WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 | 13 |   ...   | 38 |

Во-первых, количество сделок, используемых для отслеживания рынка, было недостаточно велико. Комитет экономики и финансов получал данные лишь от одной риэлтерской фирмы во всем городе (бывшей муниципальной). В 2001 г. в процессе расчетов была задействована информация о 45 сделках, в 2002 г. – о 41. Полученные выводы в дальнейшем проверялись на основе мониторинга цен предложения квартир, публикуемых в местной печати. Объем информации из этого источника достаточно велик – в www.iet.ru среднем 90–100 объявлений о продаже квартир в неделю. Однако соответствующие данные не являются достаточно надежными. Объявления о продаже квартир содержат неполную информацию об объектах недвижимости, в них, в частности, не указываются номера квартир, часто отсутствует номер дома и другие важные характеристики. Поэтому использование газетных объявлений позволяет сравнивать стоимости не конкретных квартир, а только квартир со схожими параметрами. Кроме того, в газетах публикуются цены предложения, которые не всегда совпадают с реальными рыночными ценами на квартиры. Исходя из этого, данный вид информации не использовался при расчете корректировочных коэффициентов.

Во-вторых, информация отслеживалась в целом по всему рынку жилой недвижимости, без выделения его отдельных сегментов. Соответственно, та структура рынка, которая была заложена в модель массовой оценки в момент ее создания, т.е. до кризиса 1998 г., воспроизводилась и в дальнейшем. Если на рынке происходят либо произойдут в будущем существенные структурные сдвиги, изменится соотношение цен на различные категории жилья либо на жилье в разных районах города, при существующей методике переоценки данные тенденции не будут учтены.

В то же время необходимо учитывать, что переоценка жилой недвижимости в настоящее время не имеет практического значения – налог на этот вид недвижимости не введен. Возможно, при использовании получаемых результатов в ходе реальной оценки налоговой базы расчеты будут производиться более аккуратно и с использование большего объема информации.

Общая схема администрирования налога на недвижимость Краткая характеристика схемы администрирования налога на недвижимость содержится в табл. 7.3. Очевидно, что, наряду с проблемами межведомственной координации при ведении реестра недвижимости, рассмотренной выше, наиболее серьезным вопросом налогового администрирования является организация разделения функций и взаимодействия между городской администрацией и налоговой службой.

В целом при подготовке эксперимента удалось наладить рабочее взаимодействие с налоговой службой, однако по отдельным вопросам возникали определенные трения. Так, первоначально налоговая инспекция отказалась передать администрации данные об идентификационных номерах налогоплательщиков со ссылкой на то, что эти сведения составляют налоговую тайну. Отказ был неправомерен – данная информация не входит в перечень сведений, составляющих налоговую тайну. Проблему удалось разрешить с привлечением внешних консультантов.

www.iet.ru Таблица 7.Распределение функций по администрированию налогообложения недвижимости Функции администрирования налогообОтветственный орган ложения недвижимости Определение порядка взимания налога Городская Дума Ведение реестра недвижимости для целей Комитет экономики и финансов городской налогообложения администрации* Оценка недвижимости, выпуск уведомле- Комитет экономики и финансов городской ний об оценке, проведение апелляций по администрации, Комитет по информатизаучету и оценке ции городской администрации Разработка формы расчета налога на не- Комитет экономики и финансов городской движимость администрации, Госналогслужба Исчисление налога на недвижимость Налогоплательщики – юридические лица Контроль правильности исчисления налога Госналогслужба на недвижимость Комитет экономики и финансов городской Выставление налоговых счетов администрации Сбор налога Госналогслужба Госналогслужба, Комиссия по работе с Мониторинг уплаты налога неплательщиками городской администрации Госналогслужба, Комиссия по работе с Принуждение к уплате налога неплательщиками городской администрации Административное рассмотрение апелляКомиссия по рассмотрению жалоб ций *Комитет экономики и финансов организует и координирует работу по ведению реестра, непосредственно включение необходимых сведений осуществляют комитет по земельным ресурсам и землеустройству, МУ «Бюро технической инвентаризации», отдел по работе с недвижимостью КУМИ, Новгородский филиал областного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как и с областным учреждением юстиции, с налоговой инспекцией было заключено соглашение, определяющее ее функции в рамках эксперимента. Кроме того, за счет средств города был проведен ремонт помещения налоговой службы, осуществлено оснащение оборудованием, необходимым для работы с налогом на недвижимость. Однако, как видно из табл.

7.3, значительную часть функций по налоговому администрированию в рамках эксперимента, включая такие чисто технические функции, как выпуск и доставка уведомлений об оценке недвижимости, выставление налоговых счетов, осуществляют подразделения администрации г. Новгорода.

Администрация также участвует в мониторинге уплаты налога, работает с www.iet.ru неплательщиками. Такое распределение функций не может рассматриваться как нормальный механизм налогового администрирования.

При расширении масштабов использования налога на недвижимость налоговая инспекция неизбежно должна будет взять на себя более широкие полномочия в администрировании данного налога. Так, предполагается, что при введении налога на недвижимость физических лиц она также будет частично выполнять функцию определения базы налогообложения, осуществлять расчет величины налога, выпуск и доставку платежных извещений налогоплательщикам. Однако, по имеющейся информации, до настоящего времени не удается в полной мере достичь договоренности с налоговой инспекцией о выполнении всего объема данных полномочий, что также потенциально может тормозить дальнейшее развитие эксперимента.

Финансовые результаты введения налога на недвижимость В ходе эксперимента не удалось решить задачу недопущения снижения поступлений от налога на недвижимость в местный бюджет по сравнению с заменяемыми поимущественными налогами. Общая характеристика финансовых результатов эксперимента представлена в табл. 7.4. Как видно из таблицы, по двум годам из трех городской бюджет нес потери от введения налога на недвижимость. В 2001 г. сборы от данного налога составили лишь 44% от заменяемых. Однако около 50% потерь было связано со льготой по налогу на недвижимость, предоставленной одному из предприятий – участников эксперимента в рамках системы привлечения инвестиций, действующей в Новгородской области. В 2002 г. городской бюджет получил даже некоторый, хотя и незначительный, выигрыш от налогообложения недвижимости. Прогнозировалось, что в 2002 г. этот выигрыш по меньшей мере не уменьшится, однако повышение ставок земельного налога изменило ситуацию – за счет налога на недвижимость было компенсировано лишь около 83% заменяемых поимущественных налогов.

Подобные финансовые результаты объясняются в первую очередь тем, что переход на уплату налога на недвижимость был фактически добровольным, т.е. осуществлялся предприятиями, у которых налоговая нагрузка в результате снижалась. Однако и в этой ситуации результаты не столь однозначны, как представляется исходя из изложенных выше сопоставлений.

Во-первых, по оценке городской администрации, потери от налога на недвижимость частично были компенсированы за счет роста поступлений от налога на прибыль, хотя очевидно, что на это влияли различные факторы, и выделить именно эффект от перехода к налогу на недвижимость достаточно трудно. Во-вторых, существенным источником поступления средств в местный бюджет стали платежи предприятий за выкуп земельных участwww.iet.ru ков18, который является необходимой предпосылкой для перехода к налогу на недвижимость. Так, в 2002 г. город дополнительно получил 8,7 млн рублей за счет этого источника.

Таблица 7.Общая характеристика финансовых результатов эксперимента по предприятиям, перешедшим на налог на недвижимость, тыс. руб.

2000 2001 2002 Оценка поступОценка посту- Оценка постулений от плений от плений от поимуще- Налог на Налог на поимущест- Налог на поимущест- Налог на ственных недвижинедвижи- венных налогов недвижи- венных налогов недвижиналогов мость (промость (при отсутст- мость (при отсутст- мость (при от- гноз) вии экспери- вии эксперисутствии мента) мента) эксперимента) до увеличения ставки земельного налога в раза – 1679,885,1 388,9 913,2 923,после увели- 1709,6 2010,чения ставки земельного налога в 2 раза – 2064,Источник: Комитет экономики и финансов администрации г. Новгорода.

Реформа арендных платежей Введение налога на недвижимость в г. Новгороде не было дополнено соответствующей реформой арендных отношений, т.е. установлением арендных платежей на основе рыночной стоимости недвижимости. Арендная плата за землю в основном19 устанавливается исходя из зоны располоЦена выкупа установлена на уровне трехкратной ставки земельного налога. 65% поступлений от выкупа земли направляется в местный бюджет. Все предприятия, выкупившие земельные участки, перешли на налог на недвижимость.

Методика определения арендной платы за земельные участки выделяет несколько особых случаев функционального использования земельных участков, арендная плата за которые не зависит от зоны расположения участка. К ним относятся земельные участки, используемые физическими лицами для проектирования и строительства, для эксплуатации гаражей, земельные участки, используемые юридичеwww.iet.ru жения земельного участка (всего на территории города выделено 6 зон) и его функционального использования. При этом арендные платежи за участки, используемые общественными организациями, а также так называемыми «бюджетно-дотационными» арендаторами (ЖКХ, благоустройство и т.п.), устанавливаются в интервале от 2,7 до 6,41 руб./кв. м, а за участки для коммерческого использования и торговли – от 40,5 до 193, 01 руб./кв. м.

Для участков производственного назначения арендная плата колеблется от 9,02 до 25, 34 руб./кв м. Подобная дифференциация дополняется поправочными коэффициентами, устанавливаемыми в зависимости от более конкретных характеристик использования участка, которые могут принимать значения от 0,5 до 6020.

Таким образом, очевидно, что ставки арендной платы за аналогичные участки значительно различаются по категориям арендаторов, а также в зависимости от характеристики использования земли. Для бюджетнодотационных организаций арендные платежи в среднем по городу в два раза ниже земельного налога, в то время как киоск ежегодно выплачивает до 250% рыночной стоимости арендуемой им земли (Вопросы реформирования 2001, с. 41). При этом для большинства участков коммерческого использования арендная плата соответствует примерно 20% рыночной стоимости земли, для участков производственного и некоммерческого использования – 3%.

7.1.4. Эксперимент по налогообложению недвижимости – опыт Твери В отличие от г. Новгорода, в Твери налог на недвижимость так и не был введен, хотя исходные предпосылки на момент начала эксперимента были не хуже, а в чем-то даже и лучше, чем в Новгороде. С конца 1980-х гг. в Твери начала формироваться информационная система, объединяющая данные земельного комитета, регистрационной палаты (которая изначально была городской), БТИ, администрации города по юридическим лицам, а также справочная информация по физическим лицам. В 1994 г. в городе на базе одного из районов был осуществлен пилотный проект по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, на момент начала эксперимента город имел техническую базу, а также кадры, подгоскими и физическими лицами для огородничества, и земельные участки, используемые юридическими для эксплуатации многоквартирных жилых домов, лодочных станций и земель общего пользования гаражных кооперативов.

Решение Думы Великого Новгорода от 28.12.2002 № 448 «Об утверждении на 2003 год базовых размеров арендной платы за землю в Великом Новгороде и методики определения арендной платы за земельные участки».

www.iet.ru товленные для соответствующей работы. В 1997 г. в составе администрации был создан отдел администрирования недвижимости как самостоятельное подразделение, ответственное за введение налога на недвижимость.

Проблемы формирования реестра и администрирования налога на недвижимость Работы по подготовке реестра недвижимости в первые годы эксперимента также проходили достаточно активно. Первоначально сбор данных осуществлялся на основе информации БТИ и земельного комитета, систематизированной в соответствии с разработанными для реестра формами, которая затем вносилась в компьютер. На этой основе в реестр было внесено примерно186 тыс. объектов. В 1997 г. было проведено полевое обследование, позволившее выявить еще несколько тысяч объектов. В результате количество объектов недвижимости в реестре достигло более 200 тыс. – примерно столько же, сколько в Новгороде. Не удалось обеспечить учет и включение в реестр сооружений.

Работа по формированию реестра шла достаточно активно до тех пор, пока все структуры, ответственные за учет и регистрацию недвижимости, находились на муниципальном уровне. Однако во второй половине 1990-х гг.

ситуация стала меняться. В соответствии с Законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» функции по регистрации недвижимости были переданы с муниципального на областной уровень. БТИ было реорганизовано в ДФ ГУП «Тверьтехинвентаризация». Регистрация юридических лиц также перестала быть функцией муниипального уровня.

В подобных условиях, при отсутствии активной поддержки со стороны областной администрации, город не мог обеспечить взаимодействие всех административных структур, необходимое для актуализации информации в реестре. На настоящий момент наиболее серьезная ситуация сложилась с обновлением информации о правах и правообладателях, однако есть опасность, что аналогичные проблемы могут возникнуть и с БТИ.

Взаимодействие с налоговой инспекцией также вызывает определенные сложности. Хотя соглашение по обмену информацией заключается ежегодно, объем передаваемых данных достаточно ограничен. В первую очередь это информация, имеющая отношение к арендным платежам. Передача данных осуществляется на бумажных или электронных носителях. Введение налога на недвижимость требует модернизации технического обеспечения налоговой инспекции, однако данный вопрос, решенный в Новгороде городской администрацией, в Твери не решается.

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 || 12 | 13 |   ...   | 38 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.