WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 ||

Первое: один гражданин купил участок бывшего крестьянского (фермерского) хозяйства для дачного строительства. Сколько теперь на этом участке будет стандартных участков в 10-20 соток Сколько будет стоить каждый такой участок В нынешнем российском законодательстве нет ограничений на размер участка для дачного строительства, если гражданин его купил. Если бы ему такой участок предоставило государство, в этом случае есть ограничение, а в других случаях – нет. Сколько таких участков для дачного строительства в несколько гектаров или десятков гектаров на одного человека в Московской области Кто скажет Второе: зачем Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ дал такое право субъекту РФ, если он как вульгарный спекулянт взял кусок поля, не глядя на его ценность, и продал. Это можно было бы понять, если бы субъект РФ покупал «плохое» поле, имея долгосрочный план развития территории, собирая земли для строительства объектов, предусмотренных долгосрочным, обсужденным, одобренным планом. Даже если субъект «хорошее» поле купил, хочет порадовать граждан своей страны и продает им участки, каждому отдельно или уже сформированному коллективу будущих садоводов-дачников, то деньги, которые платят конечные покупатели участка, все попадают в бюджет, а не в карман спекулянта. Существует программа по обеспечению граждан садовыми участками, процедура прописана в законодательстве. Продажа земли гражданам из очереди желающих хоть как-то бы тянула на реализацию государственной политики. Или этот субъект РФ предоставил бы землю фермеру для занятия сельским хозяйством, согласно законодательству это возможно. Но просто так дать субъекту РФ право первоочередной покупки для того, чтобы он продал сельскохозяйственные угодья отдельному лицу для обогащения – это правильно Массовый вывод сельскохозяйственных угодий под застройку не может быть объяснен таким благим делом, как развитие малоэтажного строительства для нуждающихся граждан страны, так как таких нуждающихся в массе выросших на полях поселков единицы. Как правило, эти участки, дома покупают люди, уже имеющие квартиры, как второе, третье жилье, как инвестиции. Да, собственно, государство и не интересует, нуждающиеся они или нет. Так, в процедуре включения участка сельхозугодий в границы населенного пункта нет требования, что это допускается, когда в населенном пункте есть очередь из тех, кто хочет купить или построить дом. Как правило, в этих новых поселках, вдали от непривлекательных сел, которые взяли эти новые поселки под свое крыло, будут проживать совсем сторонние для сел люди.

В итоге имеем: разбросанные произвольным образом поселки в пригородах без возможности к ним беспроблемно доехать, обезображенные ландшафты, раскуроченные некогда сильные подмосковные сельскохозяйственные организации с целью получения контроля над землей, забитые электрички, везущие сельских жителей в город, вздутые цены на сельскохозяйственные угодья и … довольных чиновников. Все дано на их откуп по индивидуальным заявлениям желающих получить права на иное использование сельскохозяйственных угодий.

А ведь эта проблема не нова. В США, например, ее обсуждение активно началось в 50-х годах прошлого века: население богатело, хотело жить лучше, нужны были дома. Казалось бы, в стране, в которой частная собственность и частный интерес уважаются традиционно, нет проблемы в том, что какой-то фермер хочет продать землю под застройку, а девелопер – купить. Однако это не так. Еще в 1920-х годах были утверждены в судебном порядке первые правила сельскохозяйственного зонирования. Уже к 1970-м годам были выявлены прямые и косвенные потери сельскохозяйственного производства от соседства с поселками, опробованы административные и другие механизмы ограничения использования сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей. Например, было подсчитано, что при строительстве поселка не только теряется площадь, на которой он стоит и идет дорога к нему, теряется площадь на земле соседа-фермера – возникают тропинки и уносится урожай с полей. Причем, чем дисперснее поселки, тем выше эти потери. Потеря сельхозугодий ведет к потере имеющихся или потенциальных рабочих мест в сопредельных бизнесах: в тех, которые занимались снабжением, ремонтом, обучением, переработкой сельхозпродукции и т.д. Потеря сельхозугодий ведет к увеличению нагрузки на инфраструктуру: ведь теперь в город будут ездить и жители поселков, и бывшие фермеры. Что будет с движением Можно ли будет проехать В США как федеральная политика была провозглашена политика содействия в сохранении сельскохозяйственных угодий в сфере сельского хозяйства, штаты в рамках федеральной разрабатывали свои программы. Вопервых, государство ввело критерии особо ценных и уникальных земель, использование которых для иных целей не поддерживается государством. В критериях учитывались почвенная ценность, размещение, вид культур и значение для отдельного штата. Этим занимался не только Департамент сельского хозяйства правительства США, а еще не менее 8 разных подразделений правительства страны и штатов. Например, департамент защиты окружающей среды разработал Руководство для своих служащих, в котором подчеркнул, что они должны проводить федеральную политику по ограничению использования земель, ценных для сельского хозяйства. Что было легко, так это ограничить само государство в использовании сельхозугодий для решения различных государственных задач. Это и было сделано: не согласовываются его планы, есть хоть какая-то возможность иного расположения объектов. Затем штаты, в том числе и штат Нью-Йорк, стали использовать различные методы ограничения, среди которых сельскохозяйственное зонирование; поддержка инициатив фермеров по образованию сельскохозяйственных районов; приобретение прав развития с целью ограничения прав девелоперов; особая система налогообложения, предусматривающая уплату повышенного в несколько раз налога на землю (весьма существенного) в случае использования сельхозугодий для других целей; введение долгосрочных на 8–10 лет планов развития территории, которые не пересматриваются в течение срока действия; ограничение числа строений на территории одной земельной единицы; установление размера этой одной единицы и т.д. Проводится изучение изменения площадей, эффективность различных мероприятий по ограничению конверсии сельскохозяйственных земель, готовятся государственные доклады об этом.

У города Нью-Йорк и его жителей не меньше желания занять близлежащие поля штата, чем у Москвы и москвичей. Казалось бы, что там один губернатор на город и весь штат, который может в интересах города способствовать использованию дополнительных площадей сельхозугодий в своем же штате. У нас два субъекта РФ – Москва и Московская область. Уж если Москва хочет, то Московская область, думая о своих жителях, их доступе к дорогам, больницам, школам, о сохранении рабочих мест в области, должна иметь политику хоть какойто регламентации действий по конвертации земли. Даже если вам будут демонстрировать документы, декларирующие такую защиту – не верьте, посмотрите в окно автомобиля, когда вечером будете стоять в пробке за пределами Москвы на любой из федеральных трасс: увидите сплошные поселки и предложения купить землю под строительство дома, дачи. Плотность объявлений уже побила все допустимые пределы. А еще можно подняться на один из холмов прекрасной среднерусской возвышенности в Дмитровском районе Московской области и увидеть... нет, не милый сердцу ландшафт, а дисперсно разбросанные нескончаемые поселки на бывших полях.

В последние два года в России идет дискуссия о необходимости перехода от категорий земель к видам разрешенного использования. При полной поддержке этого решения, удивляет отсутствие дискуссии о том, как это будет сделано. Эту работу ведут, как правило, юристы, которые смотрят на форму, а не на содержание процесса. А куда, как и почему надо идти, почему именно так, какие есть риски, какой есть опыт, как это лучше сделать в условиях России, сколько это будет стоить, почему это будет лучше На подавляющее число этих вопросов нет ответов.

Означает ли введение механизмов ограничения использования сельскохозяйственных угодий ограничение процессов развития территории, ее урбанизации В смысле использования для этого наиболее ценных земель (не по умозрительной кадастровой стоимости, а по почвенным характеристикам, размеру участка), ограничения вклинивания поселков в поля, их дисперсности, необходимости разработки долгосрочных планов развития территорий, в течение которых нельзя принимать решения об изменении границ населенных пунктов, ограничения власти чиновника при неясных критериях принятия им решений – безусловно. В смысле использования малоценных земель по заранее известному на несколько лет вперед плану, ясных правил игры для бизнеса – нет. Девелоперам лучше заплатить деньги в бюджет района по прозрачной процедуре вовлечения сельскохозяйственной земли под строительство, чем унижаться перед чиновниками для получения их решений и все равно им же и платить.

Через различные юридические документы по ограничению использования сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей в США политика посылает сигналы фермерам, девелоперам, чиновникам: ценные и уникальные земли, а также земли, на которых выращивается важная для штата продукция, ограничены в использовании для несельскохозяйственных целей; фермер может спокойно делать инвестиции в свое производство, зная, что по плану развития территории его ферма находится в зоне для ведения сельского хозяйства;

сельскохозяйственное зонирование обеспечивает «критическую массу» консолидированной сельскохозяйственной земли, обеспечивающую гарантии связанному с сельским хозяйством бизнесу, и не допускает появление разбросанных между полями поселков городских жителей; выделение сельскохозяйственной зоны сбивает спекулятивные ожидания роста цен на землю, позволяя сельскохозяйственным ресурсам перераспределяться между фермерами;

при желании все же использовать свою землю не для сельскохозяйственной деятельности следует платить в бюджет; запрещено строить больше одного жилого дома на площади не менее 20 акров (на востоке страны) до 640 акров (на западе).

А какие сигналы посылает государственная политика в нашей стране В этом году активно обсуждалась только одна мера – изъятие неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Мера может быть и разумная, но не для всей территории необъятной России. Особенно тогда, когда не очень получается поддерживать зерновой рынок, цены на молоко, чтобы было выгодно их производить. Это сигнал тем, кто будет в северных районах, на востоке страны проверять использование земли. А это еще один повод для неформальных отношений. Было бы более целесообразно введение наказания за неиспользование земель по назначению там, где есть желающие использовать землю для сельского хозяйства. Но вводить эту меру в отношении вообще всех земель сельскохозяйственного назначения, учитывая их размещение и структуру (среди земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственных угодий даже чуть менее половины), – нецелесообразно. Как будут проверять, например, использование полевых дорог, гарей и оврагов, которые также входят в эту категорию земель Можно ли теперь говорить, что у нас относятся к сельскохозяйственным землям как к ценному и невозобновимому производственному ресурсу в сельском хозяйстве Шагайда Н.И., д.э.н.

Pages:     | 1 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.