WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 15 |

В дальнейшем исследователи тестов на коинтеграцию пытались преодолеть недостатки, обозначенные Эвансом. Существуют работы (см., например, van Norden, Vigfusson, 1996; Hall, Psaradakis, Sola, 1999), где периоды появления и схлопывания «пузырей» рассматриваются как отдельные режимы, поэтому и тестирование на наличие единичного корня проводятся с помощью моделей переключения режимов. Тем не менее учет основных недостатков методологии Дибы и Гроссмана в этих работах по-прежнему не позволил получить однозначного ответа на вопрос о существовании «пузырей» в ценах акций либо их об отсутствии. Если в работе Холла и Золы при использовании постоянных вероятностей переключения режимов были выявлены «пузыри» в динамике индекса S&P500, то тесты ван Нордена, в которых вероятность переключения режимов являлась функцией размера «пузыря», не выявили факта наличия «пузыря» при использовании тех же данных.

* * * Приведенные выше три теста, как легко заметить, применимы в первую очередь для выявления и анализа «пузырей» на фондовом рынке. В следующем разделе мы более подробно остановимся на работах, посвященных изучению и моделированию ситуации на рынке недвижимости. Далее представлены эмпирические работы, которые тестируют на реальных данных большинство из гипотез, предложенных в теоретических работах. Здесь основное внимание уделено построению объясняющих и объясняемых переменных, а также методам оценки.

2.4. Подходы и методы исследования ситуации на рынке недвижимости В начале данного раздела коротко остановимся на теоретических статьях, описывающих различные механизмы взаимосвязи цен на недвижимость и других факторов. Как правило, предложение жилья считается фиксированным в краткосрочном периоде, поэтому цены на жилье определяются динамикой спроса на недвижимость. В большинстве статей основное внимание уделяется влиянию на спрос ожиданий в изменениях ставок процента, темпов инфляции и самих цен на недвижимость, а также взаимосвязи поведения и выбора агентов с системой налогообложения и кредитными институтами, а именно с правилами получения и погашения ипотечных кредитов.

Работа Рэнни (Ranney, 1981) посвящена анализу влияния ипотечного кредитования с первоначальным взносом на текущие цены и спрос на жилье в предположении, что агенты в экономике обладают совершенным предвидением относительно будущих изменений на рынке недвижимости, в частности относительно изменений цен.

Теоретическая модель строится на основе модели потребления, а именно двухпериодной модели жизненного цикла, где в первом периоде агент работает и имеет возможность накапливать сбережения, а во втором – выходит на пенсию и уже расходует только богатство, накопленное в первом периоде. Также предполагается что предложение недвижимости, цены на остальные товары, а также доходность других активов являются фиксированными на протяжении жизни агентов. Кроме того, считается, что ставка по ипотечным кредитам превышает ставку по сбережениям домохозяйства.

Автор решает следующую задачу потребителя:

T max (At, Bt )dt + F(W ) при условиях U + + (1a) S = S - (1- b)PH H, S > 0, (1b) 0 b, (1c) At = H, (1d) DSt = It + rSt - brmPH H - Pt Bt, St 0 для t, (1e) W = ST + PHT H.

U F – возрастающие, дважды непрерывно дифференцируемые, вогнутые по и всем своим аргументам функции.

Экзогенные переменные:

It – заработная плата в момент времени t ;

– константа, переводит запас недвижимости в предоставляемые ею услуги, предполагается, что поток услуг недвижимости пропорционален ее запасу и одинаков во всех периодах;

r – ставка процента по сбережениям;

rm – ставка процента по ипотечному кредиту;

m rm = rm /(1- e-r T ) – эффективная ставка по ипотечному кредиту, равная доле ипотечного займа, которую домохозяйство должно выплачивать в каждом периоде t ;

– максимальная доля стоимости жилья, на которую может быть предоставлен ипотечный кредит в момент времени t = 0, остальное выплачивается в качестве первоначального взноса;

Pt – стоимость остальных товаров и услуг в момент времени t ;

PH – стоимость единицы недвижимости в момент времени t = 0 ;

PHT – стоимость единицы недвижимости в момент времени t = T.

Эндогенные переменные:

At – потребление услуг недвижимости в момент времени t ;

Bt – потребление других товаров и услуг в момент времени t ;

St – сбережения в момент времени t ;

DSt – изменение сбережений переменной St во времени;

+ S – запас сбережений сразу после приобретения жилья;

S – начальный запас сбережений до покупки жилья;

H – размер дома, который приобретает агент;

b – доля жилья, которую агент приобретает в кредит;

W – богатство агента на момент выхода на пенсию, t = T.

Потребитель максимизирует свою полезность на протяжении всего жизненного цикла, выбирая размер приобретаемого в момент времени t = 0 дома и долю его стоимости, которую он будет дол жен выплачивать в кредит по ставке rm вплоть до момента времени t = T. Выписанные ограничения можно интерпретировать следующим образом:

• сразу же после приобретения дома сбережения агента должны быть неотрицательными и равными первоначальным сбережениям за вычетом первоначального взноса;

• доля дома, приобретаемая в кредит, не может быть меньше нуля или превышать институционально установленную норму, т.е., иными словами, покупая жилье, агент обязан сделать первый взнос в размере не меньше, чем (1- ) % от стоимости дома;

• после приобретения дома поток предоставляемых им услуг постоянен во времени и прямо пропорционален размеру купленного дома, т.е. считается, что амортизация равна нулю, и агент не несет издержек на содержание дома;

• после приобретения дома сбережения есть разница между суммарным доходом (заработная плата плюс проценты по сбережениям) и затратами на погашение ипотечного кредита и приобретение других товаров и услуг;

• реальное богатство по выходе на пенсию равно сумме стоимости дома в ценах момента времени t = T и сбережений, накопленных к этому моменту времени.

В статье подробно рассматривается упрощение модели в предположении, что St > 0 для t, 0 < t < T. Если условие St > 0 выполнено, тогда решения агента относительно потребления зависят не от распределения дохода во времени, а только от приведенной к моменту времени t = 0 величины этого дохода. В этом случае выписанные ограничения можно привести к моменту времени t = 0 и переписать задачу потребителя следующим образом:

maxV (H,Q) при условиях:

(2a) S + Y + PH = (1- b + bk)PH H + Q, (2b) S - (1- b)PH H 0, (2c) 0 b.

Введены следующие обозначения:

T V (H,Q) = max U (H, Bt )dt + F (W ) Bt,W T при условии Q = Pt Bte-rtdt +We-rt – приведенная стоимость това ров и услуг;

T Y = Ite-rtdt – приведенный доход, заработанный после приоб ретения дома;

T k = e-rtdt – приведенная стоимость платежей по ипотечному m r кредиту за единицу приобретаемого жилья;

P = PHTe-rt – приведенная стоимость единицы жилья по выходе агента на пенсию.

Далее автор приводит графический анализ данной задачи потребителя. Для каждого потребителя существуют ограничения, которые могут влиять на решения о распределении средств на приобретение услуг недвижимости, на потребление других товаров и услуг, а также на решение о накоплении сбережений.

Во-первых, если покупка дома полностью финансируется из первоначальных сбережений, тогда агент не будет прибегать к помощи ипотечного кредитования, и его бюджетное ограничение запишется следующим образом: (i) Y + S - (PH - P)H - Q 0 – обозначено прямой a на рис. 1–3.

Во-вторых, если агент пользуется услугами ипотечного кредитования, тогда его бюджетное ограничение приобретает вид: (ii) Y + kS - k(PH - P)H - Q 0 – на рис. 1–3 обозначено прямой b.

В-третьих, существует еще одно ограничение, обозначенное прямой c : (iii) S - (1- )PH H 0 – первоначальный платеж по ипотеке не может превышать начального уровня сбережений.

Полученные таким образом бюджетные множества изображены на рис. 1–3. Исходя из ограничений (i)–(iii) каждый из агентов может оказаться агентом одного из четырех типов. К I типу отнесены те агенты, для которых ограничение (iii) выполнено как равенство, т.е.

все свои первоначальные сбережения такие агенты тратят на выплату первого взноса по ипотечному кредиту. Можно считать, что в рамках данной экономики это наименее богатые агенты, или же, если позволить функции U (H, B) быть неодинаковой для разных агентов, можно считать, что к I типу отнесены те агенты, которые в большей мере ценят услуги, предоставляемые жильем. Ко II типу отнесены такие агенты, для которых условие (iii) выполнено строго, но которые пользуются ипотечным кредитом. К III типу относятся агенты, которые не пользуются услугами ипотечного кредитования, но все свои первоначальные сбережения тратят на приобретение дома, т.е. они покупают настолько большой дом, насколько могут себе позволить, не прибегая к заимствованиям. К последнему, IV типу отнесены наиболее богатые или же наименее ценящие жилищные услуги агенты, а именно те, во-первых, которые не прибегают к ипотечному кредиту, а во-вторых, сбережения которых положительны сразу после приобретения жилья.

Рис. Рис. Рис. Следуя логике работы, перейдем к рассмотрению изменений частичного равновесия на рынке недвижимости при будущем росте цен на жилье.

Предполагается, что предложение недвижимости фиксировано и бесконечно делимо, предложение остальных товаров абсолютно эластично, т.е. изменение цен на жилье не влияет на цены других товаров и услуг, а также на тип агента. Кроме того, как уже говорилось, агенты обладают совершенным предвидением относительно будущего роста цен. Начнем рассмотрение с наиболее простого случая, т.е. с анализа поведения агентов типа IV.

В ситуации, когда рынок кредита не используется, автор показывает, что агенты будут нейтральны к будущему росту цен и попрежнему будут выбирать такую точку потребления, в которой равны доходность жилья и доходность альтернативных ценностей. Показано, что ожидаемый рост цен ведет к трем следующим эффектам:

во-первых, рост цен в период t = 0 равен приведенному росту цен в будущем; во-вторых, полезность и потребление неизменны; втретьих, общий уровень сбережений снижается.

Аналогично дело обстоит в случае с агентами типа II. Показано, что ожидаемый рост цен также приводит к росту текущих цен на жилье, однако в меньшей мере, чем в случае IV, а также к увеличению спроса на жилье. В случае с агентами типов I и III ожидаемое изменение цен не влияет на решение о размере приобретаемого жилья, так как в первом варианте все имеющиеся средства расходуются на первый взнос, а в третьем – на покупку всего дома. Таким образом, если нет увеличения спроса на жилье в текущем периоде, то цены в периоде t = 0 неизменны.

Заметим, что выводы для каждого случая сделаны в том предположении, что экономика состоит из какого-либо одного типа агентов. В реальности же наверняка будет наблюдаться некоторое распределение агентов по их финансовым возможностям и предпочтениям, поэтому на ожидаемое повышение цен в будущем рынок всегда будет реагировать текущим повышением цен, однако на величину меньшую, чем приведенная к текущему моменту времени ожидаемая цена, в силу наличия рынка ипотечного кредита.

Стейн (Stein, 1995) ставит целью своей работы объяснение того, какие факторы отвечают за колебания цен на недвижимость, а также за объем сделок на данном рынке.

В качестве основного из таких факторов автор предлагает наличие обязательного первоначального взноса при приобретении дома.

Модель, представленная в статье Стейна, основывается только на рациональном поведении агентов и исключает влияние «пузырей».

В качестве основных предпосылок работы можно выделить следующие. Во-первых, приобретение дома требует существенного первоначального взноса, даже при приобретении в кредит. Кроме того, вследствие предположения об убывающей предельной полезности владения недвижимостью один покупатель, обладающий средствами для покупки 10 единиц недвижимости, вероятно, не будет предъявлять такой же спрос, как 10 покупателей, обладающих средствами для покупки одной единицы недвижимости каждый. Вовторых, дом представляет собой существенную часть богатства домохозяйства, вследствие чего экзогенные шоки цен на недвижимость могут оказывать значительное влияние на поведение агентов в экономике.

В базовой модели Стейн выделяет три периода. В нулевом периоде каждое домохозяйство наделено единицей недвижимости5, кроме того, каждое домохозяйство имеет определенную задолженность по кредиту. Вид этого распределения долгов G(K) среди доL H машних хозяйств определяется на промежутке [K, K ] и во многом определяет поведение экономики в представленной модели. В первом периоде домохозяйства могут торговать друг с другом на рынке недвижимости, при этом общий запас недвижимости фиксирован на протяжении всех периодов. Все домохозяйства воспринимают сложившуюся на рынке цену P как заданную, поэтому стоимость дома размером H составляет PH, т.е. недвижимость счита То есть все домохозяйства обладают домами одинакового размера, равного единице. Кроме того, в данной модели недвижимость представляется бесконечно делимым благом, поэтому в следующем периоде при достаточном количестве средств домохозяйство может купить дом любого размера.

ется неделимым и гомогенным товаром. Автор делает несколько важных предположений относительно характера сделок, совершаемых на рынке жилья. Во-первых, при продаже дома домохозяйство должно полностью выплатить оставшуюся задолженность по ипотечному кредиту Ki.

Во-вторых, для приобретения нового дома оно должно внести необходимый минимальный первоначальный взнос PH, определяемый как доля, 0 < < 1, общей стоимости приобретаемого дома. В-третьих, в экономике нет рынка аренды жилья, т.е. домохозяйство может жить только в собственном доме. Таким образом, размер дома Hi, приобретаемого домохозяйством i в первый момент времени, ограничен следующим соотношением:

PHi (P - Ki) /. (*) Во второй момент времени домохозяйства получают доход от своей трудовой деятельности, равный 1+ Ki, оплачивают оставшийся долг по ипотеке, а оставшиеся средства употребляют на приобретение композитного блага. Таким образом, с точки зрения суммарного богатства все домохозяйства одинаковы, но их отличает распределение богатства во времени, т.е. домохозяйства с большим размером долга Ki более ограничены с точки зрения наличия ликвидных средств в первом периоде.

Функция полезности домохозяйства представляется в виде:

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 15 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.