может проимость объекта оценки, определяемая для исчисления налого- водиться оценщиком только при соблюдении требования к независимо14 сти оценщика, предусмотренного законодательством Российской Феде- Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов рации об оценочной деятельности. Если он не отвечает указанному тре- к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта бованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от оценки.

заключения договора об оценке. В соответствии со ст. 19, 20 ФЗ-135 итоговая величина стоимости При заключении договора об оценке оценщик обязан предостав- объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величилять заказчику информацию о требованиях законодательства Российс- ны, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

кой Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке ли- Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете цензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требо- об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установваниях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах ленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российсоценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в догово- кой Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оцере об оценке. ночной деятельности уполномоченного органа по контролю за осущеВ соответствии со ст. 15 ФЗ-135 оценщик осуществляет сбор и об- ствлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть работку: признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оцен• правоустанавливающих документов, сведений об обременении ки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделобъекта оценки правами иных лиц; ки с объектом оценки или даты представления публичной оферты про• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объек- шло не более 6 мес.

ту оценки;

• информации о технических и эксплуатационных характеристи- Отчет об оценке ках объекта оценки;

• информации, необходимой для установления количественных и Результатом исполнения обязанностей оценщика по договору явкачественных характеристик объекта оценки в целях определе- ляется своевременное составление и передача заказчику отчета об оценния его стоимости, а также другой информации, связанной с ке объекта оценки.

объектом оценки. Отчет обязательно составляется в письменной форме, причем таВ соответствии со ст. 16 ФЗ-135 оценщик определяет и анализиру- ким образом, чтобы его текст не мог быть неоднозначно истолкован и не ет рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую мог вводить в заблуждение. Дата проведения оценки указывается в отконъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновы- чете так же, как и используемые стандарты оценки, цели и задачи провевает их выбор. дения оценки объекта оценки, а также и иные сведения, которые необхоВ соответствии со ст. 17 ФЗ-135 оценщик осуществляет необходи- димы для полного и недвусмысленного толкования результатов провемые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом дения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

полученных количественных и качественных характеристик объекта Если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыоценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оцен- ночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения дохо- ны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступледов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. ния от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 29 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.