WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 ||

4. В ценах продаж отражается изме- 3. Проблематичностьсбора информации о нение финансовых условий и инфляции. специфических условиях сделки (действовали 5. Позволяет вносить корректировки ли стороны экономически рационально, тина отличия сравниваемых объектов. пично ли была мотивация продавца и покупа6. При наличии достаточного коли- теля и т.п.). При наличии подобных обстоячества данных для анализа достаточно тельств цена продажи конкретного объекта прост в применении и дает надежные ре- может существенно отличаться от типичной зультаты. для данного рынка и негативно скажется на результатах анализа.

4. Зависимость от активности рынка.

Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.

5. Зависимость от стабильности рынка.

Если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено, т.к. к дате оценки рыночные условия могут существенно измениться.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точностьрезультатов оценки Доходный подход 1. Результаты, получаемые на ос- 1. Необходимость прогнозирования долгонове этого подхода, наиболее значимы временного потока доходов. Процесс получения при оценке объектов, приносящих до- точной оценки будущего потока затрудняет ход. Они используются для анализа це сложившаяся недостаточно устойчивая ситуалесообразности инвестирования и при ция в России, вероятностьнеточности прогноза обосновании решений о финансирова- увеличивается пропорционально долгосрочнонии инвестиций в недвижимость. сти прогнозного периода.

2. Доходный подход более, чем за- 2. Влияние факторов риска на прогнозитратный и сравнительный, отражает руемый доход. При определении текущей стоипредставление инвестора о недвижимо- мости необходимо учитывать предполагаемый сти как источнике получения дохода, риск, связанный с получением в будущем дохот.е. это качество недвижимости учиты- да от владения недвижимости, что влияет на вается как основной ценообразующий точностьрезультатов оценки.

фактор. 3. Проблематичность сбора данных о до3. Метод прямой капитализации ходности аналогичных объектов. Информация характеризуется относительной просто- о доходности, как правило, конфиденциальна, той расчетов, небольшим количеством нередко официальная информация не соответпредположений, отражает состояние ствует действительности, а проверка фактиче рынка и дает особенно хорошие резуль- ской доходности объектов недвижимости сутаты для стабильно функционирующего щественно затруднена, соответственно, оценка объекта недвижимости с малыми рис- может бытьнеточной, неточность увеличиваетками. ся в процессе капитализации.

4. Метод дисконтирования денеж- 4. Стоимостная оценка дохода в случаях ных потоков считается лучшим теоре- оценки недвижимости, приносящей удобства, и тическим методом, учитывает динами- стоимостная оценка выгод от владения унику рынка, неравномерную структуру кальных объектов недвижимости существенно доходов и расходов. Используется, ко- затруднена.

гда доходы от объекта и рынок нестабильны, а также когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

ПРАВИЛА ПОДГОТОВКИ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ Отчет об оценке – это итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости имущества и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке.

Задачи отчета:

1) выполнитьтребования действующего законодательства;

2) зафиксироватьвсе важные моменты оценки;

3) обеспечитьчеткую доказательную базу и аргументированность;

4) применитьсистемный подход.

Отчет об оценке в соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» составляется в письменной форме.

Обычно используют одновременно 2 формы:

- полный отчет;

- заключение о стоимости оцениваемого объекта (т.е. отчет в виде письма).

К отчету об оценке предъявляются следующие требования:

1. Изложение всех логических построений и выводов из них должно бытьясным и четким.

2. Все факты должны бытьдокументально подтверждены.

3. Отчет должен содержатьцельи функцию оценки, четкое определение вида оцениваемой стоимости, расчет затрат, прогноз доходов, документальное подтверждение используемых фактов и выводов.

4. Эксперт – оценщик должен представить обоснование используемых им методов оценки.

5. В приложении к отчету лица, принимавшие участие в оценке, подтверждают, что они не имеют какого-либо интереса в оцениваемом объекте собственности и незаинтересованы лично в результате оценки.

6. Отчет должен быть подписан всеми лицами, принимавшими участие в оценке.

7. Отчет должен содержать копии документов об образовании оценщика, копию лицензии на осуществление оценочной деятельности, копию страхового полиса гражданской ответственности оценщика.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки (статья 11 Федерального закона № 135) Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводитьв заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются:

- дата проведения оценки;

- используемые стандарты оценки;

- цели и задачи проведения оценки объекта оценки;

- приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта определяется не, рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны бытьуказаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- место нахождения оценщика и сведения, о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимостьданного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, переченьиспользованных при проведении оценки данного объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержатьиные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен бытьпронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям статьи 24 Федерального закона № 135 и осуществил оценку объекта, и его руководителем.

Структура отчета об оценке недвижимости Форма, размеры и содержание отчета могут значительно различаться в зависимости от характера оцениваемого объекта, поставленных целей и функций оценки.

Основные разделы отчета:

Титульный лист Сопроводительное письмо 1. Введение (определение задания, объект оценки, цель оценки, функция оценки, оцениваемые права, дата оценки, дата составления отче та, постановка задачи, основные понятия и определения, источники информации и полнота исследования, основные предположения и ограничивающие условия).

2. Методология проведения исследования (требования к сбору информации, процесс оценки).

3. Обзор социально-экономических условий.

4. Описание и анализ объекта оценки (описание объекта оценки, местоположение объекта оценки, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования).

5. Затратный подход к оценке.

6. Доходный подход к оценке.

7. Сравнительный подход к оценке.

8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

Приложения.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕСУРСОВ ИНТЕРНЕТА ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Ресурс Интернета для целей оценки недвижимости характеризуется наличием специализированных оценочных сайтов:

1) Сайт Российского общества оценщиков (http://www.mrsa.ru/).

Содержит много полезной информации для оценщиков: документы, базы данных, электронные версии изданий Российского общества оценщиков (РОО), полезные ссылки. На сайте работает электронный магазин, проводятся конференции (типа "Вопросы-ответы") и, кроме того, существует биржа труда. Следует отметитьпостоянное обновление сайта, наличие новостной ленты и наличие мини-сайтов оценочных фирм и региональных отделений РОО.

2) "Виртуальный Каталог Оценщика", главной особенностью которого является наличие большой ссылочной базы данных, как по недвижимости, так и по оборудованию. (http://home.mega.ru/). При этом база данных удобно разбита по типам и весьма обширна. Также на сайте представлены некоторые методики оценки.

3) "Виртуальный Клуб Оценщиков" (http://www.appraiser.ru/) имеет новостную ленту, а также периодически проводит опросы по разным темам.

4) База данных "Mobile" (http://www.prices.ru/), содержащая цены на жилую, так и на нежилую недвижимость, а также предложения по арендестоличного рынка.

5) Сайт "Недвижимостьв России"(http://www.realty.ru/), причем не только по Москве. На нем естьтакже интересная услуга - экспресс оценка московских квартир (http://www.realty.ru/cgi/flat/form_est.pl), правда она ориентируется исключительно на цены предложения без корректировок и, как правило, дает завышенные результаты.

6) Электронная версия "Из рук в руки" (http://www.izrukvruki.ru/).

При этом в наличие как московский выпуск, так и некоторые региональные.

7) Популярный журнал "Столичная недвижимость" представлен на сайте "Кирилл и Мефодий" (http://www.km.ru/).

8) Сайт "РМЛС - недвижимостьРоссии" (http://www.rmls.ru/). При этом необходимо отметить на этом сайте большое количество ссылок на региональные сайты.

9) Сайт "Рынок недвижимости России" (http://www.realtymarket.org/)..

Помимо специализированных оценочных сайтов много полезной правовой информации, в том числев области оценки можно найти на сайте "Экономика и жизнь" (http://www.akdi.ru/), официальных информационных каналах Государственной Думы, Совета Федерации, Верховного и Высшего Арбитражного судов, на официальном сайте правительства России (http://www.pravitelstvo.gov.ru/), на котором есть также ссылки на сайты различных министерств.

Кроме того, можно воспользоваться следующими такими поисковыми системами для мирового интернета - Yahoo (http://www.yahoo.com/), а для русскоязычного - Я ndex (http://yandex.ru/). Правильно организованный поиск в этих системах в большинстве случаях дает возможностьполучения необходимой информации.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА Основная литература 1. Международные стандарты оценки / Микерин Г.И. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 384 с.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29 июля 1998г №135-Ф3 // Рос. газ.-1998.-6 авг. - С.10.

3. Оценка недвижимости: учебник для студ. вузов / [под ред. А.Г.

Грязновой, М.А. Федотовой]. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 492 с.

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.:

Изд-во СПбГТУ, 1997. - 422 с.

5. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Л.Н. Тэмпман. - М.: ЮНИТИ, 2002. – 302 с.

Дополнительная литература 1. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве: учеб. пособие / В.Т. Александров, Т.Г. Касьяненко. - СПб.: Питер, 2000. - 255 с.

2. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: учеб. пособие / И.Т.

Балабанов. - СПб.: Питер, 2002. - 208 с.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости / Белокрыс А.М. [и др.]. - М.: Дело, 1998. – 381 с.

4. Верхозина А.В. Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности / А.В. Верхозина, М.А. Федотова - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 368 с.

5. Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации / И.В. Гранова - СПб.: Питер, 2001. - 208 с.

6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: учеб. пособие для вузов / С.В. Грибовский – СПб.: Питер, 2001. - 334 с.

7. Оценка стоимости недвижимости / Грибовский С.В. [и др.]. - М.:

ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

8. Есипов В.Е.Тесты и задачи по оценочной деятельности / В.Е.

Есипов В.Е., Г.А. Маховикова, В.В. Терехова - СПб.: Питер, 2002. - 128 с.

9. Крутик А. Б. Экономика недвижимости: учеб. пособие для студ.

вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов - СПб.: Лань, 2001. - 478 с.

10. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб. пособие для вузов / С.Н. Максимов - СПб.:

Питер, 2000. - 263 с.

11. Микерин Г.И.. Методологические основы оценки стоимости имущества / Г.И. Микерин, В.Г. Гребенников В.Г., Е.И. Нейман - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 688 с.

12. Особенности оценочной деятельности применительно к услови ям новой экономики: хрестоматия / [под ред. А.Н. Козырева]. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 240 с.

13. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты: учеб. пособие / [под ред. В.В. Григорьева]. - М.: ИНФРА -М, 1997.

– 320 с.

14. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учеб. пособие / [под ред. В.М. Рутгайзера]. – М.: Дело, 1998. -350 с.

15. Оценка стоимости недвижимости / Грибовский С.В. [и др.]. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

16. РипольСарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: учеб.

пособие / Ф.Б. РипольСарагоси - М.: Приор, 2001. - 240 с.

17. Соловьев М. М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости / М.М. Соловьев - М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 221 с.

18. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость /Е.И. Тарасевич. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1996.

19. Федотова М. А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник / М.А. Федотова, Э.А. Уткин - М.: Экмос, 2000. - 351 с.

20. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости:

учебник / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело Лтд, 1997. – 480 с.

21. Харрисон Г. Оценка недвижимости / Г. Харрисон – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 230 с.

Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.