WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 |

Муниципальная земельная политика должна обеспечить эффективное использование земель через умелое дифференцирование платежей за землепользование, обоснованную систему льгот или адресных дотаций, установление сервитутов и др. Многие муниципальные образования приняли специальные положения о земельных отношениях на своей территории. Некоторые города, например, Омск, приняли также специальные положения о порядке сдачи в аренду земельных участков под размещение наиболее «доходных» объектов (рынки, коммерческие киоски, автостоянки, заправочные станции, места размещения рекламы и др.).

Рассмотрим некоторые инструменты муниципальной земельной политики. В плане регулирования форм собственности на землю такими формами могут быть:

- скупка земельных участков (создание муниципальных запасов земли);

- продажа предприятиям муниципальных земельных участков;

- предоставление земельных участков в долгосрочную аренду;

- продажа земельных участков для строительства жилья.

Наиболее приемлемым является конкурсный порядок продажи прав на земельные участки.

При определении размеров платежей за землю важнейшими факторами являются, как уже отмечалось, местоположение земельного участка, инфраструктурная обеспеченность и вид деятельности, связанный с использованием земельного участка. Оптимальными размерами платежей являются такие, при которых сохраняется устойчивый спрос на приобретение прав на земельные участки и устойчивая тенденция обладателей таких прав удерживать свои права.

Для определения обоснованных размеров платежей за землю и их дифференциации в первую очередь необходима полная инвентаризация земель, которая во многих муниципальных образованиях не завершена.

Возможности регулирования размеров платежей за землю на муниципальном уровне достаточно велики. В ряде крупных городов разница в цене земельного участка в престижной центральной зоне и на окраине, в инфраструктурно неосвоенном и экологически неблагополучном районе может достигать 50 и более раз. Во многих городах для установления экономически обоснованной дифференциации цен на земельные участки с учетом большого количества факторов были проведены специальные исследования.

Федеральный закон освобождает от платы за землю ряд бюджетных организаций. Муниципальное образование вправе вводить дополнительные льготы в пределах платежей, поступающих в местный бюджет. Такие льготы могут быть серьезным стимулом для привлечения инвесторов, для поощрения развития отдельных производств, жизненно важных для муниципального образования, или в качестве условия выполнения муниципального заказа. Для регулирования земельных отношений многие города образовали у себя структурные подразделения по землепользованию.

В соответствии с налоговым законодательством, в настоящее время до половины сумм земельного налога и арендной платы за землю передается в вышестоящие бюджеты. Целесообразность этой нормы, особенно для арендной платы, объяснить невозможно. В отличие от налога, устанавливаемого государством в качестве обязательного платежа, арендная плата является предметом договорных отношений между арендатором и арендодателем. Очевидно, получать арендную плату в полном объеме должен арендодатель.

На базе сумм земельного налога и арендной платы за землю, поступающих в местные бюджеты, в муниципальных образованиях созданы земельные фонды, средства которых используются целевым назначением на финансирование расходов по землеустройству и другие мероприятия, связанные с землепользованием.

4.4. Муниципальное регулирование природопользования и недропользования Из прочих природных ресурсов в муниципальной собственности могут находиться закрытые водоемы, месторождения общераспространенных полезных ископаемых, недра для строительства подземных сооружений местного значения, не связанных с добычей полезных ископаемых. Органы местного самоуправления в соответствии с федеральными и региональными законами получают плату, в том числе в натуральной форме, от пользователей природными ресурсами, которые добываются на территории муниципального образования.

В соответствии с Федеральным законом «О плате за пользование водными объектами» суммы платы за воду зачисляются в федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ в соотношении 40 и 60%. Субъекты РФ вправе принимать решения о зачислении в местные бюджеты всей суммы платы или ее части, поступающей в их бюджеты. Какой-либо системы оплаты за пользование водой из закрытых водоемов, находящихся в муниципальной собственности, федеральным законом не установлено.

В соответствии с Федеральным законом "О недрах" порядок предоставления недр в пользование для создания объектов местного значения устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ. К таким объектам относятся:

- линии коммуникаций для водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и другие объекты, предназначенные для жизнеобеспечения населенных пунктов и предприятий местного значения;

- транспортные сооружения местного значения — путепроводы, подземные переходы и т.д.;

- подземные сооружения глубиной до 5 м — погреба, подвалы и другие виды хранилищ, используемые для своих нужд (для хранения продуктов питания, личного имущества, продукции сельского хозяйства и т.д.), но не предназначенные для использования в производственных и технологических целях.

Обязательными требованиями к условиям недропользования являются: компенсация негативного воздействия объекта на условия водопользования, экологические условия, инженерные сооружения, невозможности использования земель в пределах зоны влияния объекта, создание санитарно-защитных зон и организация санитарного контроля в случаях, когда строительство и эксплуатация объекта может привести к негативным изменениям санитарной обстановки на окружающей территории. Размеры платежей за пользование недрами определяются федеральными законами. Органы местного самоуправления обязаны обеспечить защиту прав населения в процессе эксплуатации природных ресурсов.

Органы местного самоуправления имеют право на получение компенсации за загрязнение хозяйствующими субъектами окружающей природной среды на территории муниципального образования. Наряду со штрафными санкциями, политика муниципального образования должна быть ориентирована на экономическое поощрение предприятий, осуществляющих природоохранные мероприятия. В экологически неблагополучных городах из сумм платежей за загрязнение окружающей природной среды образованы внебюджетные экологические фонды. Средства этих фондов направляются на осуществление природоохранных мероприятий.

4.5. Управление муниципальным имуществом Как уже отмечалось, органы местного самоуправления самостоятельно управляют объектами муниципальной собственности, которые могут:

- закрепляться за муниципальными предприятиями на правах хозяйственного ведения и за муниципальными учреждениями на правах оперативного управления;

- передаваться в залог или в доверительное управление;

- сдаваться в аренду или передаваться на баланс другому юридическому лицу;

- быть внесены в уставный капитал нового юридического лица;

- приватизироваться.

Во многих муниципальных образованиях создана солидная нормативная база для управления муниципальным имуществом. Приняты общие положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом, частные положения о порядке сдачи в наем и в аренду муниципального жилья, сдачи в аренду и в субаренду нежилых помещений, зданий, сооружений, относящихся к муниципальной собственности, и распределении средств от сдачи в аренду, о порядке исчисления арендной платы, об использовании нежилых подвальных помещений в муниципальных жилых домах, о порядке коммерческой продажи объектов муниципальной собственности на конкурсах и аукционах, о порядке проведения конкурсов и аукционов, о порядке выкупа муниципальных нежилых помещений, типовые учредительные документы и уставы муниципальных предприятий и учреждений, типовые договоры с их руководителями, программы приватизации муниципального имущества и др.

Приватизация объектов муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», принятым в 1997г. С точки зрения условий приватизации обычно объекты муниципальной собственности разбиваются на категории:

- объекты и предприятия, приватизация которых запрещается;

- объекты и предприятия, приватизация которых может осуществляться по индивидуальному решению представительного органа местного самоуправления;

- объекты и предприятия, приватизация которых осуществляется администрацией по программам, ежегодно утверждаемым представительным органом.

Рассмотрим некоторые экономические проблемы, возникающие в процессе управления муниципальным имуществом и его приватизации.

1. Решение вопросов передачи объектов в муниципальную собственность. Основная доля ведомственного жилья, объектов инженерной инфраструктуры городов и объектов социального назначения к настоящему времени уже передана в муниципальную собственность. Но часть объектов еще находится в собственности предприятий и при передаче их в муниципальную собственность возникают серьезные проблемы:

- проблема финансирования. Существующая практика такова, что, подписывая акт приемки объектов в муниципальную собственность, орган местного самоуправления далеко не всегда получает дополнительные доходы в бюджет для финансирования их содержания. Отказ от приемки тоже опасен, поскольку многие предприятия в условиях финансового кризиса реально не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объекты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия просто «бросают» социальные объекты, имущество которых разворовывается. Здесь не может быть общего рецепта, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принять решение с учетом всех экономических и социальных факторов;

- проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. На деле зачастую передаются ветхие жилые дома, требующие срочного капитального ремонта или даже сноса и переселения жильцов, изношенные инженерные сети, котельные и др.

Муниципальное образование вправе отказаться от приема в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая безвыходность ситуации, соглашается на это. Такая практика отрицательно сказывается на финансовом состоянии муниципального образования.

Следует отметить также проблему передачи из собственности субъекта РФ в муниципальную собственность отдельных «доходных» объектов, жизненно важных для территории (гостиницы, рестораны, аптеки и т.п.). Региональные власти по понятным причинам часто препятствуют этому. Поскольку закон здесь на стороне местного самоуправления, самым надежным способом решения вопроса является обращение в суд.

2. Определение условий сдачи в аренду и обоснованное установление и дифференциация ставок арендной платы за использование нежилых помещений и другого муниципального имущества. Здесь проблема состоит в поиске баланса интересов между желанием увеличить доходы бюджета от аренды и опасности свертывания важных видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Надежным средством решения этой проблемы является широкая дифференциация ставок арендной платы в зависимости от района расположения и вида деятельности, сочетающаяся с системой льгот и привилегий.

При сдаче помещения в аренду, особенно долгосрочную, могут выставляться следующие условия в разном сочетании: максимальные инвестиционные вложения, сохранение профиля предприятия, трудоустройство работающих в случае реорганизации, удовлетворение имущественных претензий кредиторов, осуществление текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и др. При этом арендатор не имеет права передавать муниципальное имущество или сдавать его в субаренду, вносить в порядке оплаты уставного капитала других предприятий, передавать в залог или другим способом распоряжаться имуществом.

Систему ставок арендной платы за нежилые помещения рассмотрим на примере г.Барнаула. Арендная плата за 1 м2 муниципального нежилого фонда определяется как произведение базовой ставки и поправочных коэффициентов, которые учитывают специфику деятельности арендатора, зонирование местоположения помещения, капитальность строительства, цель использования и уровень инфляции. В Барнауле базовая ставка арендной платы за 1 м2 в год равна минимальной месячной оплате труда. К базовой ставке применяются коэффициенты:

коэффициент престижности района (от 1 до 5);

для отдельно стоящих помещений применяется повышающий коэффициент – 1,25;

для подвальных помещений понижающий коэффициент – 0,5.

От уплаты арендной платы освобождаются:

- муниципальные бюджетные организации;

- общества инвалидов;

- опорные пункты милиции;

- комбинаты школьного питания;

- специализированные магазины, обслуживающие малоимущие слои населения, участников и инвалидов войны, реализующие хлеб и молоко и др.

Средства, полученные от аренды муниципального имущества, распределяются следующим образом:

10% — оставляет себе балансодержатель имущества на возмещение затрат по оформлению договора аренды и контроля за использованием нежилых помещений;

80% — через комитет жилищного хозяйства идет в счет дотаций на содержание муниципального жилого и нежилого фонда;

10% — комитету по управлению муниципальным имуществом.

В ряде городов базовая ставка арендной платы основывается на других показателях, например, на рыночной цене 1 м2 жилой или нежилой площади.

3. Определение целесообразности приватизации объекта в сравнении с арендой и совершенствование технологии приватизации. Здесь могут быть реализованы разные подходы для экономически эффективных («доходных») и убыточных объектов.

Доходный объект можно продать по высокой цене и получить разовые крупные поступления в бюджет.

В то же время арендная плата за этот объект будет пополнять бюджет постоянно и в связи с инфляцией со временем может возрастать. Формально выполненный экономический расчет обычно свидетельствует в пользу приватизации, однако представительный орган местного самоуправления при согласовании программы приватизации на очередной год не может ограничиться таким расчетом и должен взвесить все, в том числе отдаленные последствия приватизации объекта.

Pages:     | 1 || 3 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.