WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |   ...   | 19 |

Недвижимость, составляющая основу залоговой системы ипотеки, привлекает потенциальных инвесторов, дает ту надежную гарантию, под которую возможно вложение капиталов. Поэтому инвестиции, привлеченные посредством ипотеки, становятся мощным рычагом воздействия на развитие как экономики в целом, так и земельно-имущественных отношений. (3.) При развитии ипотеки появляется возможность укрепления финансовой базы города и большая свобода при осуществлении приоритетно важных городских инвестиционных проектов. С помощью ипотеки создается возможность более рационально использовать бюджетные средства для развития экономики. Государство может предоставлять их взаймы и под своим четким контролем проводить размещение централизованных ресурсов на конкурсной основе для долгосрочного инвестирования в экономику города под залог имущества заемщика. Такой подход позволяет найти наиболее рациональное решение по каждому предприятию: при трудном финансовом положении можно в таком случае использовать не только процедуру банкротства, но и привлечение средств под залог производственного комплекса. Применение действующей общероссийской модели приватизации и процедур банкротства при существующем финансовом положении и системе массовых взаимных неплатежей позволяет кредиторам растащить собственность предприятий и тем самым создать опасность разрушения экономики города. Поэтому формальное их применение по отношению к стратегически важным объектам недопустимо, и здесь на помощь может прийти ипотека. Если государство входит в крупные банки акционером с контрольным пакетом акций, то, следовательно, при невозврате предоставленных долгосрочных кредитов оно будет иметь возможность распоряжаться недвижимостью должников. Это может послужить национальным интересам и обществу в целом. Роль государства в этом случае повышается, так как оно может взять на себя контроль не только за переливом капитала за границу, но и обеспечить недопустимость перехода наиболее ценных объектов недвижимости в собственность иностранного капитала. (4.) В случае ипотечного кредита ответственность за возврат ресурсов равномерно распределяется между всеми участниками долгосрочного кредитования. Ипотека не является чисто финансовым инструментом инвестиционной политики. Поэтому ее эффект определяется и зависит от развития реального производства и земельных отношений, без нормального функционирования которых вложения финансовых ресурсов не дают полноценного результата. Чем совершеннее эти отношения, тем больше возможностей максимально эффективно использовать ипотечные кредиты в инвестиционной деятельности. С этой точки зрения эффект ипотеки усиливается, сферы ее использования расширяются.

Каковы же наиболее подходящие формы и условия развития земельных отношений (в том числе и земельной ипотеки) для активизации инвестиций в российских условиях В рамках обозначенной проблемы было проведено исследование сложившихся земельных рынков таких мегаполисов, как Москва и Санкт-Петербург. Рассмотренные города выбраны не случайно.

Санкт-Петербург придерживается в своей политике приватизации недвижимости, в том числе и земли, общефедеральной концепции, на основании которой изначально была разрешена частная собственность на землю для приватизированных предприятий.

Москва с самого начала приватизационных и земельных реформ определила отличную от федеральной политику в этой области:

здесь разрешена купля-продажа только прав долгосрочной аренды земельных участков. (В 1999 году частная собственность апробирована как эксперимент в Зеленограде). Другие регионы и города при проведении земельной реформы также выбирали один из названных выше путей реформирования. Исследование выявило следующие закономерности развития городского земельноинвестиционного потенциала. (1.) Ограниченное развитие только одной из форм землепользования снижает активность инвестиционной деятельности. Например, в Москве практически не развиты отношения по поводу залога земли; распоряжение большими площадями земли не приводит к ее рациональному использованию в силу неотрегулированности земельных платежей;

многочисленные льготы по аренде и земельному налогу не всегда зависят от социальной значимости использования городской земли.

В связи с этим упускается возможность получения дополнительных доходов, необходимых для развития территорий.

Так, в Москве недопоступление в бюджет арендной платы и земельного налога в результате предоставления льгот составило в 1997 году 462.4 млн. рублей, в 1998 г. - 536,2 млн. рублей, в 2000 г.

- 561.2 млн. рублей. Отмечается тенденция замедления поступлений земельных платежей в московский бюджет, и это особенно выделяется на фоне общероссийских данных (см.

табл. 1).

Таблица Поступление земельных платежей в региональные бюджеты (в млн. деноминированных рублей) Суммарный объем В т. ч. в Москве поступлений в региональные объем % бюджеты 1996 2331 548.8 23.1997 7432.7 1057.9 14.1998 8897.2 1364.9 15.1999 15123.9 2193.1 14.Итого 33784.8 5164.7 15.Казалось бы, что развитие частной собственности на землю (в Санкт-Петербурге изначально осуществляемое через приобретение земли приватизированными предприятиями) укрепляет экономический статус предприятий и организаций и облегчает их финансовое положение, позволяя проводить финансовые маневры в целях получения кредитных ресурсов для инвестиций. Однако статистические данные по рассматриваемым городам показывают обратное: в Москве количество сделок с долгосрочными правами на земельные участки на вторичном рынке в 1995 году составили 8;

в 1996 – 110, а в 1998 – 464. В Санкт- Петербурге зарегистрировано 72 договора залога земельных участков по состоянию на 1-е января 2000 года, в том числе 15 из них по земельным участкам, находящимся в государственной собственности. (2. Активность инвестиционной деятельности на сегодняшний момент пока слабо зависит от выбранный формы земельных отношений и определяется действием многих факторов, в первую очередь, наличием крупных инвесторов и прибыльных предприятий в городе. Например, в Санкт-Петербурге наиболее крупные сделки с городской землей на первичном рынке (договоры купли – продажи участков площадью более 1 га) были произведены до середины 1996 года. Покупателями являлись рентабельные на тот момент крупные предприятия, такие как Кировский завод, фабрика «Северное сияние», «Русские самоцветы», Красногорская экспериментальная бумажная фабрика и др. С середины 1996 г.

местные власти были вынуждены ввести механизм продажи земли в рассрочку, так как многие предприятия просто отказались от покупки участков, и бюджет потерял бы эти деньги. (3.) Состояние финансового и земельного рынков, степень развитости ипотеки тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены как составные части единого земельно-инвестиционного потенциала. Поэтому в их становлении и функционировании есть много общих проблем, решение которых приведет к активизации рассматриваемых отношений. Одна из основных – недостаток финансовых ресурсов.

Для земельного рынка это проявляется в невозможности выкупа и освоения земельных городских участков. Помимо существующих причин общеэкономического характера в рамках рассматриваемой проблемы следует особо выделить достоверность оценки городских земель. В связи с проведением земельных и инвестиционных конкурсов в крупных городах сложилась ситуация, когда собственных средств для оплаты не хватает даже у крупных инвесторов. Так, например, один гектар земли, арендованной на 49 лет в пределах Садового кольца в Москве при выигранном инвестиционном конкурсе, стоил в 1997 году около млн. долларов. В 1999 – 2000 годах городские земельные участки в Центральном административном округе предлагаются на конкурс по стартовым ценам – до 13 млн. долларов США1 за один гектар.

Городские земли представляют собой помимо среды обитания сложный и дорогостоящий инженерный объект, требующий регулярных и достаточно ощутимых инвестиций для поддержания нормального процесса функционирования. Анализ среднерыночных цен продажи прав аренды в Москве показал, что при расположении участка в Центре или в престижном месте, затраты города на создание улучшенной инженерной системы (инфраструктуры) земли, полностью окупаются. Город получает дополнительный доход около 1 миллиона долларов с гектара.

Информационно-аналитический журнал. Городская собственность. № (22) 1999 г.; № 1 (29) 2000 г.

Средняя стоимость прав аренды на периферии не покрывает и половины затратной составляющей. Обобщение данных по всем объектам московского земельного рынка показывает, что в среднем приобретения и потери города по различным группам объектов взаимно компенсируются как стоимостью прав долгосрочной аренды, так и земельным налогом. В Москве происходит формирование зон повышенного спроса на землю, за которые городские власти берут как большой выкуп при продаже прав аренды, так и высокий земельный налог (т.е. изымают ренту). Это находится в полном соответствии с развитием рыночных отношений. Подобные тенденции подтверждаются практикой крупных городов развитых стран. Повышенный спрос городские власти активно используют, организуя земельные торги (конкурсы), позволившие в отсутствие реального рынка земли выявлять спрос и устанавливать цену продаваемых прав аренды.

Предложенная властями система конкурсов на первичном рынке земли при соответствующей отработке, может стать достаточно эффективной для инвесторов формой регулирования земельных отношений. Сделки с правами на земельные участки на первичном рынке совершаются путем выкупа прав или приобретения земли по рыночной стоимости. Цель конкурсов - выбор юридических или физических лиц, предлагающих не только наибольшую цену, но и выгодные условия для развития города. По данным Московского земельного комитета наибольшим спросом земля пользуется в Центральном округе, по прочим округам – спрос невелик.

Приведем данные по Центральному, Западному и Юго-Западному округам. Здесь за период с первого января 1997 года по конец г. было реализовано на конкурсной основе земельных участков (Таблица 2):

Таблица Число реализованных на конкурсной основе земельных участков 1997 год 1998 год 1999 год Наимен Кол Цена Кол Цена Кол Цена ование иче выку иче выку иче выку округа ств плен ств плен ств плен о ных о ных о ных участ участ участ ков ков ков ЦАО 6 8136 10 8608 3 ЗАО 1 2200 2 4235 - - ЮЗАО - - 1 150 2 ВСЕГО 7 1033 13 1299 5 6 3 Продолжение Таблицы 2.

2000 год Итого Наименовани Коли Цена Кол Цена е округа честв выкупле иче выкупле о нных ств нных участко о участко в в ЦАО 5 6821 24 ЗАО - - 3 ЮЗАО - - 3 ВСЕГО 5 6821 30 Развитию конкурсов мешает опять же отсутствие достаточных финансовых средств. В результате, оплата по заключенным договорам аренды, как правило, производится не полностью – количество объектов, оплачиваемых в рассрочку, составляет по округам от 5 до 60% от общего числа. Существуют ситуации, когда предоставляется участок на условиях долгосрочной аренды без оплаты стоимости права на заключение договора аренды земли (например, по обращению глав республик). Что касается СанктПетербурга, то здесь наблюдается тенденция, противоположная московской – разница между дорогими и дешевыми районами не растет. Это может указывать, помимо прочих причин, на насыщение платежеспособного спроса в нестоличном городе. Если посмотреть на выкуп земельных участков приватизированными предприятиями в собственность в городах и поселках в целом по России, то всего в 1999 году было выкуплено 770 участков общей площадью 1704,5 га. Больше всего продано земель приватизированным предприятиям в Санкт-Петербурге - участка; Пермской области - 93; Новосибирской - 30. В сложившихся условиях решением проблемы становится частичная оплата «натурой» за пользование землей. Как результат, сложилась практика, когда инвестор получает землю только по итогам выполнения договора. Все это не способствует развитию земельноинвестиционных отношений. Поэтому «Основные направления...» предполагают преобразовать это таким образом, «чтобы права собственности на земельные участки могли приобретаться застройщиками на начальных стадиях инвестиционностроительного процесса... Это позволит создать правовые предпосылки для развития системы кредитования строительства под залог земельных участков...». Скачкообразные изменения ставок, а также отмеченные противоречивые тенденции в рассматриваемых городах позволяют говорить об отсутствии апробированных методик оценки городских земель. Это во многом связано с недоработанностью земельных кадастров и не может не влиять негативным образом на развитие земельной ипотеки, в основе которой лежит механизм выдачи кредитов под залог земли.

Следующая проблема становления цивилизованного развития ЗИК - ликвидность земельных участков. Инвестор не вложит средства в землю, если ее нельзя продать. В случае, если участки земли нереализуемы, то либо они не имеют спроса из-за низкого качества, либо цена их слишком высока. Так, среди причин низкого спроса следует отметить неподготовленность участков к продаже, отсутствие бизнес-плана, установление слишком жестких условий по использованию участков, не соответствующих потребностям покупателя. Положение о запрете изменения целевого назначения земли при передаче ее другому владельцу не вызывает возражений, когда речь идет о плодородной сельскохозяйственной земле, но есть и другие земли – лесфонд, муниципальные, федерального значения, всевозможных организаций. В каждом случае, видимо, нужен особый подход к ее использованию.

Нормативно-правовая база остается наиболее слабым звеном в подготовке условий формирования эффективного земельноинвестиционного потенциала. Ключевым поворотом в этом направлении стало принятие в октябре 2001 года Земельного кодекса Российской Федерации. В нем отражено то, что давно нуждалось в четком правовом регулировании: вопросы критериев разграничения государственной и муниципальной собственности;

формы ограничений поведения собственников на земельном рынке;

участие иностранного капитала на рынке недвижимости;

обеспечение равных прав всех собственников и форм собственности на земельном рынке. Какие бы органы ни занимались регулированием земельных отношений, важно четкое разграничение функций, прав и ответственности между различными уровнями управления, разумная степень регулирования и контроля как со стороны государства, так и органов местной власти. Основой такого разграничения должна стать стройная система федерального и регионального земельного законодательства.

При разработке земельного кодекса учтены следующие моменты, обеспечивающие ее работоспособность и непротиворечивость всех субъектов земельных отношений:

Pages:     | 1 |   ...   | 8 | 9 || 11 | 12 |   ...   | 19 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.