WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |   ...   | 29 |

По существу это означает, что в соответствии с общим правилом Важно иметь в виду, что в соответствии с ч. 2 ст. 236 ГК до приобоб исключении специальным законом действия общего закона, отноше- ретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний ния приватизации в основном выведены из-под действия правил ГК РФ. владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственИначе говоря, если правило, предусмотренное законодательством о при- ника не прекращаются. Это означает возможность не только «возврата» ватизации, противоречит правилу, предусмотренному общим законом, данной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на например ГК РФ, то (в отношении приватизации имущества) действует нее своего права), но и возложения на него ответственности, например, законодательство о приватизации. за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, как, например, Прекращение права собственности старый телевизионный кинескоп).

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью Закон провозглашает принцип неприкосновенности собственности. или уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного Именно для поддержания этого основополагающего принципа за- права. Иное дело причины, по которым это произошло. В случае гибели кон специально регулирует не только основания приобретения права вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо собственности (правопорождающие юридические факты – титулы этого вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за права), но и основания его прекращения (правопрекращающие юриди- результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты ческие факты). Последние подлежат тщательной регламентации, чтобы имущества по общему правилу лежит на самом собственнике. Если же сохранить и поддержать «прочность» права собственности. вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственПрекращение права собственности происходит исключительно ником имущественную ответственность за причинение вреда.

в случаях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи При отказе от права собственности на земельный участок этот зепрекращения данного права по воле собственника. Они охватывают две мельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижигруппы ситуаций: мой вещи (ст. 53 ЗК РФ).

64 Гражданским законодательством предусмотрены также основания В первую очередь это договор купли-продажи, в особенности дои порядок принудительного прекращения права собственности (ст. 235 говор продажи недвижимости, договор продажи предприятия, договор ГК РФ). мены, договор дарения и договоры, которые не приводят к переходу праЗемельным кодексом также установлены исключительные случаи, ва собственности, однако обременяют ее – аренда и доверительное упкогда допускается изъятие земельных участков (а следовательно, и равление.

прекращения прав на них) для государственных и муниципальных нужд. Согласно ст. 49 ЗК РФ, это случаи, связанные: Договор купли-продажи недвижимости • с выполнением международных обязательств Российской Федерации; По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется • с размещением объектов государственного или муниципального передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), значения при отсутствии других вариантов возможного разме- а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него опредещения этих объектов; ленную денежную сумму (цену).

• с иными обстоятельствами в установленных федеральными за- Договор купли-продажи является возмездным, т. е. по нему одна конами или законами субъектов Федерации случаях. сторона передает товар другой возмездно, т. е. за плату.

Изъятие участков в таких случаях возможно и у граждан, Договор считается заключенным, если между сторонами достиги у юридических лиц, использующих участок на любом праве: собствен- нуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям ности, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного договора.

пользования. Главное условие при таком принудительном изъятии учас- Исходя из особенностей недвижимости как имущества законодатка (прекращения права на него) – это предварительное и равноценное тель определяет и ряд особенностей для сделок с ней.

возмещение стоимости земельного участка на основании решения суда 1. Договор купли-продажи недвижимости обязательно заключает(ст. 55 ЗК РФ). ся в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Производные способы приобретения права собственности 2. Договор должен содержать четкое и исчерпывающее определение (описание) предмета продажи. Например, для нежилых помещений – Когда говорят о производных способах приобретения недвижимо- местоположение, площадь, этаж, и прочее – в том объеме, который прего имущества, речь идет, как правило, о различных договорах (сделках). дусмотрен Правилами ведения Единого реестра прав на недвижимое Эти договоры и становятся юридическими основаниями для возникно- имущество. При несоблюдении этого условия договор купли-продажи вения права собственности у приобретателя. Правила совершения сде- не считается заключенным.

лок, объем прав и обязанностей, возникающих у сторон по договору, 3. Существенным условием договора признается цена недвижимоурегулированы законом в соответствующих институтах договорного (обя- сти. При ее отсутствии в договоре он также считается незаключенным.

зательственного) права. 4. Переход права собственности от продавца к покупателю недвиВ принципе вся предпринимательская деятельность – это соверше- жимости подлежит обязательной государственной регистрации. Обрание различного рода сделок. тим внимание, что государственной регистрации подлежит именно пеСделки – это правомерные действия граждан и юридических лиц, реход права собственности, а сам договор купли-продажи недвижимоснаправленные на возникновение, изменение или прекращение граждан- ти регистрации не подлежит и вступает в силу с момента его подписаских прав и обязанностей. ния. Исключение составляют договоры купли-продажи жилых домов, Рассмотрим договоры, которые регулируют обращение собствен- квартир, частей жилых домов и квартир, предприятия как имущественности. ного комплекса. Такие договоры купли-продажи подлежат государствен66 ной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистра- покупателю) отличается от момента государственной регистрации и возции (ст. 558 и 560 ГК РФ). При этом права на недвижимость, возникшие никновения права собственности на недвижимость. Причем фактичесдо введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость, кая передача может произойти как до регистрации договора, так и после признаются действительными и без государственной регистрации, та- нее. До момента государственной регистрации во-первых, стороны не кая регистрация проводится по желанию правообладателя. могут распорядиться проданным имуществом и передать его какому-либо 5. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент третьему лицу, во-вторых, риск случайной гибели до регистрации несет заключения договора и момент перехода права собственности не совпа- продавец, так как момент регистрации, как уже говорилось, является дает. Право собственности у покупателя возникает с момента регистра- моментом перехода права.

ции перехода права.

6. При переходе прав на здание, сооружение к покупателю перехо- Иные сделки с недвижимостью дит право на ту часть земельного участка, на которой эта недвижимость находится и которая необходима для ее использования. Если продавец Законодательно закреплены отличия различных видов сделок с ненедвижимости является собственником земли, то он вправе передать зем- движимостью.

лю в собственность или в аренду, или на ином праве. Если в договоре Так, при продаже жилого помещения существенным условием счикупли-продажи недвижимости нет условия о том, на каком праве пере- тается указание в договоре купли-продажи перечня лиц, сохраняющих в ходит к покупателю земля, принадлежавшая продавцу на праве собствен- соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

ности, то земля переходит на праве собственности. Дополнительные условия в договоре продажи жилья возникают из7. Если продается земельный участок, на котором расположена при- за специфического характера объекта. Жилье – это не только недвижинадлежащая продавцу недвижимость, то за продавцом сохраняется пра- мость, это недвижимость, предназначенная исключительно для проживо пользования частью земельного участка, которая занята недвижимос- вания в нем гражданина, т. е. имеющая целевой характер. (Ст. 7 Жилищтью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых ного кодекса определяет, что жилые дома и жилые помещения предназдоговором купли-продажи. Если в договоре эти условия не оговорены, начаются для постоянного проживания граждан, а также для использото устанавливается сервитут. вания в установленном порядке в качестве служебных жилых помещеЦена продажи недвижимости определяется соглашением сторон. ний и общежитий.) Участники договора при необходимости могут поручить определение Встречаются сделки купли-продажи квартир, когда покупатели исцены оценщикам. Из Закона об оценочной деятельности следует, что пользуют приобретенные в собственность помещения под нежилые цели, в ряде случаев привлечение независимых оценщиков для определения например, под офисы или магазины. Само по себе это не запрещено, цены недвижимости является обязательным. Обязательной является оцен- нужно только не забывать, что прежде необходимо изменить статус пока объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Фе- мещения, т. е. исключить его из жилищного фонда. Порядок перевода дерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным обра- помещений в нежилой фонд на территории Санкт-Петербурга опредезованиям, если предполагается совершение с этими объектами сделок лен Законом Санкт-Петербурга от 20.06.2005 г. № 279-36 «О порядке купли-продажи, а также при их приватизации. перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жиЗакон предусматривает обязательное составление документа, под- лые», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга тверждающего фактическую передачу объекта недвижимости покупа- от 31.08.2005 г. № 1272.

телю – передаточный акт. Если иное не предусмотрено законом или до- Обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи говором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю квартир с момента ввода в действие Закона о регистрации прав на несчитается исполненным после подписания такого акта сторонами. Оче- движимость не требуется. Однако это не означает, что стороны не мовидно, что момент подписания акта (фактического вручения объекта гут добровольно придать договору нотариальную форму.

68 Договор купли-продажи предприятия как имущественного ком- тельщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодиплекса подразумевает передачу всех видов имущества, включая земель- чески выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной ные участки, здания, сооружения, оборудование, а также сырье, продук- суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Допускается установление постоянной ренты или на срок жизни цию, кроме того, право требования, долги, права на товарные знаки. Не получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть могут быть переданы права, полученные на основании лицензии на заустановлена на условиях пожизненного содержания гражданина с ижнятие соответствующей деятельностью, так как эти права неразрывдивением.

но связаны с личностью продавца.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а догоОбязательное условие продажи предприятия – проведение полной вор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под инвентаризации предприятия. До подписания договора сторонами долвыплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

жны быть составлены и рассмотрены: акт инвентаризации, бухгалтерсРента обременяет земельный участок, предприятие, здание, соорукий баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости жение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.

предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязав состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сротельства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

ков их требований. Передача объекта покупателю осуществляется по При передаче под выплату ренты земельного участка или другого передаточному акту.

недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства Договор мены состоит в том, что каждая из сторон обязуется переплательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

дать в собственность другой стороне товар в обмен на другой товар.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязаК договору мены применяются правила договора купли-продажи, тельств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого если это не противоречит существу мены. Товары, которыми меняются имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо стороны, предполагаются равноценными (презумпция равноценности).

выплаты ему выкупной цены.

При обмене недвижимости право собственности на объекты у каждой Договор аренды – это договор, в соответствии с которым арендодаиз сторон возникает не одновременно, а после выполнения каждой из тель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временсторон действий по регистрации своих прав.

ное владение и пользование или во временное пользование. При этом По договору дарения одна сторона – даритель – безвозмездно пеплоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате исредает другой стороне – одаряемому – вещь в собственность. Обещание пользования арендованного имущества в соответствии с договором, подарить признается дарением, если совершено в надлежащей форме.

являются его собственностью. Объектом аренды могут являться земельДарение – это договор, т. е. предполагается наличие двух сторон, выные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия ражающих свою волю, т. е. имеется согласие одаряемого принять дар. Хаи другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудоварактерная черта договора дарения – безвозмездность. Момент заключения ние, транспортные средства и другие движимые и недвижимые непотдоговора дарения может не совпадать с переходом права собственности.

ребляемые вещи. То есть очевидно, что мешок картошки, например, не Недвижимость может быть предметом дарения, причем договор может быть сдан в аренду, а письменный стол – может.

Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |   ...   | 29 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.