WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 6 |

Любопытно, что попытка законодателей защитить интересы дольщиков (Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступил в силу 01.04.05 г.) вызвала поначалу их гнев, искусно направляемый другими участниками рынка — строителями, девелоперами и банками. Когда затея не удалась, именно последние понес­ Ведомости. 12.04.06.

100 Политическая экономия реформы ЖКХ ли потери, но вместе с ними и будущие жильцы, потому что не все деньги удалось вернуть, а предложение жилья сократилось и цены на него выросли.

С начала апреля 2005 г. на протяжении 3 месяцев не было заключено ни одного договора о долевом участии7. Но в итоге рынок стал здоровее, а права простых людей стали более защищенными. Этот опыт показывает: проблема реш­аема; конкуренция на этом рынке есть и будет.

4. Рынок ЖКУ: распределение прав собственности Сложнее другой рынок — жилищно­коммунальных услуг (ЖКУ). Здесь главные игроки — жильцы (домохозяйства) и их коллективы (кондомини­ умы или товарищества собственников жилья — ТСЖ). Либо — владельцы недвижимости, риэлтеры и те же девелоперы, приобретающие дома с целью сдачи их в аренду. Они — покупатели услуг. Продавцы ЖКУ — частные, государственные или муниципальные компании, среди которых преобладают естественные монополии. Учитывая, что поставки газа и электроэнергии (стоимость которых составляет львиную долю общей стоимости ЖКУ) осу­ ществляются монополистами, регулирование цен и детальная регламентация этих рынков становится неизбежной.

Главные сложности вытекают из распределения прав собственности.

Самой простой является схема, при которой дома принадлежат индивиду­ альным собственникам — домохозяйствам. Но в этом случае на рынке возни­ кает асимметрия информации, неравенство сил между немногочисленными и легко организуемыми поставщиками услуг и множеством их покупателей.

Организация последних в какие­то единицы, способные отстаивать интересы жильцов, необходима, но более затруднена. Кооперативы, ТСЖ являются формами организации домохозяйств, пригодными прежде всего для коллек­ тивного жилого фонда — многоквартирных домов. Но с ними возникают проблемы внутренней организации — управление, контроль, мотивация учас­ тия жильцов в коллективных действиях, проблема «безбилетника» (кто­то всегда хочет «проехаться» за счет более активных и дисциплинированных членов коллектива). Ситуация упрощается, если есть собственник дома, а жильцы являются арендаторами. Тогда первый берет на себя функции по­ купателя ЖКУ, а отнош­ения с жильцами регулируются арендными конт­ рактами. Еще один вариант — собственником является муниципалитет. Но при таком варианте его мотивация к эффективной деятельности ниже (в сравнении с частным вариантом), а для жильцов он менее доступен. Им при­ ходится сталкиваться с чиновничьей иерархией, в которой муниципальное предприятие (казалось бы, ничем не отличающееся от частной компании) все же оказывается лиш­ь одним из многочисленных звеньев иерархии, сре­ ди которых распределяются не только полномочия, но и ответственность.

В этом случае жильцам труднее отстаивать свои права.

5. Международный опыт 5.1. Скандинавия Таким образом, схема распределенных прав собственности на жилье в больш­инстве случаев препятствует развитию эффективного рынка, созда­ вая неравные условия конкуренции и взаимоотнош­ений с поставщиками Ведомости. 25.07.евгений ЯСин ЖКУ либо усложняя координацию действий домохозяйств. Это не связано с российской спецификой. Рассмотрим пример скандинавских стран, которые считаются весьма индивидуалистичными и в то же время образцовыми по уровню развития гражданского общества. В таблице 2 приведены данные о распределении жилого фонда по формам собственности в пяти скандинав­ ских странах.

Т а б л и ц а Распределение жилого фонда по категориям собственности в скандинавских странах Виды собственности Индивидуаль­ные Общая не­ Частные при­ В том числе об­ Страны домохозяйства (пря­ прямая собст­ быль­ные ком­ щественный или Другие мая собственность­) венность­ пании социаль­ный наем Дания 51 6 19 20 1 Норвегия 63 14 18 18 4 – Швеция* 38 6 17 23 23 Финляндия 64 – 15 17 11 Исландия 81 5 10 10 3 – * Оценка.

Источник: Housing and Housing Policy in the Nordic Countries / Lujanen M. (ed). Nordic Council of Ministers, 2004. Р. 49, 58.

Мы видим, что преобладает прямая собственность домохозяйств на жи­ лье. Но при этом в Исландии (с 1959 г.), Дании (с 1966 г.) и Норвегии (с 1983 г.) существуют частные квартиры в многоквартирных домах, а в Шве­ ции и Финляндии — нет. В Финляндии доля пайщика в кондоминиуме или в акционерном капитале приравнивается к прямой собственности, но она обусловлена участием в общей непрямой собственности. В Швеции этого приравнивания нет и поэтому доля прямой собственности ниже доли инди­ видуальных домохозяйств. Но зато здесь самая высокая доля общественной собственности. В Норвегии частная собственность на квартиры признается в рамках совместной (joint ownership) как ее часть, а в Дании и Исландии частные квартиры не признаются независимой собственностью. Во всех странах собственники квартир в многоквартирных домах по закону обре­ менены обязательствами, вытекающими из их положения в доме8. Сама по себе пестрота законодательства и его частые изменения говорят о сложности совмещения частной собственности на квартиры и управления многоквар­ тирным домом. В любом случае квартиры не могут вступать по отдельности во взаимоотнош­ения с поставщиками ЖКУ.

В Швеции весь жилищный фонд, относящийся к общественному или социальному жилью, находится в муниципальной собственности, но в дру­ гих странах доля ее намного ниже. В Дании это обусловлено тем, что здесь распространены прибыльные компании, не принадлежащие муниципалите­ там, но находящиеся в совместной собственности домохозяйств — арендато­ ров. При этом муниципалитеты имеют право выбрать до 25% арендаторов, поскольку они участвуют в финансировании деятельности этих компаний9.

Это похоже на акционерные общества или кондоминиумы в Финляндии.

В Норвегии и Исландии распространены жилищные кооперативы, также опекаемые муниципалитетом в разных формах, но без участия в собствен­ ности. По странам доля таких некоммерческих компаний колеблется от 19% в Дании до нуля в Швеции. Стоит обратить внимание на близость Housing and Housing Policy in the Nordic Countries. Р. 58— Ibid. P. 49.

102 Политическая экономия реформы ЖКХ этой формы к непрямой собственности. В арендуемом жилье живут менее 20% скандинавов. Ощущается тяготение к частной собственности, хотя и с обременениями, потому что в городах экономически выгодно прожива­ ние в многоквартирных домах. В итоге получается весьма существенный вес распределенных форм собственности, в которых для жильцов снижаются риски, но издержки и качество услуг подвержены негативным мотивациям, впрочем, в этих странах не столь ощутимым.

В скандинавских странах обеспечено оптимальное сочетание сильного де­ мократического общественного контроля (осуществляемого развитым граж­ данским обществом), эффективной бюрократии, а также достигнут консенсус с населением по поводу высоких налогов в обмен на получение социальных трансфертов и коммунальных услуг. В этих условиях участие государства и муниципалитетов в регулировании сферы ЖКХ может быть более зна­ чительным, а требования к конкуренции — пониженными. Иначе говоря, экономическая конкуренция отчасти замещается общественным контролем и конкуренцией политической.

В странах, где такого комплекса благоприятных условий нет, конкуренция на рынке ЖКУ должна быть существенно сильнее. Или ее придется заменять госрегулированием с более негативными последствиями.

5.2. США Жилищный рынок США существенно отличается от своего аналога в скандинавских странах. Главное отличие состоит в том, что здесь абсо­ лютно преобладают два типа собственности и два типа жильцов с четко оп­ ределенными и неразмытыми правами собственности: собственники домов (семьи, в них проживающие) и коммерческие прибыльные компании, сдаю­ щие квартиры в доходных домах в аренду; соответственно жильцы — либо собственники, либо арендаторы (таблица 3).

Мы видим, во­первых, что 2/3 домохозяйств — домовладельцы. Во второй половине XX века (точнее, в 1950—1980 гг.) произош­ло резкое увеличение доли семей, проживающих в собственных домах. Это было, в частности, следствием реализации масш­табной национальной программы ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства (под управлением Т а б л и ц а Собственность и аренда жилья в США 1950 1960 1970 1980 1989 Домовладельцы (собственники домов — жильцы) тыс. 23560 32796 39885 52516 59916 % 55 62 63 66 64 Арендаторы тыс. 19266 20288 23565 27566 33767 % 45 38 37 34 36 Арендаторы в домах публичной собственности тыс. – 478 894 1196 2466 % – 0,9 1,4 1,5 2,6 1, Прочие арендаторы, получающие субсидии тыс. – – 102 1813 2594 % – – 0,2 2,3 2,8 4,Источник: Green R., Malpezzi S. A Primer on U.S. Housing Market and Housing Policy.

Washington, D.C.: The Urban Institute Press, 2003. P. 13.

евгений ЯСин федерального агентства «Фэнни Мэй»), которая в значительной степени изменила лицо Америки.

Во­вторых, видимо, есть небольш­ой сектор социального жилья в соб­ ственности муниципалитетов или графств, однако число семей, живущих в этом секторе, невелико и сокращается в относительном выражении. Есть иные субсидируемые арендаторы, число которых растет, но, полагаю, это — семьи, получающие субсидии по федеральным или местным программам в форме сертификатов или ваучеров для оплаты аренды. В 1997 г. общая доля домохозяйств, не полностью живущих по правилам рынка, составляла 6%. Следует, правда, также учесть, что еще есть непрямые субсидии, прежде всего через налоговые льготы10.

В­третьих, в США конкуренция на жилищном рынке гораздо выш­е, чем в Скандинавии и других европейских странах. Весь сектор частных домо­ владений управляется частными контрактами с ограниченным государствен­ ным или муниципальным регулированием. Местные органы частично или полностью регулируют арендную плату в 200 городах США (больш­ей частью в ш­татах Нью­Йорк, Нью­Джерси и Калифорния). Это регулирование цен на жилье охватывает в общей сложности 10% всех семей, арендующих жилье, и примерно 4% жилого фонда, сдаваемого в аренду. Регулируются также тарифы естественных монополий (о чем свидетельствует энергетический кризис в Калифорнии в 90­х гг.), а также использование земли11.

Добавим к сказанному, что в США существует, по выражению Х. Зиберта12, конкурентный федерализм: налоги устанавливаются независимо федерацией, ш­татами и местной властью; самостоятельны и их бюджеты; институты граж­ данского общества, пожалуй, слабее, чем в Скандинавии, но также вполне работоспособны.

5.3 Проекты управления водоснабжением как пример опыта развивающихся стран Рассмотрим теперь опыт менее развитых стран, используя работу Бюро эко­ номического анализа (БЭА), выполненную на материалах проекта Всемирного банка по соверш­енствованию систем водоснабжения в ряде развивающихся стран. Эти проекты, осуществленные в Сантьяго­де­Чили, Мехико, Буэнос­ Айресе, Абиджане (Берег Слоновой Кости), Измире (Турция) и ряде дру­ гих городов, не имели целью соверш­енствование конкуренции. Их задача состояла в том, чтобы улучш­ить организацию водоснабжения, в том числе за счет привлечения частных инвестиций (включая частно­государственное партнерство), причем в неблагоприятной институциональной среде. В таких условиях возрастает роль правовых и судебных институтов, регулятивных и политических организаций, неформальных норм, социальных интересов13.

Из ш­ести стран, где осуществлялись проекты, только применительно к Чили можно говорить о независимости суда в аспекте его способности выносить реш­ения против власти в пользу частных компаний. Только там закон пре­ доставлял право последним отключать неплательщиков, и исполнение этого закона реально обеспечивалось. В Мехико и Конакри (Гвинея) отключение за неплатежи запрещалось, в результате собираемость платежей составляла Green R., Malpezzi S. Op. cit. Р. 13, 80, 86.

Ibid.

Зиберт Х. Эффект кобры. М.: Новое издательство, 2005. С. 216.

Локальные монополии и реформирование ЖКХ: перспективы применения механизма концессий / Бюро экономического анализа. М.: ТЕИС, 2005. С. 69.

104 Политическая экономия реформы ЖКХ в 1996 г. 68% и 64% соответственно. В Буэнос­Айресе и Лиме закон преду­ сматривает право отключения за неплатежи, но он исполняется плохо. С уче­ том этого в контрактах предусматривалось даже обращение в международный арбитраж, куда, правда, по каждому поводу не побежиш­ь.

Что касается регулятивных и политических факторов, то, например, в Мехи­ ко контроль за работой частной компании, с которой был заключен контракт на управление водоснабжением, осуществляло 18 подразделений муниципалитета.

Зато орган, наблюдавш­ий за исполнением международного контракта, состоял из членов одной политической партии. Как и следовало ожидать, опыт госу­ дарственно­частного партнерства в этом случае оказался отрицательным14.

Все это что­то напоминает, не правда ли Столкновение социальных интересов всюду однотипно: частная компания должна получать прибыль, учитывая в тарифах риски неплатежей и обязатель­ ства по инвестициям, либо часть инвестиций должны брать на себя власти. Но население (и в особенности его менее состоятельные слои) активно возражает против роста тарифов. Политики привлекают избирателей, выступая против повыш­ения тарифов до экономически разумных размеров. В Буэнос­Айресе подключение к городскому водоснабжению бедных районов сопровождалось бунтами, и в конечном счете компания, получивш­ая концессию, вынуждена была в одном из районов установить тариф в 10 раз ниже среднего15.

И все же это — рынок, хотя и весьма специфический. Естественной конку­ ренции зачастую не получается, поэтому государство и местные власти обязаны стимулировать квазиконкуренцию. Это прежде всего достигается устранением барьеров входа на рынок, интернализацией внеш­них эффектов, снижением уровня асимметрии информации. Если нельзя достичь соверш­енной конкурен­ ции, то надо создать условия состязательности, «работающей конкуренции»16.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 6 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.