WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 9 |

Цель создания ЖСК – удовлетворение потребности граждан в жилье (в том числе путем его строительства), а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Именно поэтому члены ЖСК в первую очередь участвуют в строительстве или реконструкции многоквартирного дома и только во вторую – в его содержании (при наличии такой цели среди целей ЖСК). Вступить в ЖСК вправе любое физическое и (или) юридическое лицо. По окончании строительства ЖСК может быть преобразован в ТСЖ по решению общего собрания его членов (конференции).

Граждане и юридические лица могут объединиться и просто в ЖК (жилищный кооператив). В этом случае они участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а о строительстве речь уже не идет.

На основании ст. 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей. В нем участвуют лица, желающие организовать ЖСК. Проголосовавших за создание ЖСК должно быть не менее пяти, но не более количества жилых помещений в строящемся многоквартирном доме.

При написании раздела также использованы следующие статьи: Давыдова О.В.

Как ЖСК строит дом //Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, 2008, № 9; Чистякова М.А. Создание ТСЖ путем реорганизации ЖСК // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, 2008, № 2.

Правовое положение ЖСК (ЖК) После организации ЖСК граждане и юридические лица могут изъявить желание стать его членами путем подачи в правление соответствующего заявления. В момент подачи заявления членство в ЖСК, в отличие от ТСЖ, не возникает. Это произойдет в момент уплаты вступительного взноса после рассмотрения заявления правлением ЖСК и его утверждения решением общего собрания членов кооператива (конференцией). Срок для этого отведен в один месяц.

При вступлении в ЖСК гражданин или юридическое лицо уплачивает вступительные паевые взносы в определенном размере от общей суммы пая на строительство дома1. Вступительный взнос (его еще называют первоначальным паевым взносом), как правило, направляется на покрытие расходов, связанных с текущей деятельностью ЖСК. За счет паевых взносов членов кооператива (паенакоплений) ЖСК ведет строительство. Уставом ЖСК также может быть предусмотрено, что члены кооператива обязаны уплачивать периодические членские взносы (например, ежемесячно), которые направляются также на содержание ЖСК.

Членство в ЖСК является основанием для владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением. При этом право собственности на жилое помещение в силу прямого указания на это в Гражданском (п. 4 ст. 218) и Жилищном (п. 1 ст. 129) кодексах возникает только после выплаты паевого взноса в полном объеме. Порядок и условия внесения этого взноса устанавливаются уставом ЖСК.

Чаще всего уставом ЖСК предусмотрено, что паевые взносы можно вносить как в денежной форме, так и путем передачи в собственность кооператива иного имущества: жилых помещений, объектов незавершенного строительства, строительных материа В момент вступления в ЖСК общая сумма пая определяется на основании сметной стоимости строительства жилого дома. Если фактические расходы на строительство дома окажутся больше сметной стоимости, члены обязаны будут уплатить дополнительные взносы.

Налогообложение товариществ… лов и т.д. Причем пай1 может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам или юридическим лицам.

Как только хотя бы один член ЖСК выплатит пай в полном размере и станет собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении общего имущества многоквартирного дома возникает режим общей собственности со всеми вытекающими последствиями. До этого момента единым субъектом права собственности на имущество многоквартирного дома является ЖСК.

Итак, ЖСК обеспечивает своих членов жильем путем строительства кооперативного дома. При этом кооператив выступает в качестве застройщика2 либо заказчика-застройщика. В первом случае ЖСК привлекает для строительства дома заказчика, который, в свою очередь, заключает договоры с подрядчиками или сам выступает в этой роли. В этом случае ЖСК направляет полученные от членов кооператива средства или заемные средства заказчику, т.е. занимается инвестиционной деятельностью. Возникающие при этом затраты ЖСК, за исключением расходов, непосредственно связанных с организацией строительства дома, являются его текущими расходами, которые покрываются за счет вступительных и членских взносов. Выступая в роли заказчиказастройщика, ЖСК работает непосредственно с подрядчиками.

Заказчиком кооператив является по отношению к подрядчику. В любом случае затраты по строительству дома в последующем покрываются за счет паевых взносов.

Таким образом, и ТСЖ, и ЖСК являются некоммерческими организациями, не имеющими цели извлечения прибыли из своей деятельности. Правовое регулирование в отношении товарищества собственников жилья и жилищно-строительного кооператива как форм управления многоквартирным домом во многом сход То есть доля паенакопления члена ЖСК в паевом фонде этого кооператива.

Содержание термина «застройщик» разъясняется в п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Им может быть как физическое, так и юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации.

Правовое положение ЖСК (ЖК) но. Так, структура органов управления, порядок распоряжения общим имуществом и ведения хозяйственной деятельности товарищества и кооператива аналогичны. Различия имеются в объектах управления. ЖСК управляет общими денежными средствами, предназначенными для создания жилого дома, а ТСЖ – готовым домом и обслуживающими объектами. До недавнего времени закон1 обязывал ЖСК реорганизовываться в ТСЖ при выплате пая всеми членами кооператива. В настоящее время реорганизация ЖСК является не обязанностью, а правом (ст. 122 ЖК РФ), впрочем, и ТСЖ имеет право преобразовываться с ЖСК (ст. 140 ЖК РФ).

Теперь перейдем к анализу спорных вопросов деятельности ТСЖ (ЖСК) и порядка его налогообложения и возникающих в этой связи неясностей и проблем.

См. ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Данное положение было отменено Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

3. Проблемы налогообложения ТСЖ (ЖСК)Действующее законодательство не дает четкого ответа на вопрос, как необходимо квалифицировать платежи, получаемые ТСЖ от своих членов и других собственников помещений многоквартирного дома на его содержание и ремонт. Соответственно, не ясно, какие должны быть налоговые последствия их деятельности: следует ли включать в налоговую базу по НДС и в состав доходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль, различные платежи, поступающие от собственников помещений.

Здесь существует несколько точек зрения.

Сначала рассмотрим разъяснения Минфина РФ и ФНС РФ, в которых уполномоченные органы сформулировали свою позицию относительно налогообложения деятельности ТСЖ.

3.1. Позиция органов власти Концептуальный подход Минфина РФ к вопросам налогообложения ТСЖ отражает письмо от 26.02.2007 № 03-07-15/242.

Минфин выделяет две возможные на практике ситуации:

1) Когда ТСЖ заключает договоры о предоставлении коммунальных услуг, о содержании и ремонте общего имущества дома с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) от сво При написании раздела также использованы следующие статьи: Широков С.В., А.А.Артемьев. Спорные вопросы налогообложения товариществ собственников жилья // Налоговая политика и практика, 2007, № 4; Белоусова М.В. Товарищество собственников жилья: суровая реальность // Налоги (газета), 2007, № 21;

Ю.И. Продан. Товарищество собственников жилья //Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, 2006, № 3; Маттейс О. ТСЖ:

Вопросы учета и налогообложения //Финансовая газета. Региональный выпуск, 2006, № 37; Емельянова И.В. ТСЖ и НДС // Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение, 2006, № 5; Фельдман И., С.Филимонов.

Актуальные вопросы деятельности товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов //Финансовая газета. Региональный выпуск, 2005, № 26 и № 27.

Ранее аналогичная позиция была сформулирована в Письме Минфина от 05.05.2006 № 03-03-05/8.

Проблемы налогообложения ТСЖ (ЖСК) его имени, а не от имени членов ТСЖ (т.е. исходя из договорных обязательств не является посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; услуги по технической инвентаризации жилого дома; услуги по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; услуги по капитальному ремонту жилого дома).

В этом случае поступившие от жильцов обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, являются выручкой от реализации работ (услуг) и в полном объеме учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль и НДС (ниже будет показано, что в части НДС указанное письмо Минфина устарело в связи с принятием Федерального закона от 28.11.2009 N 287-ФЗ).

На эти поступления не распространяется п. 2 ст. 251 Налогового Кодекса, согласно которому при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления, поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций, к которым отнесены осуществляемые в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях вступительные и членские взносы. Вносимые членами ТСЖ на основании п. 5 ст. 155 Жилищного кодекса обязательные платежи и (или) взносы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг, к членским взносам не относятся, поскольку обязанность их уплаты возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме. На этом основании Минфин приходит к выводу, что средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются.

Налогообложение товариществ… 2) Если ТСЖ заключает договоры о предоставлении коммунальных услуг; содержании и ремонте общего имущества дома от своего имени по поручению членов ТСЖ или от имени и за счет членов ТСЖ (т.е. является исходя из договорных обязательств посредником, действующим по поручению членов ТСЖ), то налогообложение налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль организаций средств, поступающих на счета ТСЖ, осуществляется в порядке, предусмотренном, соответственно, п. 1 ст. 156 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" и пп. 9 п. 1 ст. 251 главы 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса для организаций, осуществляющих посредническую деятельность. В этом случае при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. Однако к указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

На наш взгляд, вторая из описанных в письме Минфина ситуаций практически невозможна. Статьи 156 и 251 Налогового кодекса применяются к лицам, действующим «на основании договоров поручения, комиссии либо агентских договоров», ТСЖ же действует не на основании договоров с жильцами1, а на основании своего устава. Более того, заключение подобных договоров ТСЖ с жильцами в принципе невозможно, поскольку в случае Хотя, как будет показано ниже, действующая редакция Жилищного кодекса предписывает ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества дома с лицами, не являющимися членами товарищества, указанная норма критикуется специалистами как некорректная.

Проблемы налогообложения ТСЖ (ЖСК) создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме – безотносительно к их членству в ТСЖ – утрачивают право непосредственного управления этим домом, а значит, не могут его делегировать никому, включая ТСЖ. Следовательно, в договорах о предоставлении коммунальных услуг, о содержании и ремонте общего имущества дома ТСЖ всегда действует от своего имени и за свой счет (поскольку обязательные платежи за ремонт и содержание общего имущества жильцы обязаны перечислять не подрядчикам, а именно ТСЖ). Другое дело, что по самому своему определению ТСЖ создается для представительства интересов жильцов.

Безотносительно к различиям между выделенными в письме Минфина вариантами, в обоих случаях обязательные платежи жильцов рассматриваются в качестве выручки ТСЖ от реализации. Следует, правда, оговориться, что на практике в большинстве случаев обязательств по налогу на прибыль у ТСЖ не возникает, поскольку указанная «выручка» полностью расходуется в течение налогового периода или освобождается от обложения в качестве резерва на проведение ремонта в следующем налоговом периоде (подробнее об этом см. ниже). Однако выяснение правовой природы обязательных платежей имеет теоретическое, а в ряде случаев и практическое значение.

Логика, аналогичная сформулированной в рассмотренном письме Минфина РФ от 26.02.2007 № 03-07-15/24 применительно к ТСЖ, повторена в письме УФНС по г. Москве от 26.05.2008 № 20-12/050118 применительно к деятельности ЖСК.

Вплоть до 2008 г. среди прочих взносов на содержание и ремонт дома в базу по налогу на прибыль включались и поступления от членов ТСЖ на формирование резерва предстоящих расходов на капитальный ремонт дома. При этом ТСЖ не имело права создавать предусмотренный ст. 260 и 324 НК РФ резерв под предстоящие ремонты основных средств, расходы на форми Налогообложение товариществ… рование которого уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль, так как жилой дом не находится в собственности ТСЖ1.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 9 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.