WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 ||

Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск – изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижимость:

- тип недвижимости;

- спрос и предложение на рынке;

- местоположение;

- соблюдение условий аренды;

- износ объектов;

- законодательное регулирование и изменение налогообложения;

- инфляция;

- реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования.

Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора.

Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск – риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств.

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить.

Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости Вследствие высокой стоимости приобретение недвижимости, реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости осуществляются с привлечением заемного финансирования.

Основания для финансирования инвестиций в недвижимость:

– недостаточность собственного капитала инвестора для единовременной оплаты за недвижимость, так как в отличие, например, от акций, недвижимая собственность сложно поддается делению, и для совершения сделки единовременно требуются значительные денежные суммы;

– необходимость более высокой оплаты управления, что способно повысить его качество, качественное управление недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость непосредственно влияет на увеличение доходности инвестиций;

– иверсификация – стремление управлять несколькими объектами недвижимости для распределения риска за счет многообразия объектов вложений, снижения конкуренции, но много объектов вложений при ограниченности собственного капитала требуют большего кредита, что создает дополнительный риск;

– амортизация подлежит вычету из баз налогообложения;

– положительный финансовый левередж – когда имущество, приобретенное на заемные средства, приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по кредиту.

На цену собственности и решения инвесторов влияют условия финансирования: ставка процента, уровень заемного финансирования, срок амортизации и пр.

Ставка процента – плата за пользование кредитом. Чем ниже ставка процента, тем она привлекательнее для инвестора.

Уровень заемного финансирования характеризуется величиной ссуды.

Чем больше ссуда, тем эффективнее заемное финансирование.

Критерии выбора предельной суммы кредита:

– при низких процентных ставках критерием является доля заемных средств в общем объёме капитальных вложений в недвижимость, эта доля для осторожных инвесторов обычно составляет 70%;

– при высоких процентных ставках критерием является коэффициент покрытия долга.

Срок амортизации – срок погашения кредита. Чем дольше этот срок, тем меньше периодические платежи. Однако суммарные платежи при оплате в течение длительного срока будут больше.

Прочие условия финансирования:

– льготы по досрочному погашению ссуды:

– право досрочного погашения без санкций или с применением штрафа, уменьшающегося с сокращением срока кредитного договора;

– ограниченная ответственность: ответственность заемщика только заложенной недвижимостью, на движимое имущество права кредитора в случае невозврата кредита не распространяются (при неограниченной ответственности кредитор имеет право и на движимое имущество оказавшегося неплатежеспособным заемщика).

Рассмотрим критерии принятия решений о кредитовании.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости меняется очень часто, поэтому при решении вопроса о кредитовании в каждом частном случае необходимо заново изучать рыночную конъюнктуру. Следует обратить внимание на текущее и ожидаемое соотношение спроса и предложения, на объекты, требующие заемного финансирования, риски, особенности местоположения недвижимости и прибыльность кредита и инвестиционного проекта.

Спрос и предложение. Если текущий и прогнозируемый уровень предложения объектов явно выше уровня спроса – это неблагоприятный фактор, следует подождать некоторого улучшения. Нужно принять решение по следующим вопросам:

Сохранится ли постоянный спрос на объект обеспечения кредита Не произойдет ли перенасыщение рынка такими объектами до окончания срока погашения кредита Существует ли необходимость сокращения срока кредитования Риски анализируются с точки зрения того, что принятие кредитором более высоких рисков должно быть оплачено заемщиком.

Местоположение. Анализируется, будет ли местоположение объекта кредитования выгодным в течение всего кредитного периода.

Прибыльность. Кредиты и инвестиционные проекты, принимаемые к финансированию, должны быть и прибыльными. Условия предоставления кредитов должны быть несколько лучше, чем в других банках. Кредиты должны быть возвратными, отношения с заемщиком – хорошие. В целом основополагающим фактором принятия решений о финансировании недвижимости является анализ инвестиционного проекта. Приемлемая эффективность проекта – гарантия возврата кредита в соответствии с установленными условиями.

Вывод: финансирование инвестиционного проекта по приобретению офисного здания целесообразно, так как значение NPV не отрицательно, доходность инвестиционного проекта с учетом заемного финансирования приемлема для кредитора.

Контрольные вопросы по курсу «Экономика недвижимости» 1. Понятие недвижимости.

1.1. Определение недвижимости.

1.2. Отличительные особенности недвижимости как объекта инвестиций.

1.3. Типы недвижимости.

1.4. Типы классификации недвижимости.

1.5. Формы дохода от недвижимости.

2. Рынок недвижимости.

2.1. Определение рынка недвижимости, сегменты рынка недвижимости.

2.2. Особенности рынка недвижимости.

2.3. Взаимосвязь между финансовым рынком и рынком недвижимости.

2.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости.

2.5. Возникновение и развитие ипотечного кредитования.

3. Оценка объектов недвижимости.

3.1. Сущность оценки недвижимости.

3.2. Компоненты стоимости недвижимости и понятие рыночной стоимости объекта недвижимости.

3.3. Виды стоимости объекта недвижимости.

4. Процесс оценки недвижимости.

4.1. Принципы оценки недвижимости.

4.2. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости.

4.3. Основные этапы процесса оценки недвижимости.

4.4. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный, доходный.

4.5. Оценка земли.

5. Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода.

5.1. Понятие капитализации дохода.

5.2. Прямая капитализация.

5.3. Капитализация дохода по норме отдачи.

5.4. Ипотечно-инвестиционный анализ.

6. Выбор вариантов инвестирования в недвижимость.

6.1. Методы анализа инвестиционных проектов.

6.2. Правила принятия инвестиционных решений и критерии эффективности инвестиций.

6.3. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости.

7. Виды рисков при финансировании недвижимости.

7.1. Кредитный риск.

7.2. Риск процентных ставок.

7.3. Риск досрочного погашения.

7.4. Риск предварительных обязательств.

7.5. Риск ликвидности.

7.6. Риск изменения условий мобилизации фондов.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II.

2. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

3. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 1995.

4. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 1994.

5. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 1997.

6. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 1997.

7. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительскоиздательское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 1997.

8. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.:

Дело, 1998.

9. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консалтбанкир, 1993.

10. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.

11. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.

12. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону:

ФЕНИКС, 2002.

13. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

Татарова Анна Владимировна ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ Учебное пособие Ответственный за выпуск Татарова А.В.

Редактор Лунёва Н.И.

Корректор Чиканенко Л.В.

Компьютерная верстка Матузкова Е.В.

ЛР № 020565 от 23 июня 1997г. Подписано к печати Формат 60х841/16. Бумага офсетная Печать офсетная. Усл.-п.л.- 4,3 Уч.-изд.- 4,Заказ № Тираж 500 экз.

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.