WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 11 |
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ А.В. ТАТАРОВА МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ Таганрогский государственный радиотехнический университет А.В. ТАТАРОВА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ Учебное пособие Таганрог 2003 ББК 65.422.5(075.8) + 67.99(2Р)3(075.8) Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью:

Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. 70 с.

Представляет собой системное изложение основных экономических и управленческих вопросов, связанных с теорией и практикой функционирования рынка недвижимости.

Предназначено для студентов экономических вузов, обучающихся по специальностям «Экономика и управление на предприятии», «Менеджмент», «Маркетинг» дневных и заочных отделений. Может быть использовано для подготовки к лекционным и практическим занятиям по дисциплине «Экономика недвижимости», а также выполнения контрольных работ.

Разработано на основе учебного пособия Степановой Т.В. "Экономика недвижимости", г. Новосибирск, 2002 г.

Табл. 1. Библиогр.: 13 назв.

Рецензенты:

И.Н. Олейникова, канд. эконом. наук, доцент Таганрогского института управления и экономики.

Т.С. Бронникова, канд. эконом. наук, старший научный сотрудник, доцент кафедры менеджмента ТРТУ.

© Таганрогский государственный радиотехнический университет, 2003 © Татарова А.В., 2003 ОГЛАВЛЕНИЕ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ...................................................................6 1.1. Недвижимость как объект инвестирования.....................................................6 1.2. Типы недвижимости...........................................................................................7 1.3. Рынок недвижимости.........................................................................................8 1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости...........1.5. Преимущества инвестирования в недвижимость..........................................1.6. Ипотечное кредитование.................................................................................1.6.1. Ипотека как способ обеспечения обязательств.....................................1.6.2. Особенности ипотечного кредитования..................................................2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.............................................................................2.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.......................................2.2. Основные виды стоимости недвижимости....................................................2.3. Основные принципы оценки недвижимости.................................................2.4. Виды оценки недвижимости...........................................................................2.5. Подходы к оценке недвижимости...................................................................2.5.1. Сравнительный подход...............................................................................2.5.2. Затратный подход......................................................................................2.5.3. Доходный подход.........................................................................................2.6. Оценка земли.....................................................................................................2.6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.....2.6.2. Оценка эффективности использования городских земель.....................2.7. Методы оценки земли......................................................................................2.8. Отчет об оценке недвижимости......................................................................3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИРУЕМОГО КАПИТАЛА НА ОСНОВЕ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА..............................................................3.1. Прямая капитализация.....................................................................................3.2. Капитализация дохода по норме отдачи........................................................3.2.1. Дисконтирование денежных потоков......................................................3.2.2. Прогнозирование денежных потоков от реверсии.................................3.2.3. Определение ставки дисконтирования.....................................................3.2.4. Капитализация по расчетным моделям...................................................3.2.5. Капитализация равномерно изменяющихся доходов...............................3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ.................................................................4. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ..........................................................4.1. Критерии эффективности инвестиционных проектов..................................4.2. Методы анализа инвестиционных проектов..................................................4.3. Риски при финансировании недвижимости...................................................4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости...............Контрольные вопросы по курсу «Экономика недвижимости»..........................БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК......................................................................1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Недвижимость как объект инвестирования Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

1.2. Типы недвижимости Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и не.

жилые помещения Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

– будущие периодические потоки денежных средств;

– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Таблица 1.Общая классификация недвижимости Тип классифиВиды недвижимости кации По характеру ис- Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и произпользования водственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений По целям Для ведения бизнеса, для проживания владельца владения В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов По степени спе- Специализированная (в силу своего специального характера редциализации ко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях По степени го- Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитовности к экс- тального ремонта незавершенное строительство плуатации По воспроизво- Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полездимости в нату- ных ископаемых ральной форме Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

1.3. Рынок недвижимости Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

– рынок объектов офисного назначения;

– рынок объектов торгового назначения;

– рынок объектов производственно-складского назначения;

– рынок гостиничных услуг;

– рынок объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

– локальность;

– низкая взаимозаменяемость объектов;

– сезонные колебания;

– необходимость государственной регистрации сделок.

При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

– расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;

– ежегодный налог на владение недвижимостью;

– высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:

экономические – : уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительномонтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

социальные – : изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

административные – : ставки налогов и зональные ограничения;

экологические – : подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 11 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.