WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 20 | 21 ||

Есть все основания считать, что такое развитие ситуации в северной столице связано с приближающимся трехсотлетием города. Юбилей северной столицы, а также внимание к ней высшего политического руководства страны, сделавшего город местом ряда международных встреч на высшем уровне и влиятельных форумов по различной проблематике, способствовали активизации туризма и более частому посещению города представителями политической и деловой элиты. Возможность заработать на удовлетворении возросшего спроса на товары и услуги вызвала приток торгового капитала, прежде всего иностранных и московских компаний, занимающихся сетевой розничной торговлей (супермаркеты). В результате возник ажиотажный спрос на рынке аренды торговых помещений и офисов, который в дальнейшем распространился на инвестиционные проекты на рынках коммерческой недвижимости и жилья, где повышение цен продолжается за пределами ожидаемого.

Институт Экономики Переходного Периода http://www.iet.ru При этом рост цен происходил в основном в центральном районе, где снова началось активное расселение коммуналок в зданиях жилищного фонда дореволюционной постройки. Основные покупатели – представительства московских и зарубежных фирм.

В других районах, где расположено преимущественно современное типовое жилье, повышение цен было минимальным.

После завершения юбилейных торжеств, выборов губернатора можно ожидать сокращения потока инвестиций в северную столицу и не только стабилизацию, но и падение цен на жилье.

В Москве стабилизация была достигнута к лету по сценарию «с доползанием» (постепенное прекращение роста цен предложения). Падения не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за год составил 17% (см. рис. 15).

Одновременно увеличились месячные объемы продаж квартир.

1,1,1,цены 1,объемы продаж 0,долларовы 0,й оборот 0,0, дек янв фев мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек Рис. 15. Номинальные индексы рынка жилья Москвы в 2002 г.

Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за год составил 28% (см. рис. 16). Выросла и активность на жилищном рынке подмосковных городов.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2002 году тенденции и перспективы 1,1,1,цены объем 0,продаж 0,долларовы й оборот 0,0, дек янв фев мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек Рис. 16. Номинальные индексы рынка жилья Московской области в 2002 г.

Существуют различные мнения относительно причин нового повышения цен в Москве и Московской области.

Одна точка зрения связывает осенний рост цен с недостаточным объемом предложения жилья на вторичном рынке, связанным с ускоренным уходом квартир с рынка после весенне-летней стабилизации цен. Действительно по данным агентства «Миэль» объем предложения жилья в целом по Москве в апреле 2002 г. заметно сократился и на протяжении всех последующих месяцев не превысил майский уровень. При этом с мая 2002 г. практически непрерывно росла доля квартир, снятых с рынка, по отношению к числу предложений.

Понятно, что объем предложения жилья на рынке зависит от двух факторов: от готовности продавцов выставлять объекты на продажу в данных условиях рынка и от объема продаж, т. е. от темпов «вымывания» предложения. Можно предположить, что достаточно резкий переход от высоких темпов роста цен на рынке в 2001 г. к их снижению вплоть до стабилизации в первом полугодии 2002 г. снизил активность продавцов, и поступление объектов на рынок уменьшилось.

Одновременно, как было показано выше, увеличились месячные объемы продажи квартир в Москве и городах Подмосковья.

По данным Москомрегистрации, динамика объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Москве отличалась от предыдущих лет. Характерное для января снижение объема сделок (на этот раз – почти на 40%) сменилось обычным повышением, но в июле этот показатель побил декабрьский рекорд (на 30%), а в конце года, наоборот, вернулся на уровень прошлого декабря.

В целом за 2002 г. объем зарегистрированных сделок купли-продажи составил 76 тыс. квартир, превысив уровень предыдущего года на 9% и уровень 2000 г. – на 34%. При этом доля сделок, которые приходятся на второе полугодие, составила в 2002 г. 57%.

Институт Экономики Переходного Периода http://www.iet.ru Однако эти данные должны быть подвергнуты корректировке. Дело в том, что, начиная с 2000 г., в соответствии с новым «Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в новой редакции от 5 марта 2001 г.)44. Министерство юстиции РФ добивается изменения порядка регистрации приобретения квартир в новостройках – перехода от «переуступки прав требования» от застройщика к покупателю45 к нормальной практике регистрации прав собственности застройщика на введенные в строй дома и регистрации сделки купли-продажи между застройщиком и покупателем подобно тому, как это происходит в рамках вторичного рынка жилья. При этом происходит смешение объемов купли-продажи на вторичном и первичном рынке.

На практике порядок регистрации меняется медленно. Продажа большей части построенных в новостройках квартир по-прежнему оформлялась по процедуре «переуступки прав требования». Реально, по оценкам экспертов, занимающихся реализаций квартир на первичном рынке, только от 1/4 до 1/3 квартир оформлялись в 2002 г. в качестве сделок купли-продажи, то есть застройщики на основании инвестиционного контракта с городом оформляют право собственности на себя, а потом продают квартиру частному лицу, и это регистрируется в разделе «сделок».

Тем не менее эта относительно небольшая доля сделок купли-продажи, составлявшая в абсолютном исчислении 7–10 тыс. квартир в 2002 г. и 3–5 тыс. в 2001 г., не должна учитываться в официальной статистике, если мы хотим получить динамику объема сделок только на вторичном рынке и исключить повторный счет.

Ниже показана динамика объемов сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья Москвы в 1994–2002 гг. (см. табл. 24).

Таблица Ежегодный объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы В % В % к 1997 г.

Год Тыс. шт.

к предыдущему году (1997 г. = 100%) 1994 70,817 83,1995 79,664 112,5 94,1996 71,068 89,2 83,1997 84,748 119,2 100,1998 77,526 91,5 91,1999 76,093 98,2 89,2000 63,726 83,7 75,2001* 67,0 105,1 79,2002* 68,0 101,5 80,*Данные за 2001–2002 гг. рассчитаны с учетом исключения повторного счета, вызванного смешением сделок вторичного и первичного рынков вследствие перехода оформления продажи нового жилья от процедуры «переуступки прав требования» от застройщика к покупателю к практике регистрации прав собственности застройщика на введенные в строй дома и последующей регистрации сделки куплипродажи между застройщиком и покупателем.

В Москве закон стал применяться с начала 2000 г.

Процедура «переуступки прав требования» предусматривает подписание застройщиком-инвестором Договора о переуступке права требования на квартиру с покупателем, который обращается в Москомрегистрацию и получает право собственности на квартиру. Договор регистрируется в разделе «регистрация возникших прав», а не в разделе «сделки купли-продажи».

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2002 году тенденции и перспективы Из данных табл. 24 видно, что активность на вторичном рынке жилья Москвы в 2001–2002 гг. стала расти, но еще не достигла уровня предкризисного 1997 г., когда она была максимальной за весь период 1994–2002 гг.

Динамика активности на рынке жилья Московской области была следующей: если в 2000 г. было зарегистрировано 44414 сделок купли-продажи квартир, то в 2001 г. – 47903 (прирост на 11,4%), а в 2002 г. – 49471 (рост на 3,3%), из которых 56% было совершено во втором полугодии.

Таким образом, повышение ежемесячного объема продаж в течение года могло явиться одной из причин сокращения объема предложения жилья на рынке и соответствующего повышения цен. Вместе с тем, этот процесс должен иметь основание в виде роста спроса на жилье. Эксперты отмечают, что с июля такой рост действительно происходил и продолжается до января 2003 г. включительно. Его отметили аналитики и риэлторы не только Москвы, но и Санкт-Петербурга, Новосибирска, Владивостока, Воронежа. Закономерно встает вопрос о его причинах.

Взаимосвязь макроэкономических параметров и цен на жилье в столице в 2002 г. и возможность прогноза цен на 2003 г.

Важной причиной повышения спроса на жилье в столице следует считать то, что впервые за последние годы сократились темпы прироста розничного товарооборота. По данным Госкомстата РФ по итогам 3 кварталов 2002 г. этот показатель для Москвы составил всего 3,5% против 7,6% за аналогичный период в 2001 г. При этом продолжался рост реальных доходов населения. Все это, в свою очередь, давит на рынок, способствуя росту цен.

В качестве другой причины январского ажиотажа покупателей на рынке недвижимости называют попытку «бегства от доллара» по причине боязни обесценения американской валюты вследствие ситуации вокруг Ирака, состояния американской экономики, укрепления евро. Отсутствие ясности перспектив может подталкивать владельцев долларовых активов вложить их в более стабильную недвижимость.

Хорошо известно, что макроэкономическая ситуация в России во многом определяется ценами на нефть на мировом рынке. После 11 сентября 2001 г. цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,8 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сразу сократились до 2,5%.

Выпуск продукции и услуг пяти базовых отраслей экономики (промышленность, строительство, сельское хозяйство, транспорт, розничная торговля) в сопоставимых ценах в IV квартале 2001 г. сократился на 5,5% по сравнению с Ш кварталом, тогда как в III квартале он на 15,3% превышал уровень предыдущего II квартала. Падение усилилось в I квартале 2002 г. (на 11,5% по сравнению с IV кварталом 2001 г.).

В марте–апреле 2002 г. цены на нефть марки Urals подскочили до 22–24$/баррель, что позволило ведомствам экономического блока российского правительства и ЦБ РФ скорректировать в сторону повышения прогнозы профицита бюджета, золотовалютных резервов, роста ВВП на конец года. Динамика выпуска продукции и услуг пяти базовых отраслей экономики стала носить нарастающий характер от квартала к кварталу (7,9% прироста во II квартале, 15,1% – в III квартале). В итоге действительность обогнала ожидания: во втором полугодии 2002 г. цены на нефть продолжали расти, и все макроэкономические показатели по итогам года превысили прогнозы (хотя в IV квартале вновь обозначился спад, сопоставимый по глубине с концом 2001 г.).

Институт Экономики Переходного Периода http://www.iet.ru Поскольку при переходе рынка жилья к стадии стабилизации становится особенно заметным влияние внешних факторов, закономерно встает вопрос о его взаимосвязи с ситуацией на мировом нефтяном рынке.

Такая постановка вопроса актуальна, по меньшей мере, для рынка недвижимости Москвы, где одним из факторов спроса на жилье является приток капитала из нефтегазодобывающих регионов (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на этом рынке обеспечивается из этого источника).

Для сопоставления темпов роста цен на жилье в Москве в 2002 г. с темпами роста мировых цен на нефть (с учетом двухмесячного временного лага, связанного с задержкой возврата доходов от экспорта нефти в Россию) был построен график, который иллюстрирует наличие связи между этими величинами (см. рис. 17). Это позволяет сформулировать гипотезу о том, что рост цен на нефть в первом полугодии не дал обвалиться ценам на жилье в Москве, а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на жилье46.

1,1,1,жилье 1,нефть 0, дек янв фев мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек Источник: расчет индексов цен на нефть производился по данным Международного энергетического агентства, индексов цен на жилье – по данным РМЛС, Агентств «Миэль-Недвижимость» и «Контакт»Недвижимость.

Рис. 17. Индексы цен предложения жилья в Москве (в долларовом исчислении) и цен на нефть марки Urals в 2002 г.

Для проверки данной гипотезы требуется значительное число наблюдений на протяжении более длительного времени.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2002 году тенденции и перспективы 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 $/баррель Рис. 18. Связь между месячными темпами роста цен на жилье в Москве и мировыми ценами на нефть марки Urals по данным за 2002 г. (с лагом 2 месяца) На рис. 18 видно, что при ценах на нефть, не превышающих 22 $/баррель, рост цен на жилье был минимальным. Напротив, когда цены на нефть стремились к 27–$/баррель, значительно увеличивался и индекс цен на жилье.

Конечно, такая реакция рынка недвижимости на изменение цен на нефть является еще одним доказательством зависимости всей российской экономики от этого фактора, но иного и не следовало ожидать. Разумеется, спрос на столичное жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, предъявляется не только занимающимися этим бизнесом компаниями, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими влияние от притока нефтедолларов в Россию. В выигрыше оказывается и строительство.

Отметим, что вследствие этого на рынок недвижимости выходят не только сами корпоративные структуры, работающие в них высокооплачиваемые менеджеры, но и в определенной степени рядовые работники, занятые в этих отраслях, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Можно ли использовать выявленную закономерность для прогнозирования цен на жилье в наступившем 2003 году Если принять правительственный прогноз среднегодового уровня цен на нефть, использованный при расчете бюджета, то оптимистический вариант (21,5 $/баррель) дает прогноз среднемесячного прироста цен на жилье в Москве в 1,2% и годового – 14– 15%, а пессимистический (18,5 $/баррель) – 0,8% и 10–11% соответственно. Добавим к этому возможный приток капитала на рынок недвижимости вследствие начала предвыборного цикла, что также будет способствовать повышению цен на жилье. В среднем, при стабильных прочих условиях, можно ожидать в Москве годового изменения цен в 12–16%.

% Институт Экономики Переходного Периода http://www.iet.ru Однако политическая и экономическая ситуация в стране и мире такова, что границы диапазона нефтяных цен могут значительно расшириться. Кроме того, существует вероятность возникновения других форс-мажорных обстоятельств, способных коренным образом изменить тенденции в экономике и оказать влияние на рынок недвижимости.

Pages:     | 1 |   ...   | 20 | 21 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.