WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 10 | 11 || 13 | 14 |   ...   | 15 |

возможные трудности со срочной покупкой или продажей. Если инвестор приобретает недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, то ожидаемый рост цен должен быть достаточным, чтобы покрыть издержки, связанные с владением недвижимостью в период низких цен. Если же инвестор приобретает недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее внаем, то естественно, что ожидаемая дисконтированная прибыль должна превышать затраты на покупку и содержание. В первом случае возможно возникновение ценового «пузыря», так как инвестор ориентируется только на ожидаемую цену, тогда как во втором инвестор ориентируется на будущий спрос со стороны домохозяйств на услуги недвижимости и, значит, в большей мере на фундаментальную стоимость недвижимости.

Таким образом, основным фактором, влияющим на спрос со стороны инвесторов, является ожидаемая доходность недвижимости по отношению к другим активам с учетом издержек на ее содержание.

Если считать набор финансовых инструментов, доступных инвесторам, ограниченным, тогда в качестве фактора, влияющего на спрос, можно также рассматривать доступность инвестирования в недвижимость по сравнению с другими активами.

2. Предложение недвижимости До сих пор все выводы сделаны в предположении фиксированного объема недвижимости, торгуемого на рынке в данный момент, вполне оправданного в краткосрочной перспективе. Однако такое предположение неправомерно в долгосрочном периоде. Рынок недвижимости, то же касается и рынка жилья, состоит из двух подрынков: рынков первичной и вторичной недвижимости. На первом предложение формируется объемом готовой на данный момент недвижимости, следовательно, определяется в прошлых периодах и не зависит от текущих цен. На втором предложение пропорционально совокупному запасу недвижимости, причем доля этого запаса, выставленная на продажу в данный момент, может существенно зависеть от текущих цен, особенно при наличии на рынке большого числа квартир, не занятых под жилье15.

Согласно статистике США, объем сделок на рынке жилья существенно выше при растущих ценах, чем при падающих.

С точки зрения строительных фирм строительство жилья будет тем выгоднее, чем дороже жилье относительно недвижимости другого рода. Если относительные ожидаемые цены на жилье повышаются, тогда строительные фирмы при прочих равных будут строить больше жилья, т.е. их текущие решения относительно объемов строительства могут влиять на будущие объемы жилья, торгуемые на рынке. Кроме того, существенную роль при принятии решений об объемах строительства играют издержки самого строительства, такие как зарплаты рабочих, стоимость строительных материалов и земли, а также ожидаемое время продажи всех построенных объектов, так как фирма также несет издержки на содержание непроданной недвижимости.

Основными факторами, влияющими на предложение жилья на рынке в данный момент, являются ожидаемые относительные цены, сформированные в прошлых периодах (на этапах начала строительства), а также издержки производителя прошлых периодов, т.е. зарплаты строительных рабочих, стоимость строительных материалов и т.д.

Таким образом, выявлены основные факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости. В ходе эмпирического исследования на основе имеющихся данных будут сконструированы переменные, оценивающие эти факторы, построены эконометрические модели, на основе которых будут проверены гипотезы о предполагаемом влиянии рассмотренных факторов.

3. Эмпирический анализ возможности возникновения спекулятивного «пузыря» на рынке жилья в России 3.1. Спецификация модели и выбор объясняющих переменных Дальнейшие эмпирические расчеты в работе проведены в предположении, что размер первичного рынка характеризует активность на рынке жилья в целом. Для этого в работе приняты следующие предпосылки. Во-первых, инвесторов в первую очередь интересует первичное жилье, так как оно относительно дешевле вторичного1, а значит, при ожидаемом росте цен обладает большей доходностью.

Также предполагается, что приобретение и оформление в собственность первичного жилья сопряжено с меньшим числом формальностей. Кроме того, первичное жилье требует меньших затрат на обслуживание и текущий ремонт. Во-вторых, домохозяйства предъявляют спрос и на первичном, и на вторичном рынках. Если предположить, что рынок аренды жилья развит слабо и домохозяйство, продающее жилье, обязательно нуждается в новом, то при растущем числе домохозяйств в конечном итоге спрос будет предъявляться на первичном рынке. Таким образом, можно считать, что при нулевых объемах первичного рынка размер вторичного также будет мал.

Отметим, что для решения основной задачи, поставленной в работе, а именно для выявления спекулятивной составляющей на рынке недвижимости России, лучше всего было бы использовать описанные выше эмпирические методы идентификации «пузыря». Однако в России официальные статистические данные по ценам на недвижимость стали публиковаться относительно недавно – с 2002 г., поэтому построить на таких данных временные ряды хоть скольконибудь приемлемой длины для применения указанных методов не представляется возможным. По этой причине в работе для решения Первичное жилье может быть куплено еще на этапе строительства или даже проекта.

поставленной задачи были выделены два типа переменных, отвечающих за спекулятивный и фундаментальный спрос.

Разумеется, в идеале нужно оценивать отдельно два уравнения спроса: со стороны инвесторов и со стороны домохозяйств, так как они определяются различными факторами. В реальности спрос со стороны инвесторов не может быть отделен от спроса со стороны домохозяйств, так как в качестве переменной, характеризующей общий спрос, доступны только ряды цен и индексов цен на жилье, поэтому на эмпирических данных можно оценивать лишь обратную функцию спроса на жилье со стороны обоих типов агентов. Кроме того, нет возможности разделить рынки первичного и вторичного жилья на эмпирических данных, так как нет доступных данных по объемам сделок на всем рынке жилья, имеется только статистика по вводам нового жилья. Таким образом, для дальнейших оценок необходимо принять предпосылку о том, что первичное жилье, представленное на рынке в текущем году, сдано в этом или в предыдущих годах2.

В нашем распоряжении имеются только годовые данные изменения индексов цен и ввода нового жилья, поэтому естественно было бы оценить систему одновременных уравнений спроса и предложения только на рынке первичного жилья. Однако такой подход не может быть оправдан для нашей задачи по следующим причинам:

во-первых, предложение жилья определяется не текущими издержками строительства и ценами на недвижимость, а соответственно их значениями и ожидаемыми значениями, сформированными в прошлых периодах. Во-вторых, в предположении, что агенты обладают статическими ожиданиями, спрос на жилье, определяемый их ожиданиями относительно будущих доходов, ограничений ликвидности и т.д., будет на самом деле определяться предыдущими значениями этих переменных. Таким образом, в силу специфики рассматриваемого актива – жилья использование инструментальных переменных Также вероятно, что квартиры в официально сданном доме попадают на рынок позже срока сдачи, так как официальные и реальные сроки готовности дома могут существенно разниться.

в данной ситуации более оправданно, чем оценивание системы одновременных уравнений.

Теперь перейдем к рассмотрению уравнений спроса и предложения. Вначале рассмотрим два вида спроса: со стороны инвесторов и со стороны домохозяйств.

Спрос на новое жилье со стороны инвесторов DtInvest :

Invest DtInvest = d (ind _ PHt,ind _ PHtexp,texp, PAtexp,creditt ), +1 +1 +где ind _ PHt – темп роста цен на жилье; ind _ PHtexp – ожидаемый +темп роста на жилье в следующем периоде; texp – ожидаемая ин+фляция будущего периода; PAtexp – ожидаемая доходность от аль+тернативных инвестиций; creditt – переменная, характеризующая доступность кредита.

В рамках данной работы ожидания агентов считаются статическими, поэтому в качестве ожидаемых значений используются текущие или предыдущие значения переменных.

Обратная функция спроса со стороны инвесторов на первичное жилье, которая будет использоваться для эмпирических расчетов, имеет вид:

ind _ PHtInvest = 0 +1invhousest +2rtst +3creditt +4startt + t, где ind _ PHtInvest – отношение цен на жилье в текущем периоде к ценам на жилье в базисном периоде (I квартал 2002 г.); invhousest – доля (в процентах от общего объема) инвестиций в жилье – proxyпеременная для доходности от покупки жилья; характеризует ожидаемый темп роста цен на жилье в будущем периоде ind _ PHtexp ;

+startt – предложение жилья на первичном рынке.

В работе использован прирост в процентах по отношению к проA шлому году индекса РТС – rtst как proxy-переменная для – t темпа изменения стоимости альтернативного актива; creditt 3 – переменная, характеризующая доступность ипотечного кредита (в работе использован показатель размера кредитной задолженности в рублях на одного жителя); Htnew – предложение жилья на первичном рынке, равное вводу новых домов в текущем периоде.

При формировании уравнения спроса со стороны домохозяйств будем следовать логике работы Керла (Kearl, 1984). Тогда спрос на жилье со стороны домохозяйств Dht выглядит следующим образом:

h Dthousehold = d (ind _ PHt, area _ fitt,incomet,texp ).

+Обратная функция спроса со стороны домохозяйств может быть записана в виде:

ind _ PHthousehold = 0 + 1incomet + 2cpit + 3startt + 4area _ fitt +t, где incomet – реальный доход домохозяйства, выраженный в рублях 2002 г.; cpit – темп инфляции; startt – предложение жилья на первичном рынке; area _ fitt – суммарный запас жилищного фонда на душу населения за вычетом ветхого и аварийного жилья.

В качестве основного фактора, характеризующего спрос со стороны домохозяйств, лучше всего было бы использовать стоимость аренды жилья, но, к сожалению, таких данных по российским регионам нет.

Таким образом, темп роста цен на жилье имеет вид:

Этот фактор был отнесен к спекулятивным в силу того, что система кредитования в России развита довольно слабо и большинство населения не имеет к ней доступа в силу либо недоверия, либо высоких процентов.

ind _ PHtH = 0 +1invhousest + rtst +3credit + (45) + 1incomet + 2cpit + 3startt + 4area _ fitt + µt Предложение жилья со стороны строительных фирм startt :

startt = s(ind _ PHtexp,ind _ PEstexp,ct ), где ind _ PHtexp и ind _ PEstexp – ожидаемые рост цен на жилье и рост цен на недвижимость другого рода в период t, сформированные в прошлом периоде; ct – издержки строительства (например, зарплата рабочих в строительной отрасли, стоимость строительных материалов).

В такой спецификации неявно присутствует предпосылка о конкурентности рынка строительных услуг и о возможности для фирм выбирать между строительством объектов жилого и нежилого назначения, т.е. фирмы могут выбирать те объекты, которые, по их мнению, принесут им наибольшую прибыль.

Линеаризованная форма уравнения предложения имеет вид:

start = + 1ind _ PHt-i + invbuildst-i + 3 pi _ bcwt-i +t, (46) 0 где startt – предложение нового жилья в момент времени t ;

ind _ PHt – темп роста цен на жилье в предыдущих периодах;

invbuildst-i – доля инвестиций в нежилое строительство (здания и сооружения) как proxy-переменная для доходности строительства нежилых объектов; pi _ bcwt-i – индекс стоимости строительномонтажных работ (база – декабрь 2002 г.) в качестве proxyпеременной для зарплаты рабочих, занятых в строительстве.

Строительство занимает определенные сроки4, поэтому в ответ на изменение спроса предложение жилья не может быть быстро изменено, и на текущее предложение жилья влияет в большей степени значение указанных переменных прошлых лет.

Таким образом, в работе будут оцениваться уравнения (45) и (46).

При этом ожидаются следующие знаки при объясняющих переменных, т.е. предполагается проверить следующие гипотезы:

1. Спрос на жилье зависит как от переменных, характеризующих спрос со стороны инвесторов, так и от переменных, определяющих спрос со стороны домохозяйств, т.е. в уравнении (45) одновременно значимы как i, так и, i = {1,2,3}, j = {1,2,3,4}.

j Таким образом, в работе считается, что первые три переменные в уравнении (45) являются факторами спекулятивного спроса, а оставшиеся четыре – факторами фундаментального спроса.

2. Спрос на жилье положительно зависит от ожидаемых темпов роста цен на жилье и отрицательно – от ожидаемых темпов роста цен на альтернативные активы, т.е. в уравнении (45) коэффициент 1 – положителен, а 2 – отрицателен. Если эта гипотеза не будет отвергнута, то это позволит сделать вывод о наличии на рынке инвесторского спроса, так как предполагается, что домохозяйства при покупке жилья не учитывают альтернативных способов вложения денег, потому что приобретают жилье как благо, а не как актив, приносящий доход.

3. Доступность кредита позволяет большему числу агентов предъявлять спрос на рынке жилья, в том числе и таким, которые неспособны в дальнейшем расплатиться за приобретенную недвижимость. Таким образом, в данной ситуации предъявляемый спрос может быть не обеспечен фундаментальным ростом доходов и в данной работе отнесен к спекулятивному. Если данная гипотеза верна, то коэффициент 3 должен быть значимым и положительным.

К сожалению, для России нет данных по средним срокам строительства жилых объектов, однако здравый смысл говорит о том, что около 1–3 лет требуется для постройки жилого дома.

4. Увеличение дохода домохозяйств ведет к повышению спроса с их стороны на жилье, которое является нормальным благом. С одной стороны, это предположение достаточно очевидно в предпосылке, что недвижимость – нормальное благо, с другой – в ряде эмпирических работ, анализирующих рынок недвижимости США, такой зависимости не найдено, что может быть объяснено хорошо развитым рынком ипотечного кредитования (Kearl, 1979). В России ипотечное кредитование появилось сравнительно недавно и распространено далеко не везде5, поэтому коэффициент 1 при переменной I в уравнении (45) ожидается значимым и положительным.

5. Спрос на жилье положительно зависит от ожидаемой инфляции, т.е. коэффициент 2 в уравнении (45) положителен. Эта гипотеза основана на предпосылке о том, что домохозяйства стремятся сократить денежные остатки при больших темпах инфляции, т.е.

как можно скорее приобрести блага и товары.

6. Чем выше на первичном рынке предложение жилья, тем ниже на него цены на данном рынке, т.е. коэффициент 3 в уравнении (45) должен быть отрицательным.

7. С точки зрения домохозяйств, чем больше обеспеченность жильем, тем меньше они готовы платить за дополнительную единицу жилья, поэтому коэффициент 4 должен быть отрицательным.

Pages:     | 1 |   ...   | 10 | 11 || 13 | 14 |   ...   | 15 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.