WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 |

• Идентификация объекта • Выявление предмета оценки Постановка задачи • Определение даты оценки (определение проблемы) • Установление цели и функции оценки • Установление вида оценочной стоимости • Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика • График работы по оценке Составление плана и • Источники и способы сбора информации заключение договора на • Затраты на сбор т обработку информации оценку • Выбор оценочной методологии • Определение состава группы экспертов оценщиков • Денежное вознаграждение оценщика • Подготовка и подписание договора на проведение оценки • Осмотр объекта оценки • Сбор общих данных • Сбор специальных данных (об оцениваемом Сбор и анализ данных и аналогичных объектах) • Проверка полноты и достоверности данных • Анализ и обработка данных • Анализ земельного участка как свободного и анализ земельного участка с улучшениями Анализ наилучшего и • Правовая обоснованностьвыбранного вари4 наиболее эффективного анта использования использования • Физическая возможность • Экономическая осуществимость • Максимальная продуктивность Оценка стоимости объекта на основе трех об• Рыночный подход щепринятых подходов • Затратный подход • Доходный подход Согласование результа• Проверка данных 6 тов, полученных с помо• Проверка допущений и выводов щью различных подхо• Проверка математических расчетов дов • Окончательное заключение об оценочной стоимости (синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подхоСоставление отчета об дов, в единое окончательное заключение об оценке оценочной стоимости) Рис.8. Структура процесса оценки Таблица Основные подходы к оценке недвижимости Подходы к оценке стоимости недвижимости Доходный Сравнительный Затратный Доходный подход– это совокупностьметодов оценки стоимости объекта оценки, основанных на Сравнительный подход– это сово- Затратный подход– совокупность определении ожидаемых доходов от объекта оцен- купностьметодов оценки cтoимocти объекта методов оценки cтoимocти объекта оценки, ки. При этом учитываются не только размеры до- оценки, основанных на сравнении объекта основанных на определении затрат, необхоходов, но и время их поступления, а также уровень оценки с аналогичными объектами, в отно- димых для восстановления либо замещения риска, связанного с их получением. шении которых имеется информация о ценах объекта оценки, с учетом его износа.

В рамках подхода применяются 2 метода. сделок с ними.

Базовая модель метода прямойкапитализации: Базовая модель подхода:

Базовая модель подхода:

NOI V = R V = LV + (IV - D) = SV ± ADJcc где V – стоимостьобъекта недвижимости;

NOI – репрезентативная величина ожидаемого где V – стоимостьобъекта недвижимости;

чистого операционного дохода; где V – стоимостьобъекта недвижимости; LV – стоимостьземельного участка;

R – ставка капитализации. Sc – цена продажи аналога; IV – стоимостьзданий и сооружений;

ADJc – величина корректировки к цене D – износ.

Базовая модель метода дисконтированного де- продажи аналога.

нежного потока:

n NOIl V = + 1l= 1( + i) 1( FVi)nl + где i – ставка дисконтирования;

FV – цена перепродажи объекта недвижимости в концепериода владения (реверсия);

n – период владения;

l – номер платежного периода.

Затратный подходк оценке недвижимости Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта. Предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, та как типичный покупательвряд ли пожелает платитьза объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезности (принцип замещения).

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают:

- стоимость воспроизводства (чаще именуется восстановительной стоимостью) – это денежное выражение расходов в текущих ценах на строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и стем же качеством работ, которые воплощают все недостатки, несоответствия, что и у объекта оценки;

- стоимость замещения – это денежное выражение расходов на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность (функциональную пригодность) с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными рыночными стандартами, с использованием современных материалов, дизайна и планировкой.

С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обосновано определение стоимости замещения, поскольку маловероятно, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишками. Но при этом естьриск определения стоимости строительства здания отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще всего отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемых улучшений. Однако граница между восстанови тельной стоимостью и стоимостью замещения всегда условна, и в каждом конкретном случае надо решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие им методы представлены на рис. 9.

К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии затратного подхода относятся:

- оценка земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом оценки недвижимости;

- поиск адекватных подходов к оценке стоимости нового строительства;

- современные подходы к определению функционального и внешнего износа объектов;

определение сути и методик расчета прибыли предпринимателя.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Стоимость земельного участка Метод Метод Метод Метод капита- Метод пред- Метод сравнения выделения распреде- лизации земель- полагаемого остатка продаж ления ной ренты использования + Стоимость нового строительства Стоимость воспроизводства Стоимость замещения Метод количест- Метод стоимости Метод сравнитель- Метод объектов венного анализа укрупненных эле ной стоимости еди- - аналогов ментов ницы + Прибыль предпринимателя - Совокупный износ Физический из- Функциональный Износ внешнего воздействия (внешний или нос износ экономический износ) Метод разбиения Метод срока жизни (метод эф- Метод сравнения профективного возраста) даж Рис. 9 Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости Сравнительный подходк оценке недвижимости Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли – продажи по аналогии, т.е. основывается на информации об аналогичных сделках. Подход базируется на трех принципах – спроса и предложения, замещения и вклада. Благоразумный покупательза выставленную на продажу недвижимостьзаплатит небольшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Сравнительный подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора, основные этапы которых представлены на рис. 10.

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой зависимости между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором, равным отношению стоимости или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД Методвалового рентного мульМетодсравнения продаж типликатора Анализ рыночных данных по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региона и выбор информационного массива Определение единиц и элементов сравнения Расчет валового рентного (передача имущественных прав, условия фи- мультипликатора (ВРМ) нансирования, условия продаж, дата продаж, местоположение, физические характеристики) Расчет потенциальной валовой ренты (ПВР) для оцениРасчет корректировок показателей и внесение ваемого объекта их в цены продаж объектов сравнения Расчет стоимости оцени Расчет скорректированных цен продаж объекваемого объекта тов равнения (Стоимость = ВРМ х ПВР) Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта Рис. 10. Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости На основании анализа тенденций развития и формирования рынка недвижимости в России исследователи приходят к выводу о том, что в кратко- и среднесрочной перспективе более обоснованным следует считать применение моделей прямого сравнения, а на развитых сегментах доходной недвижимости – модели расчета через валовой рентный мультипликатор.

К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии сравнительного подхода относятся:

- информационное обеспечение расчетов (поскольку информация о реально состоявшихся сделках либо недоступна, либо недостоверна, то предлагается использовать статистический анализ предложение – оферты недвижимости);

- рыночное обоснование величин корректировок, актуальное даже на сбалансированных и развитых сегментах рынка;

- в условиях малоактивного или формирующегося рынка проблема количественного обоснования переходит в проблему достоверности результатов оценки.

Доходный подходк оценке недвижимости Доходный подход основана том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствоватьтекущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимостьспособна принести.

Основные принципы – принцип ожидания и принцип замещения.

Принцип ожидания является основным методообразующим принципом, согласно которому стоимостьобъекта недвижимости определяется как текущая стоимостьвсех будущих доходов от сдачи его в аренду или размещения на его базе доходного бизнеса. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше стоимость. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может бытьприобретен другой актив с эквивалентной доходностью.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Основные этапы реализации доходного подхода представлены на рис. 11.

К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии сравнительного подхода относится определение ставки дисконта, ассоциируемой с риском данных инвестиций в недвижимость.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД Потенциальный валовой доход - Потери от недозагрузки и неплатежей = Действительный валовой доход - Операционные расходы Условно - постоянные Условно - переменные Резервы (эксплуатационные) = Чистый операционный доход Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость Прямая капитализация Капитализация по норме отдачи на капитал Дисконтирование Капитализация по расденежных потоков четным моделям Затраты на доведение объекта до варианта наиболее эффективного использования Рис. 11. Алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости Достоинства, недостатки и условия применения каждого их трех традиционных подходов к оценке недвижимости сгруппированы в табл. 7.

Таблица Сравнительная характеристика подходов к оценке недвижимости Преимущества Недостатки Затратный подход 1. Наиболее надежен при оценке но- 1. Затраты не всегда эквивалентны рывых или недавно построенных объектов, ночной стоимости.

готовых для более эффективного исполь- 2. Попытки достижения более точного зования. результата оценки сопровождаются быстрым 2. Оценка на основе затратного под- ростом затрат труда.

хода является целесообразной и (или) 3. Несоответствие затрат труда на приобединственно возможной в следующих ретение оцениваемого объекта недвижимости случаях: затраты на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости • технико-экономический анализ строительства вычитается износ.

нового строительства или реконструкции;

4. Проблематичность расчета стоимости • оценка незавершенного строивоспроизводства старых строений.

тельства;

5. Отдельная оценка земельного участка • оценка общественноот строений. Однако такое разделение на государственных и специальных объекпрактике невозможно либо связано со значитов, т.к. они непредназначены для полутельными затратами.

чения дохода и низка вероятность найти 6. Проблематичность оценки земельных данные об аналогичных продажах;

участков в России.

• оценка объектов на малоактивных 7. сложность определения величины изрынках;

носа старых зданий и сооружений, так как в • оценка для целей страхования и большинстве случаев суждение о степени изналогообложения;

носа основывается на экспертном мнении • если имеется недостаток инфороценщика, и точностьрезультатов во многом мации для использования других подхозависит от квалификации и опыта.

дов.

Сравнительный подход 1. Наиболее надежен в условиях ак- 1. Различие продаж. Не бывает продаж тивного рынка для оценки небольших абсолютно идентичных объектов, совпадение коммерческих объектов и объектов не наблюдается лишь по ряду параметров. Сделдвижимости, которые часто покупаются ки могут отличаться набором характеристик, и продаются и не используются для по- присущих самому объекту, но и условиями лучения дохода, а также при наличии оп- сделки. Чем больше различий между сопостаределенной информационной инфра- вимыми продажами, тем больше вероятность структуры, обеспечивающей в достаточ- получения недостаточно точного результата ном объеме данные по совершаемым оценки.

сделкам. 2. Сложность сбора информации о факти2. Статистически обоснован. ческих ценах продаж. Фактические цены про3. Позволяет отразить мнение ти- даж нередко скрываются в целях уклонения от пичных продавцов и покупателей в ито- уплаты налогов и сборов. Проверка достоверговой оценке. ности информации существенно затруднена.

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.