WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 14 | 15 || 17 | 18 |   ...   | 38 |

Сговор участников торгов с владельцем имущества с целью неповышения стоимости. В этом случае необходима открытая публикация объявлений о торгах, кроме того, можно установить достаточно длительные сроки между моментом объявления о выставлении имущества на торги и самим моментом проведения торгов (несколько месяцев) для распространения То, как осуществлять налогообложение недвижимости при купле-продаже, требует дополнительного обсуждения. С одной стороны, при определенных условиях проводится корректная оценка стоимости, особенно, если продажа осуществляется по стандартному договору с участием налоговой инспекции. С другой стороны, оценка базы налога на недвижимость по стоимости продажи имущества может включать субъективные составляющие и в случае отличия коэффициента установления базы при сделке от используемого при установлении вмененной базы стимулировать теневое заключение сделок с неуказанием полной стоимости.

www.iet.ru информации. Еще одним дополнительным фактором, стимулирующим корректное ценообразование, может быть подача заявки на покупку недвижимости со стороны федеральных или региональных государственных имущественных органов (такая заявка может подаваться во всех случаях, при этом указанная в ней цена может или быть минимальной, или определяться на основе оценок о возможности дальнейшей перепродажи имущества). Это может улучшить цены заявок на покупку в случае сговора, особенно если торги проводятся в форме аукциона с закрытой подачей заявок.

В случае, если налогоплательщика не устраивает размер вмененной базы налогообложения по результатам запроса котировок, он может обратиться в налоговую инспекцию с заявлением об организации торгов. Издержки на организацию торгов в случае уменьшения налогооблагаемой базы несет налоговая инспекция, в случае увеличения – налогоплательщик.

Вариант третий: переоценка недвижимости по результатам торгов Для того чтобы смягчить последствия введения обязательной продажи недвижимости по результатам торгов в ходе определения стоимости имущества, возможен смешаный вариант, когда владелец имущества по результатам торгов отказывается от продажи и самостоятельно переоценивает базу налогообложения (возможно, с учетом поправочного коэффициента, соотносящего стоимость по результатам торгов и базу налогообложения). При этом, в целях стимулирования участия в торгах, в этом варианте можно предусмотреть, что часть штрафа за уклонение от уплаты налога при переоценке недвижимости по результатам торгов перечисляется победителю торгов.

В частности, для того чтобы избежать возможности возникновения ситуаций, при которых налогоплательщик оказывается наказан неадекватно своей вине, либо в результате изменения конъюнктуры, которого он не мог предвидеть, может быть предложен механизм, смягчающий последствия данного режима для неосмотрительных налогоплательщиков, занизивших по обсужденным причинам оценку своего недвижимого имущества. Для этого можно ввести для налогоплательщика возможность пересмотра им оценки базы в любой момент времени, даже когда уже принято решение о продаже его имущества. При этом должна быть уплачена разница между уже уплаченным налогом и налогом, начисленным после переоценки за некоторый период времени (полностью или частично за период владения имуществом или за период изменения конъюнктуры стоимости недвижимости).

При намеренных действиях налогоплательщика по занижению суммы налога с него могут взыскиваться дополнительно пени и штрафные санкwww.iet.ru ции (по решению суда). По-видимому, необходимо в ряде случаев предусмотреть рассрочку погашения вновь возникших обязательств Существенной проблемой внедрения процедуры самооценки налогооблагаемого имущества является усложнение налога, с точки зрения необходимости регулярной переоценки налоговой базы налогоплательщиками при конъюнктурном изменении цен. Использование возможности переоценки даже в течение налогового периода может представлять затруднение для определенной категории налогоплательщиков (одиноких пенсионеров и т.д.).

Другим аргументом против предлагаемого подхода является возможность занижения базы налога теми налогоплательщиками, которые по каким-либо причинам (сговор с чиновниками из налоговой администрации, возможность оказания политического давления на налоговую администрацию) могут рассчитывать на неприменение к ним права налоговой администрации по организации продажи, в том или ином варианте, их имущества, являющегося объектом налогообложения. Кроме того, в случае сговора налогоплательщиков с налоговыми органами налогоплательщики могут быть предупреждены о возможности выставления их собственности на торги, вследствие чего повышают собственную оценку стоимости исоответственно базу налога, без уплаты штрафа соответствующего размеру налогового уклонения. Дополнительно необходимо оговорить условия проведения процедуры организации торгов на имущество, в частности, кто имеет право инициировать данную процедуру.

Процедура самооценки может быть неэффективной для недвижимости, которую сложно реализовать на рынке либо по причине ее месторасположения, либо из-за сложностей с ее использованием (возникновения противодействия со стороны бывшего владельца и других собственников, если такой владелец имеет влияние в данной местонсти).

Существует также реальная экономическая проблема, возникающая изза различной субъективной оценки ценности недвижимости отдельными индивидуумами. Например, если гражданин решил в ближайшем будущем продать свою недвижимость или ему все равно – продавать или не продавать ее. В этом случае он оценит ее существенно ниже рыночной стоимости в целях минимизации налога30. Другой случай заключается в том, что на величину оценки будет влиять текущая платежеспособность гражданина.

Если он ограничен в средствах, то будет готов рисковать и устанавливать В данном случае необходимо исключить возможность появления предложений, склоняющих к продаже недвижимости под угрозой ее принудительной продажи при последующей переоценке стоимости для целей налогообложения в случае отказа.

www.iet.ru низкую величину оценки имущества, и оценка будет на уровне, который не компенсирует его издержки, возникающие при возможной продаже недвижимости. Если индивидуум не ограничен в средствах, то он будет в большей степени готов к тому, чтобы устанавливать ту цену, которая реально компенсирует все его издержки, связанные с продажей его собственности.

Кроме того, величина оценки будет зависеть от склонности индивидуума к риску. В то же время оценка недвижимости на уровне, несколько превышающей рыночную цену, в большинстве случаев (если не учитывать личные или политические причины сделки) страхует индивидуума если не от инициации процедуры продажи, то от факта продажи как такового.

При конкретной проработке техники самооценки недвижимости могут возникнуть юридические проблемы, связанные с отчуждением собственности налогоплательщика (данная проблема ослаблена в случае применения третьей схемы, когда стоимость имущества пересматривается налогоплательщиком по результатам торгов без продажи имущества). Например, в настоящее время нам затруднительно ответить на вопрос о том, как можно расценивать в рамках предлагаемого подхода отказ налогоплательщика от возможной продажи свей собственности за любую сколь угодно большую цену. Например, подобная ситуация может наблюдаться в случае короткого жизненного горизонта субъекта. В то же время, принуждая такого человека к самостоятельной оценке недвижимости с одновременной выдачей опциона на ее продажу по этой бесконечной цене, мы заставляем его платить бесконечно большой налог. Однако, на наш взгляд, в большинстве случаев такое потенциальное отчуждение собственности является добровольным – налогоплательщик сам определяет цену, по которой он готов подать имущество, и будет удовлетворен соответствующей сделкой.

Приведенные рассуждения позволяют сделать вывод о том, что стимулирование налогоплательщиков к оценке собственного имущества для целей налогообложения на уровне стоимости близком к рыночной чрезвычайно сильно зависит от множества поведенческих факторов, таких, как субъективная ценность имущества для налогоплательщика, его финансовые ограничения, склонность к риску и пр. В результате такой налог, повидимому, следует назвать не налогом на недвижимость, а налогом на комплекс жизненных условий индивидуума и его собственную оценку этих условий, что, в свою очередь, приводит к нарушению принципа горизонтальной справедливости налоговой системы. Помимо прочего высока вероятность злоупотреблений по сговору с администрацией, принимающей решения о продажах, а также высокие трансакционные издержки, связанные с правовым оформлением перехода права собственности на имущества в случае исполнения опциона в том или ином рассмотренном выше варианте.

www.iet.ru Приложение 1. Некоторые вопросы налогообложения недвижимости – опыт Новгорода и Твери 1. Автоматизированная система управления налогообложением недвижимости Общая характеристика автоматизированной системы управления Автоматизированная система управлением налогообложением недвижимости (АСУНН) предназначена для автоматизации и информационной поддержки процессов переучета, переоценки и налогообложения недвижимости.

АСУНН является комплексной информационной системой и имеет следующую функциональную структуру:

Подсистема создания и ведения реестра недвижимости Модуль ввода и модификации данных о недвижимости Модуль статистики и оценки качества кадастра Подсистема оценки недвижимости Модуль ввода моделей оценки Модуль управления процессом массовой оценки Модуль статистики результатов массовой оценки Модуль выпуска уведомлений об оценке Подсистема управления налогообложением Модуль расчета налога Модуль анализа последствий введения налога Модуль передачи данных в ГНИ Подсистема поддержки работы с налогоплательщиками Модуль выборки информации Модуль выпуска регистрационных уведомлений Модуль обработки апелляций Подсистема ведения справочников Общие справочники Справочники населенных пунктов и улиц.

АСУНН позволяет:

обеспечивать ввод данных в реестр недвижимости и его актуализацию, в частности сведений о видах объектов недвижимости, их физических характеристиках и фактическом использовании, данных о правах на объекты недвижимости и информации о субъектах этих прав;

www.iet.ru выполнять массовую и единичную оценку объектов недвижимости в соответствии с заданными для различных видов недвижимости моделями оценки их стоимости для целей налогообложения;

производить расчет налога на недвижимость в соответствии с правами налогоплательщиков, ставкой налога, налогооблагаемой базой и льгот по налогу;

выпускать уведомления о регистрации объектов недвижимости, об оценке недвижимости и о результатах апелляций;

обеспечивать доступ к информации для осуществления наблюдения (мониторинга) за ходом уплаты налога налогоплательщиками;

производить обработку апелляций налогоплательщиков с предоставлением им актуализированных данных о характеристиках объектов недвижимости, находящихся в их собственности, данных об оценочной стоимости этих объектов и сумме налога, подлежащего уплате в бюджет города.

Подсистема создания и ведения реестра недвижимости Остановимся более подробно на описании подсистемы создания и ведения реестра недвижимости. Данная система состоит из двух модулей: модуля ввода и модификации данных о недвижимости и модуля статистики и оценки качества реестра.

Модуль ввода и модификации данных о недвижимости – это набор программных средств, который позволяет вносить информацию о новых объектах и изменять информацию о существующих объектах в реестре недвижимости. Он включает в себя как пакеты процедур, размещенных на сервере баз данных Oracle, так и набор клиентских приложений, реализованных с помощью инструментов Oracle Developer 2000 (Forms, Reports).

Точная идентификация объектов недвижимости осуществляется путем присвоения каждому объекту кадастрового номера. Кадастровые номера формируются следующим образом. В основе всех номеров лежит номер кадастровой зоны, в которой расположен земельный участок. Кадастровые номера земельных участков, в свою очередь, создаются путем добавления к номеру кадастровой зоны номеров участков и их частей. При формировании номера здания к кадастровому номеру участка добавляется идентификационный номер здания. Кадастровый номер помещения строится на основе кадастрового номера здания, в котором оно расположено, путем прибавления к нему номера данного помещения. Дополнительно к кадастровым номерам каждый объект недвижимости имеет внутренний идентификационный номер ID.

www.iet.ru Идентификация правообладателей – физических лиц осуществляется по серии и номеру документа, удостоверяющего личность, юридических лиц – по ИНН, если он известен, или по сочетанию полей «Организационноправовая форма», «Название» и «Юридический адрес».

Для упрощения процедуры ввода информации модуль ввода содержит карточки учета объектов недвижимости, заполняемые на каждый объект недвижимости и на каждого правообладателя. Они содержат перечень всех характеристик объектов, необходимых для оценки их рыночной стоимости, и описание всех допустимых значений.

Карточки учета не только упрощают процесс актуализации реестра недвижимости, но и обеспечивают возможность совместного ведения реестра несколькими организациями, осуществляющими первичный учет недвижимости, без нарушения целостности информации, содержащейся в реестре. Как уже упоминалось выше, в Новгороде такими организациями являются комитет по земельным ресурсам и землеустройству, областное учреждение юстиции, Бюро технической инвентаризации и отдел по работе с недвижимостью КУМИ. Каждой из них открыт доступ только к тем полям базы данных, которые относятся к их непосредственной компетенции. Cотрудники БТИ могут вносить и изменять информацию о технических характеристиках объектов недвижимости, учреждения юстиции – о правах и правообладателях, земельного комитета – о земельных участках. Комитету экономики и финансов разрешен только просмотр данных, содержащихся в реестре.

При заполнении карточек учета система проводит контроль полноты их заполнения и корректности операции. Если остаются незаполненными поля, необходимые для идентификации объектов недвижимости, попытка записи информации в реестр блокируется.

Pages:     | 1 |   ...   | 14 | 15 || 17 | 18 |   ...   | 38 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.