WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 7 |

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.

В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономикоправовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивостьправ (рис. 2).

Физический объект • местоположение • ландшафт • площадьи границы • залежи ископаемых • объем • тип почвы • размер (высота, длина, ширина) • физические характеристики • форма • внешняя среда Объект экономических отношений • товар • полезность • цена • капитал в вещной форме • доходность • налогообложение • издержки содержания • ликвидность • инвестирование • финансовый актив • стоимость • спрос и предложение Объект правовых отношений • право • вещные права (право пожизненного наследуемого собственности владения, право постоянного пользования, право хозяй(владеть, ственного ведения, право оперативного управления, пользоваться, право залога, аренды, застройки, сервитуты, право на распоря- земельный участок собственника здания, расположенжаться) ного на нем, траст, иные права) Объект общих социальных отношений (земля) • место обитания людей всех поколений • условие жизни людей • невосполнимый природный ресурс • источник благ • пространственный базис размещения дру- • престижностьвладения гих объектов • основа гордости и славы • защищается на благо всех людей • многофункциональное • основа свободы и независимости назначение Рис.2 Недвижимость как физический, экономико-правовойи социальный комплекс отношений СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ Недвижимостьможно рассматриватькак:

- потребительскую стоимость удовлетворяющую личные потреб, ности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, квартира, дача и т.д.); к ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;

- фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);

- источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал.

И Е Н ДВИ Ж И М О Е М У Щ ЕСТВО Недвижимостьимеет потенциальную способностьприноситьдоход и является довольно привлекательным направлением для инвестирования.

Формы дохода от недвижимости:

- будущие периодические потоки денежных средств от сдачи в аренду;

- увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен;

- доход от перепродажи объекта в концепериода владения.

В литературе, посвященной экономике недвижимости, встречаются различные признаки и описания недвижимости как актива для инвестирования.

Один из вариантов характеристики недвижимости как объекта инвестиций представлен в табл. 3.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования невлекут за собой права собственности;

- сохранностьвложенных средств вообще (в обычных условиях недвижимость нельзя потерять или похитить и от инфляции в частности ) (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимостьи доходов от нее);

- возможностьполучатьот недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Однако ликвидностьнедвижимости (особенно нежилой) достаточно низкая, интересующий потенциального инвестора долгосрочный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации может бытьнеточен, что стимулирует к вложению средств в другие сферы.

Таблица Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций Формулировка Описание признака Нетрадиционные Нетрадиционные денежные потоки от инвестиций в недвижимость денежные потоки отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиций в недвижимостьнет единой внутренней нормы окупаемости.

Разная направ- Земля имеет потенциальную возможность повышения ее стоимости ленность движе- по причинеизменений в системе землепользования, относительнония стоимости го дефицита участков со сходным местоположением, инфляции и составных частей др. В то же время относительная стоимостьзданий и сооружений с недвижимости течением времени снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания зданий и сооружений в процессе их использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и др.

Паушальность Она определяет невозможность для инвесторов приобрести, нанедвижимости пример, 7/100 офисного здания. Паушальностьнедвижимости снижает ее ликвидность поскольку исключает многих мелких инве, сторов. Кроме того, паушальность увеличивает сроки реализации актива и затраты на совершение сделок.

Неоднородность Практически невозможно найти два одинаковых объекта, что оснедвижимости ложняет процесс оценки недвижимости.

Гибкие условия У приносящей доход недвижимости может бытьнесколько «слоев» финансирования финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансинедвижимости рование может бытьдостаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам.

Различное соче Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в тание юридиче аренду с разделением прав на поверхность земли и недра и при ских прав и инте- этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой ресов при опера- объект может находиться в полной и неограниченной собственноциях с собствен- сти и бытьсвободен от каких-либо требований.

ностью Особые налого- Федеральные и муниципальные органы власти развитых стран созвые соображения дали сложную систему налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения.

Риск и неопреде- Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравнению с ленность инве- инвестициями в традиционные активы, подвержены риску и неопстиций в недви - ределенности, поскольку являются малоликвидными, так как это жимость «запертый» капитал, и осуществляются капиталовложения на более длительные сроки.

К специфическим признакам недвижимости можно отнести следующие:

1. стационарность (недвижимостьсвязана сучастком земли);

2. уникальность и неповторимость – каждая конкретная недви жимость (особенно нежилая) уникальна по физическим характеристикам и сточки зрения инвестиционной привлекательности;

3. недвижимость фундаментальна – ее невозможно похитить, сломатьили потерятьпри обычных условиях;

4. специфический характер оборота через оборот прав на нее;

5. к заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляются особые юридические требования – сделки должны пройти государственную регистрацию (ФЗ №122 –ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

6. высокий уровень издержек на проведение сделок (трансакционных издержек) и длительный срок экспозиции;

7. стоимостьнедвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли – сложный или невозможный процесс, так как без привлече ния заемного каптала инвестиции в нее затруднены;

8. низкая доступностьполной и достоверной информации о сделках, уровнедоходности инвестиций в недвижимость;

9. возможностьположительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимостьприлегающих земель, зданий;

10. необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимостьна достаточном уровнедля получения приемлемого дохода.

КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможностьединообразных подходов к их оценке.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Для этих целей можно применятьразные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1. Специализированная недвижимость - это недвижимость ко, торая в силу своего специального характера редко, если вообще когдалибо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может бытьобусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

2. Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использоватьее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 3):

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимостьпо природе».

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недви жимости может также бытькондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:.

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнутьдальнейшей классификации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты могут бытьполностью построены и готовы к эксплуатации, могут требоватьреконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Объекты незавершенного строительства можно разделитьна две группы:

объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства.

доминиОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ мум Естественные (при- Искусственные объекты (постройПроисхождение родные) объекты ки) Назначение • Дом, • Офисы, • Больницы, Масштаб • Квартира, • Рестораны, • Поликлиники, • Комната, • Магазины, • Театры, • Кондоми- • Гостиницы, нимум • Школы, • Гаражи, • Дачный • Вокзалы, • Склады, дом • Другое • Здания, • Сооружения • Предприятия как имущественные комплексы Готовность к Требующие реконструк- Требующие завершеиспользованию Готовые ции или капитального ния строитель-ства ремонта (незавершенка) Рис. 3 Укрупненная классификация объектов недвижимости Классификация земельных участков Земельные участки могут бытьделимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделитьна части и образоватьсамостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

В соответствии с законодательством недопускается раздел городских земель, земельфермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

т т к т н д а же ия н ) р е к д жим ос ь н р о с н п о н нас ждения с оруже ия ныеобъе ты а т д с м л н а т Зе е ь ыеучс ки циаль ые здания и Л е а и м ног оле ние И нже е ныес оруУчс ки не р и водО бщ е тве ные(с е Ком м е чс ая не виЖ илая не вижим ос ь м а т ног о учс ка м л н а т к е п Зе е ь ый учс ок в обороте Т е ущ е ис ользованиезе ель - для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных сельскохозяйственных производств;

- для опытных и научных станций.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социальнокультурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства.

Эта категория земельобеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 7 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.