WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 16 | 17 ||

Согласно действующему земельному законодательству, определение границ земельного участка и порядка его использования в значительной сте Из интервью руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы В. Дамурчие ва// Формула дохода, «Вечерняя Москва № 12 от 25.01.2006 г.

«Санкт Петербург: бизнес требует прекратить продажу помещений с торгов» /Альянс Медиа 27.12.2006 См.: allmedia.ru.

Раздел Институциональные проблемы пени будет зависеть от градостроительного регламента (ст. 85 Земельного кодекса), который определяет виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; их предельные (минималь ные и (или) максимальные) размеры, а также ограничения использования зе мельных участков и объектов капитального строительства (ст. 30 Градострои тельного кодекса РФ).

Принятие градостроительных регламентов относится к полномочиям субъектов РФ, а принятие отдельных решений по землепользованию – к пол номочиям местных органов власти. В условиях тотальной коррупции собст венники земельных участков, лица, желающие ими стать, а также арендаторы становятся абсолютными заложниками решений чиновников разного уровня, неограниченных действенными нормами права. На практике передача зе мельного участка в собственность нередко осуществляется в размерах пло щади основания расположенного на нем здания, строения, сооружения, т.е.

осуществляется продажа только «подошвы» здания без примыкающей терри тории, необходимой для его обслуживания и нормального функционирова ния. А оставшаяся часть земельного участка предлагается к выкупу по суще ственно более высокой цене.

6) Разграничение государственной собственности на земельные участки между различными уровнями власти стало еще одним препятствием на пути получения земельного участка в собственность.

Федеральным законом «О разграничении государственной собственно сти на землю», вступившем в действие в январе 2002 г., установлены сле дующие основные принципы разграничения земель:

– те земельные участки, которые уже были переданы в частную собст венность, муниципальную собственность, собственность Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, исключаются из процесса разграничения;

– земельные участки могут передаваться в собственность лишь того субъекта публичной власти, который является или являлся до прива тизации собственником объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

На практике на одни и те же участки претендуют и Российская Федера ция, и субъекты РФ. Противоречия между различными уровнями власти, ве домствами и отдельными чиновниками приводят к длительной процедуре со гласования и регистрации первичных прав собственности на землю.

Кроме того, имеет место сознательное затягивание процессов разгра ничения собственности на землю со стороны властей отдельных регионов. До тех пор, пока права собственности четко не разграничены, платежи за аренду соответствующих участков земли идут в областные или муниципальные бюд жеты, что стимулирует противодействие процессу разграничения собствен ности. Зачастую вся процедура выкупа и регистрации прав на землю занима ет 2,5–3 года, причем свидетельство о государственной регистрации права РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы собственности на землю предприятие получает через полгода год после за ключения договора купли продажи земельного участка99.

Особо острую форму проблема разграничения государственной собст венности на землю приобрела в Москве. В апреле 2003 г., впервые после вступления в силу Земельного кодекса было принято решение о продаже зе мельного участка под приватизированным предприятием. Участок площадью 1,7 га был оценен в 500 тыс. долл., т.е. по 30 долл. за кв. м. Однако это реше ние было принято отнюдь не правительством Москвы, а Московским терри ториальным агентством Минимущество России, и стало возможным потому, что здание, расположенное на данном земельном участке, до приватизации считалось федеральной собственностью.

Данная сделка вызвала громкий скандал, получивший широкий резонанс в прессе. Высокопоставленные московские чиновники выступили с заявле ниями о неправомерности сделки100, поскольку, по их мнению, «до заверше ния разграничения федеральной и московской собственности какие либо действия с землей Минимущество осуществлять не может по закону».

По некоторым оценкам, земли под предприятиями, которые до привати зации относились к федеральной собственности, могут составлять порядка 40% площади московской земли101. Если оформлением выкупа этих земель будут заниматься федеральные органы управления имуществом, колоссаль ная выручка от их продажи полностью уйдет в федеральный бюджет. Поэтому московские власти будут делать все, чтобы не допустить прецедента, за ко торым может последовать «цепная реакция»102.

7) Практические проблемы реализации права на приватизацию земель ных участков.

Главная проблема, с которой сталкиваются на практике предприятия, обратившиеся с заявлениями о передаче земли в собственность (помимо рассмотренных выше), связана с отказами администраций предоставить земельный участок в собственность. При этом в качестве обоснований тако го решения могут использоваться отсутствие кадастрового плана и отказ в его составлении, либо отнесение земли к категории, не подлежащей прива тизации.

Что касается проблем, связанных с отсутствием кадастрового плана зе мельного участка, то следует иметь ввиду, что кадастровые планы к настоя щему моменту имеет лишь около 10% территории Российской Федерации103.

«Анализ и оценка реформ в области земельных отношений и приватизации земли в городах» Аналитический доклад Фонда «Институт экономики города» c.14–15. См.: www.asdg.ru.

См.: Известия. 2003. 24 апр.; Ведомости. 2003. 25 апр.; Газета. 2003. 25 апреля.

Коммерсант. 2002. 29 янв. С. 8.

«Анализ и оценка реформ в области земельных отношений и приватизации земли в горо дах». Аналитический доклад Фонда «Институт экономики города» с. 36. См.: www.asdg.ru.

«Разработка предложений по развитию рынка недвижимости и земли с целью учета инте ресов малого и среднего бизнеса (Роль ТПП РФ и территориальных ТПП). Итоговый отчет Торгово промышленной палаты РФ и информационно консультационного центра «Бизнес Тезаурус», 2006 г., с.12.

Раздел Институциональные проблемы В некоторых случаях отнесение земли к какой либо категории, напри мер, к категории земель общего пользования, подтверждается распоряжени ем администрации, однако правоустанавливающие документы, подтвер ждающие такой правовой режим земли, отсутствуют, что осложняет принятие судом решения относительно законности либо незаконности отказа админи страции в передаче земельного участка в собственность (например, Поста новление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 322/05 от 19.04.2005 г.).

Помимо этого, реализация права на приватизацию земельного участка в значительной степени зависит от правильного определение государственно го органа, к компетенции которого отнесено принятие решения по этому во просу. Существующие сложности связаны со следующим: согласно Феде ральному закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ» решение о передаче земельного участка в собственность принимается администрацией, на территории которой находится земельный участок. Однако, решения по приватизации земельных участков под приватизированными предприятиями могут быть приняты только теми государственными органами, которые при нимали решение о приватизации имущественных комплексов, находящихся на этих земельных участках (п. 14 ст. 43 Федерального закона «О приватиза ции государственного и муниципального имущества»). В некоторых случаях районные администрации рассматривают такие заявления в общем порядке, и при отказе в передаче земли в собственность предприятия обращаются в суд с иском к местной администрации, а не к органу, осуществлявшему при ватизацию имущественного комплекса, что ведет к значительным издержкам (например, Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 992/04 от 28.09.2004 г.) Достаточно сложно решается пока и вопрос о границах земельных уча стков. В арбитражной практике пока не сложилось единого подхода к опреде лению размера земельного участка, подлежащего передаче в собственность.

Одни суды исходят при определении размера земельного участка из понятия «фактически используемая площадь земельного участка», понимая под ним площадь земельного участка, находящуюся под зданием, другие – весь зе мельный участок, согласно плану, представленному покупателем и удостове ренному органом государственного земельного кадастра. Именно такая по зиция представляется верной и соответствующей не только закону, но и самой идее, положенной в основу приватизации земли. Высший арбитраж ный суд в постановлении по конкретному делу № 4345/04 от 17.08.2004 г. о признании незаконным решения администрации Клинского района Москов ской области об отказе в предоставлении права выкупа земельного участка, указал, что именно передача земельного участка в полном размере, согласно плану, соответствует требованиям закона.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Для предприятий малого бизнеса актуальной является проблема коллек тивного выкупа земельных участков, на которых расположены здания104. В по давляющем большинстве случаев малое предприятие является собственни ком лишь части помещений в этом здании, наряду с другими собственниками. Для выкупа земельного участка в таком случае требуется совместное обращение в соответствующий орган для оформления договора купли продажи земельного участка. На практике такое обращение практиче ски нереализуемо. Как правило, часть малых предприятий, занимающих по мещения, является собственниками, часть – арендаторами. Предприятия – собственники помещений не заинтересованы в переходе на отношения арен ды, предприятия арендаторы не всегда обладают необходимыми для выкупа помещения и земельного участка ресурсами. Кроме того, процедура коллек тивного выкупа земельного участка крайне сложна еще и с точки зрения дос тижения необходимых договоренностей об условиях владения и долях участ ников в приобретаемом в собственность земельном участке.

Подводя итоги, необходимо отметить следующее: сама по себе идея на деления субъектов федерации и органов местного самоуправления полномо чиями по передаче земельных участков из государственной собственности в частную, по определению стоимости земли для выкупа и определения аренд ной платы, по проведению ее кадастрового учета и некоторых других вполне жизнеспособна. Однако при реализации этой идеи должны быть учтены ре альные возможности и намерения тех, на кого возложена эта миссия.

Высокий уровень коррупции российского чиновничества общеизвестен, равно, как и известно, что уровень развития местного самоуправления в Рос сии еще очень низок, а бюджеты регионов испытывают острый недостаток бюджетных средств. В таких условиях невозможность справедливой переда чи земли из государственной собственности в частную очевидна. Сам меха низм передачи земли в собственность, предусмотренный законодателем на сегодняшний день (даже без учета локальных нормативных актов) и учиты вающий влияние на принятие решения, без которого эта передача невозмож на, значительного числа чиновников, не способен решить задачу приватиза ции земли предприятиями. Если крупнейшие и наиболее значимые предприятия, так или иначе контролируемые государством либо лояльные по отношению к действующей власти, еще могут рассчитывать на администра тивное решение вопроса о передаче земли в собственность на приемлемых условиях (например, путем принятия законов о снижении для них цены выку па, либо путем корректировки стоимости земли Правительством РФ посред ством применения понижающего коэффициента), то для мелкого, среднего и менее крупного бизнеса ситуация будет близка к катастрофической. Послед «Разработка предложений по развитию рынка недвижимости и земли с целью учета инте ресов малого и среднего бизнеса (Роль ТПП РФ и территориальных ТПП). Итоговый отчет Торгово промышленной палаты РФ и информационно консультационного центра «Бизнес Тезаурус», 2006 г., с. 45–46.

Раздел Институциональные проблемы ствиями реализации заложенной сейчас законодателем схемы передачи земли в собственность будет дальнейший рост концентрации земельной соб ственности, а также распределение собственности на землю среди ограни ченного круга субъектов.

Существенному улучшению ситуации в сфере передачи земли в собст венность предприятий могли бы способствовать следующие меры:

1. сведение к минимуму участия чиновников или чиновничьего произвола при принятии решений, касающихся стоимости земельных участков, их границ, т.е. максимально возможное федеральное законодательное регу лирование процесса передачи земли в частную собственность;

2. отмена либо существенное снижение платы за выкуп земельных участков для действующих малых и средних предприятий;

3. исключение из Земельного, Градостроительного кодексов, а также иных нормативных актов РФ и субъектов РФ норм, допускающих нарушение права частной собственности, а также прав владения и распоряжения землей;

4. принятие закона о резервировании, исключающего возможность резер вирования земель, находящихся в частной собственности, а также нару шения прав арендаторов и иных лиц, осуществляющих пользование и вла дение землей на законных основаниях; предусматривающего создание прозрачной процедуры резервирования государственных и муниципаль ных земель, запрещенных к выкупу;

5. принятие правовых норм, предусматривающих обязанность законода тельного закрепления и размещения в средствах массовой информации перечней земельных участков, включаемых в Генеральные планы развития городов;

6. введение системы мер, стимулирующих регионы к осуществлению раз граничения собственности на землю и увеличению количества земель поселений, переданных в частную собственность;

7. введение законодательного запрета на изменение порядка распределе ния доходов от выкупа земель поселений между федеральным бюджетом и бюджетами субъектов РФ на продолжительный период времени;

8. введение законодательного запрета для субъектов РФ увеличивать стои мость выкупа земель предприятий;

9. разработка механизма кредитования предприятий под 3–5% годовых в целях осуществления ими выкупа земельного участка;

10.введение возможности длительной рассрочки при оплате стоимости вы купаемого земельного участка;

11.проведение региональными отделениями Счетной Палаты РФ проверок обоснованности кадастровой оценки земель регионов и отмена законов и постановлений субъектов РФ, утвердивших кадастровую оценку, превы шающую рыночную.

Pages:     | 1 |   ...   | 16 | 17 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.