WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 || 14 |

Всего на реализацию проекта в 2006–2007 гг. предусмотрено 213 млрд руб., в том числе 146,1 млрд поступит из федерального бюджета, а 66,8 млрд – из региональных и местных бюджетов. При всей внушительности данных сумм необходимо иметь в виду, что большая часть этих средств представляет со бой государственные гарантии по кредитам, которые могут быть использова ны только в случае невыполнения своих обязательств участниками програм мы. Другим магистральным направлением программы станет финансирование подготовки земельных участков под строительство, подведения коммуника ций (в 2006 г. из федеральной казны на эти цели уже выделяется 13 млрд руб.), включая субсидирование процентных ставок по кредитам на обеспече ние строительных площадок инженерной инфраструктурой, при условии, что размер средств федерального бюджета не будет больше величины средств, выделяемых из региональных и местных бюджетов.

Поскольку при высокой потребности в жилье платежеспособный спрос основной массы населения достаточно низок, правительством разработан ряд мер по его увеличению через:

Необходимо напомнить, что с 2004 г. резкое увеличение ежегодных объемов жилищного строительства по Московской области отчасти объясняется переходом от учета объемов строительства предприятиями строительного комплекса области к учету объемов ввода на территории региона всеми застройщиками.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы - повышение доступности жилья посредством альтернативной программы приобретения жилья с помощью собственных сбережений, жилищных кредитов, накопительных систем, бюджетных субсидий;

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Уже в 2006 г.

ассигнования на ипотечное кредитование возрастут до 20 млрд руб., а в 2010 г. – до 415 млрд руб., что примерно будет соответствовать 1 млн кредитов;

- реализацию программы «Молодая семья», которая предусматривает воз можность субсидирования первоначального взноса. В 2006–2007 гг. от 6– 7% до 15% молодых семей смогут получить ипотечные кредиты на жилье.

За два года более 110 тыс. молодых семей должны получить возможность улучшить свои жилищные условия (в 2005 г. – только 2 тыс.). Если в бюд жете 2005 г. на поддержку молодых семей было выделено 550 млн руб., то бюджетом 2006 г. на эти цели предусмотрено ассигновать уже 2,1 млрд руб., в бюджете 2007 г. – 5,3 млрд руб. (в т. ч. 4,3 млрд руб. – на субсидии молодым семьям и 1 млрд руб. – на страхование ипотечных кредитов для молодых семей). В Москве в рамках городской программы «Молодой се мье – доступное жилье» планируется увеличение объема строительства с 200 тыс. кв. м в 2005 г. до 270 тыс. кв. м в 2006 г. В последующие два года он будет возрастать на 100 тыс. кв. м ежегодно;

- выполнение государственных обязательств перед отдельными категория ми граждан. Федеральная целевая программа «Государственные жилищ ные сертификаты» (ГЖС) действует еще с 1998 г. и предусматривает вы деление из бюджета безвозмездных субсидий на приобретение жилья военнослужащими и др. льготными категориями. Однако недостаточная эффективность программы (связанная с низкой заложенной ценой кв. м)привела к тому, что на сегодняшний день по данным Минобороны РФ, жи лищные проблемы испытывают 160 тыс. семей офицеров. Поэтому при разработке действия программы ГЖС особое внимание уделялось тому, чтобы наполнить реальными деньгами жилищные сертификаты. Бюджетом в данный проект уже заложены значительные средства (10 млрд руб.).

Несмотря на то, что начало работы программы намечено на январь 2006 г., положительные результаты от ее выполнения в части роста объемов жилищного строительства будут заметны лишь через несколько лет. А в бли жайшей перспективе может произойти даже обратный эффект. Повышение платежеспособного спроса произойдет, несомненно, быстрее, чем увеличе ние объемов предложения, что приведет к росту дефицита предложения жи лья, и как следствие – к росту цен. А стабилизация может затянуться на не сколько лет, ведь даже при прогрессирующих объемах строительства насыщение рынка жильем произойдет еще очень не скоро. В большой степе ни реализация имеющихся планов будет зависеть от темпов роста реальных доходов населения и возможностей региональных и местных бюджетов, на Финансирование программы ГЖС рассчитывалось исходя из цены 11 тыс. руб. за кв. м при средней цене жилья в 29 тыс. руб. за кв. м.

Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы что, в свою очередь, помимо прочих факторов серьезное влияние окажет ход жилищно коммунальной реформы и практическое внедрение норм нового Жилищного кодекса (прежде всего, в части перевода ЖКХ на бездотационное финансирование и перехода к полной оплате населением жилищно коммунальных услуг).

4.9.4. Развитие ипотеки Как было показано выше, ипотечному жилищному кредитования (ИЖК) отводится весьма заметная роль в ходе реализации национального проекта по улучшению жилищных условий населения. Несомненно, что увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов окажется важным фактором роста спро са на жилье и цен на него.

В последнее время объем ипотечного кредитования стабильно увеличи вался в стране в целом и в Москве в частности. Так, по данным Ассоциации российских банков, по России в целом сумма выданных ипотечных кредитов составила в 2001 г. 56 млн долл., в 2002 г. – 260 млн долл., в 2003 г. – около 500 млн долл., в 2004 г. – 1 млрд долл. По оценкам экспертов, в 2005 г. эта цифра превысит 1 млрд долл., а в 2006 г. может приблизиться к 2 млрд долл.

В Москве по данным отчета Международной академии ипотеки и недви жимости «Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продук тов», за период с 2000 г. по июнь 2005 г. объем ипотечных кредитов (объем зарегистрированных договоров залога) рос в среднем на 46% в год. По дан ным Росрегистрации, количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в Москве с 2000 г., росло несколько медленней (табл. 16).

Таблица Количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в Москве в 2000–2005 гг.

Темпы роста, % Год Количество, штук к предыдущему году к 2000 г.

2000 1364 … … 2001 1970 144,4 144,2002 2753 139,7 201,2003 3075 111,7 225,2004 4358 141,7 319,2005 4600 105,5 337,Источник: Программа развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006–2008 годы.

Как следует из табл. 16, годовые темпы прироста выдачи ипотечных кре дитов превышали 40% только в 2001 г. и 2004 г. Тем не менее, в целом за лет их количество выросло почти в 3,4 раза.

В Компании «МИЭЛЬ Недвижимость» число ипотечных операций стало стремительно расти, начиная с I квартала 2004 г. Индекс относительно базо вого периода – I квартала 2003 г. в этом квартале составил 2,0, и к III кварталу 2005 г. вырос до 10,2, а в IV квартале сократился до 9,1.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы Доля ипотечных операций в общем количестве операций Компании в Москве также стремительно увеличивалась на протяжении 2004 г. и стабили зировалась в 2005 г. (риc. 17).

% 11,Вторичные рынок 10,9,Первичный рынок 8,10 7,6,Всего 5,2,5 2,2,1,4 1,1 кв-л 2 кв-л 3 кв-л 4 кв-л 1 кв-л 2 кв-л 3 кв-л 4 кв-л 1 кв-л 2 кв-л 3 кв-л 4 кв-л 2003 2003 2003 2003 2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 Риc. 17. Поквартальная динамика доли ипотечных операций Компании «Миэль Недвижимость» в Москве в 2003–2005 гг.

В I квартале 2004 г. она составила 2,5%, во II квартале – 5,1%, в III квар тале – 6,7%, достигнув в IV квартале 2004 г. 8,3%. На протяжении первых трех кварталов 2005 г. этот показатель колебался на уровне 10–11% общего коли чества сделок Компании, снизившись в IV квартале до 7,7%. Отметим, что, несмотря на снижение доли ипотечных операций в целом, величина данного показателя на первичном рынке по прежнему опережает показатель по вто ричному рынку, что имеет место, начиная со II квартала 2004 г. В Московской области величина данного показателя составила 6–8%.

В целом 2005 г. характеризовался увеличением абсолютного числа ипо течных операций при сокращении годовых индексов роста ипотечных опера ций, как в Москве, так и в Московской области по сравнению с 2004 г. Прода жи по ипотеке на первичном рынке осложняются сокращением количества собственных объектов «МИЭЛЬ», за счет продажи которых и обеспечивается основной объем ипотечных операций с новостройками. Ипотечные операции на первичном рынке с «привлеченными» (не являющимися собственностью Компании) объектами осложняются несоответствием предоставляемой про давцами документации на данные объекты требованиям банков к заклады ваемому имуществу.

В целом же, несмотря на бурный рост последних двух лет, масштаб ипо теки в России пока остается незначительным в общем объеме продаж на рынке жилья, оцениваясь в 1% ВВП, в то время как в Великобритании величи на этого показателя составляла 62%, в США – 53%, в Германии – около 50%.

Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы Напомним, что еще в 2004 г. развитие ипотечного кредитования было признано приоритетной задачей правительства при формировании рынка доступного жилья, что потребовало серьезного обновления имевшейся нор мативно правовой базы.

В I полугодии 2005 г. вступили в силу законодательные акты, принятые в конце 2004 г., вносящие изменения в существующее законодательство, а также ряд новых законов, касающихся ипотеки.

В числе важнейших стоит отметить:

• Изменения в Гражданском кодексе (ГК) РФ от 30 декабря 2004 г. (№ ФЗ), касающиеся отмены обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и распространения залога на здания, находящиеся или возводимые на участке залогодателя.

• Изменения в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г.(№ 216 ФЗ):

– позволяющие изменять сроки и процентные ставки по ипотечным кре дитам, удостоверенным закладной;

– способствующие распространению ипотеки на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств, и на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строитель ство или приобретается жилой дом на кредитные средства;

– устанавливающие возможность обращения взыскания на жилое по мещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение;

– ограничивающие возможность необоснованного вмешательства орга нов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования;

– обеспечивающие правовую базу системы страхования кредитных рис ков в ипотечном жилищном кредитовании.

• Изменения в Федеральном законе «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 г. (№ 218 ФЗ), имеющие целью создание системы раскрытия ин формации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств пе ред кредиторами (коммерческими банками) через регулирование дея тельности бюро кредитных историй.

В связи с принятием данного закона внесены изменения в ГК РФ (внесе но уточнение понятия банковской тайны), в Кодекс РФ об административных правонарушениях (предусматривает санкции за нарушение порядка ведения и хранения кредитных историй, порядка распространения информации), Фе деральный закон «О банках и банковской деятельности» (установлена обя занность кредитных организаций предоставлять информацию хотя бы одному бюро кредитных историй).

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2005 году тенденции и перспективы • Поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 29 де кабря 2004 г. (№ 193 ФЗ), которыми:

- установлена процедура реализации ипотечного покрытия в случае несо стоятельности (банкротства) эмитента облигаций с ипотечным покрытием;

- установлены требования о том, что размер ипотечного покрытия облига ций с ипотечным покрытием, выпущенных кредитной организацией, может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20%;

- введены жилищные ипотечные облигации;

- кредитным организациям предоставлено право выдачи ипотечных серти фикатов участия;

- обеспечена возможность выпуска ипотечных облигаций с переменными процентными ставками.

В связи с принятием данного закона об ипотечных ценных бумагах были внесены изменения в ГК РФ в части установления величины ипотечного по крытия в качестве верхнего ограничения на объем выпуска облигаций с ипо течным покрытием акционерными обществами, а также в Федеральные зако ны «О несостоятельности (банкротстве)» и «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» в части установления требования об исключении из конкурсной массы при банкротстве эмитента облигаций с ипотечным покрытием имущества, входящего в состав ипотечного покрытия.

• Изменения в Законе РФ «О государственной пошлине» в части отмены го сударственной пошлины за государственную регистрацию договора ипо теки, выдачи документа о данной регистрации и предоставления выписки из реестра о государственной регистрации договора ипотеки, которая дублирует плату за регистрацию.

Однако, несмотря на пристальное внимание и поддержку формирования рынка доступного жилья со стороны государства, существует ряд проблем, обусловленных ситуацией на рынке недвижимости, выступающих в роли не гативного фактора для развития ипотечного кредитования.

В целом можно отметить, что в настоящее время рынок ипотечного кре дитования переживает замедление темпов роста и сокращение объемов от носительно общего рынка купли продажи жилья в Московском регионе. Реа лизация новостроек с помощью ипотеки ограничена только объектами, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г.

Другие строящиеся объекты – не соответствуют требованиям банков (не имеют необходимой или правильно оформленной документации и не могут быть проданы по ипотеке). Это может способствовать перемещению спроса потенциальных ипотечных покупателей с первичного на вторичный рынок жи лья, еще более повышая спрос на нем, что, в свою очередь, не способствует увеличению числа ипотечных сделок на рынке. В условиях ограниченного предложения и растущего спроса продавцы жилья на вторичном рынке отда Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы ют предпочтение покупателям, уже имеющим необходимую сумму наличных денежных средств.

Pages:     | 1 |   ...   | 11 | 12 || 14 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.