Книги по разным темам

Челль Улоф Фельдт, министр финансов Швеции в 1990-х годах еформа жилищно­коммуналь­ ного хозяйства снова в центре Рвнимания. Коммунисты прово­ дят многочисленные демонстрации против нее, прежде всего в связи с тем, что с 1 января 2006 года по закону жильцы обязаны платить за жилье 100% оплаты коммунальных услуг и еще взять на себя затраты на капитальный ремонт. И это в ус­ ловиях, когда рост тарифов ЖКХ намного опережает рост всех цен.

Каждый год в январе тарифы совер­ ш­ают скачок, неизменно вызывая волну возмущения. За последние 10 лет только сравнительно неболь­ ш­ая доля состоятельных граждан улучш­ила свои жилищные условия, построив квартиры или коттеджи в элитном секторе. Для остальных улучш­ения малозаметны, а качес­ тво услуг снижается — во всяком случае, именно так больш­инство граждан воспринимает происходя­ щее. Аварии то с теплом, то с водой и канализацией периодически дела­ ют жизнь многих семей невыноси­ мой. А некоторые уже забыли, что когда­то к ним в квартиры посту­ пала горячая вода. Президент вклю­ чил в число национальных проект, красиво названный «Доступное и комфортное жилище — гражданам России». В его успех мало кто верит, потому что на наш­ей памяти такого * Автор выражает благодарность со­ трудникам Института экономики города Н. Косаревой, А. Пузанову, Р. Мартусевичу за содействие в подготовке статьи.

O I K O N O M I A • P O L I T I K A µ • Plt П р а к т и к а Политическая экономия реформы ЖКХ рода проекты уже были (например, «Каждой семье — отдельную квартиру к 2000 году!») и их итоги общеизвестны.

1. Фон реформы ЖКХ Я не специалист по проблемам ЖКХ, единственное, что подвигло меня на выступление по несвойственной мне теме, так это убеждение в том, что речь идет не об отраслевой проблеме, но о проблеме национального масш­таба, требующей, наконец, реш­ения по существу.

Начну с констатации некоторых фактов. В 1985 г. на одного жителя СССР приходилось 14, 9 кв. м жилой площади, в 1990 г. — 16,4 кв. м, в 1999 г. — 18,9, в 2004 г. — 20,5. Таким образом, за последние 20 лет обеспе­ ченность жильем выросла на 37,6%, причем наибольш­ие приросты были до­ стигнуты в годы перестройки — 0,3 кв. м в год на человека, меньш­е — в годы реформ — 0,28 и самые скромные — в 1999—2004 гг. — 0,241. Надо учесть убыль населения после 1992 г., что несколько повысило обеспеченность жильем (жилищный фонд вырос на 30,4%). В 2004 г. в городском жилищном фонде были оборудованы водопроводом 87% квартир против 77% в 1985 г., канализацией — 85% против 75%, центральным отоплением — 89% против 79%, горячим водоснабжением — 78% против 60%2.

Ситуация, как мы видим, все эти годы в целом хоть и медленно, но улучш­алась (конечно, «в среднем по больнице»). Данные, которыми мы располагаем, не позволяют оценить в полной мере различия в жилищных условиях между богатыми и бедными, но ведь они радикально увеличились.

Мы это видим воочию: достаточно сравнить элитные дома на Пречистенке и виллы на Рублевке с «хрущевками» на Волгоградском проспекте или избами в три окна, не являющимися редкостью даже для ближнего Подмосковья.

Тем не менее, даже официальная статистика бюджетов домаш­них хозяйств свидетельствует: в 2004 г. в нижнем (по уровню доходов) квинтиле 41,9% домохозяйств имели менее 13 кв. м на человека, тогда как в верхнем (с на­ ибольш­ими доходами) квинтиле таких было всего 9,3%; в то же время свыш­е 30 кв. м на человека в нижнем квинтиле имели 8,9% домохозяйств, а в вер­ хнем — 35,7%3. Это довольно сглаженная картина. Я думаю, что дифферен­ циация семей по жилищным условиям, если ее подвергнуть скрупулезному анализу, окажется еще более глубокой и выразительной.

В период реформ объем жилищного строительства сократился. В 1985 г.

было построено 62, 5 млн кв. м, в 1990 г. — 61, 7. В 2000 г. ввод сократился до минимума — 30,3 млн кв. м. Далее строительство стало расти, достигнув в 2004 г. 41 млн кв. м, то есть двух третей от докризисного уровня. При этом в 1990 г. за счет средств населения и жилищных кооперативов было построено 14%, а в 2004 г. — 40,4% всего вводимого жилья. Средний размер вводимой квартиры составлял в 1990 г. 59, 1 кв. м, в 2004 г. — 86 кв. м, а построенной за счет средств населения и кредитов — 138, 5 кв. м4. Доля таких квартир в общем вводе жилья в 2004 г. составляла 24,3%. Ясно, что состоятельные семьи получают сейчас значительно более высокую долю вновь строящегося жилья, чем прежде.

За последние 15 лет произош­ли качественные сдвиги в структуре соб­ ственности на жилье. Это видно из таблицы 1.

Российский статистический ежегодник. М.: Росстат, 2005. С. Там же. С. Там же. С. Там же. С. 483.

евгений ЯСин Т а б л и ц а Динамика структуры собственности на жилые помещения в 1990—2004 гг.

% от общего жилищного фонда Виды собственности 1990 1997 частная 32,6 51,7 73,государственная 41,7 7,3 5,муниципальная 25,2 31,0 21,Источник: Российский статистический ежегодник. М.: Росстат, 2005. С. 231.

В 1990 г. в частной собственности находилось 14,6 % жилого фонда в го­ родах и 62,1% в сельской местности. Это был самый больш­ой частный сектор в советской экономике. К 2004 г. в городах доля частного сектора увеличилась до 68,3%, еще 24,3% приходится на муниципальную собственность. С 1990 г.

(начало приватизации жилья) до конца 2004 г. приватизировано более 22 млн жилых помещений, то есть 60% от их общего числа, подлежащего привати­ зации. Сейчас, когда объявлено о сроках заверш­ения бесплатной приватиза­ ции, тысячи людей выстраиваются в очереди, чтобы не опоздать, и Госдума законодательно реш­ает вопрос о переносе срока ее заверш­ения на 2008 г. По любым меркам это колоссальные изменения. На начало 2005 г. основные фонды жилищного хозяйства составляли 7,8 трлн руб., или 22,4% от полной учетной стоимости всех основных фондов России. Если, исходя из этих усло­ вий, оценить рост доли частной собственности в жилищном фонде (с 32,6 до 73,5%), то население получило в процессе бесплатной приватизации активов (за вычетом оплаченных домохозяйствами вводов последних 10 лет) на сум­ му примерно 1,8—2 трлн руб. в современной оценке. Эти цифры, вероятно, следует уточнить, но корректировка, думаю, не превысит 10—12%.

Таков общий фон, на котором развертывалась жилищная реформа. В чем же дело, почему она не идет и почему вызывает столь активное сопротивление 2. Особенности жилищного рынка Суть реформы, насколько я понимаю, состоит в том, чтобы от советского планового и государственного жилищного хозяйства перейти к частному ры­ ночному. В условиях первого жилье предоставлялось бесплатно, а жилищно­ коммунальные услуги — по твердым низким ценам. Оплата труда тогда тоже была заниженной: реальная стоимость жилья и ЖКУ не входила в оплачи­ ваемую зарплатой стоимость рабочей силы. Символическая плата за жилье, электричество, газ, тепло дополнялась бюджетными дотациями, а также тем, что значительная часть жилого фонда и коммерческой инфраструктуры нахо­ дилась на содержании промыш­ленных и иных предприятий. Результат — низ­ кое качество обслуживания, крайне медленные темпы роста обеспеченности населения жильем. Естественное стремление человека к улучш­ению своих жилищных условий (один из самых сильных стимулов к труду и предприим­ чивости) наталкивалось на препятствия, чаще всего непреодолимые.

Рыночное хозяйство устроено по­другому. Во-первых, семья должна пла­ тить за все, но и ее доходы должны быть на уровне, обеспечивающем все элементы стоимости рабочей силы. Чтобы дом и его содержание были по силам средней семье, на рынке должна быть конкуренция, понуждающая строителей и поставщиков жилищно­коммунальных услуг предлагать товар высокого качества по доступной цене (разумеется, дифференцированной для групп домохозяйств разной доходности). Для этого нужно достаточное Политическая экономия реформы ЖКХ число поставщиков и их свободный вход на рынок. В то же время уровень цен должен стимулировать приток инвестиций в сектор, необходимый для развития мощностей и удовлетворения спроса. Равновесие достигается при условии, что цены являются свободными.

Такова идеальная картинка. Говоря о переходе к рынку в ЖКХ, С. Лоув пиш­ет: «так называемый переход». Ведь и при плановом хозяйстве в этой сфере существовали рыночные (пусть и примитивного вида) отнош­ения в форме обмена жилья, «самостроя», переоборудования государственных квартир5. Я бы назвал это скорей частной активностью в ЖКХ, чем рынком, так как рынок предполагает появление каких­то механизмов саморегулиро­ вания, которых тогда, конечно, не было.

Во-вторых, рынок, как известно, обеспечивает оптимальное равновесие при следующих условиях: 1) соверш­енная конкуренция; 2) полнота рынков (не только собственно жилья, но и его страхования, а также жилищного креди­ тования; не только электроэнергии, но и резервных мощностей, необходимых для покрытия пиковых нагрузок); 3) соверш­енная информация (устранение асимметрии информации, покупатель должен быть так же информирован, как и продавец). Это очень приблизительная характеристика эффективного рынка в неоклассической теории равновесия. Ясно, что в жизни всего этого нет. Точнее, ни одно из условий не выполняется полностью или выполняет­ ся только в известной степени. Но чем она выш­е, тем рынок эффективней.

При этом существует такая степень их выполнения (сравнительно легко до­ стижимая), при которой рыночная система при всем своем несоверш­енстве оказывается лучш­е плановой, что, замечу, доказано на практике.

В-третьих, рынков много, и у каждого из них — свои специфичес­ кие свойства, предопределяющие возможный уровень их эффективности.

Жилище — дорогостоящий товар длительного пользования, приобретение которого за счет текущих доходов семей чаще всего невозможно. Отсюда — необходимость кредитования и важная роль аренды. В современных городах жилье — это зачастую товар коллективного пользования: в многоквартирном доме квартира может быть частной, но многие необходимые элементы благо­ устройства (лифты, вывоз мусора, охрана) находятся в общем пользовании и должны оплачиваться всеми жильцами. Отсюда необходимость соглаш­ений и сотрудничества, либо принуждение к исполнению обязательств.

В-четвертых, важнейш­ие коммунальные услуги (газ, электричество, водо­ снабжение, канализация, отчасти теплоснабжение) имеют низкую эластич­ ность по цене и производятся естественными монополиями — локальными или глобальными. Конкуренция за их поставку для конкретных домохозяйств или жилых комплексов оказывается невозможной. Возникает потребность в регулировании цен или создании муниципальных предприятий. Даже о несоверш­енной конкуренции здесь порой говорить трудно. Контрольные и регулирующие функции требуют участия государственных и муниципальных органов. Служащие последних также нуждаются в контроле, чтобы исклю­ чить коррупцию и обеспечить необходимое качество публичных услуг.

Наконец, в-пятых, функционирование подобных институтов контроля вообще может оказаться за пределами возможностей рынка как экономичес­ кого механизма. Если мы хотим избежать административной иерархии конт­ рольных органов (обычно быстро приводящей к их вырождению), речь долж­ на идти об общественном, гражданском контроле. Отсюда необходимость Housing Change in East and Central Europe. Integration or Fragmetation / Lowe S., Tsenkova S.

(eds.). Ashgate, 2003. P. XV—XVI.

евгений ЯСин самоуправления, гражданской активности членов того или иного сообщества, прежде всего на низовом уровне ЖКХ. Хочу подчеркнуть: эта общественная составляющая представляется весьма существенной спецификой. Можно ли, при такой специфике ЖКХ, тем не менее, говорить о рынке Мировой опыт показывает, что не только можно, но и должно. Только участникам рынка приходится брать на себя определенные обязательства.

3. Рынок жилья Если взять рынок жилья, включая строительство нового и оборот вторич­ ного рынка, то он — реально конкурентный. На нем могут конкурировать различные агенты: строительные компании, девелоперы и риэлторы, част­ ные компании, частные лица (покупатели домов и квартир), банки и другие финансовые организации, предоставляющие финансовые ресурсы. На этом рынке могут также действовать муниципалитеты и государственные органы (муниципальные строительные и девелоперские компании, государственные банки), чье присутствие сопровождается риском неравенства конкуренции в тех случаях, когда они либо сами выполняют функции выш­еперечисленных агентов, либо являются их бенефициарами. Поскольку эти госструктуры одновременно выполняют роль регуляторов рынка, то они располагают оп­ ределяющими возможностями воздействия на процесс согласования конф­ ликтов интересов. Именно они реш­ают ключевые вопросы предоставления некоторых ресурсов (выделение земельных участков), а также контроля за естественными монополиями — предприятиями электроэнергетики, тепло­ и водоснабжения, канализации (когда идет речь о подключении возводимых домов к существующим инженерным сетям).

Однако в целом проблемы, угрожающие конкуренции на этом рынке, сравнительно легко разреш­имы, во­первых, законодательно, во­вторых — посредством использования общественного контроля. Объясняется это тем, что первичные агенты (кроме властных структур) этого рынка больш­ей час­ тью консолидированы и примерно равны по силам, а отнош­ения между ними относительно просты. Этому утверждению не противоречит тот факт, что сегодня у нас этот рынок — один из самых коррупционных. В. Яковлев, министр регионального развития, недавно признал, что теневые факторы составляют 15—25% стоимости жилья6. Но связано это как раз с некачест­ венным законодательным регулированием и отсутствием демократического общественного контроля. Все участники «игры» удовлетворены сложивш­имся порядком. Кроме будущих жильцов, которые как раз в игре и не участвуют.

Они либо играют роль «заднескамеечников», которые вынуждены прини­ мать этот порядок как заданный, хотя именно им предстоит играть роль покупателей или арендаторов жилья. Но обычно это происходит потом, за исключением тех случаев, когда их средства как дольщиков (вкладчи­ ков) привлекаются уже на стадии строительства. Они же — вместе со всеми налогоплательщиками, формирующими бюджет — оплачивают эти самые теневые факторы.

Книги по разным темам

наверх