WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 | 7 |   ...   | 11 |

Основные этапы управленческого цикла и периоды изменения темпа жилищного строительства приведены на рис. 1.12. 1.4. Моделирование структурных параметров муниципального R жилищного строительства при бюджетных ограничениях tупр tсн tув В России и в Санкт-Петербурге, в частности, растет спрос на доступное жилье при определенном дефиците его на рынке готовой продукции.

Для оценки реального спроса на социальное жилье, как правило, используются различные характеристики, в том числе: обеспеченность жильем, демографические характеристики (состав семей), очередность получения жилья, доходы семей. В результате исследования выяснилось, что показатели обеспеченности жильем в РФ находятся на уровне, близком к показаtпер телям в странах со средними доходами населения.

В условиях рыночных отношений в РФ отчетливо проявляется кризис tпр tупр в предоставлении социального жилья очередникам на улучшение жилищных условий, резко возрастает износ жилого фонда (в малых объемах выполняT Цикл управления Тупр лись ремонтно-реконструктивные и планово-предупредительные работы), доля аварийного фонда с начала рыночных реформ возросла практически Рис. 1.12. Основные этапы управленческого цикла и периоды изменения темпа вдвое, износ инженерных сетей и коммунального оборудования достигает жилищного строительства 60–65 %. В большинстве регионов страны очередь на получение жилья совсем распустили, в других она существует формально, практически без всяПри продолжительности цикла управления Tупр < tпр + tпер орган управкого движения. Санкт-Петербург – один из немногих субъектов Российской ления не будет успевать компенсировать возникающие задержки, и темп жиФедерации, в котором строится и предоставляется социальное жилье.

лищного строительства будет непрерывно падать. При Tупр > tпр + tпер под возОсновными направлениями реализации жилищной политики Санктдействием органа управления и потока задержек темп жилищного строительПетербурга являются:

ства будет испытывать циклические колебания. При этом по мере возникнопредоставление специализированного социального жилья, земельных вения новых задержек он будет постепенно снижаться (tсн). Однако в процесучастков для индивидуального жилищного строительства;

се реализации управленческого решения будет происходить постепенное возпредоставление безвозмездных субсидий, займов гражданам на реконрастание темпа (tув).

струкцию и приобретение жилья, в том числе реализация городской програмЕсли поток задержек характеризуется определенными промедлениямы «Молодежи – доступное жилье»;

ми в единицу времени, то за обусловленный период их уже возникнет невыпуск жилищных сертификатов и продажи их, в том числе на льготсколько.

ных условиях, гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

Достоинством подобного подхода является то, что с учетом задержек приобретение гражданами жилья с рассрочкой платежей на условиях можно определить значение темпа строительства в конце любого интервала ипотечного кредитования;

времени при известном его значении в начале интервала и при отсутствии перевод общежитий блочного и гостиничного типа в статус жилых домов;

воздействия органа управления. Полученные значения темпа жилищного строосуществление мероприятий по расселению ветхого и аварийного жиительства позволяют вычислить объемы строительной продукции, выраболищного фонда Санкт-Петербурга.

танной за один цикл управления.

30 Важной проблемой муниципальных органов в жилищной сфере мега- Чистая текущая стоимость полиса являются коммунальные квартиры. В Санкт-Петербурге принята проB1 C1 B2 C2 Bt Ct....

NPV (1.3) грамма поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде (1 r)2 (1 r)t 1 r города. Коммунальное заселение является специфическим анахронизмом, Инвестору следует отдавать предпочтение только тем проектам, которого нет в других странах (есть жилье для бедных, неустроенное, малодля которых NPV имеет положительное значение. Отрицательное же значегабаритное, но нет коммунального). Однако вопрос социальных приоритение свидетельствует о неэффективности использования денежных средств:

тов предпочтения в первоочередном обеспечении муниципальным жильем норма доходности меньше необходимой.

является дискуссионным.

Проанализируем зависимость NPV от ставки r для случая, когда вложеПеред муниципальными органами управления стоит еще важная прония осуществляются в начале процесса, а отдача примерно равномерная. Когда блема – снос и реконструкция пятиэтажек, исчерпавших свой физический ставка сравнения достигает некоторого значения r*, эффект инвестиций окаи моральный ресурс. Объем неблагоустроенного жилого фонда остается зназывается нулевым. Любая ставка, меньшая, чем r*, соответствует положительчительным.

ной оценке NPV.

Программа реконструкции пятиэтажек масштабна и сложна, финансиВ исследовании автора [14–17] видно, что при высоком уровне ставки руется она в основном за счет средств привлеченных инвесторов, методом отдельные платежи оказывают малое влияние на NPV. Поэтому различные «волнового переселения», а потому дает заметные сбои. Для ускорения этого по продолжительности периоды отдачи могут оказаться практически равнопроцесса необходимо привлечение бюджетных средств в значительных объеценными по конечному экономическому эффекту. В то же время при всех мах, чтобы довести объем ввода жилья до планируемого уровня.

прочих равных условиях проект с более длительным периодом поступлений Следует отметить необходимость использования ипотечного кредитодоходов предпочтителен. Из-за необходимости учета этого фактора в научвания, внедряемого как инструмент расширения доступности коммерческого ной литературе обсуждаются некоторые дополнительные показатели, котоприобретения жилья в процессе субсидируемого приобретения жилья очерые базируются на различных подходах к двум частям потока поступлений – редниками с покрытием первоначального взноса и части задолженности по в пределах срока окупаемости и за этими пределами. Поступления в пределах кредиту (в зависимости от объема предоставляемой субсидии) за счет бюдсрока окупаемости рассматриваются как покрытие инвестиций, остальные жетных средств.

поступления считаются чистым доходом и на них дисконтирование не расВ условиях совершенной конкуренции критерием эффективности инпространяется. Это стремление усилит важность второй части потока платевестиционного проекта объектов жилищного строительства является уровень жей, и, вероятно, увеличение данной части можно было бы достичь и иным прибыли, полученной на вложенный капитал. При этом под прибыльностью путем, например, умножая на какой-либо коэффициент и т. д. Дальнейшая (доходностью) следует понимать не просто прирост капитала, а такой темп вариация идет по линии еще большего внесения в методики расчета субъекего роста, который полностью компенсирует общее изменение покупательтивных элементов. Как правило, деление потока поступлений на основе сроной способности денег в течение рассматриваемого периода, обеспечивает ка окупаемости вовсе не обязательно. Это деление может осуществляться минимальный уровень доходности и покрывает риск инвестора, связанный и иным путем. В частности, предлагается просто выделять первые семь лет с осуществлением проекта.

инвестиционного процесса.

В мировой практике в настоящее время наиболее употребимы следуюИз проведенных исследований одним из основных факторов, опредещие дисконтированные критерии: чистая текущая стоимость (net present ляющим величину чистой текущей стоимости проекта, является масштаб value) NPV; индекс прибыльности (Profitability index) PI; отношение выгод деятельности, измеряющийся в «физических» объемах инвестиций в жилищк затратам (benefit/cost ratio) B/Cratio; внутренняя норма доходности или приное строительство. Отсюда вытекает естественное ограничение на применебыльность проекта (internal rate of return) IRR; период окупаемости (payback ние этого метода для сопоставления различающихся по этой характеристике period) PB.

проектов: большее значение NPV не всегда будет соответствовать более эф : Bt – выгоды проекта в год t;

фективному варианту капиталовложений.

Ct – затраты проекта в год t; t = 1 … n – годы жизни проекта.

Следующий критерий – отношение выгоды/затраты или прибыли/изТогда перечисленные критерии можно рассчитать следующим образом.

держки (Benefits to Costs Ratio) – рассчитывается по формуле 32 n Сравнение проектов с разными издержками по объектам жилищного Bt строительства с учетом разных критериев приведено на рис. 1.14.

t (1 r)t, B Cratio n Ct (1.4) t (1 r)t где Bt – выгоды в год t, р.; Ct – затраты в год t, р.; r – норма дисконта; t – год B B/Cratio = const осуществления проекта.

Если B/Cratio больше единицы, то доходность проекта выше, чем треNPV const буемая инвесторами, и проект считается привлекательным. При выборе криI N терия инвесторы должны быть уверены в том, что он даст точную оценку M проекта и правильно ранжирует альтернативы.

Во многих случаях NPV и B/Cratio одинаково выбирают лучший из двух L III проектов. Однако в некоторых ситуациях при выборе одной из нескольких IV альтернатив данные критерии дают противоречивые результаты.

Процесс выбора проекта жилищного строительства при бюджетном С С2 Сограничении можно смоделировать графическим способом (рис. 1.13).

Издержки проекта B Рис. 1.14. Сравнение проектов жилищного строительства с учетом разных издержек по каждому из них (противоречия NPV и B/Cratio) Если же сравниваются проекты с разными издержками, то могут возM N никнуть противоречия по разным критериям (например, по отношению до NPV = ходы/издержки L > N > M). Однако NPV проектов L и M равны, а у проекта N L B/Cratio = даже выше, т. е. N > M = N. Такой парадокс требует выбора критериев для ранжирования.

Однако получается, что данные два критерия зачастую эквивалентны.

Метод же чистой текущей стоимости NPV предпочтителен при сравнении C* C взаимно исключающих проектов при неограниченном финансировании.

Сравнение проектов для принятия правильных инвестиционных решеПриведенная стоимость издержек проекта ний является самой сложной проблемой в планировании развития предприяРис. 1.13. Сравнение альтернатив проектов жилищного строительства тия. Хотя достаточно часто рассмотренные критерии оценки эффективности инвестиционных проектов дают сходное ранжирование проектов по степени На графике, где по осям показываются приведенные стоимости издерпривлекательности.

жек и доходов, найдем точки, соответствующие проектам с равными значеТаким образом, сравнение различных критериев требует более подробниями NPV и B/Cratio (см. рис. 1.13).

ного рассмотрения. Критерии эффективности инвестиционных проектов Если оцениваются проекты в условиях строгого бюджетного ограничежилищного строительства основаны на определенных предпосылках, котония C = C*, то это вполне возможно. Границы эффективности совпадают для рые изложены в модели организации структуры строительства муниципальобоих критериев ( ). Проекты, которые находятся выше NPV 0 B Cratio ного жилья в мегаполисе.

на вертикальной линии, имеют большую доходность, а M предпочитается L и уступает N.

34 До ходы проекта доходов от проекта Приведенная стоимость 1.5. Модель организации структуры строительства ции социального жилья в базовом году с некоторой экспертной корректировмуниципального жилья кой или на основе ориентировочной расчетной оценки:

Kt Ct, N Разработка программы строительства муниципального жилья представ- t (1.5) St 1 Nt ляет многоаспектную задачу, в которой сочетаются требования, накладываегде Nt – число семей очередников на улучшение жилищных условий в планимые бюджетным ограничением, различными утвержденными программами руемом году t, натур. ед. измер.; Kt – консолидированные финансовые ресурв жилищной сфере мегаполиса и социальными потребностями очередников сы (бюджетные и внебюджетные), которые могут быть мобилизованы для на улучшение жилищных условий, не охватываемых этими программами.

строительства социального жилья в планируемом году t, руб.; Ct – средняя С учетом сложности поставленной задачи необходимо внедрение соврестоимость 1 кв. м общей площади в году t, р.; St – 1 – общая площадь введенноменных технологий управления в процесс разработки жилищно-строительной го жилья социального назначения в базовом году t – 1, м2; Nt – 1 – численность программы мегаполиса как социального, так и коммерческого жилья.

семей очередников, улучшивших жилищные условия в году t – 1 (в фонде Разработка системы мониторинга в сфере муниципального (социальобъемом St – 1), натур. ед. измер.

ного) жилья состоит в формировании и структурировании данных по очередПо упорядоченной выборке очередников объемом Nt и проведенной никам и переселенцам из реконструируемого жилищного фонда. Причем классификации потребностей этих семей с учетом действующих приоритеструктурирование потребности в социальном жилье должно осуществляться тов определяются величины как по составу и численности семей-очередников, так и по характеристикам муниципальных квартир, необходимых для удовлетворения сложившейся на Nt l, l 1, 2, 3, 4, (1.6) данный момент потребности.

Система мониторинга должна быть максимально открыта для поступ Nt где l – доля потребности в l-комнатных квартирах, и ления информации из всех внешних источников для пополнения, корректировки, фильтрации данных (выбытие очередников, изменение состава и струк (Nt ) 1.

l (1.7) туры семей, условий их проживания, приобретение или наследование жилья l и т. д.), поступающих по разным каналам, оценки их надежности и непротиТогда потребность в однокомнатных квартирах в году t – Q1(t) опредеворечивости. В системе может быть использована многоуровневая информаляется из соотношения ционно-управляющая система сбора и обработки данных (район, город).

t Nt Nt Ql l, l 1, 2, 3, 4. (1.8) Система должна быть построена так, чтобы при ослаблении (или даже разОднако такая характеристика структуры заселения социального жилья рыве в худшем случае) отдельных связей между уровнями она могла продолне совсем точно отвечает структуре потребности и социальным нормам жать функционировать с некоторой потерей надежности и устойчивости, комс позиций экономии бюджетных средств. Если принять минимум бюджетных пенсируемыми обычно экспертными оценками.

Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 | 7 |   ...   | 11 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.