WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 ||

Для убыточных объектов целью приватизации является сокращение расходов бюджета на их содержание. Цена объекта может быть весьма низкой. Единственным ограничителем выступает социальная значимость объекта. Например, в Новокузнецке депутаты отказались включить в представленный администрацией план приватизации на очередной год убыточный книжный магазин, поскольку это был единственный в городе магазин, специализированный на продаже учебной и методической литературы. В условиях бюджетного дефицита принятие таких решений является нелегкой задачей.

Приватизация муниципальной собственности может осуществляться различными способами. Наиболее характерными являются аукцион и коммерческий конкурс. Некоторые города приняли решения о приватизации объектов муниципальной собственности только в форме коммерческого конкурса, что позволяет выдвигать условия приватизации. Наиболее характерными условиями конкурса являются сохранение профиля предприятия в течение определенного времени и сохранение рабочих мест. Некоторые города идут на скидки с продажной цены и рассрочку платежей при соблюдении условий конкурса. При нарушении условий конкурса договор приватизации может быть расторгнут.

При приватизации муниципальных предприятий как единых комплексов допускается принятие решения о закреплении в муниципальной собственности определенного пакета акций, либо о выпуске «золотой акции».

Средства от приватизации не подлежат налогообложению. Во многих муниципальных образованиях эти средства направляются целевым назначением на содержание объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, на финансирование мероприятий по социальной защите населения, на реализацию соответствующих инвестиционных программ.

4. Приватизация жилья. Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы все жители стали собственниками своих жилых домов и квартир. В идеале муниципального жилья может не быть совсем или оно сохранится в минимальном объеме для социально необеспеченных слоев населения и в качестве резерва. Фактически население, несмотря на бесплатность, приватизировало лишь около половины жилищного фонда. Основной причиной этого являются опасения снятия частного жилья с бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения данной проблемы является работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ собственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ.

Для осуществления работ, связанных с приватизацией жилья, в муниципальных образованиях создаются соответствующие организационные структуры, чаще всего в форме агентств, имеющих статус муниципального учреждения. Наряду с этим, приватизацию муниципального жилья могут осуществлять и частные агентства.

5. Приватизация встроенных помещений в жилых домах. Многие органы местного самоуправления при приватизации предприятий, расположенных во встроенных помещениях жилых домов, отказывают в приватизации самих помещений, передавая их приватизированным предприятиям в аренду. Определенный смысл в этом есть, поскольку таким способом муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на предприятия. Отрицательным моментом является то, что предприятие, не получив в собственность помещение, воздерживается от серьезных капитальных затрат на его обустройство.

Ситуация может измениться при создании товариществ собственников жилья. Приватизированное предприятие, расположенное во встроенном помещении, должно будет устанавливать экономические отношения с товариществом, может стать его участником. Однако и муниципальная власть может участвовать в товариществе как собственник встроенного помещения. Только практический опыт покажет, какие решения окажутся в этих случаях наиболее целесообразными.

В целом можно сделать вывод, что при управлении муниципальным имуществом возникает множество сложных проблем. К их решению необходим творческий подход.

4.6. Комплексное управление недвижимостью в муниципальном образовании До недавнего времени управление земельными ресурсами и управление недвижимым имуществом рассматривались в муниципальных образованиях как две различные задачи, решение которых возлагалось на разные органы: земельный комитет и комитет по управлению имуществом.

Недостатком раздельного управления землей и недвижимым имуществом является отсутствие единой системы объективной оценки и взимания платежей за использование недвижимости, что приводит к постоянному занижению ее стоимости (особенно в условиях инфляции) и к сокращению поступлений в бюджет. Осложняется анализ и контроль за реальными денежными потоками в сфере недвижимости, прогнозирование тенденций и ожидаемых поступлений в местный бюджет. Все это снижает роль и значимость недвижимости для муниципального образования.

Сейчас становится все более очевидным, что максимальный эффект от использования земли и находящегося на ней недвижимого имущества может быть достигнут при совместном управлении ими.

Целями перехода к единой системе управления недвижимостью являются:

- создание цивилизованного рынка недвижимости в муниципальных образованиях, обеспечение гарантий имущественных прав на недвижимость;

- привлечение инвестиций в недвижимость и, как следствие, увеличение доходов бюджета.

Для достижения этих целей в отношении недвижимости местные органы власти должны выполнять две функции: регулирующую и хозяйственную.

Задача регулирующей функции – сформировать местную нормативную базу для рынка недвижимости:

система налоговых льгот и стимулов, функциональное и правовое зонирование территории муниципального образования и др. Функции регистрации прав собственности на недвижимость, включая земельные участки, в настоящее время переданы специализированным государственным органам Министерства юстиции РФ.

Хозяйственная функция состоит в вовлечении недвижимости в хозяйственный оборот:

- использование недвижимости в качестве инвестиционного ресурса, а также в качестве стимула для привлечения средств инвесторов в экономику муниципального образования;

- повышение эффективности (в т.ч. доходности) использования недвижимости;

- повышение ликвидности недвижимости на вторичном рынке;

- обеспечение программно-информационной поддержки всех элементов системы управления недвижимостью на основе современных технологий.

Важным элементом комплексного управления недвижимостью в муниципальном образовании является установление размеров и обеспечение поступления налогов, иных платежей и сборов от владения, использования и сделок с недвижимостью, о чем было сказано в предыдущем разделе. Мировая практика в основном уже перешла от взимания двух разных налогов (на землю и на недвижимое имущество) к единому налогу на недвижимость. Федеральным законом от 20.07.97 № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери» в этих городах введен единый налог на недвижимость, заменяющий налоги на имущество предприятий, на имущество физических лиц (за исключением транспортных средств) и земельный налог. Возможность введения такого налога предусмотрена и в Налоговом кодексе РФ.

Налог на недвижимость в Новгороде и Твери является местным налогом и вводится представительными органами местного самоуправления. Средства от налога поступают в бюджеты городов (к сожалению, в Налоговом кодексе 1998 года данный налог переведен в разряд региональных). Объектами налогообложения являются земельные участки (в том числе земельные участки лесного фонда), здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Плательщиками единого налога на недвижимость являются:

по недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, — юридические и физические лица, обладающие правами на эту недвижимость;

по недвижимости, находящейся в частной и иных формах собственности, — собственники недвижимости.

В целях перехода на единое управление недвижимостью некоторые города создали в составе администраций структурное подразделение (департамент, комитет) по управлению недвижимостью, упразднив, соответственно, земельные комитеты и комитеты по управлению муниципальным имуществом.

В целях обеспечения комплексного подхода к управлению муниципальной собственностью и максимизации эффекта от ее использования в некоторых городах в составе администраций создано специальное структурное подразделение — департамент недвижимости. Департамент принял на себя функции комитетов по управлению имуществом и земельных комитетов.

Следующий, более крупный шаг в этом направлении осуществлен в администрации Томска. В состав департамента недвижимости, кроме бывшего комитета по управлению имуществом и комитета по земельным ресурсам и землеустройству, там включены управление градостроительства, управление потребительского рынка (управляет объектами потребительского рынка как имущественными комплексами), финансово-экономическое управление (управляет муниципальными предприятиями и учреждениями, совместными предприятиями, муниципальными ценными бумагами), управление единого городского имущественного кадастра. В ведении департамента находится также бюро технической инвентаризации (БТИ).

Особый интерес представляет создание при департаменте недвижимости Томска принципиально новой управленческой структуры — муниципального учреждения «Томское городское имущественное казначейство».

Казначейство является единым многофункциональным балансодержателем всех объектов муниципальной собственности города, кроме жилищного фонда. Его основными задачами являются:

– контроль за эффективным и целевым использованием объектов муниципальной собственности, сдаваемых в аренду;

– контроль за эффективным использованием бюджетных средств на содержание и ремонт объектов муниципальной собственности;

– обеспечение сохранности муниципального имущества, в том числе временно пустующих помещений и изъятого имущества;

– анализ эффективности использования и систематический учет муниципального имущества.

В рамках этих задач Учреждение осуществляет:

– контроль за техническим состоянием и эксплуатацией закрепленных за ним зданий и помещений, определение необходимости и возможности ремонта объектов;

– экспертизу проектно-сметной документации и актов выполненных арендаторами работ при проведении капитальных ремонтов зданий и помещений, контроль за качеством и объемами выполненных работ;

– инвентаризацию и иные проверки выполнения договоров аренды и использования по назначению объектов муниципальной собственности;

– ведение реестра муниципальной собственности города, выявление, учет и принятие мер к постановке на свой баланс бесхозяйных объектов муниципальной собственности;

– организацию работы по паспортизации и проведению оценки стоимости объектов муниципальной собственности;

– контроль за своевременным поступлением арендной платы в бюджет города и за выполнением договоров между арендаторами и организациями, оказывающими коммунальные услуги;

– контроль за использованием муниципального имущества в соответствии с требованиями правил.

Таким образом, создана структура, призванная действительно в комплексе решать все вопросы управления муниципальной собственностью и обеспечить повышение эффективности ее использования.

4.7. Управление муниципальными ценными бумагами Как уже отмечалось, муниципальная собственность может существовать в виде ценных бумаг, к которым относятся:

- акции приватизированных предприятий, закрепленные в муниципальной собственности;

- акции приватизированных предприятий, закрепленные в государственной собственности и переданные в управление муниципального образования;

- акции (доли, паи) муниципальной собственности в уставных капиталах (фондах) хозяйствующих субъектов;

- акции, приобретенные на вторичном рынке ценных бумаг;

- иные виды ценных бумаг.

В то же время статья 66 Гражданского кодекса РФ запрещает муниципальным образованиям быть участниками хозяйственных обществ и вкладчиками товариществ на вере, если иное не установлено законом.

Управление ценными бумагами как видом муниципальной собственности имеет свою специфику.

Многие муниципальные образования, имея в собственности акции, не придают должного значения их эффективному использованию. Однако имеется и положительный опыт, например, в Новосибирске, где сформирована нормативная база управления муниципальными акциями. Возможные способы управления могут быть следующими:

а) Передача в доверительное управление. Объектом доверительного управления являются акции, учредителем и выгодоприобретателем — местная администрация, доверительным управляющим — индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, являющиеся участниками рынка ценных бумаг. В случае большого спроса на акции и инвестиционной привлекательности эмитента договор доверительного управления может быть заключен на конкурсной основе. Согласно договору, доверительный управляющий обязан согласовывать с учредителем свое голосование в органах управления акционерных обществ по принципиально важным вопросам.

б) Передача акций в залог под условия гарантированного поступления денежных средств в бюджет города. Такая передача производится по итогам аукциона на право заключения договора кредита под залог акций, находящихся в муниципальной собственности. Голосование по переданным в залог акциям осуществляется залогодержателем по своему усмотрению, за исключением принципиальных вопросов, предусмотренных в договоре залога, по которым необходимо согласование с администрацией.

В условиях экономического кризиса трудно рассчитывать на то, что пакеты акций большинства предприятий, расположенных на территории муниципального образования, могут принести в местный бюджет сколь-либо существенные дивиденды. Их некому передавать в доверительное управление или в залог. В то же время, наличие акций в муниципальной собственности позволяет представителям муниципальной власти входить в советы директоров предприятий, банков, других структур, деятельность которых имеет жизненно важное значение для муниципального образования, и оказывать влияние на принимаемые ими решения. Это особенно необходимо в ситуациях перевода финансово несостоятельных предприятий на внешнее управление и предотвращения необоснованных банкротств.

Вопросы для самоконтроля:

Pages:     | 1 | 2 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.