WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |   ...   | 15 |

Обратимся теперь к стороне предложения, т.е. рассмотрим, как Потерба моделирует предложение на рынке недвижимости. Предполагается, что строительная отрасль совершенно конкурентная, и ее предложение зависит от стоимости ее продукции, т.е. от цены на жилые дома. Валовые инвестиции составляют выпуск отрасли:

I = (Q), где > 0. С учетом строительства новых домов, т.е.

выпуска строительной отрасли, можно записать изменение запаса жилья:

& H = I - H = (Q) - H.

& Естественно, в равновесии H = 0, и равновесные цены определяются соотношением Q* = -1(H*), где H * – равновесный запас недвижимости. После определения равновесных значений цен и запаса недвижимости Потерба переходит к анализу влияния ожидаемой инфляции на рынок жилья.

Сначала он рассматривает изменение параметров равновесия при изменениях в ожидаемой инфляции:

d / d = (1- )di / d - dH / d. В равновесии относительные цены на жилье постоянны, так как его предложение постоянно, поэтому dH / d = 1. Тогда рост инфляции будет приводить к снижению издержек на содержание жилья только в том случае, если di / d < 1/(1- ). Согласно статье возможные значения средней предельной ставки подоходного налога лежат в пределах от 0,25 до 0,5. Это означает, что инфляционные шоки будут снижать издержки использования жилья, если номинальные процентные ставки в ответ на рост инфляции растут меньше, чем на 1 и 1/3% в ответ на каждый процент роста инфляции. Для того чтобы проверить, так ли это в действительности, Потерба предлагает оценить чувствительность номинальной ставки процента к инфляции в экономике. Возможный метод оценки приведен в статье, при этом рассматриваются ставки как по краткосрочным, так и по ипотечным, т.е. долгосрочным, кредитам, а также соответственно краткосрочная и долгосрочная ожидаемые инфляции.

В обоих случаях на основе полученных оценок не удается отexp вергнуть гипотезу о том, что di / d = 1, т.е. ожидаемая инфляция полностью включается в ставки процента. Потерба предполагает, что долгосрочные ставки процента напрямую влияют на решения индивидов о приобретении жилья, в то время как краткосрочные ставки должны подбираться таким образом, чтобы удовлетворять условию отсутствия арбитража, т.е. доход от обладания домом в каждом периоде должен быть равен доходу от обладания другими активами. Применительно к жилью это утверждение кажется сомнительным, так как оно явно недооценивает тот факт, что, во-первых, жилье само по себе является товаром потребления, а во-вторых, обладает гораздо меньшей ликвидностью, чем большинство активов.

Другое замечание Потербы о том, что краткосрочная ставка процента может влиять на решение индивида в этом или следующем периоде приобретать дом, кажется более логичной.

Чтобы проанализировать динамику рынка недвижимости и возможные пути прихода в равновесие, Потерба рассматривает следующую систему, задающую ключевые параметры, т.е. реальные цены и объем недвижимости:

& H = (Q) - H, & Q = -R(H ) +Q.

На рис. 6 точка A – начальное положение равновесия. Рассматривается случай снижения издержек использования недвижимости, приводящего к росту спроса на услуги жилья и, как следствие, к росту реальных цен. Новое равновесие – с возросшими реальными ценами и объемом рынка – обозначено точкой B.

Рис. В рамках предложенной модели при некотором шоке рынок будет приходить в новое равновесие по единственному пути, удовлетворяющему условию трансверсальности – BB. В краткосрочной перспективе объем недвижимости фиксирован на уровне H *, по этому реальные цены должны достичь значения Q, чтобы затем система по пути BB перешла в новое равновесие. Этот случай соответствует рациональным ожиданиям агентов экономики. Эта же диаграмма позволяет сравнить поведение реальных цен при различных типах ожиданий. Если ожидания агентов в экономике адаптивны или статичны, т.е. объем недвижимости предполагается фиксированным, то сразу после реализации шока экономика попадает в точку (H*;Q ), т.е. реальные цены возрастают сильнее, нежели в случае рациональных ожиданий.

Таким образом, представленная модель предлагает механизм, объясняющий колебания цен на рынке недвижимости, которые обусловлены в первую очередь изменениями в ожиданиях агентов относительно будущей инфляции. Для проверки на эмпирических данных Потерба воспользовался оценками функции спроса на недвижимость, сделанными в работе (Rosen, 1979), и оценил функцию предложения недвижимости как функцию инвестиций в строительство жилых домов в следующей спецификации:

INVt = 0 + 1Qt + 2QNt + 3Wt + 4Creditt + t, где Q – эффективные реальные цены на жилье «постоянного качества», т.е. эти цены учитывают издержки, которые несет производитель за время от постройки дома до его продажи; QN – цены на альтернативную недвижимость, т.е. не предназначенную для жилья;

W – средняя зарплата в строительной отрасли; Credit – переменная, характеризующая доступность кредита.

В качестве переменной, характеризующей инвестиции, использовались инвестиции на строительство жилых домов и их доля в ВВП.

Кроме того, для того чтобы учесть тот факт, что строительство требует времени, Потерба заменил переменные Q и QN на их ожидаемые значения, а лаги этих переменных использовал в качестве инструментов при оценке.

В полученных оценках эластичность инвестиций по реальной цене Q составила от 0,5 до 2,3 в зависимости от спецификации, кроме того, коэффициент при QN также оказался значим и отрицателен, как и предполагается в теории. Также стоит отметить, что коэффициент при Credit положителен и значим, причем введение его в регрессию значительно улучшает ее качество. Таким образом, Потерба делает вывод, что доступность заемных средств влияет в первую очередь на сторону предложения жилья, а не на спрос.

В итоге полученные оценки были использованы, чтобы в рамках описанной выше модели оценить влияние изменений в ожиданиях относительно будущей инфляции при различных ставках подоходного налога. Здесь приведены результаты, полученные Потербой только для случая = 0,25, все изменения указаны в процентах от начального уровня (табл. 2).

Таблица Изменение ожидаемой инфляции, % 0–0,02 0–0,05 0–0,08 0,03–0,Изменение цен при статических 8,3 23,8 44,4 35,ожиданиях Изменение цен при рациональ- 5,1 13,6 23,4 18,ных ожиданиях Равновесное изменение цен 2,7 7,4 13,1 10,Равновесное изменение объема 5,5 15,3 27,8 22,рынка Таким образом, полученные результаты свидетельствуют в пользу предложенной теории рынка недвижимости. Кроме того, согласно этим результатам колебания цен на данном рынке, в том числе случаи стремительного роста цен с их последующим снижением, могут объясняться изменениями в ожиданиях агентов относительно будущей инфляции в экономике. Наибольшие колебания цен будут наблюдаться в случае статических ожиданий агентов относительно предложения недвижимости, т.е. таких, когда агенты предполагают объем рынка жилья фиксированным. В случае если агенты знают о возможности увеличения объема рынка, рост цен будет меньшим.

Это свойство модели может служить объяснением того факта, что в разных регионах и городах цены на жилье растут непропорционально. Например, если жители города считают свой город плотно застроенным, то, скорее всего, в этом городе при ожидаемой инфляции цены будут расти быстрее, чем в городах, где еще достаточно мест под застройку, т.е. возможно увеличение предложения недвижимости.

В статье Керла (Kearl, 1979) показано, что инфляция, даже в случае когда агенты обладают совершенным предвидением относительно ее будущих значений, может приводить к искажениям относительных цен на недвижимость и соответственно влиять на решения агентов о приобретении недвижимости и накоплении капитала. Инфляция не является нейтральной по отношению к реальным переменным в силу ряда ограничений, накладываемых законодательством США на ипотечное кредитование, а именно в силу постоянства номинальных выплат по ипотеке.

Основная идея статьи заключается в следующем: если в экономике ожидается увеличение темпов инфляции, тогда ставки по ипотечным (как, впрочем, и по всем остальным) кредитам вырастут уже сейчас, так как банкам законодательно запрещено менять размер номинальных выплат в течение срока погашения займа. В такой ситуации домохозяйство, приобретая дом, уже сейчас вынуждено нести большее бремя кредитных выплат как в реальном, так и в номинальном выражении, в то время как его доходы в номинальном выражении вырастут только в последующих периодах в соответствии с инфляцией. Это приводит к тому, что в нынешнем периоде домохозяйство вынуждено больше сберегать для того, чтобы внести первый взнос и оплачивать платежи по ипотечному кредиту, и соответственно меньше потреблять. Таким образом, постоянство номинальных выплат и инфляция, даже если ожидания относительно ее будущих значений верны, влияют на размер начальных платежей, длительность контрактов и возможные риски, связанные с ипотекой.

Основная идея Керла как раз и заключается в том, что эти негативные эффекты увеличивают реальные издержки владения недвижи мостью, что ведет к снижению спроса и падению относительных цен на жилье. Кроме того, снижение относительных цен на недвижимость ведет к тому, что данная отрасль становится менее привлекательной для инвесторов, т.е. снижаются темпы строительства нового жилья.

В статье строится модель равновесия на рынке недвижимости, причем предполагается, что домохозяйства предъявляют спрос не на саму недвижимость, а на предоставляемые ею услуги, т.е. на первый план выдвигаются свойства, присущие недвижимости как товару.

Кроме того, поток услуг HS, предоставляемый имеющимся запасом sup ply недвижимости, пропорционален этому запасу: HS = H и фиксирован в краткосрочном периоде, так как жилищный фонд также можно считать фиксированным в силу малого валового прироста H = H. Таким образом, можно считать, что именно спрос отвечает за равновесные цены на рынке.

Согласно статье спрос на недвижимость как на жилье, т.е. на услуги недвижимости можно представить как функцию demand HS = (R, y, P, hh), где R – цена услуг, предоставляемых жильем (например, стоимость ренты); y – располагаемый доход; P – цены на другие товары и услуги; hh – вектор характеристик домохозяйства. С другой стороны, недвижимость также выступает в качестве актива, и здесь на спрос, скорее всего, будет влиять ее относительная доходность. Тогда в предположении, что рынки expected & капитала совершенны: R = PH ( + rm - PH ), где PH – стоимость жилья как актива; – норма амортизации; rm – реальная expected & ставка процента; PH – ожидаемое изменение цен на недвижимость. Исходя из этого в функцию спроса можно добавить еще несколько определяющих переменных:

1 demand expected & H = (R, y, P, hh) = ( + rm - PH, y, P, hh). В demand силу постоянства запаса жилищного фонда ( H = H ) относительные цены на жилье можно записать следующим образом:

expected & PH / P = (H, y, hh, rm + - PH ), expected & где rm + - PH = hhc – издержки по владению недвижимостью.

Предполагается, что искажения, вносимые инфляцией, отражаются на привлекательности недвижимости как средства для сохранения богатства. По мнению Керла, параметром, в наибольшей степени ответственным за эти искажения, является первоначальный взнос PH lvr Rm /[1- (1+ Rm)-T ], где lvr – соотношение размера выданного кредита к оцененной стоимости жилья; Rm – номинальная ставка процента по ипотеке; T – срок погашения кредита. Кроме того, Керл утверждает, что срок погашения кредита может также влиять на спрос на жилье. Это утверждение он обосновывает следующими рассуждениями. При увеличении срока погашения кредита, с одной стороны, снижаются периодические выплаты по кредиту, но, с другой – при наличии инфляции выплаты в последующих периодах снижаются в реальном выражении, т.е. при более высокой инфляции эффективные сроки погашения кредита T уменьшаются.

Таким образом, Керл представляет окончательный вид функции спроса на жилье:

& PH/ P = (H, y,hh,rm+ - PHexpected,T,PHlvr Rm/[1-(1+ Rm)-T)].

Рассмотрим моделирование стороны предложения, а именно инвестиций в жилищный сектор экономики. Согласно статье значение PH определяет инвестиции в строительство жилых домов, более того, текущая строительная активность никак не влияет на текущие цены на недвижимость. Из этих предположений Керл делает вывод, что спрос абсолютно эластичен в секторе жилищного строительства, в противоположность ему предложение запаса недвижимости абсолютно неэластично по текущим ценам, т.е. PH = PH. Если считать, что стоимость жилья как актива фиксирована, тогда строительство нового жилья определяется следующим образом:

sup ply PH = (hs,C), где hs – поток инвестиций в жилищное строи тельство; C – вектор цен на строительные материалы, в том числе зарплата в данной отрасли.

Керл задает уравнение изменения запаса жилищного капитала, определяемое прошлыми запасами, вводом нового жилья, а также другими потерями misc : H = (1- )H-1 + hs + misc.

В работе нет совместного рассмотрения этих уравнений и поиска равновесия или анализа внешних шоков. Можно сказать, что функции спроса на недвижимость и предложения инвестиций в строительство приведены, скорее, как обоснование для дальнейших эконометрических расчетов, основу которых составляет оценка функции спроса. Эмпирические оценки были проведены для домов на одну семью. Основное эконометрическое уравнение выглядит следующим образом:

ln(PH / P) = + 1 ln Q + 2 lnT + -3 -, + 3 ln hcc + 4 ln(KH-1 / hh)i + 5 lnY / hh bi ci i=0 i=где PH – индекс цен на недвижимость; P – индекс цен на товары потребления; Q – размер первоначального взноса; T – эффективный срок погашения кредита; hcc – стоимость капитала; KH – суммарный запас жилищного фонда в экономике; hh – число домохозяйств; Y – перманентный доход. Оценки проводились на квартальных данных с 1961 по 1973 г.

В ходе эконометрических оценок все рассматриваемые переменные оказались значимыми и имеющими ожидаемые знаки. Согласно результатам, номинальная ставка процента влияет на спрос на жи лье, так как коэффициенты при переменных Q и T значимы и отрицательны10. Однако здесь же и проявляются два основных эффекта Обе эти переменные являются производными от номинальной ставки процента.

влияния инфляции на спрос на недвижимость. С одной стороны, ожидаемая инфляция ведет к росту процентных ставок и, как следствие, к росту первоначальных платежей, в силу отрицательного знака при Q это ведет к снижению спроса. С другой стороны, наблюдается обратный эффект, а именно сокращение эффективного времени выплаты кредита, в силу уменьшения реальной величины будущих платежей. Из результатов оценок знак при переменной T отрицателен, т.е. сокращение времени выплат ведет к росту спроса на недвижимость.

Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |   ...   | 15 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.