WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 15 | 16 || 18 |

В условиях, когда значительная часть регионов России являются дота ционными и испытывают острый недостаток бюджетных средств, получение права взимать плату за выкуп земли было расценено как возможность увели РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы чить доходную часть регионального бюджета. Результатом такой политики становится практически повсеместное установление максимально высокой цены, допустимой законом для городов и иных поселений с соответствующей численностью населения.

Так, в подавляющем большинстве областей, в которых численность на селения городов и других поселений, включая областной центр, не превыша ла 500 тыс. человек, цена земли была установлена из расчета 10 кратной ставки земельного налога. В значительной части регионов, где численность населения в областном центре превышала 500 тыс. человек, для областного центра устанавливалась цена выкупа земли, соответствующая верхней план ке ценовой шкалы, т.е. исходя из 17 кратной ставки земельного налога, а для остальных городов и поселений – исходя из 10 кратной ставки. К таким ре гионам (по состоянию на начало второй половины 2002 г.) относились облас ти Рязанская, Тульская, Волгоградская, Ростовская, Нижегородская, Орен бургская, Самарская, Саратовская, Ульяновская, Омская, Кемеровская, края Краснодарский, Алтайский, Хабаровский, а также Удмуртская Республика.

В последующем неадекватно высокие цены выкупа в некоторых регио нах были снижены. В одних регионах это было связано с влиянием местных предпринимателей (например, в Томской области, когда цена земли при выкупе была снижена с 10 кратной до 3 х кратной ставки земельного нало га). В других – причиной изменения выкупной цены стало стремление ре гионов оставить максимальное количество средств от выкупа земли в бюд жете субъекта РФ.

б) изменение порядка распределения сумм, полученных от продажи земли между бюджетами разных уровней.

В те периоды, когда государственный бюджет на будущий год преду сматривал изменение в распределении сумм, полученных от продажи земли, в пользу федерального бюджета, в регионах на оставшийся период устанав ливались относительно низкие цены выкупа земли, стимулирующие рост продаж с тем, чтобы наибольшая сумма от продажи земли осталась в регио не. В результате такой политики регионы обеспечили значительное увеличе ние поступающих в региональный бюджет сумм.

Такие методы использовались, например, в Кемеровской области, в ко торой с момента введения в действие нового Земельного кодекса ставка вы купа земельных участков за 15 месяцев менялась 6 раз. Сходной тактики при держивались Новосибирская область (цена по Новосибирску была снижена с 17 до 6 кратного размера), Вологодская область (цена была снижена с до 3 кратной ставки налога на землю, а потом опять поднята до 10 кратной).

в) установление цен выкупа земельного участка в размерах, кратных ставке земельного налога.

Ставка земельного налога, начиная с 01.01.2005 г. (п. 2 ст. 7 Федераль ного закона от 29.07.2004 г. № 95 ФЗ «О внесении изменений в части 1 и Налогового кодекса РФ ») также «устанавливается нормативно правовыми актами, принимаемыми представительными органами муниципальных обра Раздел Институциональные проблемы зований, а в городах федерального значения – Москве и Санкт Петербурге – законами. Законодателем определено только, что размер налоговой ставки не может превышать в отношении земель предприятий 1,5% (ст. 394 Налого вого кодекса РФ). На практике субъектами РФ устанавливаются (по причи нам, рассмотренным ранее) максимально высокие ставки.

г) исчисление ставки земельного налога и, как следствие, стоимости вы купаемой земли, исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

По оценкам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) М. Мишустина, кадастровая стоимость земель России составила 23,6 трлн руб. При этом 82% кадастровой стоимо сти земель в России приходятся на земли поселений, однако они занимают не более 1,9% территории страны89.

Проведенная с 2000 по 2006 годы кадастровая оценка городских земель привела к увеличению стоимости земельных участков, связанному с приме нением методики кадастровой оценки, в которой учитывается не только рас положение участка в определенном кадастровом квартале, но и виды функ ционального использования земельного участка.

Так, например, в результате кадастровой оценки земли в Москве 2000– 2002 гг. вместо 100 оценочных земельных зон появилось 1516 кадастровых кварталов, а сама кадастровая стоимость земли в Москве, только в пределах Центрального округа варьируется в диапазоне от 60 501 до 1 331 руб. за кв м90. По данным руководителя Департамента земельных ресурсов города Мо сквы В. Дамурчиева, к началу 2006 г. средняя кадастровая стоимость земли в Москве составляла 180 тыс. руб. за один гектар в год, причем минимальная – 1 800 руб., а максимальная достигает 900 тыс. руб. за один гектар в год91.

Кадастровая стоимость земли в Ленинградской области, по данным Кон трольно счетной палаты (КСП) Ленинградской области, была определена выше рыночной стоимости земли. В различных районах области это превы шение, по данным аудитора КСП Ленинградской области С. Гнилицкого, со ставляет от 15 до 560 долл. за сотку92.

Все эти причины в совокупности определили высокий размер стоимости выкупа земельных участков предприятиями. Так, в Москве стоимость земель ных участков при продаже определяется исходя из 30 кратного размера ставки земельного налога за единицу площади93 и ставки земельного налога, составляющей 1,5% от кадастровой стоимости земли. Это максимальный размер выкупа, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Для произ водств, признанных важными для экономики города, стоимость земельных участков снижена до 20% от их кадастровой стоимости.

См.: realty.rbc.ru/regions/news.shtml/url=2006/04/10/4303841@region=msk.

Приложение № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 24.05.2005 г. № 356 ПП.

См.: www.bpn.ru/service/neus/13711.

См.: novgorod.osean.ru/commercia/articles/articl_id=15096@PHPSESSID= 014b3b10caf6ab 74de7a57d2eb172e40.

Постановление Правительства Москвы от 19.07.2005 г. № 532 ПП.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы Особого внимания заслуживает право установления поправочных коэф фициентов в размере от 0,7 до 1,3, используемых при продаже земельных участков и утверждаемых Правительством РФ (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137 ФЗ). Применение этой нормы, в условиях тотальной кор рупции, станет новым крупным источником доходов чиновников.

В настоящее время в Государственной Думе находится на рассмотрении законопроект, внесенный Минэкономразвития РФ, который предусматривает снижение цены выкупа земли только для приватизированных предприятий до 5% от кадастровой стоимости для всех поселений, кроме Москвы и Санкт Петербурга, где она составит 20%94. Для остальных предприятий цена выкупа, согласно законопроекту, будет равна кадастровой, т.е. рыночной стоимости.

При таком подходе приоритетный доступ к покупке земельных участков будут иметь либо крупные предприятия, либо предприятия, так или иначе контро лируемые государством, или лояльные по отношению к действующей власти.

Мелкие и средние предприятия, нуждающиеся в льготах, фактически лиша ются возможности выкупа земли в связи с невозможностью преодоления ус тановленного ценового барьера.

Сохранение существующего правового регулирования по этому вопросу или принятие вышеуказанного законопроекта приведет к новым массовым нарушениям прав собственников (аналогичным приватизационным 1990 х годов) в угоду якобы государственным интересам, которые будут осуществ лены (как это принято в последние годы) формально законными способами.

Реальные же цели принятия таких законов (распределение государственной собственности среди ограниченного круга лиц, получение максимального до хода бюджетами субъектов федерации, а также чиновниками, влияющими на принятие решений о выкупе земельных участков) останутся за пределами публичных обсуждений, если не станут причиной громких социальных кон фликтов.

4) Тенденция к ограничению прав арендаторов земельных участков и увеличению административного регулирования в сфере аренды земли.

Заключение договора аренды земельного участка как альтернатива вы купу, предложенная законодателем, также имеет массу существенных недос татков.

Земельным кодексом 2001 г. были установлены новые условия долго срочного договора аренды (на срок более 5 лет) земельного участка, находя щегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 22, п. 9). В случае заключения такого договора арендатор в пределах срока договора аренды получает, по сути, права по распоряжению земельным участком без согласия собственника (передавать права по договору третьему лицу, пере Проект Федерального закона № 347961 4 «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находя щиеся в государственной или муниципальной собственности». Редакция, принятая Государ ственной Думой РФ в первом чтении 22.11.2006 г.

Раздел Институциональные проблемы давать в субаренду, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и т.д.).

Однако законопроект о выкупе земельных участков, внесенный Мини стерством экономического развития и торговли России (МЭРТ) в 2006 г. и на ходящийся на рассмотрении в Государственной Думе, предусматривает вве дение ряда ограничений прав арендаторов земельных участков95. Во первых, запрещается переуступка прав долгосрочной (более 5 лет) аренды без раз решения чиновника (сегодня для переуступки достаточно уведомления). Это означает административный диктат при сделках с частными зданиями и предприятиями, расположенными на арендованных участках. Во вторых, вводится полный запрет переуступки прав аренды на участки, не занятые зданиями, строениями, сооружениями. Помимо очевидного ущемления прав собственников зданий и предприятий эта норма имеет и скрытый смысл: дает основание чиновнику произвольно обрезать границы участка.

Предел арендной платы по договорам административной земельной аренды установлен – в 2% от кадастровой оценки (при аренде участков зе мель сельхозназначения – не выше размера земельного налога, а при аренде земельных участков, ограниченных в обороте, – в размере земельного нало га). Однако эти ограничения действуют только до момента разграничения го сударственной собственности на землю. По искусственному основанию в идентичных обстоятельствах одни собственники строений – арендаторы уча стков будут платить арендную плату, сравнимую с земельным налогом, а дру гие – произвольно установленную администратором. Такая ситуация связана с тем, что до 1 июля 2006 г. действовал порядок, при котором разграничение захватывало подлежащие выкупу участки, застроенные частными зданиями и предприятиями (по принципу принадлежности здания, предприятия до при ватизации). И многие предприятия, сами того не зная, оказались на земле, являющейся собственностью государства. По новому порядку подлежащие выкупу участки разграничению не подлежат (Федеральный закон от 17.04.2006 г. № 53 ФЗ). На 1 января 2005 г. разграничено было 167 тыс. га городских земель (2,3% их площади). На этой территории, составляющей до 6% городских земель, чиновники будут иметь возможность, заключая договор аренды, устанавливать выгодные произвольные неценовые условия.

Кроме того, ситуация для арендаторов усугубляется тем, что размер арендной платы за использование земельного участка будет в ряде регионов рассчитываться также исходя из проведенной кадастровой оценки цены зем ли, т.е. существенно возрастет. Так, в Москве, с 1 января 2006 г. размер арендной платы по договорам, заключенным после этой даты, исчисляется исходя из кадастровой цены земельного участка.

Ставки арендной платы в Москве установлены в соответствии с теми подходами, по которым устанавливаются ставки земельного налога96:

См.: А. Лазаревский. Земельный переворот/ «Эксперт» № 38, 16.10.2006 г.

Приложение № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273 ПП.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2006 году тенденции и перспективы – 0,1% – для земельных участков, занятых жилищным фондом и объек тами инженерной инфрастуктуры;

– 0,3% – для земельных участков объектов социальной сферы, финан сируемых за счет внебюджетных источников, а также дачных участков;

– 1,5% – для остальных земельных участков.

Что это означает для арендаторов земельных участков Размер базовой ставки арендной платы за землю, дифференцируемый в зависимости от кате гории арендатора и вида использования земельного участка, в Москве нахо дится сегодня в диапазоне от 1 800 руб. за гектар до 900 000 руб. за гектар. А при исчислении ее исходя их кадастровой оценки и предлагаемой ставки увеличение размера арендной платы, в зависимости от расположения земли и назначения использования земельного участка, составит от 8 до 110%97.

Другой проблемой, с которой уже столкнулись арендаторы, стала про дажа помещений, принадлежащих субъекту федерации, c действующим до говором аренды. В большинстве случаев это приводит к разорению аренда тора, связанному с повышением размеров арендной платы, либо отказу нового арендатора продлить заключенный договор аренды. При этом Коми тет по управлению государственным имуществом (КУГИ) Санкт Петербурга, например, в первую очередь продает уже отремонтированные арендатора ми помещения98. Чаще всего эта проблема затрагивает предприятия малого и среднего бизнеса, не имеющие финансовых ресурсов для покупки арендуемого помещения. Ситуация усугубляется тем, что КУГИ перед продажей помещений не продлевает действующие договоры аренды с предпринимателями.

5) Административный произвол в сфере определения границ земельных участков.

Наличие кадастровой карты (плана) является необходимым условием для приобретения прав на земельный участок, на котором находится пред приятие. Эта карта должна быть приложена к заявлению о приобретении прав на земельный участок, с которым граждане или юридические лица обязаны обращаться в исполнительный орган государственной власти или орган ме стного самоуправления в целях выкупа земельного участка (п.5 ст. 36 Зе мельного кодекса РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты, границы и размеры земельного участка будут определены с учетом фактически используемой площади зе мельного участка и в соответствии с требованиями земельного и градострои тельного законодательства (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Pages:     | 1 |   ...   | 15 | 16 || 18 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.